ブランズタワーみなとみらいってどうですか？part3

[周辺住民さん [男性 40代]]

ブランズタワーみなとみらいについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市西区みなとみらい3丁目7番2（地番）
交通：横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩2分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.09平米～120.31平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

ブルーハーバーとの比較なども。

武蔵小杉の話題は武蔵小杉スレッドのほうでどうぞ。

[258: 匿名さん]

日本初のタワーマンション大規模修繕、大手5社から断られるというのがネットで話題になってますね。やはり築10年のタワーマンション買ってリフォームするより、新築で買って5-6年で転売するのが良さそうですね。

[259: 匿名]

245

そりゃそうだろ
山手町と山手はちがうんだから

[260: 匿名さん]

日本初タワーマンションの大規模修繕
工期3年、20億ですか、、。
リバーシティがうまくいかなかったら、他のタワマンもヤバいですね。

[261: 匿名さん]

>>257
「役者不足」ってなんだよ、役者の数が足りないってか？
正確には「力不足」だろ。
正しい意味も分からずに他人を批判してたのか。
やれやれだな。

[262: 匿名さん]

どうでもいいが、254の『役不足』という言葉が違うことだけはわかった。

[263: 匿名さん]

成程。タワーマンションの大規模修繕は初めてなのか。
でも企業タワー例えば霞ヶ関ビルなんかは複数回大規模修繕しているはずだよな。
それは金をケチるから断られるんじゃないの？
霞が関ビルあたりに取材に行って
三井に大規模修繕にいくら使っているか聞いて
同じ金額を払うと言えばいいんだよ。

[264: 匿名さん]

254の言ってる意味はわかるからどうでもいい。

[265: 匿名さん]

>>263
スーパーゼネコン5社から見積りを辞退されたとの事なのでお金の問題じゃ無いのかも知れませんね。お金の問題ならば、大幅な修繕費の見直しが必要になるかも知れません。情報が少なくて何とも言えませんが、取り敢えずリバーシティの案件は注目してます。

[266: 匿名さん]

日本初というのは54階建ての超高層マンションの大規模修繕ってことでしたね。ここは大分低いので大丈夫ですかね？

[267: 匿名さん]

工期３年というのに驚いたな。
ひょっとして新築するよりも時間がかかる？
住民にとっても３年間も不自由な生活を強いられるんじゃストレスたまるだろうな。

費用２０億というのは工期３年ならそんなもんだろうな。
そのかなりの割合は人件費でしょ。
３年間延べ何人の人がこれで給料を貰うかを考えてみればむしろ安いくらいにも思える。

ゴンドラ作業は風が吹いたら仕事できないもんな。
従って工期も伸びるしコストも嵩む。
「今日は風があるので工事中止です」
でも作業員の給料を払わなくてはならない。

[268: 匿名さん]

>>263
霞が関ビルは、日本初の高層ビルです。
施工は鹿島。
鹿島にとって霞が関ビルはまはにシンボル的存在であり、倒壊することは鹿島としては何がなんでも避けたいことなので、採算度外視で修繕を行っているそうでよ。

[269: 匿名さん]

>>265
今、ゼネコンはマンション関係の仕事を極力避けている。
利益率低い、手間かかる、クレームになりやすい。
他に仕事は山ほどあるし、人手が足りない。
割に合わないから新築ですら2〜3倍の見積りで受注を回避しているらしい。
修繕なんてやるわけない。

[270: 購入検討中さん [女性 50代]]

　やはり欲しいのですが低層階でも6300万~スタートで5年後にはいくらでうれるんだろうか？
抽選になるのか？

[271: 匿名さん]

>>270
いいとこ5000万じゃね

[272: 匿名さん]

投資として考えるとこの物件の竣工時期はデベに取って最高の時期だけど、買う側はリスキーな時期。消費増税の影響次第では2017年がピークだったとなりかねない。ただカジノの話しもあるし読みは難しいね。

[273: 匿名さん]

不動産投資は賃貸で利回りを得るのが基本。
物件自体が値上がりするなんて考えると失敗するよ。

[274: 購入検討中さん]

