シティタワー梅田東part２

[物件比較中さん [男性 30代]]

シティタワー梅田東のpart２です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/347802/

シティタワー梅田東
所在地：大阪府大阪市北区　本庄西一丁目12番１(地番）
交通：阪急宝塚線「梅田」駅から徒歩13分、阪急京都線「梅田」駅から徒歩13分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩13分、大阪地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分
大阪地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分、大阪地下鉄谷町線「中崎町」駅から徒歩5分
売主：住友不動産株式会社、パナホーム株式会社
施工：清水建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

[401: 申込予定さん]

>400
売れ行きはともかく、管理問題は心配ですね。
スミフはそんなに対応悪いんですか？

[402: 購入検討中さん]

管理組合で揉めるのはどこでも一緒だと思うけどなぁ・・・
サンクタスにしろパークタワーにしろ死ぬ程揉めてるじゃん。掲示板観てみ。
揉めてないのは実質的にオーナーの住んでいないグランフロントくらいだと思うけど。

金のあるヤツは修繕金なんて屁でもないけど、金のないヤツは１円でも修繕金下げたいと思うだろうし。
だいたい同じマンションの中で５０００万以上価格差があっていろんなヤツが住んでるんだから揉めないはずが無い。

逆にタワマンで上手く回ってる所を教えて欲しい。そこにするわ。

[403: 物件比較中さん]

購入決めた者です！
色々比較しましたが、
ここは、価格、利便性、間取りは今出てるタワマンの中ではブッチギリで良い！
問題は本庄のイメージだけ！でもこれ本当にイメージだけなんだけど、実際は治安良いし！
なんとかならんもんかな、これ・・・。

[404: 申込予定さん]

わかります、本庄のイメージ、ちょっと難アリですもんね。
早く整備されたらいいなあ。そんな予定あったらいいですけど。

[405: 匿名さん]

ひったくりが多い地域なので、気を付けたほうがいいですよ。
警察に問い合わせれば、どの程度多いかすぐに教えてくれますよ。
歩道も街灯の数が少ないから、夜道は暗くて危ないです。
ひったくりだけではなく、無灯の自転車に気を付けてくださいね。

[406: 物件比較中さん]

>405
もういいよそのネガキャン…。
http://www.map.police.pref.osaka.jp/Public/MapMain.aspx?ACTION=SCALE&a...
本庄は皆無です。

無灯火の自転車は市内なら山ほど居ます。この辺に限らず。

はい論破。

[407: 匿名さん]

>402
>逆にタワマンで上手く回ってる所を教えて欲しい。そこにするわ。

大阪市内の主要なタワマン十数件、移り住んできましたが、
BEST3というか、
救える物件が3つですが、
①ＧＭ大手前タワー
②淀屋橋アップル
③ＣＴ大阪

ここ３，４年に竣工されたタワマンは安かったので、
団地からタワマンに引っ越してくるなど、
ありえない状態で最悪です。

[408: サラリーマンさん]

梅田徒歩圏でない物件なんてどうでもいいわ。

[409: 匿名さん]

>407さん

>団地からタワマンに引っ越してくるなど、
>ありえない状態で最悪です。


これは　どういうことですか？

モラルやマナーのことでしょうか？

[410: 匿名]

確かにこのあたりの引ったくりの話しは良く聞くねぇ。

[411: 匿名さん]

マンションだけ高級風。
周囲はドキュンｗ
って感じです。
モデルルームを現地に作らないのは
そういうことでしょう。

[412: 匿名さん]

>408
>梅田徒歩圏でない物件なんてどうでもいいわ。

梅田徒歩圏って言えるのは、
グラフロ、堂島、ジオ茶屋町の３つくらいですよ。

徒歩１５分くらいもかかるのに梅田徒歩圏なんてバカいってるマンションに、
民度が最悪なのが多いですが。

[413: 匿名さん]

>>406
それ見ると周辺ひったくり多いやんw
論破ってw

[414: 匿名さん]

でも何だかんだ言ってもこの検討板に来てしまうんだよね～ｗ
それがスミフの魅力ｗ

[415: 匿名さん]

曽根崎の動向みるために
スミフ物件の様子見てるだけですよ。
間違ってもココは買わないでしょう（笑）

[416: 匿名さん]

住友不動産は北区野崎町にシティタワー扇町を建設する計画あるみたいね
こことシティタワー備後町ど扇町とどっちがいいんだろうね？

[417: 匿名さん]

