シティタワー梅田東part２

[物件比較中さん [男性 30代]]

シティタワー梅田東のpart２です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/347802/

シティタワー梅田東
所在地：大阪府大阪市北区　本庄西一丁目12番１(地番）
交通：阪急宝塚線「梅田」駅から徒歩13分、阪急京都線「梅田」駅から徒歩13分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩13分、大阪地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分
大阪地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分、大阪地下鉄谷町線「中崎町」駅から徒歩5分
売主：住友不動産株式会社、パナホーム株式会社
施工：清水建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

[633: 匿名さん]

>>632
マンションは専有平米で70%が損益分岐点と言われてますね

[634: 物件比較中さん]

>>631
何情報？？

[635: 購入検討中さん]

>>634
営業さんが言ってましたよ。

[636: 物件比較中さん]

>>624
何をもって高級っていうでしょう？
ただの高額だけやんけ。

[637: 契約済みさん]

どなたか、契約者スレ作成お願いしますm(_ _)m

[638: 契約済さん]

>>637
ほい。
シティタワー梅田東【契約者専用】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571490/

[639: 契約済みさん]

ありがとうございます^ ^

[640: 匿名]

すみふって、変な場所でもタワマンたてて高値で売るのすごいですね。板なら確実にアウトだとおもうけど。おとなりの近鉄の何割増しなん？ここ。

[641: 匿名さん]

近鉄はもっと高かったやろ？坪２９０万位やったはず。

[642: 物件比較中さん]

>>640
設備も仕様も全然違うからね。
そもそもこっちはタワマンだし。

板じゃないからこの価格なんだよ。

[643: 匿名さん]

近鉄？
そんなの近所に出てますか？
南森町のこと？

[644: 匿名さん]

ローレルアイ梅田です。
敷地の真隣ですよ。

[645: 匿名さん]

ローレルアイ梅田は、坪単価200万円以上の部屋はないでしょう。

[646: 匿名]

お隣の5割り増しですみふさん儲かりますね。ローレルアイは200万もした訳ないじゃないですか！

[647: 匿名]

梅田17分てバス便距離やん

[648: 匿名さん]

ここは、梅田17分もかからんよ。

[649: 契約済みさん]

>>646
貧乏人は相手にしてないからね。

[650: 契約済みさん [男性]]

>>647
皆天六を利用するつもりで買ってますよ。
なんたって駅5分ですから。

[651: 匿名さん]

マンションの前の道路は、都島通りの交通緩和のために道幅が約２倍に広げられるんですね。
「北野今市線整備事業」でググると大阪市建設局のWebサイトがヒットしますよ。
電柱を地中に埋めるのも、景観美化のためじゃなくて
道路を広げやすくするためなんですね。
今以上にガンガンうるさくなりそうですね。

[652: 契約済みさん]

２倍に広げるってことは、向かいの建物はなくなって道路になるってこと？
ほんとですか？

[653: 匿名さん]

いやいや、おかしな情報になってますが既にほとんど整備済みですよ。
現地見れば分かるでしょ。Ww
電柱を地中化するのは主要な幹線道路を対象に大阪市が進めています。
確かに交通量は増えるかもしれませんが、都島通よりかは少ないと思います。
電線地中化になれば当然に景観も綺麗になりますよ。ただ全てが地中化される訳ではないのでそこは注意です。

[654: 契約済みさん [男性]]

>>651
工事はほぼ全て終わっており
ガードレール部分が外れるだけです。２方向通行にもなりません。
ネガキャンするならしっかり調べて論理武装してからね。お疲れ。

[656: 申込予定さん]

2期も今後出るタワマンからしたら格安と感じるので、１期で買えた人が羨ましい。

[657: 匿名さん]

>>656
めっちゃ丸出しです。暑苦しぃ笑

[658: 匿名さん]

何をもって格安と論じているのか、、、
他所と比較して500戸さばくために
格安にしないと売れないと考えたことはないのでしょうか、、
この立地、
書き込みも見ましたが
完成後にも200戸も販売中の物件があるってどうなのでしょう、、、
何かの事情で売却しないといけないとなった時が
大変でしょうね、
売れ残り新築がたくさんありますから、、、
そのときの中古の価格はどうなるのかな

[659: 物件比較中さん]

>>658
200戸残すかは知りませんが、竣工前に売り切らない住友の方針は気になりますよね。

ただ、良くも悪くも住友は竣工前より竣工後の値段を高く付けるので、売る時はその値段を基準に中古価格を決めれるんじゃないでしょうか。

[660: 匿名さん]

