パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part7

[物件比較中さん [男性]]

前スレが1000件になっていたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart7です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[901: 匿名さん]

>>899
898です。ま、値上がりは10%～15%ってとこでしょうね。バブルな都心は20%～30%なんで全然大したことありません。

[902: 匿名さん]

>>901
15%も値上がりしてたら、本来230〜240でもいいパークホームズ豊洲も270くらいになっちゃうかな？
まさか、そんな訳ないか、さすがに高すぎるよね。

[903: 匿名さん]

結局、ここ買って転売しても、ここしか買えないという（笑）意味ねーな。

[904: 匿名さん]

去年から２５％値上がりしてるよ。

[905: 匿名さん]

都心と湾岸しか値上がりしてないよ。あとは２３区でもダメダメ。

[906: 匿名さん]

豊洲の中古は３００万超えてきたもんなぁ。

[907: 匿名さん]

友人が武蔵小杉、川崎も値上がりしてるって言ってました。

[908: 匿名さん]

確かに小杉も高騰してきましたね。
豊洲も値上がりしてきてますが、似てるところってありましたっけ？

[909: 匿名さん]

豊洲も、去年と比較したら２５％から３０％程度値上がりしてますね。
中古も相当値上がりしてきました。

[910: 匿名さん]

金利が低くなった分だけ、物件価格が上がってるよ…
結局、今が買いどきかどうかがわからなくなってるかも。

[911: 匿名さん]

中古なら今が買いでしょ。

坪４５０万までは上がり続けるよ。

[912: 匿名さん]

新築なら、取り敢えず10年様子見して、まだ高かったら諦めて一生賃貸がお得。
まあ、お得かどうかは分からんけどな。
マトモな賃貸なら値上がりするやろうし。

[913: 匿名さん]

東京の不動産は、値上がりは数年なのに値下がりは数十年かかる。

値上がり始まったら直ぐに買うのが重要。
今年までが購入のチャンスだよ。

どんどん高くなるから。。。ほんと、あっという間だよね。

[914: 匿名さん]

>>913
今年までが購入チャンスかどうかは分かりませんが、すごい勢いで価格上昇中なのは確かですね。
ちなみに、みなとみらいの新築タワーは坪400～500だそうです。

[915: 匿名さん]

中国経済が悪化したら、日本の不動産は暴落するね。

[916: 匿名さん]

>>915
庶民には関係のない話だけど、地味に効きそうなのが、
法改正を伴った不動産相続の時価課税ね
脱税（敢えてｗ）目的の富裕層が買わなくなる

[917: 匿名さん]

>>914
それは
みなとみらいの、駅２分タワマンの、眺望の良い部屋
の価格だよ。
美味しい部分のつまみ食いをしているような物。

[918: 匿名さん]

>>917
いやいや、駅2分はそうですが、価格はそんなに条件が良くない部屋でも普通に400超えです。ちなみにプレミアムは600超えの由。
それより何より、相場が急上昇してるということがポイントです。私も含めてほとんどの人の想像を超えた勢いで。

[919: 購入検討中さん]

ホントそうですよね。
目黒が@600って聞いて「なんじゃそりゃ！」と思っていたら、谷底の住友ですら@500、中野の三菱も@500ということで、まったく相場が変わってしまっているみたいです。

[920: 匿名さん]

>>916
そもそもインフレ政策が本当に息切れしないか、またオリンピックに向けた不動産バブルは本当にやって来るのか、
って少し眉唾のところが有るよね。高い買い物をするのに、希望的観測だけでは語れないからなあ。
蓋を開けて見たら、今がピークだったなんてことも有りそう。

[921: 匿名さん]

そろそろインフレ始まりそうな予感。
スーパーの物価もそろそろ上がってきた。

[922: 匿名さん]

日本の不動産は暴落出来ないんだよ。みんなローンで買っちゃって、安く売ろうにも銀行が許してくれないのよね。

だから、日本の不動産は値上がり早くて値下がりは数十年かかる。

[923: 匿名さん]

豊洲は数年のうちに450万まで値上がりします。
東京の不動産は海外と比較したら激安だからね。今のうちだよ。

[924: 匿名さん]

>>923
根拠は？
なんで450になるの？
興味深いから聞かせて。

[925: 匿名さん]

