シティタワー梅田東part２

[物件比較中さん [男性 30代]]

シティタワー梅田東のpart２です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/347802/

シティタワー梅田東
所在地：大阪府大阪市北区　本庄西一丁目12番１(地番）
交通：阪急宝塚線「梅田」駅から徒歩13分、阪急京都線「梅田」駅から徒歩13分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩13分、大阪地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分
大阪地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分、大阪地下鉄谷町線「中崎町」駅から徒歩5分
売主：住友不動産株式会社、パナホーム株式会社
施工：清水建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

[551: 買い換え検討中]

でも結構静かな場所ですよね‥。
この辺ドンドンマンション建ってますし、最近開発盛んですよね‥。

[552: 購入検討中さん]

経済情勢と照らし合わせると今の価格帯がスタンダートなんでしょうね。

[553: 匿名さん]

中之島や中津を待つつもりでいたんですが、見に行ったら意外と良かったので正直迷っています…

[554: 契約済みさん]

私は契約しましたが、確かに
このアウトフレーム設計、全室FIX窓に面した間取りというのは他に無い価値だと思う。ガラスも良いガラス入れてくれてるみたいだし。

まぁ難点は駅5分を許容出来るかでしょうな〜。

ちなみにこの前歩いたら
ジュンク堂&ロフトまで徒歩8分だったから、これはえげつなく便利だと思いました。チャリだと3分強。

[555: 匿名さん]

>>553
シティタワー扇町と迷うよ
早く詳細知りたい

[556: 物件比較中]

>>555
あんた扇町は2019くらいの竣工だろうから、
えげつない値段になるよ‥

[557: 検討中の奥さま]

2期の販売はいつ頃始まるのでしょうか？

[558: 契約済みさん]

>>557
１期でも相当待たされたから、2期も•••夏くらいじゃないかな。

[559: 申込予定さん]

>556
でも、いつまでもマンションバブルが続くとは限らないから、２０１９年は安くなってるかもしれませんよ。
営業マントークに騙されてはいけません。
もしかして１期の値段でさえ、バカなことした！と、思う日が来るかもしれないんですから。

[560: タワーマニア]

>>559
2019年に販売開始されるマンションならばその可能性はありますね。

2019.2020に竣工のマンションは、オリンピックで最も建築費が高騰する2018年と工事時期がかぶるので、価格的には相当なモノになると予想されます。これは物理的な要因なので不可避。

例に挙がっている扇町は60数億の土地取得代も回収しないといけない訳ですから、坪単価250万以上は確実です。

あと消費増税のこともお忘れなく！

[561: タワーマニア]

そして金利の問題もあります。
価格は安くなったけど、金利が上がってトータルのペイが変わらないというケースは散見されます。

今買うのがオリンピック前のラストチャンス。これから3年はまだ上がりますよ。

[562: 匿名さん]

マンションの価格は原価ではなく、その時に売れる値段で決まるのですよ
今は一元20円
最高の立地のタワーマンション、グラフロや茶屋町のジオ、堂島、これからなら曽根崎や北浜直結の物件なら実需で高く売れるでしょうが、中途半端な立地のタワーは数年後、かなり安くしないと買い手が付かないと思います

[563: 購入検討中さん]

今後の物件は坪250は覚悟しておいた方がいいですね。

[564: 比較マン]

>>562
そんなことはない。
それぞれの収入に応じた需要になるのだよ。グラフロやら堂島なんて雲の上のような価格。
それに、それらの手が届かないタワーに憧れる層は、そうではないタワーでも妥協して買うのだよ。
ジオグランデの3階より同じ価格のちょっとだけ不便な30階があったらそっち買うだろ。

[565: 匿名さん]

>>564
グラフロの売り出しは4年前。当時中国元は今より4割安く、中国の方は大阪の不動産にあまり興味はなかった。
4年前のグラフロの売り出し価格を調べてみたら解りますよ
タワーに憧れて妥協して買うのはどうかと思います。タワーマンションは建物が古くなると管理費が高くなり、建物の豪華さもなくなるので余程良い場所でないと価値下がりまくりますよ

