ブランズタワーみなとみらいってどうですか？part3

[周辺住民さん [男性 40代]]

ブランズタワーみなとみらいについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市西区みなとみらい3丁目7番2（地番）
交通：横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩2分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.09平米～120.31平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

ブルーハーバーとの比較なども。

武蔵小杉の話題は武蔵小杉スレッドのほうでどうぞ。

[45: 匿名さん [男性 40代]]

みんないろいろ妄想してますが、北仲って日程の具体化すらしてないですよね？

[46: 匿名]

北仲は、動いてないですね。
個人的には、北仲よりこちらの方が良いと思いますが、
北仲そんなに良い立地に見えますかねぇ？
あそこは、地盤改良しないとタワーを建築するの無理なんじゃないかしら？

[47: 匿名さん]

>>46
ダントツで北仲でしょう。
商業施設も含めた一帯開発。
六本木ヒルズみたいなもんですよ。

[48: ご近所さん [男性 30代]]

このマンション図面を見て思ったんですが、車でエントランスまで入ってきたら出ていくのは切り替えしで転回しないとでていけませんよね。設計ミスじゃないかなあ。高級タワーマンションのエントランスの前で切り替えしで、車を展開させるなんていやなだあ。バックで、マンションにつっこんだりしちゃったり。安全面でも危ないと思います。

[49: 匿名さん]

>>48
大丈夫。｢高級｣タワーマンションじゃないから。

[50: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

”高額”と”高級”は違いますよね。

[51: 購入検討中さん]

営業さんは強気な感じなんですかね？

[53: 匿名さん]

さすがに、眺望ではmmイーストには敵わんでしょう。

[54: [ 50代]]

たしかにとくにプレミア住戸以外は値段は高めです。ただ、今後のさらなる景気回復(株価の回復）を期待して、おそらく即日完売ではなく、他のみなとみらいのマンションもそうであったようにじっくりうって、多分、竣工ぎりぎりまで粘っていくつもりの設定ではないでしょうか？いいマンションで買いたいんですが、やはり展開ができない車寄せがきになります。やはり、エントランス前にはサークル状の折り返しスペースかそのまま抜けられる別の出口が必須だとおもうんです。

[55: 匿名さん]

ｍｍイーストは、もう古すぎかな。

[56: 匿名さん]

>>55
やはり震災後の免震というのがポイント。
減衰ダンパー、や非常用電源の位置など、震災前の物件とは違いますよ。
むしろ、今のMM中古。特に眺望のない部屋は坪単価300以下じゃないと割高に感じますね。

[57: 匿名さん]

中古のタワマン、どこも修繕費が高すぎじゃないですか？

[58: 物件比較中さん]

管理費は安いほうが良いですが、修繕費は高いぐらいが良い

[59: 匿名さん]

修繕積立金が5年ごとに上がる設定になっているマンションが多いから
販売時に負担を少なく見せるためにね

このマンションも5年ごとに上がるんじゃない？

[60: 匿名さん]

フォレシスみたいに駐車場がガラ空きだと悲惨ですよ。
ここの駐車場が少ないのはいい点ですね

[61: 匿名]

みなとみらいのタワーの修繕費や管理費って、どこもそんなにも高くないと思いますが。。。

[62: 匿名]

隣のビルとどれくらい離れているのかしら？

[63: 匿名さん]

非分譲って賃貸なんでしょうか？

[64: 匿名さん]

ここの非分譲って誰向けのものなのでしょうか？

[65: 匿名さん]

>>64
普通に地権者でないの？

[66: 匿名さん]

目黒は坪550想定らしい。
ここはかなり高く感じる。

[67: [ 50代]]

非分譲はここには地権者はいませんから、東急不動産などの関係者でしょう。

[68: 匿名さん]

いい部屋は非分譲なんだよね。
残念。

[69: 匿名さん]

>60
なるほど。それは悲惨なパターンだね。
みなとみらいのタワマンって、フォレシスだけじゃなくどこも同じような感じなのかな。。。

[70: 物件比較中さん]