>>919
谷底の住友といのは不動前、中野三菱はブロードウェイ隣の24階だての計画のことでしょうか。
中野三菱が＠500というのは信じがたいです。。直ぐ近くの住友の小規模物件が＠400で正直ぼったくりのイメージでしたし、駅南のパークホームズはつい１年半前で＠300くらいでした。立地が違うとはいえ、あまりの上昇ぶりに衝撃を受けました。

みなとみらいのブランズが＠350～500なのはどうやら確定したようですし、あちらは200戸で駅２分とはいえ所詮みなとみらい線でこの価格、こちらは腐っても23区の有楽町線豊洲5分です。もしこれらが事実であるならば、ここが＠350なんて不思議でもなんでもありませんね。戸数が700あるから何とか＠350で収まる、といったレベルかもしれません。

[926: 匿名さん]

坪450なんてショボいこと言わずに1000万でいいじゃん！豊洲の未来は1000万！
市場の先っちょの永久眺望立地なんかパークマンションに仕上げれば坪2000は固いと思う！

まあ未来を想像するのは勝手だけど、
つい最近まで豊洲は260ちょぼで売ってたし、300を楽に下回る晴海は未だに販売中だねｗ
ここは間を取って280でいいんじゃないかな？

[927: 匿名さん]

さすがに坪１０００万まではいかないでしょう。
坪５００万なら、世界的にみても不思議ではありませんが。

まぁ、数年のうちに５００万ということなら有り得る価格でしょう。
グローバル価格とはそういうものだろうし。

[928: 匿名さん]

>>923
海外でもドッグランドは安いよ。250超えたらピーク越えだと理解してます。

[929: 匿名さん]

５００くらいがピークだと思います。
２５０なら、もう１０年以上前に超えてますよね（笑）

[930: 周辺住民さん]

バブル（？）が豊洲に波及するか注目ですね。私は波及しないと見てます。バブルに乗って売るならファミリー向きの実需層をターゲットにしないはず。

と、思ってます。ただ、実需層ターゲットだと、どのくらいが高値限界かは少々難しいです。大崎がファミリー層向きでけっこうな値段でしたがあっと言う間に完売でしたし。

用事があってプロジェクト発表会行けないのが残念。

[931: 匿名さん]

東京を買うなら今のうちだと思います。
今なら、千葉や埼玉とたいして違わない値段で買えますし。

[932: 匿名さん]

グローバル価格に近づくだけですよ。

なんで、わざわざ外国人が買ってるかわかりますか？

激安なんですよ。だから買う。でも、それで値上がりして、お買い得感がなくなったら買わない。
それが５００万なんですよ。

[933: 匿名さん]

今年からはインフレも始まる。
来年からは、こんな激安価格では買えなくなるよ。坪５００万なんてあっという間なんだから。

[934: 匿名さん]

わざわざ自国から離れた場所に不動産を買う理由。

激安なんだよ。東京の不動産。


他の国だと、首都の中心地から４分の場所なんて、高すぎて住めないよ。

[935: 匿名さん]

そもそも、なんで外国人が買ってるのか、分かってない人が多すぎる。

[936: 匿名さん]

海外の一等地物件と比較すべきは山手線内側の高台だよ。郊外物件やドッグランドは海外でも安いよ。煽りに乗せられないよう注意しましょう。

[937: 匿名さん]

外国人が買っているのは、今後も価格が上昇すると見込んでいるからですよ。でも今後も価格が上昇するのは東京の都心部で、豊洲の高騰は一過性のものもしくは天井があります。豊洲を購入するのは都心部との価値の違いを知らない方でしょうね。海外の方がその違いを知らないのはやむを得ませんが、海外勢につられてフォロワーの皆さんが高値購入するのはもったいない感じがします。

[938: 匿名さん]

>>937
将来、円高に変われば
外人にとっては価格が上昇。そして一斉に売って利益をだす。
日本人には関係なく。

[939: 匿名さん]

外国人が儲るからといって
日本人が儲るとは限らない、って当たり前の話だな。

[940: 匿名さん]

中国人が物件たくさん買うのは単純で、金が余っていて円が安いからでしょ。
東京じゃなくても北海道にだって、物件買ってるよ。
人民元が1.5倍になってるから、彼等にとって日本の物件は実質2/3に下がってるからね。
更に、富裕層は何ならアメリカやヨーロッパにも家を買ってるぐらいで、東京の物件の価格がどうこうは全く関係無い。

[941: 匿名さん]