[566: 申込予定さん]

>565
そしたら、ここは買わないほうがよいって意味でしょか～。
ちなみに上がるのは管理費より修繕積立金かと思いますが。

[567: 匿名さん]

＞565
おっしゃる通り！
今買わないと
価格が高騰するとか
惑わされないようにしないとね、

鑑定基準は一番に立地だそうです、
タワーであろうが板状であろうが関係ない
見た目の派手さと眺望の優越くらいでしょうか、、、
災害時のリスクも考えておかれるとよいかとおもいます。
維持費も高くなりますし、
5年後10年後に積み増し一時金なんてこともあります。
現金取得ならまだしも
ローンで購入なんて場合は、
熟考された方がよいと思います。
いずれのマンション販売の営業マンも
他社と比較していかに優位かを赫々と語ります。
それぞれのモデルルームに行って反応を聞いてみるのも
一考かも、、、

[568: 物件比較中さん]

お金に余裕がある人が永住目的で買うなら悪くないと思いますが、
投資目的ならもっと安い物件か、高くても駅近な物件じゃないと厳しいでしょう。

[569: 物件比較中さん]

>>568
そう思います。
目的が違う人同士が言い合ってる感じがします。

[570: 物件比較中]

そらグラフロの売り出し時は梅田がどうなるか分からなかったけど、
今や梅田が発展しまくって梅田一択みたいな空気になってるのに、
よほどの事が無いと梅田周りの物件は価値下がらんよ。

ここもそこまで立地悪くないし。

[571: 申込予定さん]

難しいですよね。なんだかんだ上がる要素はあっても下がる要素は今の所無いですからねぇ。
ここ以外に今んとこ良さそうな所も無いし…中之島はもっと立地的に微妙そうだし…。

[572: 匿名さん]

でも、ここは梅田じゃないですしね。
最寄駅の天六ですら、徒歩5分以上かかりますし。

[573: 匿名さん]

「永住目的なら良い」って、資産価値が無い物件を擁護する常套句ですよね。

[574: 物件比較中さん]

一人アンチが張り付いてるな…。
ウソ付くなよ。4分半くらいで歩けるよ。計ってみろ。

[575: 匿名さん]

まあごちゃごちゃ言ってても、結局5年後どうなってるかなんて誰にも分からんよ。
他もしかり。

[576: 匿名さん]

まぁ天井なしに価格が上がるとは思いませんが、いつのタイミングで下がるか正確に当てられる人もいないんじゃないでしょうか。
自分で住むわけじゃない投資が目的なら、何年後になるかわからない安い相場で買えばいいと思います。
ただ、ほとんどの人が自分で住む為に買うので、自分の人生設計で買いたいタイミングが決まってると思うんですよね…

[577: 匿名さん]

梅田徒歩圏内の財閥系タワーマンションは、格差社会大阪らしく妬み嫌がらせがひどいから、まだまだ粘着質がたくさん出てくると思いますよ。

[578: 申込予定さん]

投資ってそもそも今は「節税」が主たる目的でしょ。
賃料の維持とか中長期的なコストパフォーマンスを考えたらそもそも2LDK〜のタワーなんて投資向けを考慮に企画しないでしょう。
はなからここは実需向けのタワマンですよ。

投資向けなら中之島か北浜の最安値住戸で1LDK等が良いと思います。梅田までの距離は関係なく、オフィスが多い西梅田・北浜エリア近傍の立地という点が安定しますからね。
あと、グランフロントを投資とかいう人間は真実を理解していない。あそこはほとんどセカンドハウスですよ。

ここで投資とかいう人間は本気で「投資目的」でマンション探してますか？
大半は「住む」に重きを置いていると思います。
「住む」と「投資」は全然条件が変わってきます。