賃貸で利回りならPER20倍以下が基本。13000万の部屋なら月55万円以上で貸せないとNG
55万円で借りますか？お給料がいくらの人なら借りれるのでしょうか？
この物件に限り利回り度外視で考えないと買えないかも。

[275: 匿名さん]

利回り度外視なら｢投資｣ではなく｢博打｣

[276: 匿名さん]

投資でここ買うほど愚かなことはない。

[277: 匿名さん]

アップルの研究施設、ＭＭかと思ったら港北区だそうです。


アップル　横浜に技術開発センターを建設　２０１６年に完成
http://www.sankei.com/economy/news/150325/ecn1503250024-n1.html

[278: 匿名さん]

アップルって綱島に拠点置くんじゃん、みなとみらいなんて蚊帳の外じゃん。
カジノとスタジアムは山下埠頭だし、アレっみなとみらいって微妙じゃね？
横浜駅周辺も大規模開発中だし、北仲とかも始まるから、地盤沈下じゃね？液状化には強いけどw

[279: 匿名さん]

投資目的でマンション買うなんて、バブルじゃあるまいし。バブルでしょうか。居住目的で、買うのが一番。まあ、中国がここを大量買いしますよ。みなと中華街。

[280: 匿名さん]

冷静に判断したら、スルーでしょう。
高値掴み確定物件。
まともに計算出来ないシニア向け。

[281: 通りすがり]

スルーですね。

[282: 匿名さん]

そうそう、スルースルー
私は買うけど

[283: 匿名さん]

君らがスルーしても、結局ここは売れるよ。
需給が締まり過ぎた立地だから。
自分としてはとてもじゃないが怖くて買えないが、含み損の1000万や2000万など屁とも思わない層は意外にいる。

[284: 匿名さん]

>>283
含み損云々ではなく、この価格で買うとはセンスなさすぎ。
ドゥトゥールの方が良いよね。

[285: 匿名さん]

>>284
立地からして、購買層は重ならないから

[286: 匿名さん]

不動産取得税＋消費税で1,000万を超えるんでしょ。
これは含み損じゃなくて買った瞬間の実現損。

で買った後強制徴収になるのが
固定資産税＋都市計画税＋管理費＋修繕積立金
ちょっとプラスになりそうな気がしない。
これだけでも手出し無用なのに何の罰ゲームか
大規模修繕時に理事長という大当たりを引いてしまう可能性まであるというんじゃ．．．

[287: 匿名さん]

ここは計算出来ないシニア向け、
ということか。

[288: 匿名さん]

>>284
だあ正解だね、この後の中央区湊ですらここより安いらしいし。

[289: 匿名さん]

買う人は買えばいいんじゃないの？
誰かがババを掴んでくれないと経済は回らないからね。

[290: 匿名さん]

東高島駅北地区に三井がトリプル超高層マンション計画だってー

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52326061.html

[291: 匿名さん]

みなとみらい地区じゃ無いので問題外でしょうね

[292: 匿名さん]

>>291
昔はみなとみらいだって、
あんな埋立地問題外って言われてたと思うよ。

[293: 匿名さん]

>>287
言い換えれば、あの世に金は持っていけないことをよーく知っている方々の買うマンションでしょ。
生きてるうちに洗いざらい使い果たしてなんぼですから。

[294: 匿名さん]

>>293
リセールは大事ですよ。
60歳で購入しても、90歳まで30年間住むとは思えませんからね

[296: 匿名さん]

https://www.shiseidogroup.jp/releimg/2413-j.pdf

大歓迎だね！

[297: サラリーマンさん]

みなとみらいが大好きなので購入したかったんですが、高すぎて検討やめました。
25歳で年収480では到底無理でした。

[298: 匿名さん]

>>294
住んでみて、上下左右の隣人が迷惑住民さんだった場合、
売り逃げしなきゃいけないケースも有り得るし。

[299: 匿名さん]

>>296
ラッスンゴレライ？

[300: 匿名さん]

ゴミステーションは各階にあるのに、トランクルームはないみたいですね。

[301: 匿名さん]

