プラウド八事ガーデン part 2

[匿名さん [男性 40代]]

プラウド八事ガーデンスレのpart 2です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/nagoya/yagoto-garden/

所在地：愛知県名古屋市昭和区八事富士見1601（地番）
交通：名古屋市営地下鉄鶴舞線 「八事」駅 徒歩8分 （5番出入り口（5:30～23:00））
名古屋市営地下鉄名城線 「八事」駅 徒歩9分 （アネックス出入り口）
間取：3LDK～4LDK
面積：77.08平米～87.71平米
売主：野村不動産　名古屋支店
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438138/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

タンクレストイレで良かったですよね。
手洗器が無いと便器を取り替えるだけで済まず、リフォームも大変ですからね。
平針だけがプラウドにしては珍しくタンクレス？？

バルコニーのシンクレスは、蛇口の下にバケツを置けば大丈夫だと思います。

[22: 検討中の奥さま]

>>21
確かに。
購入したらエルメスのバケツ置こうかな。
あるのかな？
そもそもあまり使わないかも。
でももう4期なので八事テラスも考えていましたが
こちらの方が人気みたいですね。

[23: 入居予定さん]

ここはタンクレスの様なタンク式トイレ。TOTOのホームページではローシルエットと表現されてる。断水しても1回は流せるのがメリットとスタッフが言っていた。

[24: 匿名さん]

TOTOのホームページを見てみたけど、ローシルエットは不格好だがタンクレスより少し定価は安いって商品かな？

[25: 主婦さん]

ローシルエットは停電でも使えるからいいかも。
今までのように後ろにドカンとタンクがあるわけではないからね。
タンクレスは電気で流すから色々と不具合も多いしね。
掃除のしやすさでもあまり変わらないし、私はこっちの方が好きかなぁ。

[26: 匿名さん]

ローシルエットは格好悪いですが、パークハウス東山で採用されてるハイブリットトイレがスマートで実用性もありそうですね。

シンクレスの件ですが、おしゃれバケツで検索したらカラフルな商品が出てきました。
気に入った物を見つけてバルコニーに置けば解決ですね。

[27: 住まいに詳しい人]

モデルルームに行ったけど、特にトイレが格好悪いとは思わなかったなぁ。今時の新築マンションという感じ。

いろいろモデルルーム行ったけど、コーヒーをカップ＆ソーサーで出すところは珍しい。こんなところにもお金を使ってるんだなぁ。

[28: 申込予定さん]

以前も書きましたが、このマンションを含めた八事周辺のマンションの10年後の資産価値維持率ってどのくらいと予想されるんでしょうか？

[29: 匿名さん]

>>28
ここは残念ながら設備も悪いし駅も近く無いから資産性を語る程では無いでしょうね。

[30: 匿名さん]

>>29
すごいネガキャン

[31: 住まいに詳しい人]

>>29
八事駅10分圏内は資産価値高いですよ。
これだけ人気ということは、中古になってもそれだけ欲しい人がいると言うことです。

[32: 匿名さん]

不動産査定の条件を調べてみると、一般的に「墓地」の近くは価格帯が下がるので、低くなる可能性があるかもしれないです。

[33: 周辺住民さん]

何故かやたらに皆さん資産性を気にしてるからなんだか笑えますね（笑）買う事自体に疑いがある裏返しかな？（笑）八事＝資産性高い図式は全てには当てはまらないと思います。

[34: 匿名さん]

八事で買うなら資産価値考えるのが普通でしょ。
転勤族も多いですよ。
学区、駅近、高台というのがここの魅力ですね。

[36: 匿名さん]

>>32
そうだよね。
でもなのに何故人気なのだろう？
人気だから理由があるでしょう。
ってことは資産性高し？

[37: 匿名さん]

イメージ戦略の賜物なのでは無いでしょうか？
ホームページのモデルさん達を見るとイメージし易い。
新婚の奥様、キャリアウーマン奥様、娘の教育に熱心な奥様に素敵な暮らしが待ってるマンション。

[38: 匿名さん]

>マンションの10年後の資産価値維持率

不動産屋と相談して決める【売り出し価格】って意味なら今と変わらんと思う。
八事に限らずどこの場所でもそうそう変わらん。

ただ、自分がどういう立場で売りに出すなり賃貸に出すかってのは大事だよね。
別の場所に住居が用意出来てて価格を下げずに気長に売りに出すのか
引越決まって１ヶ月２ヶ月位で現金が必要になるのか。

隣の部屋は3500万で売りに出して、同じ部屋を自分は2500万で売りに出しても買い手がつかないかもしれない。

例えば買う時に八事の新築マンション数件で選んだとしても
中古を買う人にとっては築10年も13年も変わらないかもしれない。

これからマンション自体空室が増えると予想される（かも知れない）。
例えば「人気の滝川学区」といえども2009年に生徒数約800人だったのが今は711人に減ってる。