それから、分譲賃貸が多くなるとマンションの管理レベルは低下し、住民のモラルも悪くなる傾向があります。
「投資」と「住む」条件の大きな違いはここにあります。

私は「住む」を大前提に将来的に中古市場においてなるべく値崩れしにくい資産性のあるマンションを探しています。価格は別として、そういう観点で立地選びのポイントをあげると高い実需(≒生活利便性)だと思っています。

そういう意味で
ここは前向きに購入検討しています。

[579: 匿名さん]

>>577
大阪以外でもあるが、大阪叩きたいだけでしょ？

[580: 購入検討中さん]

すみふの嫌なところは
いつまでもダラダラ売り続けるところ、、
完成後も販売中で
あげくに近所にも垂れ幕なんてことにならないといいのですが、、
シティタワー天満のようにね、
公開空地のイメージもよく似ていますし、
天六からそれぞれ5分
参考にならないのだろうか、、、と思案中

[581: 申込予定さん]

すみふの売り方は確かに嫌だね。

ちなみにリバーパークス天満は徒歩6分ね。実質7分くらいかかるけど。
これ、物件検索の際の候補に引っかかるかどうかのポイントとして天と地の差があるから。5分と6分では。

あと、梅田東は天六商店街に加え、梅田を享受できるので資産価値は全く違うと思うよ。中崎町で直ぐご飯たべれるのも大きいし。

そもそもリバーは横がラブホだしね。

[582: 匿名さん]

梅田までの距離を考えると天満よりこっちのほうが断然便利なんですよねー。
あと、個人的に駅から梅田東までの間に信号がないってとこもポイント高い。地味なことですけど、有る無しでけっこう時間が変わるので…

[583: 申込予定さん]

>580
垂れ幕はするって言ってましたよ、最初から完成前に完売させる気がないみたいです。
建ってからのほうが売れるらしいので。。。
住んでしばらくは我慢するしかないようです。

[584: 契約済みさん]

>>583
言ってた。そもそも売れ残りというか
完成時点で売りにすら出してない住戸があるみたいだから、完売もクソも無いらしい。

契約した身としては何とも言えん気持ち。

[585: 匿名さん]

カスタムオーダーなので、完成してからでも間取りの選択ができるんですよね？
上層階の住戸は基本的にカスタムオーダーで完成までは売らずに完成後にトンデモ価格で分譲するつもりでしょう。

[586: 契約済みさん]

カスタムオーダーでリビング横の部屋をぶち抜いて3→2Lにしようかと思うんだけど、いざ売るときって2Lって微妙かな‥？

[587: 匿名さん]

>>586
何平米の部屋？
少子化だから2LDK+納戸が人気らしいよ

[588: 匿名さん]

カスタムオーダーって事は、住み始めてから、
上階や隣の部屋でガンガン工事が行われるって
事ですね。騒音だの現場作業員の出入りがいつまでも
続くのかぁ、嫌だな。それに寝室の上に水回りとか
持ってこられたらやだなあ。

[589: 申込予定さん]

カスタムオーダーって、そんな住み始めてからも頼めるものなんですか？
低層階申し込み予定なんですが、登録以前に締切が終わってて、全然恩恵にあずかれないです。

[590: 物件比較中さん]

そんな一斉にやらないだろ。
完成後の売り出し住戸以外の
大半の住戸では入居前に終わってるよ。

[591: 契約済みさん]

カスタムと言っても、風呂の位置を変えたりは出来ないみたいですよ。
部屋によって違うかもしれませんが…。

そして、竣工後のカスタムは出来ないと思われます。

[592: 物件比較中さん]

ホームページによると、水回りとかが変えれるのは竣工前のカスタムオーダー。
竣工後は選べる間取りの種類が減って、変えれるのは部屋の仕切り部分ぐらいになるみたいよ。

あと、低層階は元々カスタムオーダーに対応してなかったんじゃなかったかな…？

[593: 匿名さん]

>>592さん
水回りも低層階はまさにその通りです！

[594: 契約済みさん]

3LDKを2LDKにするくらいならアリだけど、元々間取りいいんでそんな大掛かりなカスタム必要無しでした。

[595: 匿名さん]