シティタワー天満と似た現象になるかもですね。
完成後の垂れ幕も
中古タワーはなにがしかの恩恵を受けているにもかかわらず、
いまだ新築未入居の物件がある、、
竣工後何年でしょうか、、、
中古の物件もでていますが
価格は、、
同じ天六が最寄り駅ですね

[661: 物件比較中さん]

前にも議論されてたけどココと天満は利便性が全然違うでしょ。

[662: 匿名さん]

今、シティタワー天満の中古は新築より高くなってるしね

[663: 匿名さん]

あそこは眺望が最高やから、付加価値が高い。
色々叩いた奴はどんな心境やろか。
ここは更に立地良いのに安いから、モタモタしてると買えないかもしれへんね。

[664: 匿名さん]

いまタワマン相場があがってるだけで
いざ売ろうとするときに
あがってる時期はほんの短期間

それがわかっている人が居住用で買う
これがベスト
というか必要

この場所は本来タワマンの場所でない
それは認識しておくこと

[665: 物件比較中さん]

>>664
いいえ。ここはタワマンの場所です。

[666: 匿名さん]

>664

この場所は本来タワマンの場所でない
それは認識しておくこと
↑
すごい上から目線。
じゃあちなみに本来タワマンの場所じゃないのに建ててるのって、今売ってる中じゃここ以外ならどこなんですか？

[667: 契約済みさん]

アンチは無視しましょう。
目を離すとすぐ湧くんだから…！
何かにつけて理由見つけて忙しいなあ・・・

[668: 申込予定さん]

>>664
もう知ったかぶり止めたら？格好悪いから
ここのエリアは需要あるよ。俺アデニウムに2年住んで買値より500万高く売った。まぁ、安く買ったからな。
少なくとも当時、賃貸に出てた部屋すべて契約済みで空室なかった。
因みに俺が住んでた部屋の真上も賃貸だったけど、住んでた2年間に2組入居者居たわ。
賃貸に出すか売却かで悩んだが、結局売りました。

[669: 匿名さん]

まあまあ、ここは意見交換の場なのであくまで個人的な意見としていいんじゃないですか

ただタワマンの場所ではないというなら、664さん、まずあんたの考えるタワマンの場所というのを述べろ

そっからそれが正しいか考えるわ
デベロッパー側の観点からすれば、この立地と敷地で板状マンション建てたらアホだけど

[670: 匿名さん]

北ヤード2期工区にきまってるやん
それ以外は細長ペンシルマンション言うねん本来

[671: 匿名さん]

全く議論の余地もない。
そしたら、ウメキタ買ってくだされ。
そもそも中古のタワーマンションですら9割9分否定してるようなもの。
わざわざここの検討スレに来る必要ないですよね？
そちらの検討スレでもたてれば？

[672: 匿名さん]

天六やん

[673: さん]

>>672
天六の何が悪い？
ウメキタの何がいい？

[674: 匿名さん]

でも一昔前ならタワマンの立地で無いのは確か。
天満橋や北浜といった旧船場地区であったり上本町や四天王寺といった文教地区であったり堀江や靱公園、福島中之島といったおしゃれエリア、或いはJR難波や弁天町直結といった交通至便を売りにした土地だった。
ジオタワー天六はさすがにほぼ直結なのでギリギリタワーエリア言えるが天六5分で本庄…
おしゃれでもビジネス街でもないあまりにも庶民的すぎる下町…

[675: 物件比較中さん [男性 30代]]

天六って、学生とかなら好いけど、家族には住まわせたくない下品さがありますね。
子育てには向いていない。治安もかなり悪そうだし、やっぱり品格は大事ですよね。
火葬場が近いのも非常に不愉快。

[676: 物件比較中さん]

場所はともかくとして、間取はとても良いと思います。
価格も思ったほど高くないようですし、場所さえ納得できれば良い物件ではないでしょうか。
自分は他物件を契約しましたが、気になる物件です。

[677: 匿名さん]

>675
治安が問題ないのはもう語りつくされてますが、火葬場ってそんなに近くにあるんですか？

[678: 匿名さん]

>>668

500万高く売れても税金で40%持ってかれたでしょ？取得5年未満だから。

もろもろの経費考えたら殆ど利益無いし、結局その程度の立地。

東京都心ぐらいの値上がり幅がないと、ドヤ顔で自慢できるレベルではない。

[679: 匿名さん]

