BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part29

[匿名さん]

カリスマブロガーのモモレジさんが「2014年のマンション・オブ・ザ・イヤー」に選定した
BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。

※「マンション・オブ・ザ・イヤー」は2013年のスカイズに続き東京ワンダフルプロジェクトが２年連続受賞

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番9（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK・3LDK
面積：42.88平米～93.81平米
売主：東京建物　八重洲分室
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556602/

[589: 匿名さん]

>>588
なぜです？
サンライズを名前に冠してるのに。

初日の出もですか？

[590: 匿名さん]

サンライズと書いてある
http://allabout.co.jp/gm/gc/450907/2/

[591: 匿名さん]

オープンルーム内覧したという方、契約者板に投稿しちゃってますね。

[592: 匿名さん]

8480万円の部屋も今日内覧日
http://www.nomu.com/mansion/1383534/

[593: 匿名さん]

中古は81.71m2で8,480万円ですか……

[594: 匿名さん]

坪単価３４３万円

[595: 匿名さん]

ポジ派だけど、
さすがに盛りすぎだろ

[596: 匿名さん]

管理修繕費の高さにびっくり。４万！　相当価格下げないと売れないでしょうね。

[597: 匿名さん]

どうみても豊洲最下位の立地なので、実際の約定は、５５００万ぐらいか。

[598: 匿名さん]

5000万円をローンで借りると今回のフラット35補正予算分の0.3%分は3000円位になるでしょうか。
一般的な管理費修繕費が月3万位として、ここの月4万の1万円多い分は金利1%多くローンを借りているという感じになるかもしれません。今後管理費修繕費が上がってきたらその分上乗せの変動金利のイメージでいるとライフプランが立てやすいですね。

[599: 匿名さん]

さすがにここまではちょっと。徐々に評価が上がるといいね。

[600: 匿名さん]

>>586
早朝お勧め。今日の朝日新聞別刷版より。このメンツに割って入ってるのは凄い。

[601: 匿名さん]

いやいや、スカイズ欲しい人、結構居ますからね。
この価格で売れると思いますよ。
今は中古でも300超えてきてるし。。。

[602: 匿名さん]

この部屋、南西角部屋みたいなので分譲価格時点が坪300（消費税5%）くらいですね。条件良い部屋なので盛りすぎとは言い切れないかも。

[603: 匿名さん]

>>600
情報ありがとう！ゆりかもめは何度乗っても飽きない。アトラクションとしても素晴らしいでしょう。早朝の朝日の中でも、マジックアワーも絶景巡りが楽しめる。

[604: 契約済みさん]

>>601
300越えたら、パークホームズが買えるし、pt晴海も買えるでしょ。さすがにそれはない。

[605: 匿名さん]

>>604
パークホームズってもう価格発表されたんですか？

[606: 契約済みさん]

>>605
両方まだですがおそらく300前後かと。

[607: 匿名さん]

>>605
280くらいって意見が多いみたいよ。ここより若干高いくらいでしょうね。

[608: 匿名さん]

>>605
パークホームズスレでは280～350までかなり幅がある予想がされてますが、280と350は両方とも非現実的と言われてます。

晴海はスレッドでは価格予想はあまり盛り上がってませんが、SKYZの価格予想を的中させたのらえもんさんは285と予想しています。ただ、私は意見が違い、晴海も300オーバーの予想です。

[609: 匿名さん]

のらえもんは、300以上確定と上方修正してたよ。

[610: 匿名さん]

豊洲は中古が高騰して、300万超えてますからね。
流石に中古より安い価格で新築が出てくるか？と考えると、やっぱり難しいのかなと思います。
あと数年売り出しが早かったら良かったのでしょうが、330位にはなると思います。下手したら350超えも視野に入ってますね。

[611: 匿名さん]

中古価格って、売り主が勝手に決めて、WEBの売れ残り価格を言ってるの？？

[612: 匿名さん]

実際は、２割から３割ほど安く約定しているから。

[613: 匿名さん]

WEBに載った時点でアウト！　売れてないリストだよ。

[614: 匿名さん]

>>609
しかもベイズ完売よりも前の予測でしたからね
>僕は若干ながら豊洲＞晴海と予想しています。ただBAYZ・KTT等のライバル物件の動きは早いし、しばらく近隣の大規模競合が豊洲だけになっちゃうので、晴海も以前公開した私の事前予想を大きく上回る価格になっちゃうんじゃないかな・・・