>>58
みなとみらいはボイラー給湯設備が共同で設置されてない分、割安なはずなんですけどね。
何のために毎月高い給湯代払ってるのかわかりませんね？
皆さんご存知なんですかね？みなとみらい地区のお湯はセンターから供給されてるから毎月お金取られるって。

[71: 匿名さん]

やっぱり毎月の修繕費高いところ多いと思うよ、みなとみらいの物件って。。。

[72: 匿名]

いって話きいてきたけど、非分譲はやはり東急関係者向けの部屋とのこと。
率直な印象としては並の人はお呼びでない感じ。年収1000万以下の人は行くと嫌な想いするかもしれません。私は世帯年収では2000万円強ですが、その程度では行ってはだめだったみたいです。
4階80ちょい平米の眺望ゼロ部屋で1億円超え。借り入れなし予算1億で臨んだのですが、狭い部屋ばかりを薦められました… 。
しかし億だしてあのクオリティでは誰も買わないのでは？いたって普通、先進さはゼロでした。

[73: 匿名さん]

非分譲の東急関係者ってどんな人だろ？
価格表で部屋もわかっちゃってるし、住みだしたら陰で質問ぜめだろうね。そのひとたち、住みにくくないのかな。
しかし高いな。7000万円あっても西向き5階の60平米か。

[74: 物件比較中さん]

72さんは、自慢ですか？

[75: 匿名さん]

>>74
単に事実を述べてるんじゃ？
何でもかんでも被害妄想的に噛みついてると、有益な情報も無くなるよ。

[76: 匿名]

>>74
72です。自慢のつもりはまったくありませんでしたよ。
いった感想かいただけですが…
掲示板ってこんな風なんですか？
マンションのはなししましょうよ。

[77: 匿名さん]

>>76さん
気にしない方がいいですよ〜。
殆どの人は常識を持って掲示版を利用しています。
一部、批判ばかりしたり何にでも噛み付いたり、馬鹿にしてみたりと、ネット弁慶がいるだけです。

[78: [ 50代]]

普通に考えて、高すぎるわ～。1割から部屋によっては2割高いわ～。この値段じゃ長期戦だろな～。

[79: 購入検討中さん]

>>67
お得意さん向けのキープ住戸です。
事前案内の前に案内されてたりした方々向けですよ。抽選なしのVIP対応。

[80: 匿名さん]

七年ぶりのみなとみらい物件で戸数たった200戸。
震災直後ならともかく今の状況で弱気値付けをする理由がない。

[81: 購入検討中さん]

お得意さん向けにしてはあてられてる部屋が狭いな。プレミアムは広いけど数戸。
もう少し外観とエントランスを豪華にしてほしかったなー。

[82: 匿名さん]

小杉の三井に変更するわ。

[83: 匿名さん]

すぐ売れますよ。
羽田空港から見学バスツアー直行です。値上がりの話だけで買う方もいます。

[84: 匿名さん [ 40代]]

真剣に購入検討する方は、法人・富裕層・相続税対策の方が多いのでしょうか？日本国内において、2014調査で年収を1千万超えるサラリーマン（民間企業）は6.2％しかいません。自分も結構もらってる方（米72さんより少し少ない年収）と思っていましたが、全然でした。タワマンの低階層で眺望無80平米1億↑は流石に出す気になれません。タワマンは夢でしたが、現実的なＲＣ注文住宅にしておきます。はぁー、残念。

[85: 購入検討中さん]

>>79
違いますよ。
東急が土地を取得する時点、まだ計画が何も決まっていない時点で、優先購入権を留保した権利者です。
まさかこんなに高くなっちゃうとは思ってもみなかったでしょうね。これだとあまり経済的メリットは無さそうだから、放棄する人も出るんじゃないでしょうか。

[86: 購入検討中さん]

