パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part7

[物件比較中さん [男性]]

前スレが1000件になっていたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart7です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[51: 匿名さん]

ららぽもビバも良いと思いますよ。
生活に直結する便利施設ですから。
徒歩圏にあると、本当に便利です。
夕食後にららぽにぶらっと買い物行くのも良いよ。
空いてるのでゆっくり買い物できる。
月島、勝どき、晴海、有明、東雲等、
湾岸エリアの方、みんな豊洲に買い物くるでしょ。
逆に豊洲の方は、そこらへんのエリアに用事ないんだよね。
豊洲で片付いちゃうから。
ちょっと贅沢したければ、銀座に行けば良いんだし。
銀座も地下鉄で５分ですからね。

[52: 匿名さん]

＞45
豊洲と中央区では一般に中央区物件の方が高いので、「豊洲の方が良い」と感じられる人は低コストでマンションを取得できます。同じ不便な立地でもSKYZやBAYZで構わなければ安く買えるのに、クロノティアロだと数百万円上乗せが必要ですからね。マーケットと逆の価値観を持っていると、出費が抑えられてお得です。

ちなみに【豊洲の一等地（二等地？）】のこちらと、【中央区最僻地】のパークタワー晴海ではさすがにこちらの方が高い価格設定になると思います。

[53: 匿名さん]

実利を取る方は豊洲でしょうね。
正直、佃、月島あたりでも、豊洲より不便ですから。
中央区アドレスだけのために何百万も払った上、
不便な生活を強いられるなんて、東京ってマゾが多いんだね。

[54: 入居済み住民さん [男性 30代]]

>>45
豊洲もイメージだけで、どうですかね？
所詮、湾岸は便利は良くない場所です。

利便性で判断はできません。

豊洲と以前は住みにくい場所でした。

晴海は住みにくい場所ですね。でもこれからもそうかは、分かりません。

江東区、中央区なんかで議論すること事態、意味がないです。世田谷区と大田区どちらがいいですか？と訪ねているのと同じです。

[55: 匿名さん]

>>52
豊洲で高級なのは、二丁目三丁目ですから。

単に駅徒歩５分で一等地にしたいのでしたら
駅上のシエルタワーは特等地として羨望の的になっていますよ。

[56: 入居済み住民さん [男性 30代]]

>>45
豊洲もイメージだけで、どうですかね？
所詮、湾岸は便利は良くない場所です。

利便性で判断はできません。

豊洲と以前は住みにくい場所でした。

晴海は住みにくい場所ですね。でもこれからもそうかは、分かりません。

江東区、中央区なんかで議論すること事態、意味がないです。世田谷区と大田区どちらがいいですか？と訪ねているのと同じです。

[57: 匿名さん]

ベイズ完売しました！

[58: 匿名さん]

出張が多く、旅行も好きなので、
私にとっては豊洲便利ですよ。
東京駅も羽田も近いですから。
通勤も２０分になりました。
羽田がもっと国際線出してくれるようになれば、
さらに便利になるんだけどね。
オリンピックもあるし、羽田の更なる国際化希望！

[59: 匿名さん]

２丁目、３丁目は、もともと造船所や工場があった場所で、高級でもなんでもないよ。
４丁目、５丁目あたりが昔からの街ですよ。

[60: 匿名さん]

＞53
そう。実利を取る人は豊洲でいいと思います。
でもマンションの価格は市場（＝需要）が決定するものであり、豊洲＜中央区という価格が覆らないということは、いまだに市場が中央区に価値を置いているということなのです。
さすがにパークホームズ豊洲はパークタワー晴海より高くなると思うけど、それは区の価値ではなくて物件固有の問題ですね。

[61: 匿名さん]

51さんに同感です
豊洲住民ならそう感じてる人が多いと思います
生活日用品ならほとんど揃ってしまいます

[62: 匿名さん]

＞２丁目、３丁目は、もともと造船所や工場があった場所で、高級でもなんでもないよ。
IHIの土地だったので一体的に再開発ができたので、街並みが一変して、
豊洲一のエリアに変貌しちゃったんだよね。