[615: 匿名さん]

のらえもん氏談
>特に豊洲については住友不動産が2008年に豊洲３丁目で付けた新築ピーク価格を上回ってくると予想しています。

[616: 匿名さん]

>>612
それ具体的にどこの地域の話？豊洲でそんな話はないよ。

[617: 匿名さん]

パークホームズ豊洲のスレはあからさまな自作自演ネガが荒らしまくってるね。あれじゃやり過ぎで逆効果（笑）

[618: 匿名さん]

>>610
パークシティ豊洲の中古は坪単価４９３万円の部屋も出ています。当面は高騰が続きそう。

[619: 匿名さん]

年間の中古マンション人気ランキングでも豊洲は４位
http://www.nomu.com/mansion/ranking/

湾岸地域では圧倒的なナンバー１

[620: 匿名さん]

ニュースになってます
http://news.tv-asahi.co.jp/sphone/news_economy/articles/000044346.html

[621: 匿名さん]

>>609
608です。上方修正したのは豊洲の話ですよね。晴海は上方修正してないと思いますよ

[622: 匿名さん]

もう中央区なんて、豊洲の敵じゃないね。ライバルは広尾、恵比寿、白金位だね。

[623: 匿名さん]

ちょっとジャンルが違うかも。
武蔵小杉、お台場、港南あたりがちょっと近いかも。

[624: 匿名さん]

リクルートが実施した住みたい街ランキング2014年によると豊洲は総合27位。
女性限定にすると30位にもランクインできず、女性の支持率が異様に低い。ライバルは、川崎じゃないの？

[625: 匿名さん]

ＳＫＹＺの乳白色ガラスはとても可哀想
眺望もなにもあったもんじゃないでしょ
お見合いマンションだからしょうがないのかね

その点BAYZの透明ガラスは素晴らしいね

西側は残念だけど

[626: 匿名さん]

2015年のリクルート調査結果も豊洲は散々。ベイズとかこんだけ売れたのに、だれからも羨ましく思われないという。みんな値上がり期待で且つなんとか手が届くから購入しているのでしょうか。

[627: 匿名さん]

>>624

独身女性は豊洲なんて知らないし関心０

[628: 匿名さん]

のらえもんプログ見たら完売ですか？、おめでとうございます。
でもスカイズとベイズ両方中古に出たら、購入を検討するならスカイズになっちゃうね。

[629: 匿名さん]

まあ、中古なんて欲しい時に欲しい間取りなんて出てきませんから（笑）

[630: 匿名]

ライバルは江戸川区、荒川区です。

[631: 匿名さん]

中央区に勝ったのに、ライバルが江戸川区ということはないでしょう！それが本当なら中央区<江戸川区になりますよ(笑)

[632: 匿名さん]

ここはランキング３０位の豊洲でもない
　
　新・豊・洲

リセールできるのかね？

[633: 匿名さん]

>619
野村だけのなんて意味ないw

[634: 匿名]

いつ勝ったの (笑)

[635: 匿名さん]

http://www.recruit-sumai.co.jp/press/150302_sumitaimachi2015kanto.pdf

独身女性からは圧倒的に不人気ですけど、ファミリー層からも不人気ですよ。豊洲と江東区。

[636: 匿名さん]

不人気というよりはごくフツーの街では？

このサイトでは存在感抜群ですが（＾＾；

[637: 匿名さん]

>>632
リセール考えてる人はここ買ってないでしょ、さすがに。

[638: 匿名さん]

将来、転勤や家族構成の変化など、様々な要因でマンションを売る・貸すといった場面は訪れます。
そんな時に戸建よりも売りやすく、貸しやすいのがマンションの特徴。

「一生住む」というのも否定はしませんが、20年、30年経たマンションに住み続けるよりは
貸したり売ったりして「新しい物件に住む」という選択肢を残すことに損は無いと思います。

そこで、リセール力が重要になるわけですが、マンションのリセール力とはずばり
立地（街力、駅までの距離）です。

ここは魚市場ができたり、まだ周辺に開発余地もあるので、街力は上がる可能性はありますが、
駅までの距離はなんとも埋めようがありません。

将来、豊洲や有明、東雲の街力が上がったとき、それら駅周辺のマンションとの競合に勝つ力は
どこから来るでしょうか？

共用施設は時間が経って価値観が変われば、その魅力は必ず陳腐化します。

[639: 匿名さん]