いや～　びっくりした～
海向き中部屋で@470、眺望ゼロ日陰部屋で@360。
誰が買うんだろ？

[87: 匿名さん]

>>86
海向き中部屋、
坪単価470ってどういう計算？

[88: 購入検討中さん]

>>87
72.5平米10300万。
ホントだよ。

[89: 匿名さん]

72.5㎡　10,300万かぁ
年収1600万ないとフルローンで買えまへんね。

もう相鉄線沿線しか買えん(笑)

[90: 匿名さん]

≫62
南側の商業棟とは至近距離でのお見合い（24階位まで）です。

[91: 匿名さん]

>>88
その金額ならうちも買えなくはないが
買いたくはないなあ。
以前なら千代田区の駅前タワーの部屋を買えた値段だ。

[92: 申込予定さん [女性 40代]]

57平米で一番低い階ででいくら位になりますかね？

[93: 匿名さん]

>>91
時代が違う。資材高騰、人材不足、円安。

[94: 購入検討中さん]

>>92
そこはまだ未開示だけど、たぶん6100ぐらい。

[95: 匿名さん]

>>86
あれ、予想よりも少し安いかも。
それ本当？

武蔵小杉に買うなら、
断然みなとみらいの方が良いね。

[96: 匿名さん]

みなとみらいを買う人は、半分は、現金購入ですよ。

[97: 購入検討中さん]

MMとかﾌﾞﾘﾘｱの買い替えが多いらしい。
うまくいくといいけどね。売るなら今のうち。

[98: 購入検討中さん]

>>95
プレミアム住戸でなければ、北東角@500、南東角@510ってところ。
安いですか？

[100: 匿名さん]

>>97
ローンで買い替えは無謀だろう。

[101: 購入検討中さん]

>>100
と言うかム・ボ・ウ。

[102: 物件比較中さん]

>>98
メッチャ高いです。

[103: 匿名さん]

バルコニーは当然洗濯ものは干せず、植木等も置いてはいけないようですね。タワーなので当たり前かもですが、そうするとやはりあの大きなバルコニーはもったいないですねー。ダイレクトウィンドウで部屋にしてほしかった！
まだ悩んではいるけれど、もう少し外観がよければ…

[105: 匿名さん]

現在ほとんど電車に乗らないから、こんなに価格が高いなら駅２分である必要はない気がしてきた。
老後クルマに乗らなくなったら便利だと思ったけど、健康のためにも10分くらい歩いてもいいかな。

[106: 匿名さん]

この坪単価だと、賃貸がかなり高くなるんじゃ
それだと借りる人いるのかね？空室率高くなりそう

[107: 周辺住民さん]

価格高いねー。
リセール考えたら、見送りかな。
5年後に買い替えが賢明な気がしてきた。

[108: 匿名]

カジノ場が山下埠頭に決まったら、ここの資産価値は上がりますか？

[109: 匿名さん]

>>108
多分今の価格は折り込み済み。

[110: 匿名さん]

本気で悩んでたけど85平米で1億円はやっぱり高いですね。いわゆる億ションなのにたった85平米…。
諦めの感覚から、いらないって感覚になってきました 笑

[111: 物件比較中さん]

>>110
正しいモノの見方だ。

[112: 物件比較中さん]

>>103
ダイレクトウィンドウよりバルコニーの方がマシですよ。
自分たちで窓が拭けるから。
特に潮風に乗って煙もけっこう来るはずだからそこそこ汚れると思います。

[113: 物件比較中さん]

>>105
ならばここから海沿いに15分ぐらい歩くとあるコットンハーバーの中古なんかいかがです？
ここの半額で、景色も良くて目の前がヨットハーバーで駅までしっかり歩けますよ。

[114: 匿名さん]

駅、遠いよー

[115: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

余ったお金でイイクルマ買ってください。

[116: 匿名さん]

担当の方はっきり「サラリーマンの方は住めないマンションです。」って言ったから笑いました。
うちは開業医ですけど、それでも買えない。
住宅にそんなにお金かけるより、他のことに使いたいとも思います。

