シティタワー梅田東part２

[物件比較中さん [男性 30代]]

シティタワー梅田東のpart２です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/347802/

シティタワー梅田東
所在地：大阪府大阪市北区　本庄西一丁目12番１(地番）
交通：阪急宝塚線「梅田」駅から徒歩13分、阪急京都線「梅田」駅から徒歩13分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩13分、大阪地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分
大阪地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分、大阪地下鉄谷町線「中崎町」駅から徒歩5分
売主：住友不動産株式会社、パナホーム株式会社
施工：清水建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

[66: 物件比較中さん]

私は見に行ってないのですが、会社の同僚が見学に行き
建物、仕様、設備結構気に入ってました。

ただ、梅田というか天六の立地の点と営業担当に対して？でまだ思案中です。

営業さんから「タワーマンションは資産価値が高く、値段が必ず上がる」と言われたようです。
同僚がもし将来売る時値段下がっていたらどうするのでしょう？住友さんが損失補てんしてくれるので
しょうか？

　まぁこんな話がでること自体タワーマンションバブルですね。必ずどこかではじけそうな気がします。
ババをつかむのは誰か？少なくても駅上とか稀少立地のタワーを買った方がいいような気がします。

　この物件って将来タワーマンションの中で勝ち組になるような立地なのでしょうか？

[67: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

立地だけで全て決まる訳ないですよ。
価格とのバランスじゃないですか？
立地良くてもデベが値段上げるだけ上げた物件ならあまり旨味がないです。
そして、タワーマンションは年々供給が増えてきているので、板状・タワーとどちらが良いかはあんまり議論しても意味がないと思います。
ただ結果的にこれまでの統計上はタワーの方が中古で値崩れしていないという結果が出ています。
まあ、統計なんてマクロなものだから、そこまであてにならないですが。
個人的には立地そこそこ、建物の外観や共用部が魅力的、そして価格良しの物件が値上がり傾向が強いです。
ここの物件も立地も建物もそこそこで価格的にも良い条件の部屋があったのでそこは買いだと思います。

[68: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

どこのマンションであれ、住みたいと思えば購入すれば良いが、今後数年住んで売却する予定がある、その方向で購入するという場合であれば、この物件はどうなのだろうか。
駅からの距離だけを見ればジオ天六の方が利便性は高いし、設備はこちらの方が上なのだろうけれど、
新築時価格＋500万や1000万で売却出来る物件なのかは、疑問が残りますね。
まぁ販売価格次第でしょうが、低層階中層階はコスパが良いにせよ、わざわざ新築時より高値で買いたがる人が出てくるか？？ですよね。
高層階は高層階で新築時はもちろん高いですし。
あとは治安でしょうか。
個人的にはゲストルームが低層階だったのが残念です。
タワーマンションらしく20から30階程度に欲しかったなぁ。とはいえ、設備はシティタワー西梅田の失敗を今回の梅田東で大幅に改善しているそうなので、それなりに売れるんじゃないでしょうか。

[69: 購入検討中さん]

あまり知らない場所なので、治安はすこし不安です。現地のまわりを大分ぐるぐる歩きました。また駅のまわりも半日ウロウロしましたが、パチンコ屋や立飲み屋が多く、歩いてる人見てても決して治安いいように思えなかったですが、どうなんでしょうか？

[70: 購入検討中さん]

西側の眺望はお墓が一望で良さそうです。

[71: 匿名さん]

>69
今天六に住んでますけど、治安は全然良いですよ。
ここらへんの治安の悪さは完全にイメージです。
前スレでもありましたが、大阪府警の犯罪マップ見ても本庄あたりは皆無ですよ。

あとどうでも良い情報ですが、
地味に天六のTSUTAYAは漫画レンタルが出来るので、かなり重宝しています。

[72: 購入検討中さん]

私も住んでますが本当に治安良いですよねー！
住む前と住んだ後で全然イメージ変わりました。

ゲストルームが低層階のみなのは私もショックです…。
ゲストルームは内観CGもないので、仕様も期待できないのでしょうか…住友さん。
低層階でも外観に相応しい豪華なゲストルームを是非つくっていただきたいです。

[73: 匿名さん]

71さん
天六のTSUTAYA、漫画レンタル情報有り難うございます。
私も借りに行きますね。

[74: 購入検討中さん]

確かに天六は治安悪くないと思います。
以前住んでいたときにお財布落としましたが、１円も取られることなく戻ってきましたからね～。

[75: 匿名さん]

天六が、治安悪いとか言う人は、一体何処に住んでらっしゃれるのでしょうね。
商店街、死ぬほど便利なのに。

[76: 匿名さん]