>>416
ここよりは扇町、備後町のほうが断然いいですね！

[418: 匿名さん]

そんなもん、
地歴の順に決まってるでしょ。
ココ、扇町、備後町の順。

わかってると思うけど、
民度の低い順だよ、高い順じゃなくて（笑）

[419: 申込予定さん]

私が某デベで見せてもらった資料では各CTの坪単価予想が
梅田東250（2期以降）　扇町280　曽根崎290
でしたよ。

普通のリーマンが買えるのは梅田東が限界でしょうね。

[420: 購入検討中さん]

民度民度いってるアンチは無視で。
そこしかケチつけるとこが無いってことなんで。

[421: 匿名さん]

ところで、大阪市で永住用のマンションって買っていいのかな？
既存政党が大阪市の赤字をマジで解決できるとは思えないのだが。。子供が可哀想。

[422: 匿名さん]

>419

曽根崎と備後町、間違えないでね。
おバカちゃん♪

[423: 物件比較中さん]

間違えてないよ。
備後町の値段はしらねーもん

[424: ビギナーさん]

2期の価格ってもうでてるの？

[427: 匿名さん]

何もしなくても大阪市全体の人口が減少しますよ。時間経過とともに落ちる。
相続税対策で購入したタワマン賃貸が値切り交渉で2/3ぐらいになります。
試してみてください。

[428: 匿名さん]

>427

君は、浅はかやね。

人口が減少するとは限らないよ。

まっとうな生産年齢人口が減少するのは確実ですが、
大阪はゴミ人間が集結する要素が揃っているので、
人口自体は増加する可能性が高いんですよ。

[429: 物件比較中さん]

大阪府の人口は減少しているが、大阪市の人口は増加しています。

[430: 購入経験者さん]

1期ってそんなにお買い得だったのですか？
他スレでみたもので…

[431: 申込予定さん]

購入予定の者ですが、4〜5年前のタワマンに比べると安くはないですが、今後販売されるタワマンに比べるとお買い得なのかも。
スミフは1期で買わないと、2期以降値上がりますしね。2期ならまだ安い方なのかな？
ご参考までに。

[432: 購入検討中さん]

備後は270くらいかな？！

[433: 申込予定さん]

そうそう、よそが新価格？で出してるのに比べたら、１期はまだ従来価格寄りだったようです。
２期は一割くらいは上がるみたいですからね。

[434: 購入経験者さん]

今回の東洋経済にここの名前出てたね。

[435: 匿名さん]

スミフさんは財力あるから足元見てくるんだよね～

[436: 購入検討中さん [男性 40代]]

登録済ませましたが１ヶ月以内に手付金として１割入金するように言われましたが、他に登録された方はどうですか？

[437: 匿名さん]

期日決まっててもう振り込みましたけど？１か月も後でもよかったんですか！

[438: 匿名さん]

1カ月以内に手付金払えば良いとは、よほどお金持ちなんですね。

[439: 匿名]

阿波座のタワーよりよいですか？

[440: 匿名さん]

どっちもどっちですかねぇ。。

[441: 匿名さん]

阿波座タワーは、湾岸区に近く高速道路前だから断然こっちの財閥系タワーの方が格上ですよ。

[442: 申込予定さん]

仕様や外観はもちろんのこと、阿波座のタワーとは比べ物になりませんよー。勘弁してください。

[443: 匿名さん]

>441
>阿波座タワーは、湾岸区に近く高速道路前だから断然こっちの財閥系タワーの方が格上ですよ。

天六というＢ地域は、阿波座と比べて、どっちもどっちやね。

あなた程度の人には、天六は天国なんでしょうが。

[444: 購入検討中さん]

あんまりこういうこと言いたくないけどB地区は豊崎と中崎町であって本庄ではないぞ。

甚だしい勘違い。

[445: 匿名さん]

阿波座は間違いなくありえないでしょう。
そもそも阿波座とやたらと比較したがる人は何ですか？前にも同じような書き込みあるので同一人物でしょうか？
建物も立地も間違いなく阿波座よりここが格上です。

[446: 匿名さん]

>444

いろいろ言い訳はあるんだろうが、
普通の人は、
「天六で一括り」という事実を理解した方がいいな。
子供じゃないだろ？

[447: 匿名さん]

町のイメージのことしか攻める点がないんでしょうが、相手にしたらいくらでも書き込むのでスルーがいいかと。。。

[449: 周辺住民さん]

天六はいいところ。
ただ、ここは本庄。

[450: 匿名さん]

本庄はマンハッタン。

[452: 購入検討中さん]

OMPとここじゃあ、費用対物という意味では、いい勝負じゃない!?