[117: 匿名さん]

サラリーマンを対象としないマンションにしては狭い部屋多いし、仕様もデザインも普通。価格だけ一流。目のこえた一流はこのマンション選ばないはず。

[118: 匿名さん]

みなとみらいの新築に住むのが、もう、特別な時代になってしまったんですね。バブルの時は、みなとみらいは、ランドマークくらいしかなかったですからね。それもなかったかも。みなとみらい新築価格、スカイハイですね。

[119: 匿名さん]

MMTの83㎡が5000万円台前半でした・・・。（涙）

[120: 買い換え検討中 [男性 30代]]

モデルルームに行ってきました。

良い点

立地
横浜市西区みなとみらい3丁目。
みなとみらい駅　徒歩2分。
パシフィコ横浜、クイーンズスクエアに隣接。
マークイズにも近い。
北東側はパシフィコ越しに海を一望。
みなとみらいの計画人口1万人に迫っており、今後の新築物件は限られる。



共用部仕様
外観デザインはガラス面を多く取り入れて明るい。
メインエントランスには車寄せ。
エントランスの天井高は約5m。
共用設備はメインラウンジ、にぎわいスペース、ウェルカムサロン、27階ビューラウンジなど。
ゲストルームは洋風と和風の2種類。
駐車場は建物内タワーパーキング。
レンタルサイクルあり。
エレベーターは3基。
内廊下設計。各階にゴミ置き場。
免震構造を採用。


専有部仕様
みなとみらいは地域熱供給がされており、冷暖房は一括管理。
エアコンの室外機はない。
ガスの配管もないので、キッチンは必然的にIH。
専有部の設備仕様は、28、29階のプレミアムと、それ以外のコンフォート。
コンフォートは標準的なファミリーマンション仕様。天井高2,550mm。
前述の地域熱供給により、エアコンは天井埋め込み式。
食洗機、浄水器、ディスポーザー、タンクレストイレ。
みなとみらいはバルコニーに洗濯物を干せないので、浴室乾燥機は必然。

プレミアムは天井高3,000mm。圧巻。
システムキッチンはジーマティック。
水栓はグローエ。

バルコニーは基本的にガラス手すり。
部屋に座った状態で眺望が楽しめる。


　


良くない点
　
立地
海側の部屋以外はかなり囲まれ感が強い。
学区の小学校が遠い。
10年間限定で分校ができる予定があるが…
駅の出口までは近いが、ホームまでは遠い。


共用部仕様
エントランスの車寄せが使いづらい構造。
例えばタクシーでおりた後は、バックで出る？？
エレベーター3基は微妙。高層階と低層階でも分かれていない。
コンシェルジュはやっぱり不要。

　
専有部仕様
タワーとしては天井高がもう一声。
ほかは特に気になる点はない。
ただ、先進的な感心するところもない。


販売価格
おおまかな予定価格。
5階南西向き43㎡１LDK　4,600万円　〜　最上階120㎡３LDK　22,800万円。
坪単価340万〜630万。
平均は計算しづらいけど、450万くらい？
同じ階だと、海側とそれ以外で、坪単価100万くらいの差。　

んーー高い！！
海側が人気だとは思うけど、高すぎ。
一昨年くらいまでなら都心の一等地が買えた。
当時、高いと言われていたブランズ麻布狸穴町でも、
中層階で坪470万程度でした…



まとめ
駅徒歩2分の利便性と、海側の眺望は魅力。
でも高い。
プレミアム住戸の天井高は惹かれる。
買える人が羨ましい。

[121: 購入検討中さん]

120さん
親切にありがとうございます。
57ぐらいで低層階だと坪340万ぐらいでいいんですかね？
向き関係なく、中古を買っても今は値上がりしてしまって新築かった方がリセールするときいいのかなと思います。

[123: 匿名さん]

海見えない築10年の中古が坪300オーバーで売れてるんだから350～は当たり前。
自分がデベだったらどうよ？
しかもちょっと大きめの普通のマンション並のたった200戸。