トランクルームは全戸完備でしょう。

[302: 匿名さん]

間取りはとても良いですね。
駐車場は少ないですが、修繕積立金は気になりますね

[303: 匿名さん]

ブランズは東急コミュニティーの管理費が高いって、セミプロの方の掲示板にかいてありました。
管理会社変えれば、二、三割管理費下げれるらしいですけど、理事長さんに検討してもらいたいです。

[304: 物件比較中さん]

価格表がマンションマニアくんのサイトにでとる。
たしかに、もっと狭い部屋があってもよかった。

[305: サラリーマンさん [ 30代]]

価格が発表される前は書き込み多数だったのに、価格が出た途端に日曜にもかかわらず書き込み今のところゼロ（笑）
みんなどこ行ったの？

[306: 匿名さん]

>>305
武蔵小杉じゃない？

[307: 物件比較中さん [男性 30代]]

MR行きましたが、プレミアムは坪単価600万、低層オフィス対面の部屋でも350万
ムービーではひたすら駅徒歩2分をゴリ押し
MR自体も三井、三菱、住友の財閥系と比較するとスタッフは多いが、質問しても答えられず応対は素人ばかり
価格についても調子に乗りすぎた感が強く、営業担当も申し訳ない雰囲気
他の来客も商談ブースから即退出する始末
値下げされても二度と行くことはありませんが、とにかく地区全体の相場観を崩さないでほしい

[308: 購入検討中さん]

本日、マンションギャラリーに行ってきました。

まず受付が教育不足。
モデルルームのスタッフが勉強不足。
営業は人見て営業。

金額ウンヌン関係なしに私は買わないな、ここは。

[309: 匿名さん]

なんですか相場観って？
みなとみらいに住んでる者から言わせれば久しぶりの新築が安く売られる方が迷惑です。
10年前に坪200そこそこだった武蔵小杉が300～400のご時世ですから別に驚く金額ではないと思いますけど。
震災直後に売りに出された中古を買い叩いた私に言わせれば不動産はタイミング、としか言えません。

[310: 匿名さん]

>309
>震災直後に売りに出された中古を買い叩いた私

下衆の極みだな

[311: 匿名さん]

ちなみに３０９ですが営業が勉強不足だから買わない、とかはないですね。
新築なんていくらでも情報は入ってくるんだから最低限のサービスで十分です。

中古なんてむしろサービス精神に疎い売主だとシメシメと思います。
売り込むのが下手な売主だとライバルが減りますし交渉もやりやすい。
既にリフォームされて色々誤魔化された上に値段を釣り上げてる物件なんて論外です。

[312: 匿名さん]

>>310
それは褒め言葉ですかね。
ちょっとしたコツやタイミングで数百万～数千万変わってくるのが不動産です。
スーパーで特売を買うのとはわけが違いますからお金が有り余ってない限り普通は真剣ですよね。

[313: 物件比較中さん [男性 30代]]

ちなみにみなとみらい在住して約10年弱ですが、まあ土地勘を知り尽くした人間だから知っている相場観と既存マンションの分譲時価格からすればこの坪単価はおかしいですね
購入者はプレミアム2億で購入したにも関わらず、毎週のように暴走族の騒音に悩まされながら後悔すると思います
少なくとも現時点の購入価格より高騰するとは思えず含み損は覚悟する必要はあるでしょう
まあ購入者個人の責任ですからねぇ

[314: 匿名さん]

>312
株でちょっと儲けた素人が相場師気取りになるのと同じ。

[315: 匿名さん]

>>307
だから、前から二流デベだって言われてるじゃないですか。
立地しかないんですよ、ここは。しかも眺望に致命的な欠点を抱えてるので、全体的な割高感を拭えない残念至極なマンションですね。

[316: 匿名さん]

>>315
私もMR行ってじっくり見たり話聞いたりしましたが、書かれてる通りだな、と実感しました。撤退する予定です。
唯一良かったのは、MRの位置が建設地の真後ろに当たるため 23F（だったかな？）からとほぼ同じ眺望がナマで見れることです。その点だけは工夫を感じました。

