パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part7

[物件比較中さん [男性]]

前スレが1000件になっていたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart7です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[82: 匿名さん]

え？

私が聞いた時には晴海より高いと言ってましたが。。。
仕様を変えたのでしょうか？？？

晴海は駅遠なので、此方より高くなるとは思えませんが。。。

本当なのですか？

[83: 匿名さん]

晴海よりは高いと思いますよ。晴海はまたまだ荒野だしね。
でも、値上がりの可能性はあちらも高いと思います。

資産価値重視なら豊洲。
可能性に賭けるなら晴海。

そんなところかと。

[84: 匿名さん]

81と82が両方真実を言っていると仮定します。
当初、同時期に発売する予定の時は晴海の方が安い予定だったが、晴海の販売を遅らせ、その分値上げする事にした可能性がありますね。

[85: 匿名さん]

>>82
81ですが、1月末にKTTの営業さんがハッキリ言いましたよ。
うちは余計な施設はいらないし駅距離と価格重視なので、パークホームズが本命です。
ここはKTT、パークタワー晴海より安くなると聞いたので、資料も請求しました。

[86: 匿名さん]

晴海の前に出してしまえばここは買い手に迷わせずに高値完売できそうですもんね。300越え来そうですね。

晴海はBRTをはじめ街づくりのニュースが徐々に出てくるので、ゆっくり売るほうが向いてそう。

[87: 購入検討中さん]

要するに、ここが晴海より安くなるわけではなく、晴海はここより高くするということでしょ？
全然うれしくない！

[88: 匿名さん]

パークタワー晴海と値段の比較するならあっちの低層西向きや北向と、こちらの似たような条件で比較しないとですね。

パークタワー晴海はペントハウスは2億あたりになりそうだから平均坪単価では比較できないですね。

[89: 匿名さん]

確かに選択肢は少ない方が良いし晴海は地合いが時間かけて上がっていくものね。

[90: 匿名さん]

ここを高値で売り抜け、晴海をティアロ越えの値段で出せばまずティアロが売れていくので、ティアロが完売したら晴海をじっくり売れば良い。

[91: 匿名さん]

晴海より安く売るわけないでしょ。

[92: 匿名さん]

私が聞いたのは、晴海が坪単価320前後、豊洲が坪単価340前後だったと思います。
流石に晴海より安く売るとは思えませんが。。。

[93: 匿名さん]

>>92
さすがに340は高すぎるような。
察するに、結局両方ともほぼ同じ価格帯になるのでは。320くらい？

[94: 匿名さん]

そんなに安く出すとは思えないですね。
建築費高騰の今の時期に主寝室に床暖房付けるなんて、高く売りたいという意思表示にも思えます。
間取りも工夫されてるのが見えます。

[95: 匿名さん]

今の時代は、駅遠でも安くて豪華なマンションが欲しい人と、高くても駅近が良い人の２極化が進んでいますからね。
ここは、高くても駅近な人を狙ってるんじゃないでしょうか。
幹線道路沿いではく、線路脇でもない駅近は貴重ですし。スーパーゼネコンだし。
主寝室床暖房だし。

安く売る気はゼロに見えます。

[96: 匿名さん]

高すぎますかね？
豊洲の街力は毎年のように上がってるように感じてるのですが。

[97: 匿名さん]

じゃあ何故ゆえに外廊下にしたんだろう？
あんなホームページにしちゃったんだろう？
ホームページのトーン＆マナーだけ見たら250以下と言われても驚かないよ、あれは。

[98: 匿名さん]

外廊下の方が間取りや通風で有利だからでは？
見栄っ張りでなければ、外廊下の方が暮らしやすいですよ。

[99: 匿名さん]

250だと、千葉でさえ徒歩5分は難しいよ。
千葉の市川駅から徒歩7分のプラウドは坪単価300万の時代なんだから。

[100: 匿名さん]

安く売りたいなら長谷工にしたり、団地みたいな配置にしたりするでしょうしね。床暖房無しとか、ディスポーザー無いとか。

少なくとも安く売る気はゼロだと思います。高く売りたいから、スーパーゼネコンにして、主寝室床暖房なのでは？

[101: 匿名さん]