隣の部屋は気長に3500万で売りに出してて、同タイプの部屋を自分は急いで売りたいってなった時に
3000万で出しても2500万に下げても買い手がつかないかもしれない。

こういう事は大いに有り得ると思う。

実際、一駅圏内の近隣で南向きの角部屋、駅徒歩5分だけでも自由に選べる時に
安くすれば売れるかどうかはなんとも言えない。

[39: 匿名さん]

まとめ

●売りに出される価格としては不動産相場から大きくズレない
●しかし自分が現金化したい時期までに売れるかどうか分からない。
●売れない場合はいくら安くしても売れないかも知れない。


ぶっちゃけ今でもそりゃその通り、なんだけど
この傾向が一層強くなるって意味ね

[40: 匿名さん]

長谷工低仕様薄利多売マンションに資産価値とか夢見過ぎ。
まあ今後の建築コスト増で、八事ガーデン買っておけば良かったと思う人がいたら、そこそこ売れるかもね。
でも周りの仕様が良いプラウドの方が売れるんじゃない？

[41: 匿名さん]

>>40
何に重きを置いてるかじゃない？
ゴミゴミした住宅地のよくあるマンションよりも、ここには他にはない特徴があると思います。
だから売れてるし、気になる人もいるからレスもこれだけ盛り上がるんでしょう。

[42: 購入検討中さん]

>>40
周りの物件とは？

[43: 物件比較中さん]

初歩的な質問ですいません。
ここの仕様の悪さ、あるいは他のマンション（プラウド？）の仕様の良さとは、
具体的にどういうところでしょうか？

[44: 購入検討中さん]

中古マンションの相場価格ってそんなにわかんないもんなんですね。上がるの？下がるの？オリンピックや名駅開発なんて関係ない？

[45: 購入検討中さん]

>>40
駅近立地、学区、眺望のバランスでここより魅力あるマンションを周りに見つけられないんだが、例えばどこ？

[46: 匿名さん]

>>41
他にはない特徴ねえ。
墓横に利益優先の低仕様マンションを建てて、イメージ戦略でガンガン売るのはすごいと思う。
でもプラウドにがっかりした層もいるんじゃないか？
今後このレベルが基準になったら残念だな。

[47: 匿名さん]

たしかに他にはない特徴はイマイチ分からんね。
ここは八事駅から徒歩10分圏内の立地だが、墓場が近いので値段がお手頃ですよって物件だと思う。
長所短所のバランスで納得が出来れば買って良い物件だとは思うけどね。

長所
・八事駅から徒歩10分圏内
・人気の滝川学区
・眺望と日当たり良し
・価格安め

短所
・霊園と火葬場が近い
・駅からの坂道
・スーパーとコンビニが近所に無い
・低仕様（ALC採用、板のﾊﾞﾙｺﾆｰ間仕切り、シンク無し、タンク式トイレなど）
・機械式駐車場の率
・フタバヒルズ(塗装工事完了、取り壊しの話はデマか？)

[48: 匿名さん]

ナンダカンダですごい注目。
8000万の部屋のマンションを「安い」と言ってみたい。

[49: 物件比較中さん]

今時、イメージビデオ見て感化される人もいないでしょうよ。むしろ照れくさいは、あの作りは。

[50: 匿名さん]

>>47
短所と言えば、南側の敷地に食い込んだような低層マンションと近隣の建設反対運動もですね。

価格は八事にしては安めですよね。
川名山ガーデンや八事富士見より坪単価は安い。

[51: 匿名さん]

>>50
南側のマンションは仕方ないんじゃない？
むしあちらの方に申し訳ない。

[52: 入居予定さん]

>>41
おっしゃる通り、ここは立地環境が他とは違うと感じました。私はその土地に立ってみた印象で直感的に決めました。八事だとかプラウドだとかのブランドは、後付けの理由くらいに思っています。

[53: 購入検討中さん [男性 30代]]

庭付きもしくは最上階まだありますか？

[54: 申込予定さん]

このマンション以外は、ほとんどがニョキニョキビルが建っている場所に埋まってる感じ。。。

[55: 匿名さん]

>>53
もうないのでは？
庭付きは当初の価格よりかなり値引きされてような…。

[56: 購入検討中さん]

>>51
北側

[57: 匿名さん]

>>56
北側のマンションでした(笑)

南側は崖(擁壁)が気になるんですけどね。

[58: 匿名さん]

>>55
庭付きは一期で即日完売ですよね。
値段を下げることはないと思いますよ。

[59: 物件比較中さん]

>>58
価格発表前の値段から下げたという意味でしょう。

[60: 購入検討中さん]

>>59
価格発表前の値段って売主以外わかるのか？

[61: 物件比較中さん]

