GLOBAL FRONT TOWER【グローバルフロントタワー】ってどうですか？Part11

[匿名さん]

GLOBAL FRONT TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554026/

所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：75.45平米～84.77平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報を追加しました　2015.3.1　管理担当】


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227
タワーマンションゲストルーム訪問(1) グローバルフロントタワー”SUN”
https://www.sumu-log.com/archives/1821
【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
https://www.sumu-log.com/archives/4803/

[1: 匿名さん]

公式
http://www.31sumai.com/mfr/X1101/

残り42/883戸、3期2次は3月中旬ということです。
これで完売またはそれに近い状態になりそうですが、グロスの高い住戸が多いので難しいかもしれませんね。

[2: 匿名さん]

温存部屋が掃けて、不人気な部屋だけがありますからね。
同じ芝浦アドレスのマンションとの競合も阻害要因かと。

[3: 匿名さん]

>>2
しかし何で温存部屋残してたんだろ？値上げ目的？

[4: 匿名さん]

40戸なんてすぐだろ

[5: 物件比較中さん]

抽選で外れること３回。
今日届いた週刊ダイヤモンド見てますが、これからの人口減時代、セカンドハウスとして考えてた私には外れて良かったかも。。。

そう考えて自分を慰めてます(笑)

[6: 匿名さん]

>>5
ここがセカンドハウス、に向いているとは思えませんけど。。。

[7: 物件比較中さん]

>>6
5です。
セカンドハウスという表現が適切でなかったかもしれません。
東京タワーやレインボーブリッジを眺めながら、酒を飲んだりボーッとするための、日常からの逃避のための空間です。

実際に住む方に当たった方が良いのは言うまでもありません。

[8: 匿名さん]

>>7
景色なんかすぐに飽きますよ。うちからもレインボーなどが見えますけど。

[9: 匿名さん]

ここのタワービューはかなり凄いらしい。営業が言ってました。

[10: 匿名さん]

西向き買えばよかったかな。

[11: 匿名さん]

北側でもタワーは2つとも見えますからね。タワー好きなら北の高層階が一番よかったかもしれませんね。
もう今は全方角共に高層階は全く残っていませんが…

[12: 匿名さん]

>>11
高層とは20階以上？

[13: 匿名さん]

>>12
正確には15階以上はもう残っていません。

[14: 匿名さん]

>>11
やっぱり部屋からタワー見えた方がよかったかな

[15: 匿名さん]

>>5
3回とは角部屋とかですか？

[16: 匿名さん]

高層階、残っているよ。120平米クラスで「億」だけどね。

[17: 匿名さん]

GFTは低層でも他に有りがちな圧迫感あるお見合いでないのは強みだよね。向かいの建物との距離がかなりある。

[18: 匿名さん]

>16
え？
最上階、キャンセル部屋があるんだ。
10倍以上の倍率だったのに不思議です。

[19: 匿名さん]

>>16
そんな部屋は残っていないはずですが、キャンセルがでたんでしょうか？何階のどの方角ですか？

[20: たい]

東南角の最上階ですかー？買いたいです。

[21: 匿名さん]

>>20
そんな部屋を買えるのが羨ましいー

[22: 匿名さん]

>>17

ヤナセとのお見合いは圧迫感あるでしょ

[23: 匿名さん]

現在残ってるのは80平米の住戸だけです。
最上階の東南角部屋は第1期で販売済みですよ。

http://www.31sumai.com/mfr/X1101/plan.html

[24: 匿名さん]

どう考えてもここはキャピタルゲイン出ますね。

[25: 匿名さん]

>>24
そんなことは皆わかっている。だからやたら売れているわけで。

[26: 匿名さん]

>>25
みんなわかってたらもっと倍率つくやろ。
比較的倍率低く上手く割り振られてるから絶妙な値付けなんだろうな

[27: 匿名さん]

これだけ安いのに何故さっさと完売しないのか、不思議ですらある。
先を読むことができない人が多いのだろう。
そういう人が多いからこそ不動産で利益を出せるわけだが。

[28: 匿名さん]

販売時に倍率がついた部屋ならば、発売価格の20％程度のキャピタルゲインは可能でしょう。

そんなこと当たり前かも知れませんけどね。。

[29: [男性 30代]]

ちょっと安直すぎるだろ。
温存部屋はどう見るか。
20%はどこからきた数字?

