修繕積立金の返還について

[ビギナーさん [女性]]

マンション７年目で初めて理事になりました。
判断ができない問題が起こり相談させてください。

現在、配管の工事（給排水管やガス管では無い）を計画しています。修繕積立金を取り崩しての工事です。
工事案では１階の全戸はこの恩恵に預かることができない案になります。
つまり２階～最上階までの全戸のための工事になります。
しかしながら、工事中は１階の住人にも協力してもらい、専有部分に業者を入れてもらう必要がある工事です。

理事の中に１階の住む人がいて、１階の住人に対しては、１戸あたりの工事にかかる費用と同額（工事費用÷２階以上の戸数）を修繕積立金から返還すべきと主張しています。

規約は標準管理規約とほぼ同じで、１階だけでも専有部分の面積は最大１．５倍差があります。

この場合、どのように決着を図るべきでしょうか。
そもそも、返還することは可能でしょうか。
返還しない案で、仮に総会の特別決議で認められれば、１階の住人に強制力のある工事は可能でしょうか。

古いマンションで、分譲時から住んでいる８０最代の長老のような人たちが数名いて、総会で決議をすればなんでもできると考えている人たちなので、規約上・法律上問題が無いのか確認したい意味もあり投稿させていただきました。

よろしくお願いいたします。

[21: 匿名さん]

ダクト自体が意味不明　特殊な事は議論できないわ　まぁ　仲良くやって

[22: 匿名]

管理組合の運営は管理規約に基づいて行わなければなりません。
修繕積立金の取り崩しについての規定があるはずです。
普通は区分所有者に返還することはできません。

[23: 匿名さん]

>スレ主さん
大体わかりました。
ダクト管を通して換気を屋上に逃がすための管のことですね。
建物の造りの関係でそうせざるをえない構造になっているものと思われます。
これは、専有部分も通っていますが、同じ専有部分の給排水管等とは違って
共用部分と構造上一体となって機能するのですから、共用部分といえます。
よって、修繕積立金の返還は認められません。
共用部分の範囲が管理規約に記載されている筈ですから、調べてみてください。
もし、記載漏れがあっても、実情は共用部分とされると思います。もし裁判になっても。
１階の住民がエレベーターを使用しないのに、その負担をするのと同じことです。
例、専有部分の配管等を管理組合として、修繕積立金を取り崩して一斉に実施
する場合は、先に実施した区分所有者に対しては、管理組合として実施した
平均の金額を支給するとして、均衡を保つ必要はありますが、これとは別物と
なります。勿論、総会での承認とか細則の作成も必要となりますが。

[24: 匿名さん]

>スレ主さん
１階の住民に支払うとしたら、計算方法としては、それでいいのですが、
そうさせないために、理事長に説明をしなければ、総会では決議されて
しまう可能性はあります。
２階以上の住民との団結が必要です。一人でも多くの仲間と一緒に
事前交渉をしてください。
もし、総会決議で決議され、支払いがされますと、後が面倒です。
裁判で決着をつけてもいいんですが、住民同士のことでもあり、難しい
でしょうから、まずは理事長との交渉をやることですね。

[25: 匿名さん]

なにいってんの？　規約通りにしか出来ないよ　ましてや反対してるのが理事長？　むり

規約に沿わない出費を認めるわけがない　もちろん規約に沿わなければ総会議案にもしないよ

折れたとしても専有部費用は個人で負担が精一杯だろうな

[26: 匿名さん]

>25
スレ主さんの書き込み（２０）を読んでいるのですか？
もっとしっかりしてくださいよ。

[27: 匿名さん]

↑
＞排気口と配管も工事します。
専有部もあるな

＞１階の住民全員に修繕積立金から返還するという議案を総会に出すつもりで、おそらく可決されます。
それがどうしたの　当然と言えば当然、一階も同じダクト仕様にしたらぁ　それでかいけつ　笑
積み立てたお金使いたいだけみたいだしね

[28: 匿名さん]

(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに 一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合 には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理 組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の 諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。

＞5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分 割請求をすることができない。

[29: 匿名さん]

