シティタワー梅田東part２

[物件比較中さん [男性 30代]]

シティタワー梅田東のpart２です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/347802/

シティタワー梅田東
所在地：大阪府大阪市北区　本庄西一丁目12番１(地番）
交通：阪急宝塚線「梅田」駅から徒歩13分、阪急京都線「梅田」駅から徒歩13分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩13分、大阪地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分
大阪地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分、大阪地下鉄谷町線「中崎町」駅から徒歩5分
売主：住友不動産株式会社、パナホーム株式会社
施工：清水建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

[321: 匿名さん]

ほぼ90万アップみたいです。
1期は確か15日くらいまでだったかと。

[322: 購入検討中さん]

すみません、90万というのは1期→2期にかけてと言うことでしょうか？

あと、眺望は西側が良さそうですが、
25階以上の西側って大体いくらぐらいでしょうか？

[323: ご近所さん]

他県から引っ越してもう5年近く住んでますが、治安が悪いなと思った事は一度もないですよ。

商店街は近いし、駅からも近くて便利な場所だと思います。

[324: 匿名さん]

>>322
西の30半ばだと5000万しないくらいだと思う。

90万は、販売予定額からのアップ額です。

[325: 匿名さん]

↑1期での話です。
いいペースで売れてるらしいので、
2期はまだ上がるんじゃないでしょうか。

[326: 検討中の奥さま]

西側30階くらいだと70平米だから、2期では5000万円超えは確実でしょうね。

[327: 匿名さん]

売れてるのかどうかは実際はよくわからないのですが、私も２期は大幅アップだと聞きました。
２、３００万レベルでと言ってましたが、ふたを開けてみないとわかりませんね。

[328: 匿名さん]

65で4500万
70で5000万
くらいです。その他は分かりません

[329: 購入検討中さん]

一期の登録状況はどんな感じですか？
今からでも間に合うんですかね？

[330: 匿名さん]

16日に新価格の発表です。これは2期になるのかな？
ここで聞くより直接すみふに確認すら、らほうが確実ですよ。

[331: 購入検討中さん]

私は1月にMRにいったときと比べると、お目当て住戸の価格は190万アップでした。2期はさらに1割アップと営業マンが言いました。
すみふは値上げが好きやなぁ。

[332: 検討中の奥さま]

>>329さん
どうなんでしょうね。要望書出した方がそのまま要望書通りの部屋を登録してるんでしょうが、15日が抽選会みたいなので、かぶれば抽選。まだ間に合うのかな？ ただ、源泉徴収票の提示や銀行の融資可能か、の確認が済んでいなければダメかもです。すみふに聞いてみてください。

[333: 匿名さん]

角部屋なんかは、最初打診された価格より４００万くらい上がってたんじゃないかな。
人気次第でどんどん上げちゃうんですね～。こういうの普通なんでしょうか。

[334: 物件比較中さん]

実は掘り出しモン物件なのかな？
MR行きましたが、確かにモノと間取りはカスタムの自由度もあって
今売りに出ている中では群を抜いて良いと思う。

住友の売り方が気に食わないだけ

[335: 申込予定さん]

今後発売されるタワマンは立地もさることながら価格は高く、仕様も期待できないでしょうから、ここはある意味掘り出しものなのかもしれない。ただ住友なので早く決めないと高くなるけどね。

[336: 購入検討中さん]

立地は北区ですし、問題ないでしょう。タワーを建てるにあたってそこそこ広い場所でなれば不可能ですし、2018年頃まではタワーの建設ラッシュが続きますが、それ以降はインフレが拍車を掛け色々なものが高騰し、また用地不足により停滞することでしょう。

仕様もシティタワーブランドが好きな人にとっては興味を惹かれるのではないでしょうか。上のレスに「住友の売り方が気に食わない」とありましたが、住友は財務基盤も安定しており、今話題のシャープや東芝のような貧弱な企業体質ではないので、その時々の需要と供給で判断し、販売を進めているのだと思います。

[337: ビギナーさん]