＞外廊下の方が暮らしやすいですよ。
なわけない。
空調が２４ｈ効いてる内廊下の方が暮らしやすいです。

[102: 匿名さん]

オフィスにしろ、ホテルにしろ、外廊下なんてある？
外廊下は団地のなごりです。

[103: 匿名さん]

関係ないけど
ﾗﾌﾞﾎは内廊下ですね

[104: 匿名さん]

>>97
コストカット

[105: 匿名さん]

>>100
外廊下でコストカットしつつ、寝室床暖房で豪華にみせる。少しでも高く売りたい意図はみえますね。300だけど許してね、という感じ。

[106: 匿名さん]

内廊下は間取りが制限されるのは事実だけどね。あと料理とかの匂いの問題もある。オフィスやホテルと違う住宅ならでは。
どっちが暮らしやすいかは、一概には言い切れません。

[107: 購入検討中さん]

1番いいのは、二戸一エレベーター、両面バルコニーの内廊下。
でも滅多にない。

[108: 匿名さん]

この値段払うなら内廊下がいいけど。この規模の外廊下だと団地感漂う。

[109: 匿名さん]

同じスペックで内廊下と外廊下があった場合、やはり内廊下のマンションの方が高級感があり、実際高額にもなるよね。
っていうか、坪単価340の外廊下マンションって全然思いつかないけど、ある？

[110: 匿名さん]

内廊下だと、更に高くなるよ。
しかも、暮らしにくい。

見栄っ張りが好むのが内廊下。
実利を取るなら外廊下。

好きなのを選べば良いよ。

[111: 匿名さん]

本人の好みはさておき、
一般的には内廊下の方が高級使用なのは事実。

[112: 匿名さん]

>>111
一般論としてはその通り。問題はそれが価格に直結するかどうか。廊下の構造だけで坪単価が20も30も変わるかどうかね。

[113: 匿名さん]

>>112
じゃあ何で外廊下にしたんだ？って話に戻るよね。
ちなみに外廊下にすると建築コストは2〜3割ダウンするよ。
湾岸で外廊下の300超えのマンションなんてリセールどうすんのよ、って話だわ。

[114: 匿名さん]

>>113
湾岸で外廊下なんて資産価値ゼロだよ。
（駅近君のマネしてみました笑）

[115: 匿名さん]

>>99
千葉のプラウドのホームページでさえ、ここのHPより高級そうに見えるよ（笑）

[116: 匿名さん]

>>109
荻窪のパークホームズが確か外廊下で坪400弱

[117: 匿名さん]

>>113
４丁目で駅徒歩５分の内廊下パークタワーよりも
リセールで不利になるのが明らか。

[118: 匿名さん]

内廊下で、玄関向き合ってるのは最悪。

元一戸建て暮らしには我慢できない。

[119: 匿名さん]

外廊下のおかげで間取りは良いし、駅もまずまず近いから、適切な値段なら良い物件だと思うよ。
でも、プチバブルに乗って300超えの価格なんかになったら、買っちゃいけない物件の代表になっちゃう。
さて、どういう価格になるのか発表が楽しみだね。

[120: 匿名さん]

>>113

> 外廊下にすると建築コストは2〜3割ダウンするよ

だからこそじゃない？
コストとマーケティングデータを分析して、顧客への訴求度に比べてコストが大幅に高い項目をカットし、その逆の項目（たとえば寝室床暖房）を採用した結果、こういう仕様になったのでしょう。高騰する建築コストをカバーしないといけないことも事実だしね。

少なくとも廊下の構造やコストだけで価格は決まらないと思いますよ。

[121: 匿名さん]

>>118
内廊下は、大きく分けて２種類あり
玄関向き合い型
回廊型
がある。もちろん回廊型のほうがプライバシーを守れる。
但し、玄関向き合い型は共有する廊下面積が小さくなるので管理費がお得。

[122: 匿名さん]

>>120
中古になったら、中古客にはそんなこと関係なし。
リセールでは外廊下が不利。

[123: 匿名さん]

内廊下マンションは暖かいです。

当方、内廊下の中住戸ですが、
この冬は暖房を全く使っていません。

[124: 匿名さん]