天六商店街なんて、
自転車走行禁止なのに、
人にぶつけながら疾走する有名なオッチャンおるやないか。

天六で治安が悪いと思わないのは、
あなたがバラックで育ったからでしょ？

犯罪マップなんて警察で受理された事件だけだから、
生活上の安全とは関係ないということも知らないの？

[77: 物件比較中さん]

天六は穴場チックで治安はいいほうだよ！

[78: 匿名さん]

>>76
戦後は焼け野原でバラックの方が多かったようですね。
犯罪マップ、常に見られてるんですね。

[79: 匿名さん]

犯罪マップを見ることはないですね。

犯罪マップの価値を教えてやってるだけ。

[80: 匿名さん]

＞76
あえて釣られてみる

＞人にぶつけながら疾走する有名なオッチャンおるやないか。

どこのなんて人ですか？聞いた事ありませんけど？

＞天六で治安が悪いと思わないのは、
＞あなたがバラックで育ったからでしょ？

申し訳ないですが平成生まれの関東育ちです。

＞犯罪マップなんて警察で受理された事件だけだから、
＞生活上の安全とは関係ないということも知らないの？

強盗もひったくりも殺人も、生活上の安全とは関係ないんですねぇ。
すごい理論。じゃああんたの言う生活上の安全ってのは何を持って証明する訳？

[81: 匿名さん]

>申し訳ないですが平成生まれの関東育ちです。

それが本当なら、言わなくてもわかると思いますが。

まぁ関東にもＢなところはいっぱいありますから、そこの出身なのでしょうが。

[83: 購入検討中さん]

免震ゴムの書き込みが全て削除されてるのはここの営業マンが消してる？そもそも大手の不動産会社はネット対策のスタッフがいるので都合の悪い書き込みの削除とかやけに前向きな書き込みには注意が必要ですね。今日のニュースで、〔国土交通省が、免震ゴム7棟取り替え指示！〕と先週金曜日のニュースで〔他社の免震ゴムも再調査を指示！〕と出てます。少し様子見てからのが良さそうです。またこの免震ゴムは耐久性は何年位もつのでしょうか？その時の交換費用はどの位するのでしょうか？その費用は長期修繕計画に入っているのでしょうか？またその長期修繕計画は購入する前も見してもらえれのでしょうか？ご存知の方いたらご教示下さい。

[85: 匿名さん]

>>82
関東からお越しでしたか。
天六は、中学生の書き込みが目立つと思いますが、
利便性で、注目度が高い証拠でもあります。

>>83
大手の不動産屋にはネット対策のスタッフ？？
居ない居ない、所有慣れや売り買い上手が書き込みされて
答えてるだけだよ。
心配症の荒らしも居るけど
荒れた内容処理は、マンションコミュニティの削除人だよ。
書き込みは、比較者や検討者や契約者なので、疑問はモデルで質問されると良いと思うよー。

交換は長期修繕計画見込みで、戸数で割り振られて、修繕費で徴収されて、プールされてるから。
変え時は、30年目とも言われてるけどね。

[86: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

結局治安が大丈夫ということでしょうか？？
周りに緑を植えるというので、夜中にある一部のひと達がトイレ代わり、寝床代わりに使用されないか、心配ですね。
とあるタワーマンションでは、夜中になるとそういう人達の一部がそのように使っていると聞いたことがあります。
もちろん、私が見たわけではないので、事実なのかは確認していませんが。。
そういう意味でも、治安は大事ですね。自分が活動する時間帯以外もチェックは必要かと思います。
高い買い物ですから。

[87: 匿名さん]

天六をどんなところだと思ってらっしゃるんですか？笑
別に城公園とかミナミみたいにそういう人々が跋扈してるような土地じゃないですよ。
だいたい２４時間コンシェルジュがいるんだから、万が一そんな人が現れても対処する
というかさせるでしょ。

[88: 匿名さん]

天六という風評被害があるのは、
それに見合う実績があるからです（笑）


コンシェルジュがホームレスを退治することはありません。
コンシェルと警備員は全然違うんですよ（笑）

[90: 購入検討中さん]

20階を超える最新型のタワーマンションの修繕費は、「一棟一棟、ゼネコンがその時点で持つ最新の工法を駆使して造られるため、『すべてが実験的建物。修繕も個別対応が必要となる』（専門家）。材料や設備が特注で汎用品が使えないこともしばしば。費用のかさむ条件がそろっている」という。タワーマンションの建築ブームは2000年代のこと、タワーマンションの大規模修繕工事という問題はこれから浮上してくることになる。

[91: 購入検討中さん]

タワーを購入する人は金持ちだから、修繕費が高くなろうが気にしないでしょ。
ただ金持ちが天六に住むのかは別として。
天六に住まなくても今後もっと良い場所にタワーは建ちそうだが。

[92: 匿名さん]

阪急が天六駅近くの広大な土地取得してますよね。
そこもマンションなのかな。

[93: 購入検討中さん [女性]]