＞４丁目、５丁目あたりが昔からの街ですよ。
そのせいで、一体的に再開発できず、残念な町のままなんだよね。

三つ目通りを境に２，３丁目側が豊洲の山の手
４，５丁目側が豊洲の下町

[64: 匿名さん]

>>58
羽田へは、東雲や有明のほうが便利になりますよ。
りんかい線が羽田に直通になりますから。
豊洲からでは本数の少ないバスになってしまいますね。

[65: 匿名さん]

羽田はリムジンバスが好きです。
出張や旅行で荷物持ってることが多いので。

[66: 匿名さん]

＞６０
同じこと繰り返してない？
中央区好きはマゾ。
豊洲好きは実利を取る方。

[67: 匿名さん]

>>65
それを言ったら、成田へは東雲からリムジンバスがあります。

[68: 匿名さん]

豊洲からも成田にリムジン出てるよ。
でも、流石に時間かかるので、電車。
だから、羽田をもっと国際化して欲しいんだよね。

[69: 匿名さん]

>>68
品川や大崎の上空を飛行機が都心通過するようになれば
羽田の便数が増えますよ。
江東区や中央区の上空は関係ないから安心だし。

[70: 匿名さん]

リムジンバス

豊洲駅→成田空港
１日２本
https://www.limousinebus.co.jp/platform_searches/index/1/255

豊洲駅→羽田空港
１日10本
https://www.limousinebus.co.jp/platform_searches/index/3/126

[71: 匿名さん]

>>46
豊洲も江東区って言わなきゃいけない時はちょい悲しい。

[72: 匿名さん]

＞７０
成田はバスなんて使わないよ。時間かかるから。
羽田はリムジンバスよく使います。

[73: 匿名さん]

>>33
今はね。竣工のときは分からない。

[74: 匿名さん]

羽田空港→豊洲駅は１日13本ありますね。
https://www.limousinebus.co.jp/platform_searches/index/4/126

鉄道だと45分くらいかかるので、20分少しで行けるのは魅力的です。

[75: 匿名さん]

>>74
勝どきや月島なら、時刻表見ないで駅に行けばいいんだが。大門乗換えで。

[76: 匿名さん]

＞７５
飛行機って事前に予約してるから、それって別に長所じゃないんだよね。
新幹線みたいに駅行ってから、買ったりするなら有効だけどね。

[77: 匿名さん]

月島、勝どきって、豊洲より羽田に行くの時間かかるよね。
しかも、スーツケース持って、乗り換えありの電車移動でしょ。
不便です。

[78: 匿名さん]

経験者として言うと、たまの旅行だったら1日10本でもいいけど、空港は普段使いするようになると、外してはいけない時間を気にして動くのは不便と感じるよ。田舎の列車やバスと同じで。タクシーワンメーターで浅草線・東京駅・箱崎のいずれかに出られる場所が一番便利で、パイロットやフライトアテンダントも多く住んでる

[79: 匿名さん]

有明に住んでるパイロットを２人知ってますよ。このあたりも便利なんですかね。

[80: 匿名さん]

パイロットはタクシー使うし、自宅から制服着ていく必要があるから湾岸は便利なんじゃない？
制服で電車恥ずかしくて乗れないよ。

[81: 匿名さん]

>>60
パークタワー晴海よりここは安くなります。
三井の営業も明言してましたから。
これで、こっちの方が高くなったら怒ります。

[82: 匿名さん]

え？

私が聞いた時には晴海より高いと言ってましたが。。。
仕様を変えたのでしょうか？？？

晴海は駅遠なので、此方より高くなるとは思えませんが。。。

本当なのですか？

[83: 匿名さん]

晴海よりは高いと思いますよ。晴海はまたまだ荒野だしね。
でも、値上がりの可能性はあちらも高いと思います。

資産価値重視なら豊洲。
可能性に賭けるなら晴海。

そんなところかと。

[84: 匿名さん]

81と82が両方真実を言っていると仮定します。
当初、同時期に発売する予定の時は晴海の方が安い予定だったが、晴海の販売を遅らせ、その分値上げする事にした可能性がありますね。

[85: 匿名さん]