>>566
>完売物件にネチネチと…まだ諦めきれない人が大勢いるんだね(笑)

今、張り付いてるのは中古価格下げ隊ネガでしょう。
主旨一貫してる。

[640: 匿名さん]

住民板でもリセールネガしてる人だよ。ここで懸命にネガってるのは。

[641: 匿名さん]

完売物件で張り付きネガを続ける理由は、
リセールの安値ゲット目的以外に考えられない。

[642: 匿名さん]

ここと同期して一貫したリセールに関する熱弁ばかりで、分かりやす過ぎるよね〜。
パークホームズ豊洲の価格下げ隊ネガと同じ発想。

[643: 匿名さん]

ここだって、７０％が江東区と千葉からの入居でしょ。世間に人気のない証拠。

[644: 匿名さん]

>643
おっしゃる通り！
不人気物件だから早期完売しちゃったんですね。ほんと嘆かわしいことです。
でもその70%情報はどこから入手したんですか？あなたデベ内部のかたですか？

[645: 匿名さん]

ここは完売マンションなのに、いつまで検討者スレに掲載しているんでしょうか？。
そろそろスレ閉鎖してくれないかな。

[646: 匿名さん]

駅徒歩15分じゃ、中古購入希望者もグッと減りますよ。
ただ、お安く購入した永住目的の人には関係ない話でしょうけど。

[647: 匿名さん]

>>644
ネガはまた完敗みたい（笑）
張り付きネガは平気でヘタな嘘つくからスグ挫折するんですよね。

[648: 匿名さん]

是非70%のソースが知りたかったなー

[650: 匿名]

嘘言うな (笑)

[651: 匿名さん]

649さんと650さんはお笑いコンビとしてデビューできそう（笑）ナイス掛け合い！

「タワー漫才」という新ジャンルを確立してみては？

[652: 匿名さん]

だって江東区の土壌汚染地が疑われる埋め立て地の嫌悪施設群に囲まれた所だよ。価格と共有施設で、湾岸No1のパフォーマンス!

[653: 匿名さん]

今日は久しぶりに天気が良いのでスカイズがとても綺麗です。これからいい季節になってゆきますね。

[654: 匿名さん]

638さん
完売物件のスレでわざわざネチネチとリセールがよくない話をするのはなんで
長文、段落わけ、冷静に論理的に語ろうとすればするほど、いたい。
駅遠というけれど、ゆりかもめは立派な新交通だし、豊洲駅しかないマンションよりはよいでしょう。
これだけの魅力をもったマンションなら一定数のニーズはあるから大丈夫
なにも、戸数より上回る人に欲しいとおもってもらう必要ないし。
売れば、売れるものですよ、儲けられるかはさておき。

あと、り○ルートの情報は常に自分たちのビジネスに有利な数字を集めてきてデータ化し
発表するビジネスモデルは業界では常識
豊洲に付随するビジネスで主だったものが無いのでは？と推測します。

[655: 匿名さん]

>654
>業界では常識

どちらの業界の方ですか？

>豊洲駅しかないマンションよりはよい

ゆりかもめに「豊洲駅」があるのをご存じないのでしょうか？（笑）

[656: 匿名さん]

648

「スカイズ　タワー＆ガーデン」の購入層は、30代が約37％、40代が28％と中心。地元江東区が約34％、隣接区の中央区約7％、港区6％となっており子育て層が中心になっています。

そして、残りの50％が千葉からだよ。
TTTでさえ、そうだった。

なので、７０％が江東区と千葉からの賃貸組が入居。

[657: 匿名さん]

>>656
なるほど。
設備等は良いけど、不便な湾岸タワマンがなぜこんなに戸数を売れるのか分かりました。千葉、埼玉のマンションはこれから厳しそう。

[659: 住民Ｓさん]

>>656
34%＋50%＝70%なのかな？
ちょっとした計算ミスでは説明がつかない。
いっそのこと1110%ぐらいにしたら面白いのに。

[662: 匿名さん]

[100-(34+7+6)]*50%=26.5 千葉県民
江東区民+千葉県民＝34+26.5＝60.5
やっぱ70にならないな。

[663: 匿名さん]

千葉だろうがどこだろうが概ね同じ価値観で契約した皆様、今後宜しくお願いします!!