>>678
他人ですが。
損しなかったらええんちゃうん？

[680: 契約済みさん]

>>674
まあ一昔前ならそうかもね。
でも今はこの辺もマンション立って開発進んでるし、
梅田の開発によって、かなり便利な場所になってきてるからね。

>>675
良い意味での大阪感はあると思いますがねー。
治安問題は府のHPでデータによる安全性が示されてるので、議論の余地は無いですよね。
あと火葬場はこのマンションには全く関係のない位置ですな。
ユメキタシティのスレで吠えてきてね。

[683: 物件比較中さん]

>>678
3000万の特別控除使ったかもしれませんよ。

[684: 契約済みさん]

そうそう。そら立地的に北浜やらグラフロに勝るとは、買った人間も思っとらんよ。
駅5分だが、自分の場合は実際このへんに住んでて住み安さは実感してるし、躯体は良いし
売るときに劇的に値下がりしているなんてコトは無いかなと思っている。

[685: 匿名さん]

この立地で満足できるなら、ジオ買っとくべきだったね〜。
駅直結という絶対的な優位性をもちながら、ここより三割安で
買えたんだから、買えた人は超ラッキー。同条件の部屋なら、
ここより三割高の資産価値だしね。

[686: 契約済みさん]

>685
以前はどこも今より安かったんだから、まあ仕方ないですよね。
でもジオ天六よりは交通量が少ないのは大きなメリットだと思います。
あそこは、ごちゃごちゃしすぎです。

[687: 契約済みさん]

ジオの場合は駅直結でも駅自体がゴチャゴチャし過ぎてるので、住環境という点ではシティタワーの方が良いのでは？
ジオの利便性は凄いけど…。

あとは設備仕様はジオはイマイチパッとしないくらい。

[688: 契約済みさん]

１期で梅田東を買いましたが、
冷静に考えると

躯体・間取り・共用施設
○ジオ天六　◎CT梅田東

周辺環境（静かかどうかという基準）
△ジオ天六　○CT梅田東

交通立地
◎◎ジオ天六　○CT梅田東

こんな感じかな。
まぁ、中古で似たような部屋が同時に売り出されたら
立地の問題でジオに勝つのはもちろんキツい。そんなこたぁ分かってるんです。


ちなみに１期の価格だと３割も差はない。
冷静に見ても１割〜０．５割。まあ駅直結より価格が高くなってしまってるのは
時期のせいで、これは泣くしかないですな。過去を振り返っても仕方ない。

http://farm3.static.flickr.com/2883/9530814713_0e03f96da2_o.jpg
（ジオ天六価格表一部：スレより）

[689: 購入検討中さん]

付近に住んでいます。小さな子供がいるので校区を考えますが、その意味ではこの物件は天六や中崎町ではなく本庄です。この閑静な住宅街に、小学校、中学校があり、子供がボール遊びできそうな大きなグラウンド、遊具のある公園があるのは、梅田近辺で他には得難いかと思います。ある意味でジオ天六との大きな違いではないでしょうか。同じ校区の子供達と遊ぶと思いますし。
あと間取りや仕様は圧倒的にシティタワーが上ですね。

[690: 匿名さん]

すくなくともシティタワー東梅田よりはよいかも

あとは・・・・

なんかぱっとしないな・・・・

[691: 物件比較中さん]

東梅田？イーストの事？

[694: 周辺住民さん]

天六駅前はガチャガチャしてますが、ここ夜はとても静かですよー。
知りもしないのにネガらないでくださーい。

[695: 匿名さん]

ひったくり多発地域なのに街灯も少ないから暗いし、
ちょっと路地を入れば廃屋なのか何なのかわかんないボロ家が多いから
静かって言えば静かですが。
本当にあのエリアの住民なら、よくわかっている話です。
デベが必死になって書き込むのは営業的に仕方がないとは思うけど。

[696: 匿名さん]

謳い文句としては閑静な住宅街。
見方をかえればがらんとした＊＊。

[697: 匿名さん]

タワマンは回りの環境を改善する効果があるので
周辺環境どうこうはあんまり検討要素には必要ないかと
（よほどひどい立地でなければ・・ここのように・・・）

それとここにタワーたつことで、ここも梅田圏ということに
感じ方は変わってくるでしょう

要はここができてからこの立地の真の評価がどの程度になるかの
賭けみたいなもんです

賭け・・というのは、今の値段が相応となるか、それでも割高か
ということ

それから梅田まで遠い事実がかわらないこと

[700: 物件比較中さん]