[126: 匿名さん]

4、5,000万の部屋を投資用に狙ってる人が多そうです。相続税対策なら、もっと上を狙うのでしょうか。
普通のサラリーマンじゃ、みなとみらいのマンションは買えない時代に。無理してローン地獄にハマる事はないでしょうに。それにしても、小説、映画の世界じゃ、地下構内に津波が押し寄せて、怖い。3.11、改めて、考え直します。

[127: 匿名さん]

みんな、津波の怖さを忘れてる。。。

[128: 匿名さん]

詳しくないのでお聞きしたいのですが東京湾やみなとみらいって東北のような津波って可能性十分あるのでしょうか？
山の上でも崖崩れとかありますし可能性が限りなく低いなら気にならないですが
それなりに高いならやっぱり気になりますよね。

[129: 匿名さん]

ここの外装って吹き付けタイルって本当なの？
安い市営住宅でもタイル使ってるけど、最近コストダウンで使ってるとか
コンクリートの耐久性って年1ｃｍづつ腐食して鉄筋に達したらアボン
吹き付けタイルは耐水性に難があって定期的に塗装しないと持たないし
なんぼコストダウンっても寿命に関わる部分でタワマンで使うのかな

[130: 匿名さん]

>>128
今日は311関連の番組が多くて、津波の話題もありました。
東京湾は最悪で高さ４ｍの津波が来る可能性があるそうです。

[131: 匿名さん]

>>129
現在、他の街で新築タワマン工事中の隣りに住んでいます。
外装はコンクリに作業員が
ローラーでペンキ状の物を塗っているだけですよ。
あんなものなのか、と驚きました。

[132: 匿名さん]

大規模修繕するでしょ。15年持つかなぁ。。。
津波と火災と塩害注意。

[133: 匿名さん]

日本は、ハワイと違って、湿度が高いので、潮風は、結構、ベタつきます。それでも宜しければ。

[134: 匿名さん]

>>128
ないです。隕石が落ちてくる心配をして下さい。
地球上のどこにいてもリスクはゼロになりません。

[135: 買い換え検討中 [男性 30代]]

>129

120です。
確かにバルコニーの壁面外装は吹き付けタイルでした。
高額マンションにしては安っぽいですね。

[136: 匿名さん]

被災地の方のインタビューやってましたが、
2度と海の近くは住みたくないと。

やはり、体験者でなければ、わかりませんし、
ついつい、自分は大丈夫と思ってしまいますけど、
上階なら、大丈夫だと、信じてます。

[137: 匿名さん]

外壁タイルにすると、もっと高くなるって事ですね。
これ以上高くなると困るので、吹き付けで、いいですよ。

[138: 匿名さん]

みなとみらい地区では「ブリリア」も「ミッドスクエア」も吹き付けです。
MMTは「光触媒タイル」（日光や雨でセルフクリーニングする）で、10年以上経った今も外装はピカピカです。

[139: 匿名さん]

株高止まりませんね。
ホクホクです。

[140: 匿名さん]

タイルは初期投資はかかるけどその後のメンテが楽
最近では安い建て売りでもモルタル吹き付けは見ないよ

[141: 匿名さん]

タイル外壁もピンキリだよね。

[142: 匿名さん]

タイルはピンキリでも吹き付けよりはマシかと。見た目わるいしすぐに黒くなる。白い建物なだけにこのマンションで吹き付けは微妙。
といいつつ、まだ諦めきれてない（笑）場所だけはいいから。

[143: 匿名さん]

管理費、修繕積立金が少し高いかな。
管理会社を東急コミュニティーから、日本ハウズイングとかに変更すれば3割近く下げられるでしょうね。

[144: 匿名]

タイルは剥離落下リスクがある。
年季が入るとむしろ怖い。
大規模修繕時に1枚1枚打診チェックが不可欠になるので
長期的にはコスト要因となる。