>>82
81ですが、1月末にKTTの営業さんがハッキリ言いましたよ。
うちは余計な施設はいらないし駅距離と価格重視なので、パークホームズが本命です。
ここはKTT、パークタワー晴海より安くなると聞いたので、資料も請求しました。

[86: 匿名さん]

晴海の前に出してしまえばここは買い手に迷わせずに高値完売できそうですもんね。300越え来そうですね。

晴海はBRTをはじめ街づくりのニュースが徐々に出てくるので、ゆっくり売るほうが向いてそう。

[87: 購入検討中さん]

要するに、ここが晴海より安くなるわけではなく、晴海はここより高くするということでしょ？
全然うれしくない！

[88: 匿名さん]

パークタワー晴海と値段の比較するならあっちの低層西向きや北向と、こちらの似たような条件で比較しないとですね。

パークタワー晴海はペントハウスは2億あたりになりそうだから平均坪単価では比較できないですね。

[89: 匿名さん]

確かに選択肢は少ない方が良いし晴海は地合いが時間かけて上がっていくものね。

[90: 匿名さん]

ここを高値で売り抜け、晴海をティアロ越えの値段で出せばまずティアロが売れていくので、ティアロが完売したら晴海をじっくり売れば良い。

[91: 匿名さん]

晴海より安く売るわけないでしょ。

[92: 匿名さん]

私が聞いたのは、晴海が坪単価320前後、豊洲が坪単価340前後だったと思います。
流石に晴海より安く売るとは思えませんが。。。

[93: 匿名さん]

>>92
さすがに340は高すぎるような。
察するに、結局両方ともほぼ同じ価格帯になるのでは。320くらい？

[94: 匿名さん]

そんなに安く出すとは思えないですね。
建築費高騰の今の時期に主寝室に床暖房付けるなんて、高く売りたいという意思表示にも思えます。
間取りも工夫されてるのが見えます。

[95: 匿名さん]

今の時代は、駅遠でも安くて豪華なマンションが欲しい人と、高くても駅近が良い人の２極化が進んでいますからね。
ここは、高くても駅近な人を狙ってるんじゃないでしょうか。
幹線道路沿いではく、線路脇でもない駅近は貴重ですし。スーパーゼネコンだし。
主寝室床暖房だし。

安く売る気はゼロに見えます。

[96: 匿名さん]

高すぎますかね？
豊洲の街力は毎年のように上がってるように感じてるのですが。

[97: 匿名さん]

じゃあ何故ゆえに外廊下にしたんだろう？
あんなホームページにしちゃったんだろう？
ホームページのトーン＆マナーだけ見たら250以下と言われても驚かないよ、あれは。

[98: 匿名さん]

外廊下の方が間取りや通風で有利だからでは？
見栄っ張りでなければ、外廊下の方が暮らしやすいですよ。

[99: 匿名さん]

250だと、千葉でさえ徒歩5分は難しいよ。
千葉の市川駅から徒歩7分のプラウドは坪単価300万の時代なんだから。

[100: 匿名さん]

安く売りたいなら長谷工にしたり、団地みたいな配置にしたりするでしょうしね。床暖房無しとか、ディスポーザー無いとか。

少なくとも安く売る気はゼロだと思います。高く売りたいから、スーパーゼネコンにして、主寝室床暖房なのでは？

[101: 匿名さん]

＞外廊下の方が暮らしやすいですよ。
なわけない。
空調が２４ｈ効いてる内廊下の方が暮らしやすいです。

[102: 匿名さん]

オフィスにしろ、ホテルにしろ、外廊下なんてある？
外廊下は団地のなごりです。

[103: 匿名さん]

関係ないけど
ﾗﾌﾞﾎは内廊下ですね

[104: 匿名さん]

>>97
コストカット

[105: 匿名さん]

>>100
外廊下でコストカットしつつ、寝室床暖房で豪華にみせる。少しでも高く売りたい意図はみえますね。300だけど許してね、という感じ。

[106: 匿名さん]

内廊下は間取りが制限されるのは事実だけどね。あと料理とかの匂いの問題もある。オフィスやホテルと違う住宅ならでは。
どっちが暮らしやすいかは、一概には言い切れません。