>27
軽い方ですね。
いかにも高学歴のニュアンスが感じられます。
そもそも、共用部分が専有部分を突き抜けるというのが
特別な造りの建物なんですよ。

[30: 匿名さん]

＞そもそも、共用部分が専有部分を突き抜けるというのが特別な造りの建物なんですよ。

おたくマンション住んだ事無いの？　汚水管や雑排水管なんかは専有部を貫いてるの多いけど
この場合よこ配管からの継手部までが専有部　すべてパイプシャフトに収まってる訳じゃないのよ

特別なのはそのわけのわからない排気ダクトだよ　焼肉屋じゃあるまいし　どうかしてるんだよ

[31: 匿名くん]

おそらく、現在は、給排気用の共用立てダクトがＵダクト方式であるが、
これをＳＥダクト方式に変更する計画だと思います。

[32: 匿名さん]

雪国バージョンかいな？　給湯器でも屋上まで排気ダクトなんて聞いた事無いわ
一階がそのダクトがなくて良いのもおかしな話だわな　特殊な事は自分のとこで好きにやってよ

[33: 匿名くん]

高経年マンション（建築後30 年程度以上を経過したマンション）で採用されていた方式です。

≪参考≫
＜改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル＞
【平成１６年６月　平成２２年７月改訂　国土交通省】
http://m-saisei.info/horei/enkatsuka/manual/kaisyu.pdf
の（20）換気設備改修工事 (P.66-67) 参照

>>32
>一階がそのダクトがなくて良いのもおかしな話だわな

一階の住戸は、給湯器が屋外に設置してあると書いてあったような気が・・・

[34: 匿名さん]

そんな古いの修繕じゃなく建替えの算段した方がいいんじゃないのー　修繕費が勿体ないわ
今後まだ３０－５０年住むつもりなのかな？　すごいねー

[35: 匿名くん]

結論としては、>>7 さんの書いた内容になると思います。

１．共用部分と専有部分を明確にし、工事を共用部分工事と専有部分工事に
　　振り分ける。
２．共用部分工事についてのみ修繕積立金を充当し、有部分工事については
　　区分所有者の自己負担とする。
３．工事の対象外となる住戸の区分所有者には一切返金をしない。
　　（当然、専有部分工事がないので自己負担はない。）

[36: 匿名]

専有部と共用部の区分けははっきりしなければなりませんが、管理組合が専有部をできない訳ではありません。

たとえば標準管理規定http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf
では
「第20条２　専有部分である設備のうち共用部と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」

排気口の専有部は共用部と構造上一体とみなすことができると思いますよ。


>20　修繕積立金から返還することができるかどうか管理規定をよく読んで判断してください。
標準管理規定でいえば
「第28条　...積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。」
一から五まで条件がありますが、一階の住民に支払うというのは無理でしょう。
また、
「第60条5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求または分割請求をすることができない。」
という条項もあります。

たとえ総会決議であっても管理規約に違反すれば決議は無効になります。さらに、管理規定に違反して返還した場合、違法な支出によって管理組合に損害を与えたとして訴えらるかもしれません。

[37: 匿名さん]

↑
>第20条２　専有部分である設備のうち共用部と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があときは、管理組合がこれを行うことができる。

専有部の修繕費用を修繕積立金で賄っても良いなんてどこにも書いていませんよ、解釈もできないの？
一体として工事ができるだけ。居住者も専有部の工事に協力しないと駄目なのね。

[38: 匿名さん]

>37
確かにできるとなっていて、コメントでは、その費用は区分所有者負担と
なっています。
しかし、共用部分とすることはできないけど、費用の負担については
修繕積立金を充当することは、裁判例でも認められています。

[39: 匿名さん]

配管の工事かなんかの裁判の判例有るよ、専有共有の一体した混同工事のね。
確か専有部の工事をしなかった所有者には相応の返還金認めてたよ。
専有部配管は独自に工事済ませてる居室も有るからね。平等が一番！　笑

[40: 匿名さん]

常識的に専有部は個人負担だよ、たとえ設備が一体化していても区切りはつくし。
それぞれの専有部でも仕様が違ったり、負担額は変わるしね。