そんなことはいいから早く根拠出してくださいよ

[701: 匿名さん]

>>699
いちいちその書き込みも不要かと思いますが。

近くに住んでいますが、正直に静かな場所ですし、治安もいいです。子供もよく見かけますしね。

[702: 匿名さん]

まあ、みんなが賢明だったらマンションなんて全然売れなくなっちゃうから、
目眩ましに騙される人々も必要悪という事で。

[703: 匿名さん]

>>702
そうまで言ってここを貶めたい動機が不明｡｡｡
賢明なあなたはどのマンションに住まれてるのかお聞きしたいですわ｡

[704: 匿名さん]

人間って、痛い目に遭わないと学ばないからね。
僅かな金額なら、これも勉強とか言って諦めもつくけど、
マンションはお高い買い物だから…

[706: さん]

>>704
マイナス要素は聞きたいけど、君の書いたことはあまりにも主観的でね。。。
根拠を何一つ見せてくれない。真正面で質問に答えてくれない。
参考になりませんわ。
で、君はどこに住むの？あるいは、どこがオススメなの？

[707: 匿名さん]

そもそも、今は不動産を購入するタイミングではない。不動産バブルが崩壊したら、この手の厚化粧マンションは特にヤバい。マンションは立地しか拠り所が無いことに気づかなきゃ。

[708: 匿名さん]

いまはマジで判断難しい。まだ迷ってるけど、ここより価格が高くても別の物件に決めると思う。価値観は人それぞれ。うちは、毎日のことだから、駅から遠いここには妥協できない。

[709: 契約済みさん]

うちは逆で毎日のことだから買物便利で、ご飯屋さん豊富なここに決めました。しかもチャリ通勤なので、たまに利用する駅徒歩4分半は苦でもないので。ここそんなに駅から遠くないですけど、距離の感覚は人それぞれですもんね。。

[710: 匿名]

ご飯屋さんて天六のほう？

[711: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

立地において駅距離が全てというのは戯言。
そんなに不動産は簡単じゃない。
やはり建物もブランドも大切。
そして、生活利便性。駅に近い所に店舗が集まるため、駅距離は大切ですがそれだけが重要という訳ではない。

[712: 物件比較中さん]

>>708
苦しいね。論理的に否定出来る要素がなくなったからついに
「時期が悪い」批判ですかw

いっとくけど、上がる時期は断言出来ても
下がる時期を誰も明言出来ないのが今の不動産事情ですよ。

2019年までは物理的に確実に上がる要素があるのだよ。
下げ要素は何だね？中国バブルの崩壊によるアジア資本の引き上げ？
もう5年前から言われ続けているぞ。

[713: 匿名さん]

この辺で不動産をやってるオッサンです。業界のモンなんで話半分で聞いといて下さい。
天六駅徒歩5分圏内は資産価値を十分に保てる要素です。
天六って意外と駅力あるんです。（なんつっても谷町線の路線価は御堂筋線に次ぐ２位ですし、阪急もありますし。）　
あと冷静に考えて頂きたいのが、
天神橋筋商店街、天満市場、ジュンク堂、ヨドバシ、ロフト、グラフロ、百貨店群
これらに自転車でなら10分以内に全て到達可能な唯一の地域がこの辺りです。
この生活利便性は大阪どころか下手すりゃ日本一です。東京でこの生活利便性を実現する物件を手に入れようと思ったら
それこそ坪単価300万くらい行きますよ。

実際賃貸のニーズもすごいです。
天六や中崎町から堺筋線・谷町線で中心部のオフィスに通っておられる方は山のようにおられます。

また住友の物件は中古市場でも強いです。特にタワマンはユーザーの自己顕示欲を満たすような作り（外観・共用含む）
をしている事と、実際躯体も良いので、多少の立地の悪さをモノともしません。
（リバー天満はあまりに立地が悪いので例外ですが。）

治安に関しては大阪市内は京橋以北〜淀川以南であれば、福島だろうが天六だろうがどっこいどっこいで、
このへんも全く持って平和な地域です。
ご参考までに。

[715: 匿名さん]

