シティタワー梅田東part２

[物件比較中さん [男性 30代]]

シティタワー梅田東のpart２です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/347802/

シティタワー梅田東
所在地：大阪府大阪市北区　本庄西一丁目12番１(地番）
交通：阪急宝塚線「梅田」駅から徒歩13分、阪急京都線「梅田」駅から徒歩13分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩13分、大阪地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分
大阪地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分、大阪地下鉄谷町線「中崎町」駅から徒歩5分
売主：住友不動産株式会社、パナホーム株式会社
施工：清水建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

[301: 匿名さん]

>>300
メガシティはわかるがOMPはスミフじゃない上にあそこは完売しますよ。

[302: 購入検討中さん]

マンションって売れ残りが多いと、購入者にとってすごく困ることとかあるんでしょうか？
自分のマンションが転売しにくというのはあると思いますけど、そのほかあります？

[303: 匿名さん]

売れ残るかどうかはすみふの今後(第２期)の値付け次第だと思うけど。場所もほどほど梅田に近くて悪くないと思うんだけどなぁ。

[304: 匿名さん]

ご近所のロジュマンやりビオレゾンと比べて、売れ行きどうなんでしょう。

[305: 購入検討中さん [男性 40代]]

人それぞれですが、場所はいいと思います。梅田もそう遠くないし、買い物は天六がある。緑もある程度周りにあるしね。
ただ中津やグランにくらべると地価が違うだけ。100点満点の物件なんてないから、それぞれの予算と目的がマッチしたらいいのでは。
マンションの設備も、なかなかでしたよ。

[306: 匿名さん]

全ては価格次第。
まあでもすみふはすぐに売れる値付けはしませんね。
OMPは場所が微妙ですが、当初の価格が他に比べてかなりお手頃価格だったことが起因では？
途中から値上げしたりで鈍化してましたが、完売は間近ですね〜。
ロジュマンやカサーレはこことはあまり比較にもならないと思います。
やはり価格次第といったところでしょうか。

[307: 購入検討中さん [男性 30代]]

アンチ住友の方お疲れ様です。
色んな意見有ると思いますが住友ファンからコメントさせて頂きます。
住友は元々完成する時に完売を目指していません。(不思議ですが…)だから売れ残りって言わないです。
天満の事比較されてますが、だいぶまえから値上げして売られてるのご存知無いのですか？(完売する気が無いらしい⁇)中古も販売当初よりも高くで売れてますがご存知無いのですか？
不動産の価値って、駅から近いとか物が良いとか言いますが、元の価格より高く売れるかどうかじゃ無いのかな？
住友が嫌いな人はコメント見てたらわかりますが、事実は捻じ曲げられませんよ。ちゃんと話しすれば住友の営業さんも丁寧に説明してくれます。
やな事言う人は根拠も言わないとね。

[308: 匿名さん]

そんなこと知っとるわ！
そもそも他のデベも全て完成までに完売目指してる訳ではないし。
そしてあなたが知らない天満の事実も私は知っている。中古も全て値上がりしてる訳ではない。
完成後しばらく売れ残れば、物件のブランド価値が下がるため、デベもそれは望んでいない。
批判は別として、天満は総合的にみて良い物件ではないことは確か。
だいたい築後1年以内に完売できればいいもの。
ファンか何か知らんが言ってることは全て正しくはない。

[309: 匿名さん]

>308
天満って何か不都合なことがあるんですか？

[310: 購入検討中さん]

中古に関して
オリックスは値上がり多い。
野村、すみふ、三菱は値下がりしにくい。
三井は物件差大。
他は知らない。

[311: 検討中の奥さま]

マンションに詳しく方にお伺いしたいのですが、結局完璧な(もしくは満点に近い)マンションてどこなんでしょうか。
また、どこの場所にどのデベでどのゼネなら納得するんでしょうか。だんだんわからなくなってきましたので教えてください。

[312: 匿名さん]

・財閥デベ×スーパーゼネコンの物件
・北区、中央区

この2つの条件さえクリアしていれば間違いないと思いますよ。後はあなた自身の経済力次第ではないでしょうか。

[313: 購入検討中さん]

MR行ってきました。完成までに250戸を売り、完成後2年半で完売を目指すと昨日聞きました。理由は実際に部屋をみて、客が納得してから売るのが本来の販売方式だからだそうです。真意は分かりませんが。

[314: 物件比較中さん]

他社の妨害がすごいが、
これから出るタワマンの中では価格的にはかなり良い方では？
間取りも良いし、モノ自体も悪くない。生活は至極便利だし。
2期以降は知らんが…

[315: 物件比較中さん]

>300
OMPとか比較にならんでしょ。間取り・設備・立地含めコッチの圧勝。
あそこは価格のみでしょ。

[316: 匿名さん]

>>315
立地？あのごちゃごちゃした特に西隣、南にはごく近くに民団の会館があるのに。私はパス。

[317: 匿名さん]

中津駅付近にタワーマンションが建つ予定らしいが、花火が見えなくなることはないみたいだし、駅から歩いて5分なのでいい物件だと思いますよ。
全ての条件を満たすような物件なんてないんだから、自分がいいと思えば買えばいいだけの話。