[454: 匿名さん]

OMPは安物でしたからね。
施工も長谷工。
でも今は値上げでしょ？

[455: 匿名さん]

>>452>>454
資産価値維持率って意味合いなら、その地域の最多価格帯のマンションが一番値崩れしないからね

資産価値維持率という面では、ひびきの街オリックスタワー、OMPフラッグ46、プラウドシティ新大阪が良いんだろうね

費用対効果が、原価率、土地代、建物仕様を指すなら、
ブランズタワー大阪備後町、堂島レジデンスマークタワーなんかが良いんだろうね

[456: マンション投資家さん]

>>455
素人ですか？
確かにあげてる物件は悪くはないですが、他にもっといい参考物件あるでしょ。そもそも判断基準がなってません。
その地域の最多価格帯って普通じゃないですか。笑
しかも、築年数、地域でも地位や立地環境の違い有、仕様、間取りも異なる。
ましてや原価率なんて購入者には判断根拠無いでしょう。
そもそも逆の立場なら、そんなもので買いの判断しますか？

維持率高い北浜タワーとかどうなるんですか？
他にも最多価格とはかけ離れた地域最高単価マンションで資産的に有名なマンション多いですよ。

そんな単純じゃありません。
価格と立地・建物に見合った供給に対する需要の高さだと思います。

[457: 購入検討中さん]

>>456
で、ここの物件はどうなんですか？
素人ではないご意見をお聞かせください。

[458: マンション投資家さん]

>>457
ここは立地と建物は悪くありません。
でも「悪くない」であって特別良いわけでもないです。建物は住友らしく周辺と比較すると良いものになると思います。
価格次第といったところでしょう。
坪単価が210前後の住戸なら間違いなく検討価値有りだと思います。
全体で考慮しますと、住友なので高値でダラダラ売るでしょうね。
それがどう影響するかは分かりませんが。

[459: 匿名]

俺からしたら、CT東天満と５０歩１００歩だな…。ましてや、そこより高いし…。

[460: 購入検討中さん]

>>458
この物件は悪くないんですね。
貴重なご意見ありがとうございました。

[461: 匿名さん]

>>458
平米単価70万円の部屋って低層階しかないんじゃない？

>>459
シティタワー天満リバーは完売までに5年掛かってたよね
さすがの住友も最後は値下げしたんでしたかね？

[462: 住まいに詳しい人 [男性 50代]]

>>461
まだ2戸あります。なんとまだ値上げされてますよ。

[463: 物件比較中さん]

この値上げは、スミフ他物件購入の宣伝でしょう。

[464: 匿名さん]

44階建てで、鉄骨なしの鉄筋コンクリート造って大丈夫なん？

[465: マンション投資家さん]

またバカがひとり
鉄骨ありだとどうなるでしょう？

[466: 購入経験者さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[467: 匿名さん]

>>466
羨ましい！
天才消費者だね
だいたいの階数と平米数と価格を参考までに教えて！

[468: 申込予定さん]

>>466
東側ですね？

当方も悩みましたが、高所恐怖症気味なので南東の中層階を選びました。
やっぱり一期はお得でしたね。

[469: 購入経験者さん]

＞467,468
営業の人にバレると気まずいので勘弁。
色々観たけど、やっぱりこの立地はかなり便利。
天六のイメージも色々言われるけど、
商店街と梅田まで自転車で3分くらいでいけるのは魅力でした。

[470: 申込予定さん]

>>469さん
468です。そうですよね、すみませんでした。

おっしゃるとおり、当方も立地に関して同意見です。気に入ってます。

[471: 申込予定さん]

東側でも３０階以上くらいだとアデニウムとかぶらなくなるからいいですよね。
私は低層なので、かぶり気味ですが、、、

[472: 購入検討中さん]

>>466
平米単価70万円で購入ですか、羨ましいです。今後は間違いなく上がっていくでしょうね。

[473: 購入経験者さん]

上がっても、他よりはリーズナブルなんじゃない？
同心とか南森町とかあり得ない価格でしょ？

[474: 購入検討中さん]