2期以降の価格も右肩上がり間違いなし。中国人の爆買いや国内の金融機関が外国人でも借りられるローンの拡充に動き始めてる。
ちなみに新宿御苑のスミフのマンションが販売前にマルマル1棟買いにより販売中止になったらしい。都構想さえ実現しなければ東京の二番煎じとして大阪の景気も徐々に上向いていくんじゃないかな。頑張れ大阪！頑張れタイガース！！

[338: 購入検討中さん]

バブルはいずれ弾けるのをお忘れなく。

[339: 匿名さん [男性]]

ここは良いことも悪いこともたくさん書かれていますね。

選択肢が少ないなかでのチョイスがゆえに悩んでおられるように感じます。

かくいう私もその一人であります。

ちょっと辛口になりますがとある専門の鑑定士さんの意見です。

ご参考までに、、、

梅田へ歩くか徒歩5分で乗るか？
これに尽きると思います。
タワーとしては中途半端
それに500戸もあるのですよ。　
これをほどよい距離感という言葉で誤魔化しています。
茶屋町まで毎日歩きますか？
JR大阪駅はそこからまだはるかに遠い、
たぶん天六5分がふさわしい位置づけでしょう。
しかし天六5分にはシティタワー天満がまだ売れ残っています。（5年経過中）
至極ノッポな建物ですから景観としては問題なさそうですが、
それが資産価値になるとは限りません。
ハッキリ言って5年10年後に賃貸なんてときや売却の際に
苦労しそうであるということ。
賃貸で梅田駅13分はありえません。
むしろ天六5分という客層がタワーの高い家賃を払うでしょうか、、、
中古で探される方がこの中途半端な立地のタワーを優先はありえないと思います。
ご自分がその立場になったらどうか、、
考えてみてはいかがでしょうか、、

必ずしもデメリットばかりではありませんので、
本当に何千万もだす価値があるのか
ローンを組む場合は尚のこと慎重にと思います。

ご参考までに
十人十色ですからご容赦ください。

追記
売れ残りを値上げ（値引きはしない）と勘違いされてるようなので、、、
実は減価償却分とオプション付加という形で値引きされているのです。

[340: 匿名さん]

梅田まで歩けない距離ではないのに、
賃貸ありえないとか意味が分かりませんね。
高齢者の方なら歩くのが煩わしいかもしれませんが、歩ける距離ですよ。
この距離が歩けないなら住めるエリアはかなり限定されるし、もっと高いお金を出さないと無理。

不動産なんて、基本年数が経てば資産価値が下がることなんて当たり前。
売る時に普通のマンションより高めで売れる可能性があるってだけ。

[341: 匿名さん]

ですから中途半端と表記したまでです。

梅田13分　たぶんJR大阪なら徒歩20分

そんなとこでしょうか、、

ですから

毎日20分歩きますか、

徒歩5分で天六から電車にしますか、

それが程よい距離感と勘違いしているだけではと書いたまでです。

ほどよい距離感ではなく中途半端だと申し上げてるだけです。

あえて阪急梅田13分と表記されているのがその表れではないでしょうか、、

JR大阪駅徒歩20分と書けばどう考えますか？

それから十人十色ですから



選択はご自由ですし、

メリットデメリットがありますねと書かせていただきました。

[342: 物件比較中さん]

確かに投資向きではない。私は中津の発表を待ちます。

[343: 購入検討中さん]

梅田まで歩こうと思ってる人は、あまりいないんじゃないかな～。
中崎町か天六まで５分で問題ないと思ってるだけで。
中津よりはだいぶ便利ですし。

ただ、確かに中古のタワマンって駅１分とかでもなくて、どのくらいニーズがあるのかは不安が残るところ。

でもよほど条件のそろったマンションじゃなかったらどこも似たようなものかなと思うし、そういうマンションは元々が高いし、家賃や転売価格さえ下げたら、何とかなると思うのは楽観なのでしょうか。

[344: 匿名さん]

梅田まで歩こうって人は少ない

だからこそ阪急梅田13分なんて表記に疑問でしょ、

ここは天六5分なんですよ、

シティタワー天六の冠なら納得

まして天六5分には

5年経過中の売れ残りシティタワー天満があります。

それをみれば500戸を売りさばくのは大変だろうなぁ　って思うのです。

入居してから空室がたくさんあって

気づけば垂れ幕もあったりなんてね！

周りの街並みも今一度歩いてみてはいかがでしょうか、、

[345: 購入検討中さん]