[317: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

中央区のマンションがここと変わらない値段なので、そちらに行くことにしました。
サヨウナラ

[318: 匿名さん]

中央区と変わらない値段ならオレはみなとみらいだな。

[319: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが、購入層は買い替え組が結構多いようです。投資向けではなく、永く住みたい人向けとのこと。

[320: 匿名さん]

長く住むといろいろ考えちゃいますね。
非分譲も気になるし。。
塩害もあるんでしょうか。。。

[321: 匿名さん]

ここで騒がれているような中国人投資向けというのは嘘のようですね。
検討者の主な職業は、会社役員などでしょうと言われました。
当方、世帯年収3500万(2000＋1500)ですが、ローンは問題なく組めますよ　と勧められてしまいました。。

[322: 匿名さん]

年収3000万～4000万クラス
あるいは資産家向けのマンションということでしょうか？
利回り悪そうなので、投資には向かなそうですね。

[323: 周辺住民さん]

>>321
世帯年収が3500万円あって問題なくローン組めるとかなんの話でしょうか？
それだけあったら、1億くらいは右から左でしょうに。
キャッシュで買えるくらいの余裕がないのが理解できない。

[324: 匿名さん]

>>323
プレミアムでしょうね。

[325: 匿名さん]

年収3000万ですが、貯金は6000万しかないですね。
サラリーマンです。
ローンで購入検討中です。

[326: 申込予定さん [男性 40代]]

年収1000万でローンで買う予定ですが、低層階の6800万ぐらいのをほしいのですが、抽選になりますかね？

[327: 周辺住民さん]

>>326
割高すぎて投資価値もないし、住むにもみなとみらい線の一駅が多少近いだけで他に何のメリットもない下層はほとんど抽選にならないですよ。
もしろ売残りを値切って買うべきですね。
かなり早い段階から価格交渉が可能だと思いますよ。

[328: 匿名さん]

東急不動産って、価格交渉できますか？

[329: 匿名さん]

価格改定しない限り、完成在庫必至ですね。
竣工4ヶ月前くらいから、15%引き、で交渉可能です。

[330: 申込予定さん [男性 40代]]

ありがとうございます。
値切ってみようと思いますが、大丈夫かな？

[331: 匿名さん]

同じく東急不動産物件だった二子玉ライズもかなり割引したんでしたっけ？

[332: 匿名さん]

>>331
あそこは、完成在庫で、最後はバーゲンセール状態。
ここと一緒で、値付けが市場と大幅乖離。

[333: 匿名さん]

年収が多い方って、支出も多かったりしますから、ローンを組むのもわかります。ローンで買って、いつでも完済できるようにしておくのがベストですよね。何十年も借りたら、倍額になってしまいますからね。まあ、その分、運用益でカバーできれば良いですが、損が膨らむとまた偉いことになります。これからの時代、あんまり登り調子には、行かない気がします。価格を釣り上げてるのは、どう見ても、中華系の海外の資産家の方々の需要を見越しているのでしょう。私は、一抜けた、です。

[334: 匿名さん]

無理やりローン組ませて、富裕層、いや、浮遊層向けサブプライムローンみたいなものでしょう。銀行は、飯の種を探しています。とにかく借りてもらい、住民ローン契約一丁上がりでしょう。中国の富裕層は、現金で買います。文句無しでしょう。日本人は、正直者で、借りたものは、必ず返す姿勢なので、ついついカモにされてしまいます。騙されやすいといえば、それまでです。ここは、できれば、日本人に売りたいのでしょう。

[335: 匿名さん]

こんな利回りが悪い物件、中国人は買わないだろ。
実際、営業マンも、ここは永く住みたい人向けといってるよ。

[336: 周辺住民さん]

>>335
でも、タワーマンションって長く住むと大変なんでしょう？

[337: 匿名さん]

>>336
ランニングコストはかかるけど、納得できるならいいだけの話では。

[338: 周辺住民さん]

>>337
納得する＝我慢する、ですよね。
それは、長く住むにも適さないって事ですよね。
結局のところ住み方に関係なく、主にお金が余っている方向けのマンションと言うことですね。