>>122
豊洲２・３丁目は外廊下マンションの方が内廊下マンションより成約価格が高い。

[125: 匿名さん]

>>122
120ですが、中古リセールの話はしてません。あくまで、三井がどういう経緯で仕様と（新築の）価格を決めるか推測しただけです。リセールは三井には関係ありませんからね。

[126: 匿名さん]

>>124
同じ条件で比べなければ無理。
タワマンの場合は部屋ごとの格差が大きいからね。

[127: 匿名さん]

>>126
同じ条件でも外廊下の２マンションの方が高いですよ

[128: 匿名さん]

２丁目は内廊下の方が髙いでしょ。
３丁目はツインは元々敷地が狭くて安いよ。
豊洲タワーとシンボルだと、
内廊下のシンボルの方が高いイメージだけどね。

[129: 匿名さん]

湾岸中古マンション価格ナビの評価額だと、以下ですね。

ＰＣＴ　Ｂ棟（内廊下）　坪３２２万
ＰＣＴ　Ａ棟（外廊下）　坪３１５万
豊洲タワー（外廊下）　　坪３１５万
シンボル（内廊下）　　　坪２８５万
ツイン（内廊下）　　　　坪２８６万

http://wangan-mansion.jp/

[130: 匿名さん]

内廊下は玄関ドアの劣化がなく、築年数に比してきれいに見える。外廊下の築25年に住んでる感想。

[131: 匿名さん]

＞１３０
玄関のドアは個人の所有物ではない
あなたのものじゃないんですよ

[132: 匿名さん]

>>131
だから何？
共用部だとしても資産価値は変わらんし、
中古で買う場合、豊洲みたいなトラック地域で
ドアが煤けて、劣化してたら印象最悪だからw

[133: 匿名さん]

＞１２９
それ、統計取れるほど、サンプルないじゃん。
ツインとシンボルで１万円差はあり得んでしょ。
みんなシンボル買うよ。

[134: 匿名さん]

>129
PCTはB棟の方が髙いんだね。
B棟は唯の団地に見えるんだが。
内廊下のおかげで高いの？

[135: 匿名さん]

外廊下は玄関の扉が劣化して、貧乏くさくなるから、
長く住むなら止めた方が良いよ。

[136: 匿名さん]

>>129
その平均って、売りに出ている物件によって違ってくるのでは？
あまり参考にならないよね

[137: 匿名さん]

>>136
成約価格から算出してるはずですよ。

[138: 匿名さん]

シンボルとか中古に出てる物件まだ少ないし、
出てても、北とか西とか投資目的の条件悪いのが多い気がする。
ツインはなぜだか多いけどね。

[139: 匿名さん]

>>137
成約でも、物件数が少なかったり、条件が違うと全然結果が違ってくるんじゃないのって話ですわ。

[140: 匿名さん]

>>139
まあそうなんだけど、何年分かと平均見ればそこそこ正しいでしょ。

ツインとシンボルはちょっと違和感あるけど、今年はシンボルで安い成約（事情あり？）が何件かあったからでしょうね。

ただ、シンボルが豊洲タワーより成約が高かったことはないですよ。

[141: 匿名さん]

結論はやっぱり内廊下の方が良いに決まってるって話だね。
駅近物件が、駅遠より良いのと一緒だよ。
駅遠でも、そのおかげで敷地が広いとか豪華共有設備があるとかいうことも有るが、普通は駅近の方が良い。

[142: 匿名さん]

>>141
結論違うと思うけど 笑
我々が思うほど、内廊下かどうかは価格に影響していない、と読むべきだね。だからこそ三井も外廊下にした。それでも高い値付けができると踏んだからだね。

[143: 匿名さん]

この土地でワイドスパン住戸を増やすには外廊下にしないと無理だったというだけでしょ。寝室床暖にしたところで基本のフォーマットは江東区に良くあるタイプの中層大規模物件な訳で。

[144: 匿名さん]

普通にあるよ。

[145: 匿名さん]

>>142
じゃあ駅距離で物件並べ替えてごらんよ。
駅距離と価格も比例してないから。
まさかその少ないデータで、駅距離も物件価値には影響無いと言うの？

[146: 匿名さん]