言える事は、今後価格高騰、維持には該当しない物件ということだと思う。実際に、今冷静に見て「買い」とは思えないな。だから、ブランドと立地で気に入った人の永住向きの物件だと思う。

[346: 購入検討中さん]

街並みはもうだいたいわかってます。
でも垂れ幕はいやかも、、、

[347: 匿名さん]

シティータワー天満は築4年たっても垂れ幕してましたよね。
ここも十分にあり得ます。
それから、ここから梅田なんて、絶対に歩けませんよ。
徒歩13分って文字に書くと「ちょっと頑張れば」
なんて思っちゃいますけど、実際に歩いてみてください。
相当な距離感です。

[348: 匿名さん]

ひかかる信号が少ないから、十分歩けますよ。
自分で歩いてみることです。

[349: 匿名さん [男性]]

こちらのマンションを検討したうえでの

自分なりの結論です。

永住ならありかもでしょうね、

それでももっと駅近の物件や

街並みの整った資産性のある立地を探そうと思いました。

いつかは空室が目立ったりで

維持管理も大変なんて事態は嫌ですしね、

常にどこかの部屋が売りにでてる、、、

そんな現象もあるかもしれませんね。

梅田13分　JR大阪20分ならば

中之島や中津を待ちたいです。

いずれバブルがはじける

この立地は怖い気がする。

その時でも売れ残ってたりするかも、、、なんてね


決して坪単価が安い物件ではないので、、、

もしこれが坪180万なら妥当かもですね。

[350: 匿名さん]

梅田までは普段歩くことが多い人は全然歩けますよ。
私は梅田から南森町とかも全然歩くタイプなので苦にならないです。

ただ天満と同じく数年売残り、垂れ幕は間違いないでしょうね。皆さんおっしゃる通り、賃貸や転売は厳しいと思います。

[351: 購入検討中さん [男性 30代]]

中津って、270万から290万とからしいですし、そこに3棟もタワマン建つんですから、よっぽどそっちの方がやばいんじゃ無い？

[352: 匿名さん]

そうですね、中津は梅田から一駅以外のメリット何も見当たらないです。
中之島は雰囲気はいいですが、今出てる物件は駅からの距離がありすぎますしね～。
やっぱり完璧な物件はなかなかないです。
ここは永住向きなんですね。

[353: 匿名さん]

日曜に周囲を歩いてみました。
昼間からステテコ一丁の爺さんを2人も見ました。
２人とも意味不明の声を張り上げて歩いてました。
でもこの爺さんたちはこの町の風景に溶け込んでました。
やっぱここに住むのはきついかなと思いました。

[355: 匿名さん]

中津は、JR環状線内では無いです。

[356: 購入検討中さん]

立地だと、ロジュマンタワー梅田の方が良いでしょうか。

[357: 匿名さん]

＞353
何回か散策していますが、さすがにそんな変なステテコの爺さんは見かけてませんが、、、
周囲ってマンションのすぐ近くですか？
公開空地とか入ってこられたら困りますね。

[358: 住まいに詳しい人]

色々言っておられる方がいますが、
梅田徒歩15分圏内で物件探してみてください。
そして、次に徒歩10分圏内。
それから生活に必要な商業・医療・金融・(郵便局)あとは校区の小中学校までの徒歩時間。それでだいたい理解できるはずです。
あと、民度やらステテコやらとそんな私見的事実や不動産価値との因果関係も不透明なものは議論する意味もありません。変な方向に議論を進めるのはやめていただきたいです。
ポイントはいくらなら買うか、借りるか。
老若男女十人十色様々な視点から考えて、「ここならこの値段でも買う」という妥当性が不動産価値を左右します。それが坪単価180ならというのが大多数ならそれまでの価値。いやいや、ここなら坪単価250でも買うと内心思っていれば、それだけの価値あり。新築と中古は分譲主と購入者の心理的な差によって価格差が生じます。これは分譲主と購入者もしくはマーケットとの心理戦です。
上記に関してはスミフは「これが適正価格だ」と分譲時に他のデベロッパーに比べて相当に手間暇をかけて的確な値付けを行ってきます。他のデベロッパーとすみふはここが違います。
違う言い方をすれば中古の値下がりが起こりにくいのもこれが徹底されているからだと思います。
こちらは掲示板といえど不特定多数に開放されている情報媒体ですので、皆様が仰る坪単価の議論は実際の心理とは異なると思いますが、内心ではいくらなら買いますか？それが分譲時の値段で納得できるなら間違いなく「買い」だと私は思います。
少しでもご助力になれば幸いです。