自転車前提ってほんま貧乏くさい。
歩道が狭くても人の多い商店街でも我がもの顏の大量チャリは大阪の一番恥ずかしいところ。
天六はその極み。
タワーに住もうって人でさえこの有様だからなぁ。

[716: 匿名さん]

自転車貧乏くさいって考え方が、いまどき古臭い。
大阪のすごくいいところなのに、嫌だったら他府県に引っ越して。

[717: 匿名さん]

どこがええとこやねん。
イヤホンしてぶつかってきたり天六商店街で歩行者にチリンチリン鳴らしたり最悪やん。

[718: 契約済みさん]

タワーに住んでてチャリ乗ってたら貧乏くさいとは？勝手なイメージでしょ。
余計なお世話です。梅田に近くて、勤務地が近いんだから仕方ないでしょ。
ちなみにたまに通る商店街ではチャリ乗らずに、押して歩いてますが•••チャリ乗ってる人がみんな同じだと思わないでください。

[719: 匿名さん]

次はチャリ批判w
今どき市内住んでて車乗り回す方がよっぽど金の無駄だろうに。
次から次へと大変ねーw

[720: 契約済さん]

>>715
ごめん、80万のキャノンデール乗ってるわ…。もちろん車もあるし。

[721: 契約済みさん]

1期が広告ゼロで一瞬で売れたのが全てを物語っているよ。

てかチャリでなくても徒歩15分で
ほぼ全てのものは揃うし。

周りにアホみたいにスーパーあるから、無理に商店街行かなくて良いし。

[722: 匿名さん]

リバー天満？
も下がってないですよ

[723: 匿名さん [男性 30代]]

今日出てた4090万円のお部屋は何階ですか？ローレルが被らない階なら買いたいな。

[724: 匿名さん]

完売って言ってるのに、先着順ってインチキ丸出しで笑えるwww

[725: 匿名さん]

>724
完売って？
まだ115戸？しか売れてないんだから、完売じゃないにきまってるじゃないですか。

[726: 匿名さん]

修繕積立金ってこんなもんですか？タワーの割りに安い気がして、大丈夫なんかな？

[727: 匿名さん]

出てるね、
1期完売なのに先着順
だってわたくし1期スルーしましたもの、、、
知人もキャンセル
それぞれの営業マンが必至で安いのに
置いときますから、、
是非！
って言ってましたので、、
2期になると高くなりますよって
高くして売れるなら
その方がいいじゃないですか～ネッ
要するに1期の・・・・おわかりですよね、
知人も笑っていました、、
これだけの戸数になると
知り合いも多くて

[728: 匿名さん]

皆さんそれくらいお分かりだと思うのですが1期は完売しないマンションなんかありませんよ。
内内に友の会みたいに発足させて要望書を出させて要望のある部屋だけを一期として売り出します。
一期は通常最も長い期間要望を聞きますので最も契約数が多いのが普通で徐々に需要が枯渇しますから二期三期と契約数は減少していきます。
一期で2割しか契約が済んでないということは8割がまだ未契約ということです。

[729: 匿名さん]

一期で115/501戸、22.9%というのは高いとは言えない数字です。
400から599戸のマンションでは一期契約率は39%が目安とされていますから。

(以下引用)
総戸数に対して、第１期に売り出す住戸割合（１期販売戸数／総戸数）が、その物件の人気のバロメーターになります。

高いほど、売行きがいいことになるので、コストパフォーマンスが高いと言えます。
つまり、資産価値が相対的に高いことを意味し、売却の際に有利と考えられます。
「即日完売」という売り言葉欲しさの販売戸数減らしは見破らなければなりません。
この数値を目安に売行きの判断をしてみて下さい。

５０戸未満　 74%
１００戸未満 57%
２００戸未満 48%
４００戸未満 45%
６００戸未満 39%
６００戸以上 35%

[730: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

素人質問ですみません。
1期契約率が低いとか、キャンセルが出たのは、既に買った人とこれから買おうとする人にどんな影響が及ぶでしょうか。

[731: 契約済みさん]

すみふの営業によると、値段を上げたいからあえて１期では多く売らなかったとか言ってましたが、
やっぱりウソですよね～。
売れてないだけなんじゃ、、、とは思ったんですが、やっぱりね～。
今後１期より安く売り出さなかったらまあいいですけど、これも未知数。。。

[732: 匿名さん]

>>708
ここが駅から遠いって、どんだけジジイ、ババアなんだよwww

この距離が歩けないなら毎日どうやって生活してんだよ。