[30: 匿名さん]

販売平均単価の@330が、仮に今から用地確保して同じ建物を建てるとなると、@400はざらと言われていますから。

[31: 匿名さん]

>30
中古再販だから　10％引いてください（笑

[32: 匿名さん]

>30
それから、諸経費と　短期所得税の20％も引いてね（笑

[33: 匿名さん]

坪400で芝浦買う人いますかねぇ

[34: 匿名]

>>33
まあいるだろうねぇ。そういう町になるんだから。

[35: 匿名さん]

>>33
先が読めないひとが沢山いるから、ありがたい。5年後の芝浦なら私には高すぎて買えなかったと思う。

[36: 匿名さん]

なんでまだ売れ残ってるんですかね。
確実に坪400万の価値があるものが坪330万の格安価格で売られてるんですよ？
そう思っている人は借金してでも買えばいいのに。

[37: 匿名さん]

多くの人が価格以上の価値があると思ったら投資で買う人が出てくるから倍率が凄いことになる。
古くはシティタワー品川なんて数十倍だったじゃない。
最近だと富久クロスとブリリアタワー池袋かな。

ここは誰もが坪330万の価値しかないと思ってるから投資目的の人が入ってこない。
買うならキャピタルゲインとかくだらないこと考えずに永住するつもりがいいよ。

[38: 匿名さん]

>>37
まあ繰り返しの話になっちゃうけど、物は悪くないけど駅から遠いからね。多くの人は、マンションは立地だと思ってるからしょうがない。

[39: 匿名さん]

Readって、そういう意味だったんだ。

[40: 匿名さん]

>>38
そう思っている人が多い限りここの一般的な評価は上がらないよね。

[41: 匿名さん]

>>37
シティタワー品川は、この掲示板でもお祭り状態になったから別格だよ。
但し、港南は飛行機通過ルート問題があるから将来どうなるか分からない。今が売り時かなと思う、芝浦とは違って。

[42: 匿名さん]

>>37
投資目的の人はたくさん入ってきていますが…

[43: 匿名さん]

まあ、ここは上昇要素が沢山あるけど、まだ開発中だったり、これから開発が始まったりと言った状況だからね。
将来性は抜群だけど、まだ半信半疑の人がいても不思議ではない。
ただ残り僅かなので今更うだうだ言ってもしょうがないと思う。

[44: 匿名さん]

>>43
将来性といっても
新駅からも遠いし、リニアの品川駅なんかもっと遠い。
更に、隣街の港南と高輪の飛行機ルート問題で巻き添えを食う可能性もあり。

[45: 匿名さん]

>>35
逆に買いやすくなってたりして。

[46: 匿名さん]

>>44
こういう考えの人がいるからこそ、倍率低く買えるんだよね。ありがたやー。

[47: 匿名さん]

>>44
そう思うなら買わなければ良いだけだと思うが。。。

国が最も重視している戦略特区の影響が、極小エリアにしか波及しないなら貴方の予想どうりになるかもね。

[48: 匿名さん]

>>36
400はムリですよ。さすがに300後半が限界かと

[49: 匿名さん]

>>47
戦略特区といえば聞こえは良いですが、
中央区や江東区の湾岸なんて全域が特区ですよ。港区とちがって。

[50: 契約済みさん]

当たり前だけど、誰もが上がると思ってたらそもそも価格に反映されるでしょ。業者もアホでないんだから。

三井含めたJVは当初駅前の再開発もあり有望だろうけど、足元の環境をみたら、そこまで強気に値付けできなかったし、JVだから尚更早く利益確定したかったんじゃない。で、開けて見たら大人気だったけど、値上げすると内部調整やコストとリターンを再度ヴァリュエーションしてJV内で再度稟議し直さないと成らないけど、そこまで手間暇かけるくらいなら売り切っちゃえと言う判断なんだろうな。

みな、有望だろうなとは思うけどキャピタルゲインが確実とまでは言い切れないと思う中で、この物件を選ぶ人は土地勘があったり自身が利便性を感じる土地でまあ言うても「負けそうにない」と踏んで買う人が大概で。