坪３００を超えると東京と大差ありませんね。ちょっと前までは１５０～２３０くらいだったのに。

[475: 匿名さん]

>>473
つい2年前に完成したばかりのパークタワー梅田は20階とかでも平米単価60万ちょいでしたからね

今の不動産は労働所得で買うっていうよりかは株とかの資産効果で換金する形が主軸になってきましたね
もう庶民とは関係ない世界になりつつあります

[476: 購入検討中さん]

でもこの時期に平米あたり70万で高層階ってことは

いかに人気がないかということではないでしょうか、、、

それが何年後かに吉となるかはわかりませんが、、、

知人は高層階でもっと安い単価を提示されたようで、、、

逆に不安になって辞退したようです。

さてどうなることやら、、、

[477: 申込予定さん]

↑行間あける癖あるね。
いつもの同じ人か。

人気？
ただ今後の物件の値段がわからないからみんな悩んでるんじゃないかな。

[478: 匿名さん]

これぞアベノミクス！思い知ったか！！

[479: 買い換え検討中]

まぁお金ある人は曾根崎でも北浜でも待てば良いと思います。
リーマンで買える最後のチャンスだよここは。

[480: 買い換え検討中]

>476
このさきどうなるかなんて誰にも分からない。
ただ明確に分かるのは、次の３つがマンション価格の高騰に直結しているという事だけ
①人件費高騰
②資材高騰
③アベノミクスによる土地高騰


このうち変動があるのは③。
しかしここはアベノミクス前に仕入れた土地。
そして、絶対的指数として①②は上がって行く。
さらに③が下がろうが、外国資本がタワマンを買い占めている現状。

絶対的な価格が下がる事はむこう１０年ないよ。
①②は東日本大震災復興要因。何年続くと思う？

今買わなきゃ次はいつになるのやら…。

どーぞこのロジックを覆せるのなら覆してみて下さい。

[481: マンション投資家さん]

>>480
土地高騰の恩恵はそこまで大きくないですよ。
場所によって全然変わってきます。
東京の千代田区や湾岸エリアが顕著です。
どちらかというとアベノミクスよりもオリンピックの影響だと思います。
あとは中国投資家ですが、これも殆ど東京の都心部です。
ただ、ここの敷地はパナソニックの土地で、もともと安い場所でした。パナホームが事業参画しているのも恐らくそれが理由です。現在着工予定の中津や北浜のタワマンの場所と比較してもここはかなりお買い得な場所ですが、便利な割に安くてまとまった敷地ということで、住友も良い場所を仕入れたと思います。

①②の建設費高騰は今は避けられません。
リーマン時と比べて1.5倍〜2倍くらいです。
でもこのまま上がり続けるとデベの供給が激減します。ゼネコンもバブルの痛手を学んで、そこは巧みにコントロールすると思います。
ただ仕様はリーマン時と比べて安くせざるを得ません。よく見るとここのマンションも仕様が安いなと思わされる部分が細かいところで散見されます。(ここでは言えませんが)

この傾向はこれからどんどん大きくなると思います。リーマンまでのマンションは本当にお買い得でした。仕様も豪華な物が多かったですからね！
ただ当然に管理修繕積立金も将来の試算額が値上がりしますので、資産管理が難しくなってきてるのも現状です。購入時の試算と実際にかかる費用も時によって変動しますから。
これからは便利な場所に必要とされる物(仕様)に必要最小限でつくられていく物件が多くなると思います。

ダラダラと書きましたが、
総じてここはまだ良い物件だと思います。
ただこれからは分かりません。
他の物件も建設費で苦難していることは間違いありません。
場所の好き嫌いは個々にあると思いますので、ご自身でご判断ください。

[482: 匿名さん]

頭大丈夫??