売却益を出せすのはPCTやSKYZのように開発初期に安値で買った人の特権で、今から豊洲を買う人には関係ない話です。ですが売却益を出すために開発に期待しながら不便な生活をするのは意味がありません。そこそこ程度（年収1200万円前後）のお金があるファミリー層なら、このマンションを買って便利に暮らすのは良い選択だと思いますよ。

[942: 匿名さん]

購入層の７０％が千葉と江東区民、どうでもいい話。

[943: 匿名さん]

いくらでもいいですが、地震が怖いエリアですね。

[944: 匿名さん]

地盤沈降で水没、地図書き換えも
http://www.asahi.com/special/10005/TKY201104060203.html

地盤沈下　埋立地は沖で消滅

[945: 購入検討中さん]

>>941
正しい！
含みがどうのこうのなど、どうでもいい話。

[946: 匿名さん]

開発に期待って、新宿と田園調布のマンション。どちらが高い？　開発なんて意味ないよ。

低地、埋立地、湾岸、三拍子揃って価値はない。

[947: 匿名さん]

>>941
PCTより以前に豊洲には色んなマンションが、分譲されたり建ったりしていた。
PCTが初期であるように書くのは間違い。

[948: 匿名さん]

海の眺望は、昔から縁起の悪いものです。

そして、海のせいですごく狭い暮らしを強いられます。

[949: 匿名さん]

>>937
どうだろう？　都心は急激に上がりすぎてて反動が怖い気がするけどね。リーマンショックの時も湾岸はほとんど下がらなかったけど都心は大きく下げたしね。
湾岸は将来、これまでと同じように発展するなら景気関係なく確実に価値が上がるでしょう。「発展すれば」だけどね。

[950: 匿名さん]

なんだか、希望を通り越して妄想に近い資産価値を主張する人がいるんだね。

では、将来の値上がりに期待しつつ、パークホームズ豊洲は平均坪280万でファイナルアンサーお願いします！

[951: 匿名さん]

そんな事になったら買いたい客が殺到して、最高50倍くらいになるでしょう？
買える確率が減りますよ？

330くらいに引き上げたら、5倍くらいで済むと思いますけどね。

[953: 匿名さん]

>>949
震災で激落ちしてましたよね

[954: 匿名さん]

>>952
買えないんじゃなくて、割高物件は買わないんだよ。
330？そんな値段で買う検討者はいない。
300超えたら、倍率付かないから安心して。

[955: 匿名さん]

>>954
ここが300で割高だったら、これから売り出す物件はすべて割高ということになりそうですよ。
割安といえる物件があったら教えてください。ぜひ。

[956: 匿名さん]

>>955
西新宿。

[957: 匿名さん]

>>955
KTT、GFT、豊洲中古物件

[958: 匿名さん]

＞９５５

KTTは幹線道路向きのよろしくない部屋は安いけど良い部屋は３３０〜４００いきまっせ
GFTも同じく
３００以上出せるなら江東区脱出できる

それか
東陽町辺りは？

[959: 匿名さん]

>>958
東陽町って？

[960: 匿名さん]

>>958
江東区脱出プラス内廊下になります。
高いと言われ販売に苦戦しているDTでも、北向き中層階で320だった。

[961: 匿名さん]

KTTからの出張おつかれ
今どき内廊下は材料になりませんよ

[962: 匿名さん]

>>961
え？何で？建物は何を建てても同じなの？
もし廊下が違うなら、何が材料になるの？

[963: 匿名さん]

>>962
違うよ。
最近の300近い物件はほとんど内廊下だから、内廊下同士で比べても、材料にならないって意味でしょ。
内廊下そのものが材料にならないなら、デベはコストをかけて内廊下のマンションなんか建てないもんね！

[964: 匿名さん]

共用設備もだけど入ってるテナントが居酒屋や老人ホームが入ってるとか論外

廊下もホテル調の高級素材なら良いけど、カーペット敷いてる程度ならいらない

ここがいいよね、豊洲アドレスで三井だし。

[965: 匿名さん]

>>950
周辺の売れ行きや相場考えると、そんなもんだと思うよ
ただ一つだけ気になるというか指摘しときたいのは、
あの時代の、あの立地仕様のPT豊洲を僅か200戸とはいえ、
坪265前後で売り抜いてるからねぇ・・・

こっちは700戸だしチャレンジ価格で長期販売というより、
適当なところでさっさと客集めて、さっさと売り抜きたいだろうけど、
PT豊洲比で内廊下以外で劣ってるところは到底見当たらないし、
限りなく坪300に近付く可能性もないことはないと思う