安い安い言ってもグロスじゃ普通の給与所得で食っている家庭は学校が少し遠いとか、買い物が若干不便そうだと感じたら、「皆が群がる様に買いに殺到する」と言うのは少し非現実的。

それでも売れ行きは堅調だし総合的には評価できると思ったわけで。

[51: 契約済みさん]

そもそも株式も含め利益なんてわかりませんよ(笑)。別にこの物件に限らずですが。

具体的にいくらになるといっても全部色々な「たられば」の前提ありきなので。

[52: 匿名さん]

>>50
的確

[53: 匿名さん]

>>28
倍率が付く事とキャピタルゲインは一致しませんよ。特にGFTの場合は。

[54: 匿名さん]

>>53
同感。あえて売り残した部屋もあったしね

[55: 匿名さん]

>>53
なんで特にグローバルフロントはそうなの？

[56: 匿名さん]

>>55
単なるネガなんで、理由なんか聞いても無駄ですよ。

[57: 匿名さん]

>>49
特区にも重要度がいろいろあるから。
品川ー田町間は最重要特区なんで。

[58: 匿名さん]

>>55
永住目的の人はキャピタルゲイン、割安感を投資目的の人ほど気にしない。
投資目的の人はその逆。

キャピタルゲインが出るのは投資目的の人に人気がある部屋。

プレミア部屋を投資目的でプロが買ってる人がいるとは思えない。角部屋最上階とかは代替性がないからそれでもキャピタルゲイン出るかもだけど。

[59: 匿名さん]

>>58
GFTに限定した話しじゃないでしょ。
答えになってないよ。

[60: 匿名さん]

結局坪330万円が実力通りということ。
坪400万になると思う人が多いなら瞬く間に売り切れたでしょう。

[61: 匿名さん]

>>60
同感

[62: 匿名さん]

連続全戸即日登録御礼ってことは瞬く間に売れてるってことでしょ？

[63: 匿名さん]

連続全戸即日登録御礼ってことは購入希望が出た部屋を売りだして、その部屋が売れたってこと。
何の意味もない。

[64: 匿名さん]

キャピタル云々はいろんな意見が有るとは思うが、ここの販売実績をネガるのはさすがに無理があるだろ。

[65: 匿名さん]

坪330万だから売れた。
坪400万なら売れなかっただろう。

[66: 匿名さん]

相変わらずネガがしつこいね。今販売中のマンションで一番キャピタル得やすいのはGFTなのは間違いない。だから3期でさらに爆発売れしたわけで。あれだけ人員削減したMRであの数は本当にすごいこと。複数の知り合いのデベや投資家も買ってますから。ただ中国人には田町はピンとこなかったらしくイマイチ人気なかったらしい。港区好きの欧米人はそこそこ買ったらしい。ほとんど日本人メインで売ったよう。何を言おうと港区三井タワマンが330でかえるのはGFTが最後。

[67: 匿名さん]

キャピタルゲインの要素はGFTでは
1) 物件価格が高騰するなか、時期的に値上がり前のプライスタグで購入できた（ホントか？）
2) 駅前再開発による田町駅力・芝浦ブランドの向上
の2点を分けて考えたほうがよいと思うのですが、

1) は2017年頃に一服感が出るとの観測もちらほら。インフレ誘導はあっても購入者の収入は増えないし、購買力の上限を考えるとさらなる坪単価の上昇は考えづらい（3A物件とかは除く）。
2) は再開発が魅力的なもので完成すれば、長期に渡って底堅い単価が維持できそう。でも購入希望者がそれを実感できるのはおそらく17年以降。

キャピタルゲインを楽観的に考えるのはいかがなもんかと。
もっとも売り時なタイミングとしては、再開発が魅力的な状態で完成した前提で2019年頃なんじゃないでしょうかね。

つうか、キャピタルゲイン出るよね大丈夫だよね、って発言が浅ましい。確信持てないなら不動産売買なんて止めとけばいいのに。


自分としては再開発が期待はずれだったとしても、山手線徒歩圏＆都心と直線距離で近い、という点は不変なので資産価値の下落しづらい手堅い物件という認識です。キャピタルゲインは売るタイミング次第？