[318: 物件比較中さん]

>316
直接生活になんの影響も無いから私は気にならないですねー。
犯罪マップ見ても全然治安良いし。

それらを補って余りある利便性に魅力を感じます。

2期は値上げするのでしょうか‥？

[319: 検討中の奥さま]

>>318さん
当方も同意見です！

ただし、すみふなので2期は値上げ必至でしょうね。

[320: 購入検討中さん]

1期目はもう終わったんですか？？
価格はどのくらいだったのでしょう？？

[321: 匿名さん]

ほぼ90万アップみたいです。
1期は確か15日くらいまでだったかと。

[322: 購入検討中さん]

すみません、90万というのは1期→2期にかけてと言うことでしょうか？

あと、眺望は西側が良さそうですが、
25階以上の西側って大体いくらぐらいでしょうか？

[323: ご近所さん]

他県から引っ越してもう5年近く住んでますが、治安が悪いなと思った事は一度もないですよ。

商店街は近いし、駅からも近くて便利な場所だと思います。

[324: 匿名さん]

>>322
西の30半ばだと5000万しないくらいだと思う。

90万は、販売予定額からのアップ額です。

[325: 匿名さん]

↑1期での話です。
いいペースで売れてるらしいので、
2期はまだ上がるんじゃないでしょうか。

[326: 検討中の奥さま]

西側30階くらいだと70平米だから、2期では5000万円超えは確実でしょうね。

[327: 匿名さん]

売れてるのかどうかは実際はよくわからないのですが、私も２期は大幅アップだと聞きました。
２、３００万レベルでと言ってましたが、ふたを開けてみないとわかりませんね。

[328: 匿名さん]

65で4500万
70で5000万
くらいです。その他は分かりません

[329: 購入検討中さん]

一期の登録状況はどんな感じですか？
今からでも間に合うんですかね？

[330: 匿名さん]

16日に新価格の発表です。これは2期になるのかな？
ここで聞くより直接すみふに確認すら、らほうが確実ですよ。

[331: 購入検討中さん]

私は1月にMRにいったときと比べると、お目当て住戸の価格は190万アップでした。2期はさらに1割アップと営業マンが言いました。
すみふは値上げが好きやなぁ。

[332: 検討中の奥さま]

>>329さん
どうなんでしょうね。要望書出した方がそのまま要望書通りの部屋を登録してるんでしょうが、15日が抽選会みたいなので、かぶれば抽選。まだ間に合うのかな？ ただ、源泉徴収票の提示や銀行の融資可能か、の確認が済んでいなければダメかもです。すみふに聞いてみてください。

[333: 匿名さん]

角部屋なんかは、最初打診された価格より４００万くらい上がってたんじゃないかな。
人気次第でどんどん上げちゃうんですね～。こういうの普通なんでしょうか。

[334: 物件比較中さん]

実は掘り出しモン物件なのかな？
MR行きましたが、確かにモノと間取りはカスタムの自由度もあって
今売りに出ている中では群を抜いて良いと思う。

住友の売り方が気に食わないだけ

[335: 申込予定さん]

今後発売されるタワマンは立地もさることながら価格は高く、仕様も期待できないでしょうから、ここはある意味掘り出しものなのかもしれない。ただ住友なので早く決めないと高くなるけどね。

[336: 購入検討中さん]

立地は北区ですし、問題ないでしょう。タワーを建てるにあたってそこそこ広い場所でなれば不可能ですし、2018年頃まではタワーの建設ラッシュが続きますが、それ以降はインフレが拍車を掛け色々なものが高騰し、また用地不足により停滞することでしょう。

仕様もシティタワーブランドが好きな人にとっては興味を惹かれるのではないでしょうか。上のレスに「住友の売り方が気に食わない」とありましたが、住友は財務基盤も安定しており、今話題のシャープや東芝のような貧弱な企業体質ではないので、その時々の需要と供給で判断し、販売を進めているのだと思います。

[337: ビギナーさん]

2期以降の価格も右肩上がり間違いなし。中国人の爆買いや国内の金融機関が外国人でも借りられるローンの拡充に動き始めてる。
ちなみに新宿御苑のスミフのマンションが販売前にマルマル1棟買いにより販売中止になったらしい。都構想さえ実現しなければ東京の二番煎じとして大阪の景気も徐々に上向いていくんじゃないかな。頑張れ大阪！頑張れタイガース！！

[338: 購入検討中さん]

バブルはいずれ弾けるのをお忘れなく。

[339: 匿名さん [男性]]