[966: 匿名 [男性 30代]]

レインズでスカイズ300超えが２部屋
成約に至るかが見もの

[967: 匿名さん]

>>965
うん、その可能性は否定できない。

ただし、300に近い価格になってくるとターゲットが全く見えない。
この物件は質実剛健タイプだから、外国人、特に中国人の投資は期待できない。
庶民のサラリーがさほど上がってないのに、マンションの値段だけバブルに突入しても、消費者はついて行けない。
お金持ちが、好んで5丁目、外廊下を選ぶとも考え辛い。

長期在庫になったら最悪だから、結局は適性価格で早期完売した方が、デベにも消費者にも周辺物件購入者にも
1番良いシナリオだと思う。

[968: 匿名さん]

>>967
それは希望的観測だね。
たしかにサラリーマンがついて来れるか？バブルに突入してるんじゃないか？という懸念はあるが、実際に都心周辺で新しく売り出される目ぼしい物件はほぼ300を超えて来ているか、超えると予想されている。理屈ではない、それが現実。

[969: 匿名さん]

この物件を坪300行かないとか予想している人は希望的観測が強すぎる＆都内広域の相場を見てない人ばかりだね。豊洲の発展余地を過小評価して江東区を強調するのもお約束になってるし。

[970: 匿名さん]

>>969
何で？ベイズは265だしティアロも285前後でしょ？
ティアロの売れ行きをみればPT晴海の300超えは躊躇するだろうし、
必然的にPH豊洲もその近辺ってことになるんじゃないかな？

デベも晴海駅遠≦豊洲駅近って捉えてる節は無きにしも非ずだけど、
人気エリアの駅近といってもまあ江東区だし、
中央区晴海を大きく上回って（坪300とか320とか）且つ完売したら、
ちょっとびっくりだなぁ・・・
もし仮にそうなったら本格的に豊洲は特殊な人気エリアってことで、
認識を改める必要があるね

[971: 匿名さん]

>>968
それは場所によるでしょ。
江戸川区で坪300万だと誰も買わないよね？
豊洲が発展してブランドになって欲しいということには、賛同する。
ただし、湾岸地域、豊洲内の他物件と比較して、ここが300近いと割高感が有るし、誰も買わなくなっちゃうという事が問題なんだよ。

[972: 匿名さん]

坪300だと、２５坪で、7500万円。
親の援助なければ、４０歳で年収1500万位は必要？

ごく一部の勝ち組しか買えませんわ。
http://toyokeizai.net/articles/-/50383?page=2

貧乏人の俺にはわからんが、一流企業勤めの人は、
わざわざ豊洲に住みたがるのだろうか？

しかも、２５坪だと、家族四人とかだと、かなり手狭だよね。千葉の我が実家の方が、住みよいような？

[973: 匿名さん]

>>970
豊洲はいいんだけど、5丁目なんだよね。
しかも病院の隣って、老人ホームが入ってるKTTのことをとやかく言えないよ。

[974: 匿名さん]

>>972
76平米（23坪）にすれば坪300でも7000万未満で収まるｗ
どんどん部屋が狭くなるのはここに限った話じゃないけどね
パンダを坪260に設定すれば76平米3LDK5980万～って表記になるし
坪285ぐらいが中間層と仮定すると6500万前後、十分手が届く計算

[975: 匿名さん]

ゆるゆる地盤で300はあり得んね。賢い三井は260前後で出してくると思うなー。

[976: 匿名さん]

>>970
ベイズの＠265を相場通りと捉えるからおかしくなる。駅11分を抱えSKYZより値上げしてもなお550戸を半年強で完売したという事は＠265は割安すぎたという事だしデベロッパも間違いなくそのように見ている。正直、坪280でも１年あれば売り切っただろうし、そのくらい都内全域でマンション相場が高騰している。

ここは徒歩５分で豊洲有明にライバル物件不在、中央区港区湾岸を加えてもGFT、KTTの完売も見えてきて駅近物件のライバルは高値追及のDTのみで、駅遠ＰＴ晴海とティアロは恐れるに足らず、そう考えると坪300行かないとの判断をどうやったら出来るか逆に聞きたいくらい。

坪300越えでいよいよ豊洲も人気エリアの仲間入りって、シティタワーでとっくにスミフが坪300は樹立してるし、武蔵小杉とか坪300なんてとうに超えて坪350～400を争うエリアになってるのに、豊洲の坪300越えは意外でもなんでもなく普通のこと。正直今の状況なら＠330とかでも全然驚かない。