[68: 匿名さん]

あの田町の再開発で資産価値が劇的に上がるとは思えないけどな～

300～350はキープ出来そうですけど

[69: 匿名さん]

昨日テレビで中国人が爆買いしてるってやってたのはここですか？

[70: 匿名さん]

>>69
田町は知名度が低いので、中華系には不人気なようてす。
そもそも爆買いするほど部屋が残っていませんし。

[71: 匿名さん]

> 中国人には田町はピンとこなかったらしくイマイチ人気なかったらしい。港区好きの欧米人はそこそこ買ったらしい。ほとんど日本人メインで売ったよう。

なんじゃこりゃ。願望というよりもはや妄想の域だね。
そんなに自信ないなら逆効果だよ？

[72: 匿名さん]

フジテレビの放送で「港区が好き」って言ってた中国人が買ってたのがこのマンションだったね。
ドイツ人はどこだったか忘れた。

[73: 匿名さん]

ここでキャピタルって連呼してますが、素朴な疑問として本当に不動産投資で利益出してる人ってどの位いますか?
不動産投資は資金力も必要ですし、専門知識を持ったプロじゃないとキャピタルゲインを得るのは難しいと感じています。

[74: 匿名さん]

このスレの粘着ネガのしつこさは半端ないな。
よっぽど気になって仕方ないんだろう。

[75: 匿名さん]

>>66
複数の知り合いのデベロッパーってどこですか?
三井物件をスミフ社員が購入するって想像出来ないんだけど。
商談とか遣り難そうだしね。

[76: 匿名さん]

売りたいと思う時期が集中するのは怖いなー

[77: 匿名さん]

田町を連呼してるけど、ここは芝浦なんで。

[78: 匿名さん]

何が言いたいのかよくわからんけど、最寄り駅田町だから田町でしょ。

[79: 匿名さん]

新築は駅近物件が大半を占めるようになってきている、とのニュースがつい先日ありました。
最寄り駅の田町駅が徒歩10分というのがやはりここの弱点ですよね。

[80: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩10分もかかったらタワーの意味ないですね。

[81: 匿名さん]

>>63

毎回供給する住戸決めて売ってるんだから、それが余らず全て登録されたってことは意味があるでしょ？
しかも供給予定じゃなかった部屋をどうしても欲しいという購入者に前倒しで供給していった結果、予定（2015年12月）より相当前倒しで完売になりそうな状況。

[82: 匿名さん]

>>80
え、なんで？！

[83: 匿名さん]

港区の新築タワマンで坪330なんてどこにある？
通常ならものすごい倍率が付いて瞬間蒸発するはずだよ。
それが１年近く経ってまだ売られているのが価格相応であることの何よりの証拠だよ。

[84: 匿名さん]

もういちゃもんレベルのネガだな。

[85: 匿名さん]

約900戸がどれだけのペースで売れていると思っているんだろ。世間一般には絶好調と言われるペースなんだが。と言うか、2014年はKTTと並んで都内で一番売れたマンションなんだか。。。

[86: 匿名さん]

中○人は、新宿区が好き。
日本へ来た中○人が、歌舞伎町のビジネスホテルに大量に泊まっているのは、そのため。
国に帰って、新宿アドレスのホテルに泊まったと自慢できるからだってさ。

日本人は、歌舞伎町のホテルに泊まったら　誤解されちゃうからね。
たとえ仕事で泊まったとしても　家族には、絶対に言えないな（笑

[87: 匿名さん]

ただネガりたいだけだから。

全く話にならないネガを繰り返してるからそろそろアク禁にしてあげよう。単なる荒らし、マジうざいです。

[88: 契約済みさん]

的確なネガ求む(笑)。

駅遠&資産性ゼロ言っている連中は山手線の駅徒歩10分であり、地下鉄複数路線ありってのはどう考えているんだろ。目黒は別よ。価格帯もそもそも違うし。駅近が良いならそっち行けば。

中華系が買っていないとは言えないけど一般的にこの物件自体は認知度薄いと思われる。3Aとか新宿とかオリンピック会場至近距離でしょ。知らないところ=流動性が低いと思って買わないでしょ。再開発って言っても国外だとピンとこないし。逆の立場ならどうだ？ということ。