[664: 匿名さん]

埋立地マンションを値上がり期待で買うなんて投資センスゼロだな。

[668: 匿名さん]

こんな素敵なマンション安く買えて良かった。
難点は駅遠だけだけど承知で買ってるしね。

[669: 匿名さん]

購入者は、価格の安さＸ駅までの距離、を勘案して決断されています。
駅までの距離がネックならＢＡＹＺとは縁がなかったということです。

[670: 匿名さん]

新豊洲駅物件だよね
豊洲のマンション、とは言えないよな。

と承知で見てます。

[671: 匿名さん]

大半は共用設備に納得して購入でしょう、買った人も豊洲物件とは思ってない。

[672: 匿名さん]

このスレまだ続いてたのか．．．。

ほとんど誰も読まないスレにせっせと書き込む人がいる不思議。もうクローズしたら？

[673: 匿名さん]

そうそう完売マンションのスレが、検討者スレにある事がおかしいです。
早く住民スレだけにすれば。

[674: 匿名さん]

共用施設を充実させなければいけない背景を考えましたか？

住戸で例えると、北向き住戸にはテラス、１階物件には専用庭。

マイナス要素を補うなにかが必要なのです。

[675: 匿名さん]

新豊洲って駅名だよ。

アドレスは豊洲ですがな。

[677: ご近所さん]

あれだけ余裕のあるガーデンとリゾート感覚を出すにはこの立地しかなかったと思いますよ。
ここは東京電力が持っていたまとまった敷地です。
原発事故の影響で国から資産売却を迫られ、大量の保有不動産を早急に売らされました。
当然、売り主からすれば有利な状況ではなく、デベから厳しい条件を突き付けられたのです。
３年ほど前に。
都心に近くこれだけの雰囲気はもう出ないと思う。

[678: 匿名さん]

正解。

つまり、資産価値を高めるために豪華な共有施設があるのです。
広い庭やバルコニーも、資産価値を上げるため。

[679: 匿名さん]

デベロッパーっていうのは、単に土地を右から東に渡すだけが仕事じゃないのよ。

良い街造りをして、豪華な建物を作って資産価値を高めるのが仕事。
だから高くても売れる。

[680: 匿名さん]

>>677
早急に売らされた？
土地の売主は東電のままじゃん・・・

実際のところは当事者にしか分からないけど、
リスク回避の為のJV参加だと踏んでんだけどね
土地部分に何かあったら東電の責任でしょ？
双方が折り合うというか通常であれば、
デベが買い取って単独でやったんじゃない？
キャッシュが必要だったらそのまま売るしかないからね

不動産の先が見えない時代背景や土壌、駅遠リスクにデベは二の足を踏んだ、
若しくはかなりの安値を提示した、その金額で東電サイドがイエスと言わなかった、
換金が遅くなるのを覚悟の上で、プロジェクトに参加した、って流れかな？って思ってたんだけどね
もちろん状況を鑑みた上での勝手な想像に過ぎないけどね

[681: 匿名さん]

まあ、そのおかげで、このような素晴らしいプロジェクトが出来たのだから、良かったのではないかな。
最高の眺望マンションだよ。

[682: 匿名さん]

豪華施設の湯沢マンションは、1億円が10万円で売られています。

共有施設は、定額を物件価格から差し引くため、
個々の部屋の単価を著しく下落させます。

[683: 匿名さん]

もし、豪華共有施設がなく、部屋だけなら、１０００万は維持できたでしょう。古い共有施設は、負のお荷物ですね。

[684: 匿名さん]

＞６７５

アドレスだけ豊洲
だけど豊洲とは思われない立地だよね

[685: 匿名さん]

>680

ここは東電の土地だったのですか？あの東電ですよ、土壌の問題は大丈夫なんでしょうか？

[686: 匿名さん]

嘘隠蔽がお得意の東電は信用できない

[687: ご近所さん]

東電が持っていた土地でも全く問題ないでしょう。
スカイズ敷地に関して所有権が移動したのは今年の３月ですが、土地価格が確定したのは企画設計に入る３年前でしょ。

[688: 匿名さん]

所有権や価格のことじゃない

土壌汚染の問題だよ、真面目にこわくないの？もし子供なんていたらさ、まあいいけど。