カスタムオーダーなんて、どこのデベでやってる間取り複数プランと一緒。
水回りの変更なんて規制だらけでほとんどできない。「関西初」って言われても
はぁ~？って感じ。ただ、ここはダラダラ売り続けるのはデフォなので、
セキュリティーなんてあってないようなもの。常に外部の人がうろうろしてる。
いまさらここ買うくらいなら、ジオ天六買っとくべきだったと思うよ。

[599: 物件比較中]

あんまりここ考えてなかったけど、現地見たら便利そうで結構いいなと思ってきた。

25〜30階あたりで70平米だといくらくらいですかね？

[602: 契約済みさん]

契約者スレってまだないの？

[603: 物件比較中さん]

あらら西側に宗教施設が。

[604: 契約済みさん]

契約者スレって誰が作るもんなの？
管理人さん？

[605: 物件比較中さん]

>>603
どゆこと？

[606: 契約済みさん]

契約者スレって多分、誰でも依頼すれば作れるのでは、、、
作ったことないからわからないけど、ボランティア精神あふれる方、よろしくお願いします！

[607: 物件比較中さん]

>>605
神慈秀明会

[608: 契約済みさん]

>>607
ここから近い支部で
大阪市淀川区新高ってなってるけど？
おっしゃってるのはどこなんだろう。

[609: 物件比較中さん]

>>603
次から次へとネガ要素を探してご苦労なこと。
ソース出しましょう。

[610: 契約済みさん]

中之島のなにわ筋線が頓挫した模様なので、第2期好調のようですね。
ここも2期なら今後の物件よりはまだ安いようだけど。どーなんだか。

[611: 物件比較中さん]

なぜかわからんが不動産関係の人間もチラホラ買っているらしい

[612: 物件比較中さん]

関テレとMBSのどっちにも行きやすいからテレビ局関連の方も見えてると聞きました

[613: 物件比較中さん]

神慈秀明会大淀グループ。
物件の西側説道を歩いてみてください。長屋の端っこにありますよ。
宗教団体は全部ダメって言わないけど、このだ団体はいろいろ揉め事があったようで。

ウェブ上の拠点一覧には載ってませんね。
私を疑うなら、ヤフー地図を見るなり現地を歩けばいい。
1期の契約者は重要事項説明会で告知されたんじゃないですか？
気になるかどうかは人それぞれ。

[614: 契約済みさん]

>>613
重要説明会では、その団体についての話はなかったと思います。

信仰の自由ですから、私は気にしませんけどね。

[615: 物件比較中さん]

調べてみると"グループ"という単位は最小単位で、常駐者も居なく、ほとんど活動していないみたい。放っておけばいい。

[616: 匿名さん]

>>613
写真投稿して貰えませんか？

[617: 物件比較中さん]

>>615さん
どうやって調べたんですか？
私が2回現地を見に行って、確かに人がいなさそうけど断言もできなくて。

>>616さん
ご自分で現地を見に行ってください。

[618: 物件比較中さん]

>>617
まさしくその付近のマンションに住んでるから。
さっきも改めて見たけど誰もいないよ。

[619: 618]

ちっさいボロボロの木の看板が貼ってあるだけの、外観はただの民家です。明かりがついてるのは見たことないなぁ。

ちなみにグループという構成単位はウィキ情報で、グループは末端の末端みたいです。

ていうかこういうこと言い出すと
創⚫︎やらは大阪のあちらこちらにあるんだからキリないよ。

[620: 匿名さん]

シティタワー天満も色々言われたけど値上がりしてるし、ここも値上がり間違いないですわ！
早めの決断が吉ですな！

[621: 匿名さん]

天満、２割値上がりしとる。買っとけば良かった。

[623: 匿名]

本庄とは違い、天満は時代に取り残された物件。その証拠に高騰している築浅マンションの中で唯一過去価格で未だ提供中。価格は嘘を付かない。

[624: 匿名さん]

第二期も即日完売かな！？
この高級感でこの値段は激安！！

[625: 匿名さん]

>>624
えっ！ということは３期はもっと高くなるってことですか。悩んでる方、ヤバイですね。
私は１期で買えたのでよかったです。

[626: 契約済みさん]

>>624
>>625
ここは何戸って、決めて売ってないから即日完売のコピーは出さないよ。

わかりやすい叩きの誘導は止めなさい。

[627: 匿名さん]

>>626
深読みしすぎなんじゃ...