[977: 匿名さん]

>>976
倉庫用地が300なんて正気では買えない価格。だったら多少高くてもGFTにするは。

[978: 匿名さん]

>>977
GFTは中低層の条件悪い3LDKだけど残り40戸ある。本当にそう思っているなら今のうちにGFT申し込むべき。
そもそもGFTの＠330は完全な値付けミスで掘り出し物件だから比較対象として不適切。
豊洲に＠300だせないならあなたが撤退すればいいだけ。他の人が買うから。

[979: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

豊洲ってどこの物件も買い煽りが激しい。他ではなかなか見られない顕著な特徴だべ。

[980: 匿名さん]

買える層がいないとかいう人、そういう願望があるのはわかるが、たった５５０戸位なら難なく捌けてしまうと思いますよ。

まぁどうなるか見ものです。

[981: 匿名さん]

豊洲もブランド化してきたから仕方ないかもね。

[982: 匿名さん]

マンション掲示板の予想より50万くらい高く出すのがデベのやり方だからね。
そう考えると、280万予想のここは330くらいでも、、、まあ普通かなと。
強気のデベなら350超えてもおかしくないかもね。

[983: 匿名さん]

てか、豊洲は中古ですら300超えてきてるよね。
どうやったらそんなあり得ない安値連呼ができるのでしょう。
本当に不思議に思います。

[984: 匿名さん]

>>983
こういう実名での意見もあるわけで。参考にするしないは、個人の判断だけど。

http://diamond.jp/articles/-/68102?display=b
港区の台地に立つマンションと湾岸エリアに立つマンションのある物件。ともに築年数が同じで現在ともに1億円の物件だとして、2022年に売ろうと査定を依頼すると、一方は1億円2000万円、もう一方は6000万円。その差は2倍！このように、分譲マンション資産の二極化が起こると予測する。

[985: 匿名さん]

実名なら正しいってわけでもないからなあ。。。

俺の予想は豊洲が値上がりするというもの。
数年で400超えると予測してます。

[987: 匿名さん]

>>978
駅遠のGFT＠330は、値付けミスでもなんでもなく
価格相応だよ。
本当に値付けミスなら、とっくに完売できているはず。

[988: 匿名さん]

まともなマンション買うなら今年が最後のチャンスだと思うな。
来年からは60平米の3ldk売り出すよ。どんどん狭くなる。

[989: 匿名さん]

GFT は完全なる価格設定ミスでしょ。
もう、あの価格では買えないよ。

[990: 匿名さん]

>>984

つまり、港区の湾岸エリアに建つGFTの将来予測だね。

[991: 匿名さん]

>>989
本当にそう思うなら、GFTの残りを買い占めれば？
君の親戚一同や友人に勧めて。

[992: 匿名さん]

街が綺麗じゃないと今後の資産価値は上昇見込めないと思うんだよね。
そういう意味では豊洲が有利かも。

[993: 匿名さん]

みんな、親から結構援助してもらっているのかな？我が家は、坪２５０でも、手がでません。高収入なひとって、そんなにいるの？


>>972

坪300だと、２５坪で、7500万円。
親の援助なければ、４０歳で年収1500万位は必要？

ごく一部の勝ち組しか買えませんわ。
http://toyokeizai.net/articles/-/50383?page=2

しかも、２５坪だと、家族四人とかだと、かなり手狭だよね。千葉の我が実家の方が、住みよいような？

[994: 匿名さん]

>>993
夫婦共稼ぎでローンを払い続けたい人達
がいるみたいですよ。
うちは共稼ぎする必要ないですけど。

[995: 匿名さん]

＞９８８

同意。

だいたい坪単価似てるんで、
豊洲、江南、芝浦や勝どき、リセールも合わせて検討中

[996: 匿名さん]

豊洲物件の特徴とは言え、異常なまでの買い煽りに閉口。普通検討者はこんな買い煽りしないのでは？あまりに不自然。


改めて近隣中古物件の売りニーズが多いことを感じました。

[997: 匿名さん]

>>996
買い煽りとは感じないなぁ。
ようやく妥当な予想単価に収れんしてきた感じだよ。

[998: 匿名さん]

>>997
それって明らかに検討者のコメントじゃないネw

[999: 匿名さん]

>>989
立地悪いし、せいぜい価格相応だわ。

[1000: 匿名さん]

この立地より良いマンションの方が少ないような。。。（笑）