内廊下は古くなるとカビ臭くなって、住めなくなるよ。
古い温泉街のホテルとか、カビ臭いの感じたことない？

[147: 匿名さん]

雨、潮風、寒さ、ハト。内廊下がいいね。
数年後にパークタワー豊洲の中古と同じ値段かそれ以下になると予想します。同じ三井だけに。

[148: 匿名さん]

高級物件は１００％、内廊下でしょ。

[149: 匿名さん]

外廊下でも良いけど、エアコンの室外機だけは、置かないでほしい。

[150: 匿名さん]

>>145
例えば
駅上のシエルタワーよりも駅遠のＰＣＴの方が価格が高い。
これは、５丁目より２丁目の方が価値が高いから。

[151: 匿名さん]

３丁目の豊洲タワーとか２丁目のPCTの外廊下の方って、エアコンの室外機は廊下にあるの？

[152: 匿名さん]

シンボルは地味にフォレシアのおかげで良くなったね。
駅まで徒歩６分だけど、フォレシア通れば、２分程度しか雨に濡れなくて済む。

[153: 匿名さん]

PCTの外廊下の方は駄目だよ。
トイレもタンクあったりして、仕様が低い。
元値が安いから仕方ないけど。

[154: 匿名さん]

>>150
同意です。
ここも5丁目だから、2丁目ほどの資産価値にはならないってこと。
しかも外廊下。
300以上なら絶対に手を出すべきじゃない。

[155: 匿名さん]

>>153
PCTの検討スレが残っているので読めば分かりますが、
PCTの仕様の低さは分譲時に言われていますね。
ただ、元値は当時としては割高だったとも書かれています。
当時はどこのマンションも安かったですから。

[156: 匿名さん]

２丁目は工場跡だぞ。。。

[157: 匿名さん]

116です。116ではうろ覚えだったので、外廊下で結構分譲価格が高い例を書き直しておきます。

ザパークハウス荻窪大田黒公園　坪400
プラウド山王　坪350

[158: 匿名さん]

間取り・通風重視なら外廊下。
雰囲気重視なら内廊下。

内廊下なんて、見栄っ張りしか買わないよ。
住みにくいんだから。

[159: 匿名さん]

廊下は売値にも資産価値にも大した影響なし。
もしここが300で発売されたら瞬間蒸発するだろう。実際には320と予想される。

[160: 匿名さん]

そんなに激安なワケないでしょ。
３５０超えるよ。

[161: 匿名さん]

>>160
絶対ありえないの分かっているのに、本当にしつこいね。
あなたステマの頭悪い役でしょ？

ここでは最低240、最高350の予想だから真ん中あたりが実際の値段かな。ギリギリ300切るくらい。
う〜ん、時代が違うとは言え、ほぼシンボルと同じかあ。ちょっと高いね、充分にバブル価格だよ。

[162: 匿名さん]

江東区って、区内の街は交流あるのですか？
二丁目だと、五丁目よりは枝川とかの方が近いけど、普段交流あるのですかね？生活圏が一緒なのに、なんかギスギスしてたら嫌だなと。子供達とかは、勿論一緒に遊ぶのですよね？

[163: 匿名さん]

>>158
内廊下に住んだことあるのかな？
一度住むと、外廊下には住めない。
寝室前を窓越しに他人が通るとか、雨風寒さの中、エレベータを待つとか、あったかいエントランスから外廊下の寒さのヒートショクとか。
もう、拷問でしょう。

[164: 匿名さん]

>>163
あなたが寒さに弱すぎるだけでは？ 笑

[165: 匿名さん]

早朝から寝言言っている方がいらっしゃいますが、ガチ350前後に成ると思います。
最高単価ではなく、平均単価で。

少なくとも2017年までは、うなぎ登りの相場なのでしょう？
駅遠とネガされ続けたワンダフル1660戸が不発だったならば、350なんて誰も予想しませんよ。

外廊下が無理な方は検討から外したらよかろう。
いま巷で問題になっている空き家問題、豊洲には少なくとも今後100年は関係ない。

[166: 匿名さん]