>>60
価格決定前に行くと予定価格を見せてくれるよね。そこから下がったってことでしょう。

[62: 匿名さん]

>>61
なるほど。たまにありますね。

[63: 購入検討中さん]

得した気になるでしょ、ヤラレタ

[64: 購入検討中さん]

>>63
誰がエビデンスとったの？適当な事言わないでください。

[65: 匿名さん]

この話はデマだろうね。

[66: 契約済みさん]

本当ですよ。庭付きは最初の「◯◯◯◯万円台」という時よりも実際の価格表が出たら数百万も下がってました。値引きというよりも当初の価格が強気過ぎて見直したのでしょう。 最上階と同じでしたから。結果、第1期でほぼ売れましたね。購入した方は得したように感じたでしょう。そこまで織り込み済みのシナリオだったのかも知れませんが。

[67: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

野村がよくやるやり方だね。
高い印象を植え付けてから一気に下げる。これが名古屋人には一番効果的なんでしょうね。

[68: 匿名さん]

他の部屋に関してはどうなの？

[69: 契約済みさん]

>>67
私は全く安くしてもらった感じはしないですね。他のマンションでは物凄い値引き攻勢に会いましたが。

[70: 契約済みさん]

>>68
他はなかったですよ。

[71: 契約済みさん]

最上階、100万値引きで、7階と同じ額になりました。
8階より若干安い！

[72: 不動産購入勉強中さん]

部屋が特定されちゃうような事は嘘でも書き込んだら
ダメよダメダメ。

[73: 購入検討中さん]

今日、八事富士見、川名山、テラス、昭和楽園町全て見てきましたが、やはりここの立地は圧倒的に魅力的だという事を再確認しました。

[74: 購入検討中さん]

それにしても八事富士見ってそんなにいいですかね？

[75: 購入検討中さん]

そういえばフタバヒルズの塗装がきれいになっていて取り壊しは完全な早とちりだったようですね。みなさん仲良くしましょう。

[76: 匿名さん]

>>73
ここの立地は圧倒的に魅力的？？
そういう客ばかりだったら、価格を下げなくても良かったのにね(笑)

本当に周辺を歩いてみると分かるけど、山手通りより西側の方が街の雰囲気は良いよ。

[77: 購入検討中さん]

>>76
なんか狭い土地にゴチャゴチャ建ってた。八事ガーデンの場所は広々してて好き。

[78: 検討中の奥さま]

>>76
価格調整した噂があるのは1階だけでしょう。
いま時全戸しないのがむしろ珍しい。
あー、もう少し安ければな。あの開放感はいいよね。

[79: 周辺住民さん]

>>75
はーい。

[80: 匿名さん]

立地はイマイチだけど、価格は安くて魅力的ですね。

[81: 契約済みさん]

八事まで歩けてこの静かで開けた環境は凄く貴重だと思って買いました。人によって価値観って違うもんですね笑

[82: 入居予定さん]

>>80
いいなー、安いって言えるなんて。

[83: 匿名さん]

やっぱりプラウドは高いですよね

[84: 申込予定さん]

>>83
立地がいいから八事のマンションは他より高い、資産価値がある、そういうことでしょ

[85: 不動産購入勉強中さん]

台風シーズンの浸水被害の心配がないと断定できるのは大きい。

[86: 匿名さん]

八事に限らず東部丘陵地域なら、殆んど水害の心配は無いよ。
例外は水が集まる本山駅だけかな。
土砂災害はよく分からんけど。

[87: 申込予定さん]

>>85
津波もですね

[88: 匿名さん]

ここってお値打ちってことで販売されてましたけど高いんですか？

[89: 不動産購入勉強中さん]

>>88
え？お値打ちなんですか。
平針にもっとお値打ちなルーバル付きのproudありますよ。
急げ〜。

[90: 匿名さん]

最初は年収400万円台で購入できる物件ってなってましたよ。
価格に幅があるのかな？

[91: 匿名さん]

第1期のデータです。
価格:3,499万円(Lタイプ)〜7,999万円(Qタイプ)
専有面積:74.67平米(Gタイプ)〜112.63平米(Qタイプ)

[92: 不動産購入勉強中さん]

>>90
キャッシュで払えれば年収なんて関係ないよ。

[93: 匿名さん]

年収少ないけどキャッシュで払いますって人は、通帳か残高証明書を見せるのかなあ？

八事にしては3,499万円(Lタイプ)〜は安いと思えるね。
感覚的には植田ぐらいの価格。

[94: 匿名さん]

>>93
植田いいとこ。

[95: 匿名さん]

平針や楽園町テラスではキャンセル住戸が出てるらしいですね。即日完売といってもここもそういうことがあるんでしょうか。

[96: 匿名さん]