[628: 匿名さん]

625です。
ただほんとに１期で買えて嬉しかっただけなんです。お騒がせしました。

[629: 契約済み]

>>628
それはすみませんでした‥。
私も色々見ましたが、間取りは今買える中ではベストなのは間違いなく(過去の色んな物件と比べてもトップクラス)、茶屋町&天神橋筋商店街便利すぎ、付近の飲食店安くて美味すぎ、目の前の道路広いのに交通量少なすぎ、躯体の見た目カッコよすぎ、でもって値段は意外とお買い得ってことで決めました。

ただ梅田から徒歩13分的な売り方はマイナスにしかならんと思う。

普通に地下鉄路線価No.2の谷町線の駅から徒歩5分を売りにすればいいのに‥

叩きの材料になるし、文句つけるとしたらその辺です。

とりあえず、まだまだ売りに出ていない高層階はあるみたいなので、竣工後販売みたいなキチガイ売りはやめて頂いて、さっさと売り切れと思う今日この頃。

[630: 物件比較中さん]

>>629
実物を見てから買いたい人もいるじゃないでしょうか？
すみふの売り方 利益率が高いけど在庫を抱えすぎて資金繰り大丈夫かと心配しますがね。

[631: 購入検討中さん]

竣工までに300戸販売して、竣工後に残りを売るみたいですよ。

[632: 匿名さん]

実態は分からないので、あくまで想像ですが。
竣工引渡時に300戸売買の利益で土地と工事の原価を消化し、粗利益0。
竣工後は売っただけ利益。
てことは単純計算で200戸×5000万円で完売時の粗利100億円ですかね？
すみふでは実質2017年度のキー物件ということでしょうか？

すみふらしいので妥当だと思うのですが、
経費を引いても物凄い利益ですね〜

[633: 匿名さん]

>>632
マンションは専有平米で70%が損益分岐点と言われてますね

[634: 物件比較中さん]

>>631
何情報？？

[635: 購入検討中さん]

>>634
営業さんが言ってましたよ。

[636: 物件比較中さん]

>>624
何をもって高級っていうでしょう？
ただの高額だけやんけ。

[637: 契約済みさん]

どなたか、契約者スレ作成お願いしますm(_ _)m

[638: 契約済さん]

>>637
ほい。
シティタワー梅田東【契約者専用】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571490/

[639: 契約済みさん]

ありがとうございます^ ^

[640: 匿名]

すみふって、変な場所でもタワマンたてて高値で売るのすごいですね。板なら確実にアウトだとおもうけど。おとなりの近鉄の何割増しなん？ここ。

[641: 匿名さん]

近鉄はもっと高かったやろ？坪２９０万位やったはず。

[642: 物件比較中さん]

>>640
設備も仕様も全然違うからね。
そもそもこっちはタワマンだし。

板じゃないからこの価格なんだよ。

[643: 匿名さん]

近鉄？
そんなの近所に出てますか？
南森町のこと？

[644: 匿名さん]

ローレルアイ梅田です。
敷地の真隣ですよ。

[645: 匿名さん]

ローレルアイ梅田は、坪単価200万円以上の部屋はないでしょう。

[646: 匿名]

お隣の5割り増しですみふさん儲かりますね。ローレルアイは200万もした訳ないじゃないですか！

[647: 匿名]

梅田17分てバス便距離やん

[648: 匿名さん]

ここは、梅田17分もかからんよ。

[649: 契約済みさん]

>>646
貧乏人は相手にしてないからね。

[650: 契約済みさん [男性]]

>>647
皆天六を利用するつもりで買ってますよ。
なんたって駅5分ですから。