今の豊洲の力であれば330以上は行くでしょうね。
千代田区は500中央区の高利便地は400に近づいています。

[167: 匿名さん]

川崎の武蔵小杉でさえ、今や４００ですからね。
４００なんて山の手内側だけだと思っていましたが。

何かと話題の豊洲新築相場は、３５０ラインに収束するでしょう。
経済的に余裕のない人は、流行りの４０平米台の２ＬＤＫ、６０平米台の３ＬＤＫに住めばいい。

[168: 匿名さん]

>160
ここでは最低240、最高350の予想だから真ん中あたりが実際の値段かな。ギリギリ300切るくらい。 う〜ん、時代が違うとは言え、ほぼシンボルと同じかあ。ちょっと高いね、充分にバブル価格だよ。



＠240が高いお財布事情なると湾岸は10年は無理でしょう。

[169: 契約済みさん]

>>168
サイフ事情がどうこうなんて書いてないでしょ。
300を出せたとしても、買わない方が良いって話ですわ。
なんでこの物件に300を出せるんだ？リセールの際の値下がりをどうするんだ？
豊洲とはいえ、5丁目で外廊下の物件に相応しくない価格なら、買うべきではない。
ゴメンね、ステマのアルバイトさんには関係ないが、検討者は真剣なんだから、余計なチャチャはやめてくれる？

[170: 匿名さん]

外廊下はいいんだけど、部屋が共用廊下に面して窓があるのが嫌だな。
住んだことあるけど、部屋の前を知らない人が歩くのは気配がして嫌すぎた。
安マンションなら仕方ないけど、ある程度の価格なら間取りなど工夫してほしい。

[171: 買い換え検討中]

>>169
169だけど、名前を買い換え検討中にしようと思ったら、間違えて契約済みになってしまった。ごめん。

[172: 匿名さん]

W87Zの間取りリビングも広くて良さそうですね。私も共用廊下に面したお部屋で廊下側に窓があり人の気配を感じるのは苦手なので、この間取りなら角住戸ですし検討できるかなと考えています。

[173: 匿名さん]

>>164
もう良いよ。
貴方が一人頑張っても、
世に中の常識として内廊下の方が
高級仕様なのは事実だし、
貴方のマンションが今外廊下なのも分かったからさ。

[174: 匿名さん]

価格や資産性に対する影響度で言うと、廊下は立地の1/1000くらいじゃないかな。同列に語るものじゃないね。

[175: 匿名さん]

>>174
少なくとも床暖房の面積より、重要な要素だけどね。

駅近はベイズや晴海の物件に対してはメリットだけど、勝どきの物件や2丁目、3丁目の中古に対しては同等レベル。
そうすると、こ外廊下と5丁目のアドレスの分だけこっちが不利。

[176: 匿名さん]

勝どきザタワーが早晩完売すると思うので、ドゥトゥールが競合になりますかね。すると上限が見えてきますね。

[177: 匿名さん]

>>175
廊下よりもアドレスよりも、相場の影響がはるかに大きいと思いますよ。
価格への影響において、ダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外はまぁ些少でしょうね。

[178: 匿名さん]

外廊下は資産性にほとんど影響しないと思うけど、既存のタワマンより間取り悪く感じるのがちょっと気になりますね。

資産性には間取りの方が廊下の10倍影響するでしょう。

[179: 購入検討中さん]

@300弱だね。勝どきザタワーは都心3区なので購入者の60％近くが都心または城西、城南地区。江東区だと都心他のエリアから顧客を誘導出来ない。スカイズで実証済。よって、顧客の中心は地元を中心とした城東エリア、千葉あたりになる。そうなると@300越えは絶対に売れない。

[180: 匿名さん]

>>178
間取りはあんま影響しないでしょ。
廊下の方が大事。

[181: 匿名さん]

流石に今の相場で３００以下はありえないかと。
３５０は超えるだろうし、買えない人は他を選択すればいいんじゃないかな？

買える人だけが買えばいいんですよ。その方が住民層もよくなるし。
今からはインフレもあるので、４００くらいまで値上がりになるんじゃないかなーと予想しています。