[107: 購入検討中さん]

1番いいのは、二戸一エレベーター、両面バルコニーの内廊下。
でも滅多にない。

[108: 匿名さん]

この値段払うなら内廊下がいいけど。この規模の外廊下だと団地感漂う。

[109: 匿名さん]

同じスペックで内廊下と外廊下があった場合、やはり内廊下のマンションの方が高級感があり、実際高額にもなるよね。
っていうか、坪単価340の外廊下マンションって全然思いつかないけど、ある？

[110: 匿名さん]

内廊下だと、更に高くなるよ。
しかも、暮らしにくい。

見栄っ張りが好むのが内廊下。
実利を取るなら外廊下。

好きなのを選べば良いよ。

[111: 匿名さん]

本人の好みはさておき、
一般的には内廊下の方が高級使用なのは事実。

[112: 匿名さん]

>>111
一般論としてはその通り。問題はそれが価格に直結するかどうか。廊下の構造だけで坪単価が20も30も変わるかどうかね。

[113: 匿名さん]

>>112
じゃあ何で外廊下にしたんだ？って話に戻るよね。
ちなみに外廊下にすると建築コストは2〜3割ダウンするよ。
湾岸で外廊下の300超えのマンションなんてリセールどうすんのよ、って話だわ。

[114: 匿名さん]

>>113
湾岸で外廊下なんて資産価値ゼロだよ。
（駅近君のマネしてみました笑）

[115: 匿名さん]

>>99
千葉のプラウドのホームページでさえ、ここのHPより高級そうに見えるよ（笑）

[116: 匿名さん]

>>109
荻窪のパークホームズが確か外廊下で坪400弱

[117: 匿名さん]

>>113
４丁目で駅徒歩５分の内廊下パークタワーよりも
リセールで不利になるのが明らか。

[118: 匿名さん]

内廊下で、玄関向き合ってるのは最悪。

元一戸建て暮らしには我慢できない。

[119: 匿名さん]

外廊下のおかげで間取りは良いし、駅もまずまず近いから、適切な値段なら良い物件だと思うよ。
でも、プチバブルに乗って300超えの価格なんかになったら、買っちゃいけない物件の代表になっちゃう。
さて、どういう価格になるのか発表が楽しみだね。

[120: 匿名さん]

>>113

> 外廊下にすると建築コストは2〜3割ダウンするよ

だからこそじゃない？
コストとマーケティングデータを分析して、顧客への訴求度に比べてコストが大幅に高い項目をカットし、その逆の項目（たとえば寝室床暖房）を採用した結果、こういう仕様になったのでしょう。高騰する建築コストをカバーしないといけないことも事実だしね。

少なくとも廊下の構造やコストだけで価格は決まらないと思いますよ。

[121: 匿名さん]

>>118
内廊下は、大きく分けて２種類あり
玄関向き合い型
回廊型
がある。もちろん回廊型のほうがプライバシーを守れる。
但し、玄関向き合い型は共有する廊下面積が小さくなるので管理費がお得。

[122: 匿名さん]

>>120
中古になったら、中古客にはそんなこと関係なし。
リセールでは外廊下が不利。

[123: 匿名さん]

内廊下マンションは暖かいです。

当方、内廊下の中住戸ですが、
この冬は暖房を全く使っていません。

[124: 匿名さん]

>>122
豊洲２・３丁目は外廊下マンションの方が内廊下マンションより成約価格が高い。

[125: 匿名さん]

>>122
120ですが、中古リセールの話はしてません。あくまで、三井がどういう経緯で仕様と（新築の）価格を決めるか推測しただけです。リセールは三井には関係ありませんからね。

[126: 匿名さん]

>>124
同じ条件で比べなければ無理。
タワマンの場合は部屋ごとの格差が大きいからね。

[127: 匿名さん]

>>126
同じ条件でも外廊下の２マンションの方が高いですよ

[128: 匿名さん]

２丁目は内廊下の方が髙いでしょ。
３丁目はツインは元々敷地が狭くて安いよ。
豊洲タワーとシンボルだと、
内廊下のシンボルの方が高いイメージだけどね。

[129: 匿名さん]