ここは良いことも悪いこともたくさん書かれていますね。

選択肢が少ないなかでのチョイスがゆえに悩んでおられるように感じます。

かくいう私もその一人であります。

ちょっと辛口になりますがとある専門の鑑定士さんの意見です。

ご参考までに、、、

梅田へ歩くか徒歩5分で乗るか？
これに尽きると思います。
タワーとしては中途半端
それに500戸もあるのですよ。　
これをほどよい距離感という言葉で誤魔化しています。
茶屋町まで毎日歩きますか？
JR大阪駅はそこからまだはるかに遠い、
たぶん天六5分がふさわしい位置づけでしょう。
しかし天六5分にはシティタワー天満がまだ売れ残っています。（5年経過中）
至極ノッポな建物ですから景観としては問題なさそうですが、
それが資産価値になるとは限りません。
ハッキリ言って5年10年後に賃貸なんてときや売却の際に
苦労しそうであるということ。
賃貸で梅田駅13分はありえません。
むしろ天六5分という客層がタワーの高い家賃を払うでしょうか、、、
中古で探される方がこの中途半端な立地のタワーを優先はありえないと思います。
ご自分がその立場になったらどうか、、
考えてみてはいかがでしょうか、、

必ずしもデメリットばかりではありませんので、
本当に何千万もだす価値があるのか
ローンを組む場合は尚のこと慎重にと思います。

ご参考までに
十人十色ですからご容赦ください。

追記
売れ残りを値上げ（値引きはしない）と勘違いされてるようなので、、、
実は減価償却分とオプション付加という形で値引きされているのです。

[340: 匿名さん]

梅田まで歩けない距離ではないのに、
賃貸ありえないとか意味が分かりませんね。
高齢者の方なら歩くのが煩わしいかもしれませんが、歩ける距離ですよ。
この距離が歩けないなら住めるエリアはかなり限定されるし、もっと高いお金を出さないと無理。

不動産なんて、基本年数が経てば資産価値が下がることなんて当たり前。
売る時に普通のマンションより高めで売れる可能性があるってだけ。

[341: 匿名さん]

ですから中途半端と表記したまでです。

梅田13分　たぶんJR大阪なら徒歩20分

そんなとこでしょうか、、

ですから

毎日20分歩きますか、

徒歩5分で天六から電車にしますか、

それが程よい距離感と勘違いしているだけではと書いたまでです。

ほどよい距離感ではなく中途半端だと申し上げてるだけです。

あえて阪急梅田13分と表記されているのがその表れではないでしょうか、、

JR大阪駅徒歩20分と書けばどう考えますか？

それから十人十色ですから



選択はご自由ですし、

メリットデメリットがありますねと書かせていただきました。

[342: 物件比較中さん]

確かに投資向きではない。私は中津の発表を待ちます。

[343: 購入検討中さん]

梅田まで歩こうと思ってる人は、あまりいないんじゃないかな～。
中崎町か天六まで５分で問題ないと思ってるだけで。
中津よりはだいぶ便利ですし。

ただ、確かに中古のタワマンって駅１分とかでもなくて、どのくらいニーズがあるのかは不安が残るところ。

でもよほど条件のそろったマンションじゃなかったらどこも似たようなものかなと思うし、そういうマンションは元々が高いし、家賃や転売価格さえ下げたら、何とかなると思うのは楽観なのでしょうか。

[344: 匿名さん]

梅田まで歩こうって人は少ない

だからこそ阪急梅田13分なんて表記に疑問でしょ、

ここは天六5分なんですよ、

シティタワー天六の冠なら納得

まして天六5分には

5年経過中の売れ残りシティタワー天満があります。

それをみれば500戸を売りさばくのは大変だろうなぁ　って思うのです。

入居してから空室がたくさんあって

気づけば垂れ幕もあったりなんてね！

周りの街並みも今一度歩いてみてはいかがでしょうか、、

[345: 購入検討中さん]

言える事は、今後価格高騰、維持には該当しない物件ということだと思う。実際に、今冷静に見て「買い」とは思えないな。だから、ブランドと立地で気に入った人の永住向きの物件だと思う。

[346: 購入検討中さん]

街並みはもうだいたいわかってます。
でも垂れ幕はいやかも、、、

[347: 匿名さん]

シティータワー天満は築4年たっても垂れ幕してましたよね。
ここも十分にあり得ます。
それから、ここから梅田なんて、絶対に歩けませんよ。
徒歩13分って文字に書くと「ちょっと頑張れば」
なんて思っちゃいますけど、実際に歩いてみてください。
相当な距離感です。

[348: 匿名さん]

ひかかる信号が少ないから、十分歩けますよ。
自分で歩いてみることです。

[349: 匿名さん [男性]]

こちらのマンションを検討したうえでの

自分なりの結論です。

永住ならありかもでしょうね、

それでももっと駅近の物件や

街並みの整った資産性のある立地を探そうと思いました。

いつかは空室が目立ったりで

維持管理も大変なんて事態は嫌ですしね、

常にどこかの部屋が売りにでてる、、、

そんな現象もあるかもしれませんね。

梅田13分　JR大阪20分ならば

中之島や中津を待ちたいです。

いずれバブルがはじける

この立地は怖い気がする。

その時でも売れ残ってたりするかも、、、なんてね


決して坪単価が安い物件ではないので、、、

もしこれが坪180万なら妥当かもですね。

[350: 匿名さん]

梅田までは普段歩くことが多い人は全然歩けますよ。
私は梅田から南森町とかも全然歩くタイプなので苦にならないです。

ただ天満と同じく数年売残り、垂れ幕は間違いないでしょうね。皆さんおっしゃる通り、賃貸や転売は厳しいと思います。