[359: 住まいに詳しい人]

補足です。
スミフは自社のマンション(特に大規模)は完成すると価格を上げても売れると自負しています。
当然に完成していなければ、購入要因は立地で大きく判断されるところです。
なので、ここの物件は立地の特性上スミフも完成後の方が高く売れると判断してると思います。
ですので、完成前の価格はそれをある程度見込んで少しづつ値上げしてくると思います。立地が相当に気に入ってるなら今買うべきです。

将来の不動産価値(長期的)は間違いなく立地が大きく、次に物件のもつステータスやブランド力(あの有名なマンションに一度は住んでみたいと思えること)です。でもそんな物件は一般人には到底買えません。
さてここはどうでしようか？

[360: 物件比較中さん [女性]]

でもすみふの大規模マンションって
あちこちで苦戦してそう、、
人気度？
それは立地と価格が見合っているかなのではと、、、
企業力やブランド力も大切ですが

ではあのザ北浜のデベロッパーは？
それでも高値を維持しているのは
立地によるブランド力なのではないでしょうか、、、

素人ながらそんな風に思います。
転売や投機目的ではないので
単純に住みたいからこそ悩んでいます。
でも永住にはまだまだ時間がかかりますし、
生活スタイルも変わるかもしれません。
ですからいざ売却したいと思ったときによい条件になればいいなぁと
賃貸も同様です。

今の時点で立地で悩んでいますから
何年か先に中古物件がでても
たぶん検討しないんだろうなぁ
こちらも随分なやんで要望書も考えましたのですがね、、

[361: 匿名さん]

タワーマンションを買う方は、投資目的の方が多いのでしょうか？
中津や梅田に建っているタワーマンションを夜に見ると明かりが点いてる部屋が半分くらいしかない感じです。
住んでみたら住人が意外に少ないのも寂しい
気がして気になるところです。

[362: 申込予定さん]

>>361さん
人気のないマンションだと空室あるかもしれませんが、タワマンは結構普通に住んでる人多いですよ。
暗いのはまだ帰ってないか、すでに就寝してるとか、セカンドハウスなので不在か。だと思います
。とはいえ今後のタワマンはどうなるかはわかりませんが。

[363: 住民さんＤ]

スミフは買いませんわ～。

俺的には終わってるブランド。

売れ残りマンションばかりですやん。

財閥系なら三井。

新興ならリバーの方がまだ安心して買えるわ。

大阪のスミフは酷すぎる。

売れ残りのオンパレード。

[364: 購入検討中さん]

ここを覗いてると、いろいろ迷いますね。
買ったとして、何年かして売りたいとき後悔するのかな～。
そこ大問題ですよね。

[365: 匿名さん]

東京都心部のスミフのオフィスビル群は、凄い収益力ですけどね。

[366: 匿名さん]

スミフを否定し、リバーを安心して買えるとか、こいつ在日か低所得者だろ(笑)日本の不動産事情を全く把握していない上に引き合いに出すデベがリバーとかチンプンカンプンだわ(笑)低所得だからマンションの購入なんて夢のまた夢だろうけど、頑張って生きろよ。

[369: 住民さんＤ]

売れ残りマンションに住みたくない。

ただそれだけ。

年収550万ぐらいなんで、低所得と言えば低所得かもですね。

資産価値を考えるとスミフは勘弁ですわ。

売れ残りがあると売りたいときに売れませんよ～。

売れ残りが許せる人はどうぞ。

財閥系の安心感は多分あるよね。

そういえば関東の傾いたマンショションはその後どうなったのか...

財閥系だとこんなときに少し安心だよね。

[370: 住民さんＤ]

ちなみにここの治安は悪くないと思うよ。

町並みがあれなところはあるけど、静かな土地って感じ。


前の道路の交通量も大したことないと思います。