3要素は並列ではなく、③があっての①②でしょ。
アベノミクスによる円安で一部の資材が上がったが、
ドルベースの材料費は下がってますよ。
アベノミクス、復興需要、五輪で人件費高騰したが、
復興需要と五輪は時期的なものです。

外国資本の投資はリート系が商業向け、
タワマン等は個人の投資が多い。
中華圏の不動産は利回り1~2%なので日本の不動産が
魅力的であり続けるとは思うが、
中国の景気に左右される、とも言える。

[483: 480]

>481,482
勉強になった！ありがとう！

[484: 購入検討中さん]

シナに対して良いイメージは一切ないけど、日本の景気はシナ次第ってことか。何だかな～ﾄﾎﾎ

[485: 匿名さん]

ドルベースかなんか知らんが
http://www.kensetu-navi.com/bunseki/shisu_kentiku/doukou/201504.html

[486: 購入検討中さん]

>481
ただ仕様はリーマン時と比べて安くせざるを得ません。よく見るとここのマンションも仕様が安いなと思わされる部分が細かいところで散見されます。(ここでは言えませんが)
↑
どこらへんが仕様が安そうか教えていただけないでしょうか？

[487: 匿名さん]

この中途半端な場所だからこそ
１期の価格安かったのでしょう。
それでも２期からは強気な模様、、
価格高騰してきている時に坪単価220～240（1期）
ちなみに2期は利益主義の住友不動産ですから
一部は270くらいつけている模様、、
これで竣工までに8割もしくは完売くらいできなければ
だらだらと売れ残りが、、、
もとからそんな計画かもしれませんが、
想像してください、
２～３年してやはり売却したいと思ったときに
未入居物件がある、、、ということは、、
ここの天満の物件を参考にされたらよいのではないでしょうか、、
西梅田でも問題になったようですね、
参考までに、、
500戸をこの価格高騰時にいかに安くして売り抜けるか
利益第一主義の住友さんにできるかどうかでしょうネ！

兎に角この立地は好みだけでしょう。
中崎　天六　南森町　扇町　中津
梅田（大阪）から徒歩10分から15分もしくは20分

いずれも大差なく謳い文句も同様
見た目の派手さや見栄でタワーを選ぶか
質実の20階前後のレジデンスにするか
満足の物件が見つかりますように、、

追記
いつかは地価も落ち着く時がきます。
その時の評価に値するか、、、
下落幅はどうか、、
そんなことも視野にいれるとよいかもしれませんね。

[489: 物件比較中さん]

＞487
１期の価格調べて２期の参考価格も調べて、大変やな。

>この中途半端な場所だからこそ
>１期の価格安かったのでしょう。

単に土地の取得が安かったからだと思うよ。
アベノミクス前の2012前後に取得してるみたいだから。

>いつかは地価も落ち着く時がきます。
>そんなことも視野にいれるとよいかもしれませんね。

それを視野に入れずにマンション探すバカはいないと思うけど

[490: 契約済みさん]

>476
営業マン曰く、上の人が言ってるみたいに土地を安く仕入れれたから様子見も兼ねてだって。
２期も順調に埋まってるみたいなこと言ってた。ホンマかは知らんが。

なお、１期は広告無しで100数戸がすぐに決まったらしいから、人気はあるみたい。

多くの方がジオ天六の中古とココで悩んでると思うけど、
中古でもココより高いくらいだったので、建物の間取り・仕様・共用施設・梅田までの距離を考えて
私は最終的にこちらにしました。

まあ好みは人それぞれだと思うので、ご参考までに。

[491: 匿名さん]

>>東急不動産、近鉄不動産、ジェイアール西日本不動産開発の３社が共同でマンションの建設を計画している。
>>大阪市交通局は１３年１２月２６日に大阪市北区長柄西１－１３の市有地１万０２５２平方㍍を一般競争入札し、
>>東急不動産など３社が４１億２０００万円で落札した。

安い時に土地を買えたみたいだけど
天神橋筋六丁目駅の北東側の交通局跡地はどんなタワーマンションが立つのかな？

[492: 匿名さん]

＞491
ユメキタシティプロジェクトのこと？

[493: 匿名さん]

>>492
そうみたい
タワーじゃなかったのね

[494: 匿名さん]

》488 》489
買いたい立地に手が届かないから
買えるとこ探したら
ここだった？
検討がんばれ！
そのあたり抜け目なく
狙ってるすみふ、、

[495: 匿名さん]

＞494
誰でもどんな物件でも多かれ少なかれそうでしょう。
あえて言うまでもない。

[496: 物件比較中さん]

ここと競合するのは
中之島、南森町あたりかしら？

ここ見てる人は他どんなとこ見てるの？

[499: 買っちゃった人]

地歴と名称ネタは基本スルーで。

[500: 物件比較中さん]

現地見に行ったついでに周り見てきた！
天六のTSUTAYA鬼便利だわ。漫画借りられるの最高！

あとマンションから南に行ったとこにある中崎壱丁なるラーメン屋が
美味しかった。