>>95
3月入居だと、どうしても転勤などでキャンセルがでますね。ここは1月ですが、100戸もあるから、何戸かはキャンセルがでるかもね。

[97: 申込予定さん]

>>96
引き渡し後のキャンセル住戸が出たら、その値段設定に興味あるな

[98: 匿名さん]

>>97
引き渡し後はキャンセル出来ないので、中古で売り出す事になりますよね。

自己都合のキャンセルで手付金が戻らなかった場合の販売価格は気になります。
手付金分を値引きした価格(1割引き)で販売するのか。

[99: 購入検討中さん]

>>98
川名山ガーデンの中古は結構な高値で売れたようですが。

[100: 匿名さん]

>>99
川名山ガーデンは立地の良さと仕様を落とされる前のプラウドだから、高値で売れたのだと思います。

[101: 匿名さん]

ここもいいよ！無駄を省いてスマートな暮らし。

[102: 匿名さん]

仕様を落とされる前のプラウドって
今のプラウドと比べて
どれくらい仕様が違うのでしょうか？
今の仕様でも十分かなって思ったりするので
ちょっと興味があります。

[103: 匿名さん]

>>102
川名山ガーデンの中古が出たら、見に行くと分かりやすいと思いますよ。
エントランスなど共用部や内装の質感は実際に見てみないと分かりませんからね。
比較しやすいのは、バルコニー間仕切り、ALCの採用、共用廊下の鉄柵、トイレ形式、キッチン天板、ディスポーザーの有無、玄関扉前の共用部スペースでしょうか。

[104: 匿名さん]

>>103
天板はオプションでつけられるでしょう。
後はその分安いほうがいいかなぁ。

[105: 匿名さん]

>>104
私は白い天板のほうが清潔感があって好きです

[106: 匿名さん]

オプションやリフォームで解決が出来る事は良いですが、外観や構造体はどうしようもないですからね。
楽園町テラスのスレが荒れてますが、同じようにならないことを願ってます。

[107: 住まいに詳しい人]

>>106
荒れてるよね

[108: 購入検討中さん]

楽園町テラスのスレは確かに荒れてますね。でも実際住んで見たら全く気にならない事ばかりと思いますよ。チョットの仕様の差なんて気にしてたらきりがないです。隣の芝を見てばかりじゃいけません。八事ガーデンの開けた立地サイコーですよ。

[109: 匿名さん]

開けた立地という表現は、高層階からの眺望の事？
南は崖の下からマンションが建ってるしブロックの北側は賃貸マンションや戸建てが建ってて、開けたイメージは無いけど。

[110: 購入検討中さん]

>>109
高層階と東棟はいうことないけど、そうでなくても敷地周囲に余裕あるよ。川名山、八事富士見や昭和楽園町も見たけど、なんか狭苦しかった。

[111: 匿名さん]

楽園町のスレ荒れてるけど、本当の契約者の意見ってどれくらいなんだろう？面白半分で書いてる人もいるような…。

[112: 購入検討中さん]

少なくとも外観が安っぽいというのは的はずれ。街並みに合ってると思う。

[113: 住まいに詳しい人]

べつに今までのプラウドがそんなに高級感があったとは思わないよ。大体プラウドって何？って感じだし。
ここに興味ある人はゴミゴミしてないところが気に入ってるんだと思うよ。

[114: 匿名さん]

楽園町テラスを見ましたが、たしかに高級感は無かったです。
パークハウス東山も見て感じた事ですが、淡い色のタイルとシルバーとか明るめのサッシを使うと安っぽく見えるようです。
校舎みたいという書き込みは、なるほどと思えました。
ここは濃いめのタイルを貼ってるから大丈夫そうですよ。

[115: 匿名さん]

都心のタワマンなら眺望重視したいところですが、住宅街のマンションで眺めって言っても戸建の屋根ばかりだし、言うほどベランダから眺めたりしないですよ。
毎日の生活の中で、やっぱり居住空間の広さは確保したいところです。

[116: 入居予定さん]

ベランダの境壁がペラ板だけのCGがHP上にあるので不安でしたが、第4期の折り込み広告にはモルタル壁の枠が付いていたので安心しました。

[117: 購入検討中さん]

>>116
パンフレットもその様になってますね。HPのCGが間違ってるのでしょうか？

[118: 匿名さん]

HPもよく見ると、大きな板＋枠と言う感じです。
タイルも貼ってないし板の面積も大きいし、ぺラ板仕様とコンクリート壁仕様との折衷案でしょうか。

[119: 匿名さん]

ペラ板とモルタル壁が交互になっているデザインです。HPをよく見ると分かります。

[120: 匿名さん]

色々なマンションを見てきましたが、大規模になるほど、戸境がペラ板仕様になっているのが多いです。避難する人数が半端ないからでしょうか。
小規模～中規模(50戸前後)は、コンクリート壁ですね。