[339: 匿名さん]

>>338さん

周辺住民さんって、みなとみらいに住んでいるとおもっていましたが、違うんですか？

[340: 匿名さん]

>336 でもタワーマンションて長く住むと大変なんでしょう？

高い固定資産税、管理費、修繕積立金、一括供給の燃料費が滞りなく支払えるならみなとみらいのタワーは快適です。

仕様はＭＭタワーズがＮｏ．１だと思いますが。

[341: 匿名さん]

年収1,000万前後が一番生活苦しいそうで。年収2,000万、3,000万あったら、大丈夫じゃない？クビか、倒産さえしなければ。

[342: 匿名さん]

>>336
大規模修繕がどうかにかかってきますね。
築12年か、15年か、
かつての横長団地は、
今、タワーマンションと言う名の縦長団地乱立状態ですからね。それと、マンション住民の高齢化も問題になってくるでしょう。私は、いつも築10年を迎える前にマンションを買い替えています。

[343: 周辺住民さん]

10年で引越してたら大変じゃないですか。私は面倒くさがりなので長期で住みたい。
みなとみらいは経済的でも快適ですよ。
冷暖房費用はランニングコストはかかりますが、購入費用を考えればとんとんでしょう。
ここでは趣味で乗らない限り車は不要なので経済的です。

[344: 匿名さん]

うちは10年も住まないで買い替えを繰り返していますよ。
低層マンションに始まり、タワー、タワーと。
ここは買うべきかどうか判断に困っています。
ちなみに、高層階に住み慣れたので低層マンションはもう二度と住む気はないですが。

[345: 周辺住民さん]

そうですね。いろんな意味で高層階は快適です。
地震が心配でしたが、3/11は部屋で遭遇しましたが問題ありませんでした。
10年での買い替えは難しいところですが、確かに10年ぐらいでいろいろ問題がでるのでしょうね。
さてこのマンションは買い替えに適しているかですが・・・・う～んちょっといまいちかな

[346: 匿名さん]

私はまさに、タワー、タワー、タワーです。
だんだん高額になってますけど、
今度は、さすがに慎重です。

車は、やはり、要りませんね。
震災があったので、2011年より前の物件は、手放しました。なんだかんだ、緩んでいたら怖いので。
大規模修繕前に出る、固定資産税半額のうちに出る。
だから、5年刻みの引越しです。

[347: 匿名さん]

>>346
お金持ちなんだか、セコいんだか（笑）

[348: 周辺住民さん]

>>347

10年以上住み続けたいと思えるような物件と出会えていないだけでは？
いま海の見える部屋に住んでいますが、四季折々、時々刻々変わる
港の表情は見慣れても見飽きることがありません。
固定資産税だの大規模修繕だのお金で解決できることは払って済ませて、
住みたいとこに住みたいように住むのが
正解じゃないでしょうか。

とは言っても、ここはちょっと高すぎな気がしますが。

[349: 匿名さん]

年収２億とか資産20億なら欲しいと思えば買うのもありだろうけど、
年収５千万資産５億程度だとやっぱり価格は気になるよね。
しょせん小金持ちだから。

[350: 匿名さん]

そうそう、小金持ちは、セコくないと。
値段を見ないで買えるくらいになりたいものです。

[351: 周辺住民さん]

>年収５千万資産５億程度
それって小金持か？十分億万長者でしょ。
ここで悩んでいるのはせいぜい年収1500万円ぐらいの人でしょ。

[352: 匿名さん]

>351
いやいや、年収5000万程度だと値段気にしないで２億のマンション
買えるレベルではないよ。

[353: 匿名さん]

はいはい、5,000万程度とか言えるならまずは自分が稼いでからね。
そもそも最上階プレミアでもなけりゃ２億もしないでしょここ。

[354: 匿名さん]

すまん。最上階しか検討してないから。

[356: 匿名さん]

正直なところ現金は２億しかない。
葉山の別荘売って５千万足してやっと買うほどの価値はないよね。

[357: 匿名さん]

>>356
15000以上出せるなら、北仲かな。