湾岸中古マンション価格ナビの評価額だと、以下ですね。

ＰＣＴ　Ｂ棟（内廊下）　坪３２２万
ＰＣＴ　Ａ棟（外廊下）　坪３１５万
豊洲タワー（外廊下）　　坪３１５万
シンボル（内廊下）　　　坪２８５万
ツイン（内廊下）　　　　坪２８６万

http://wangan-mansion.jp/

[130: 匿名さん]

内廊下は玄関ドアの劣化がなく、築年数に比してきれいに見える。外廊下の築25年に住んでる感想。

[131: 匿名さん]

＞１３０
玄関のドアは個人の所有物ではない
あなたのものじゃないんですよ

[132: 匿名さん]

>>131
だから何？
共用部だとしても資産価値は変わらんし、
中古で買う場合、豊洲みたいなトラック地域で
ドアが煤けて、劣化してたら印象最悪だからw

[133: 匿名さん]

＞１２９
それ、統計取れるほど、サンプルないじゃん。
ツインとシンボルで１万円差はあり得んでしょ。
みんなシンボル買うよ。

[134: 匿名さん]

>129
PCTはB棟の方が髙いんだね。
B棟は唯の団地に見えるんだが。
内廊下のおかげで高いの？

[135: 匿名さん]

外廊下は玄関の扉が劣化して、貧乏くさくなるから、
長く住むなら止めた方が良いよ。

[136: 匿名さん]

>>129
その平均って、売りに出ている物件によって違ってくるのでは？
あまり参考にならないよね

[137: 匿名さん]

>>136
成約価格から算出してるはずですよ。

[138: 匿名さん]

シンボルとか中古に出てる物件まだ少ないし、
出てても、北とか西とか投資目的の条件悪いのが多い気がする。
ツインはなぜだか多いけどね。

[139: 匿名さん]

>>137
成約でも、物件数が少なかったり、条件が違うと全然結果が違ってくるんじゃないのって話ですわ。

[140: 匿名さん]

>>139
まあそうなんだけど、何年分かと平均見ればそこそこ正しいでしょ。

ツインとシンボルはちょっと違和感あるけど、今年はシンボルで安い成約（事情あり？）が何件かあったからでしょうね。

ただ、シンボルが豊洲タワーより成約が高かったことはないですよ。

[141: 匿名さん]

結論はやっぱり内廊下の方が良いに決まってるって話だね。
駅近物件が、駅遠より良いのと一緒だよ。
駅遠でも、そのおかげで敷地が広いとか豪華共有設備があるとかいうことも有るが、普通は駅近の方が良い。

[142: 匿名さん]

>>141
結論違うと思うけど 笑
我々が思うほど、内廊下かどうかは価格に影響していない、と読むべきだね。だからこそ三井も外廊下にした。それでも高い値付けができると踏んだからだね。

[143: 匿名さん]

この土地でワイドスパン住戸を増やすには外廊下にしないと無理だったというだけでしょ。寝室床暖にしたところで基本のフォーマットは江東区に良くあるタイプの中層大規模物件な訳で。

[144: 匿名さん]

普通にあるよ。

[145: 匿名さん]

>>142
じゃあ駅距離で物件並べ替えてごらんよ。
駅距離と価格も比例してないから。
まさかその少ないデータで、駅距離も物件価値には影響無いと言うの？

[146: 匿名さん]

内廊下は古くなるとカビ臭くなって、住めなくなるよ。
古い温泉街のホテルとか、カビ臭いの感じたことない？

[147: 匿名さん]

雨、潮風、寒さ、ハト。内廊下がいいね。
数年後にパークタワー豊洲の中古と同じ値段かそれ以下になると予想します。同じ三井だけに。

[148: 匿名さん]

高級物件は１００％、内廊下でしょ。

[149: 匿名さん]

外廊下でも良いけど、エアコンの室外機だけは、置かないでほしい。

[150: 匿名さん]

>>145
例えば
駅上のシエルタワーよりも駅遠のＰＣＴの方が価格が高い。
これは、５丁目より２丁目の方が価値が高いから。