近所に住んでる者ですが、天六周辺の雰囲気は、
北東方面が×で南西が○なんです。

北東は、昔バラックや風俗地帯だったそうで、
今も大きなパチンコ屋・お墓と火葬場、
その向こうは団地と、いい事がない。
阪急が買った大きな土地はこちら側なので
ちょっと気になる。

反対に南西の北天満地区は、天神橋で商売してはる人とか
昔から住んでる裕福な人が多くて、町内活動活発、校区もおだやか。

本庄はどっちかといえば後者に準じた雰囲気で、
昔から顔見知りの人が多いので変な輩はうろついていませんよ。
細い路地が多くて、私は毎晩のように犬の散歩で歩き回ってますが、
ホームレスや酔っ払いの一人にも出会ったことがありません。

むしろ、この地にタワマンが建つことで、静けさが消え日照も悪くなるであろう
付近の住民のおっちゃんおばちゃん達が気の毒に思える位です（笑）

[94: 検討中の奥さま [女性 40代]]

>>93さん
貴重な情報ありがとうございます。
確かに北東側は火葬場やお墓があって暗い印象ですが、ちなみに阪急のその大きな土地ってどの辺なんでしょうか。駅近ですか？

[95: 物件比較中さん [男性 30代]]

>>94
阪急はお墓の横ですよ。

[96: 検討中の奥さま [ 40代]]

>>95さん
ありがとうございました！

[97: 匿名さん]

そういや、
火葬場の横のマンション計画って、
どうなったんでしょうね？

こっそり建てて、こっそり売ってるとか（笑）

[98: 申込予定さん]

>>97
近鉄と東急のJVと伺いました。
ネーミングなどどうなるのかな？
ブランズローレルタワー北斎場前と言ったところでしょうかね？

[99: 匿名さん]

どうでもいいんだけと、俳優の桐谷健太って本庄出身なんやね…！

[100: 購入検討中さん]

ほんまにタワーばっかりやな。
俺はタワー希望だからありがたいが、今まで気にしてなかったがno90の修繕費の話は少しきになる。
でも俺は金持ちだから大丈夫。

[101: ご近所さん [男性 30代]]

僕も近所に住んでますが
93の人と同意見です

天六北側は学区は良くないですが
本庄は普通です

酔っ払いぐらいはいますが…

[102: 匿名さん]

タワーの大規模修繕のラッシュになる頃には、
何か対策がなされていればいいなと思ったりもします。
汎用性のあるような方法があるとか。
希望でしかないけれど。
タワーは修繕費は本当に出来るだけたくさんためておかないとって思いますよね

[103: 匿名さん]

構造説明会行かれた方、如何でした？
管理説明会も始まるんですよね？？

[104: 検討中の奥さま [ 40代]]

>>103
南海トラフがきても大丈夫だと聞きました。

[105: 匿名さん]

>104
重説にも、そう書かれると聞きましたか？
おバカちゃん？

[106: 購入検討中さん]

今日のスーモ見るとブリヂストンの免震ゴムをアピールしてましたが、まだブリヂストンが、大丈夫かどうか検証している段階で強調するのはどうかと思う。問題おきたら即当社は関係ないということを強調するのはいかがならものか？

[107: 匿名さん]

>106
いやいや、ここブリヂストンじゃ無くてオイレス工業のゴムですし・・・
スレ違い甚だしいやろ．．．．

[108: 匿名さん]

要望書の受付が開始だそうですが、原則として初めての来場者は
受け付けられないみたいですね。
ローンの事前審査の承認を受けた人だけが受け付け可能だそうですが
そこまでに至るにはモデルルームに何度か通う必要がありますか？

[109: 匿名さん]

住友のマンションを売ってもらうためだったらそれくらいしないと・・・
そうやって変な層には売らず、住民の質（＝資産価値）が保たれます。

[110: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

中津駅の上にあった三井生命ビルディングの跡に、159mのタワーマンションが建ちますね。
ここより遥かに梅田ですね。
御堂筋線も駅1分。
JR大阪駅もここより遥かに近く歩けます。
圧倒的に資産価値高いですね。

[111: 購入検討中さん]

中津のデベはどこでしょうか？

[112: 匿名さん]

>>111
京阪電鉄みたいです。
http://constnews.com/?p=11984

[113: 匿名さん]

そりゃ中津のその物件の方がいいだろうけど、完成が確かH31年じゃなかったかな。そこまで待てるかどうかだね。

[114: 匿名さん]

4年後か。しかもここより高さはあるけど規模は小さいみたいですね。建ったら微妙に西側の花火遮られるのかな。

[115: 匿名さん]

堺筋線・谷町線がメインの生活圏の人が買うマンションだろ。
梅田なんてチャリで行けば良い。