瞬間蒸発してなきゃ人気は普通と言う論も乱暴(笑)。この物件だってグロスじゃ安くないんだから、アッパーの給与所得で食っている家庭は慎重に判断するでしょ？。

400なら買わない、これは同意。将来的な上げが期待できるけどここまで強気にはなれない。

駐車場の賃料と想定稼働率からの収支計画はそこそこ不安。400あるけど45000円は少し高すぎるし稼働60%位だっけ？これはわからんので、この点のネガは的を射ていると思う。

[89: 匿名さん]

この近くで購入検討中の35歳以上は、10年前、アイランドが坪200万以下の値段だったのを覚えているからね。
坪330万円では、ちょっち　手を出さんでしょ。

[90: 匿名さん]

10年前と比較するのがナンセンス。
つまり、10年前より安くなった都心再開発地域ってあるの？って感じ。

[91: 匿名さん]

販売開始からわずか8カ月で残り40になってしまったね。最初はスローペースだったが、最後に田町再開発が一部竣工してその価値にようやく気づいて慌てて買いが走り、普通は停滞する３期一次で前代未聞の爆発を起こした。さらに40しか残ってないのにスレがやたら進み続ける。ネガは気になってしょうがないみたいね。

ちなみにアイランドからの住み替えたくさんいますよ。この1カ月くらいでこれまでほとんど出なかったアイランド中古が大量に売りにでているのは、GFT入居まで1年となったためだよ。参考まで。

[92: 匿名さん]

10年前に絶好の投資チャンスを逃した人は、あと10年我慢して、貯金をためるべきってことで　終了～～笑

[93: 匿名さん]

>この近くで購入検討中の35歳以上は、10年前、アイランドが坪200万以下の値段だったのを覚えているからね。

そんな安かったっけ？
MR行ったけど280くらいしなかった？
アイランドの帰りにカテリーナの営業につかまってクオカードもらったわ。

[94: 匿名さん]

>>88
適格かわからないけど、妻は車の運転できない上に小さい子供二人いる中、毎日10分も歩いて駅まで行かなければならない。その時点で我が家は却下でした。MRまで連れてったのに。
子育ての住環境もありえないと言われてしまいました。ちゃんとしたお教室もないし。

[95: 匿名さん]

>>94
毎日10分といいますが既に再開発エリア通れば9分、三田駅なら8分。しかも山手線の渋谷から東京間の黄金区間。ここ以上の利便性ならタワマンなら目黒ブリリアしか選択肢ありません。目の前に愛育あり、マンション内に保育所とキッズエリア、公開空地、子供の教室もある巨大スポーツセンターと大きな公園、育児支援施設。サピックスの名門教室もいきやすく、インターも麻布エリアに多数。これ以上の環境とは？(笑)

[96: 匿名さん]

ケープの最下階が坪200切ってたような記憶がある。（抽選倍率200倍くらいだった）
ＣＭＴの3階もそうっだったかな・・

[97: 匿名さん]

15年前に3000万の1LDKに頭金750万から始まった私のマンション投資。現在まで17件購入して12件はすべて売却キャピタル得て、残りは賃貸回しですがすべて一次取得価値を上回っています。

マンション売買で得をする目利きには自信がありますがGFT購入者にはとりあえず、おめでとうと言ってよいと思う。特に1期購入者は勇気がいただろうね、私には買いであることは明確だったけれど。私の購入履歴で最高クラスのキャピタルが見込める物件ではないが、2014年からの売り出し物件では一番上昇可能性が固いのは間違いない。訳のわからないネガキャン書き込みで荒れ気味だが、芝浦は相対的にまだ上がる、特にGFTが一番恩恵をうけるのは言うまでもない。

[98: 匿名さん]

>>97
スレ違いですが西新宿60はどう評価されますか？

[99: 匿名さん]

>94
既にGFTを却下したならば、もう書き込みしなければいいのに。
何か未練でもあるの？と読み手は受け取りますよ。

[100: 94]

>>95
>>99

だから適格かどうかと書いてあるわけで（的確じゃなくてね）。
現在住んでいるところが白金台駅徒歩１分なので、妻的にはNOでした。まあ、当たり前か。