パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part7

[物件比較中さん [男性]]

前スレが1000件になっていたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart7です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[451: 匿名さん]

外廊下で300超えなんて冗談でしょ。

[452: 匿名さん]

そう？
350万なら安い方だと思いますよ。
300万出せないような人は、他のエリアにするしか無いのでは？駅徒歩5分が安く買えるわけないでしょ（笑）

[453: 匿名さん]

市川徒歩7分でも300万超えてる相場ですから、300位を希望されるなら、取り敢えずは市川あたりを検討されてはどうかな？

[454: 匿名さん]

三井さんは350万で売ると言ってるので、少なくとも350は超えると思いますよ。

[455: 匿名さん]

２，３丁目の中古が３００前後くらいでしょ。
５丁目で３００超える理由がない。
立地の似ている４丁目のパークタワーと同程度じゃないかな。
同じ三井だし。

[456: 匿名さん]

>>454
三井は「300を切ると言ってた」という情報の方が信憑性が高いんだけど。

[457: 匿名さん]

３００切ると、６丁目買った方が少し可哀そう。

[458: 匿名さん]

パークタワー晴海がＢＲＴ確定で多少強気の価格になるかもよ。ということは、ここはどうなる？

[459: 匿名さん]

内廊下も外廊下も一長一短だって事だね。
好きな方選ぼう。

[460: 匿名さん]

流石にこの相場で300万切ることはあり得ない。
320から340の間と考えるのが妥当。

[461: 匿名さん]

中古も300超えてきましたから、流石に中古より安く売る事は無いのでは？

三井が激安で売る理由は無いと思いますよ。
350万以上確定だよ。

[462: 匿名さん]

夢見すぎ。
千葉でも300の時代に300以下で売る訳がない。

中古相場も300を超えてきてる。震災直撃した物件ですら300超えだよ。

なんでスーパーゼネコンの財閥系デベが駅近物件を激安で売るんだよ。

少し考えたら分かるでしょうに。


少しは頭使いましょう。

[463: 匿名さん]

今までの書き込みを纏めてみます。
坪280や450の外れ値は除外し、歩留まり10%と仮定すると、やはりどう考えてみても350で確実ですね。

[464: 匿名さん]

350は超えてくると予想。400もあり得る。

[465: 匿名さん]

景気が上昇しているので、マンション相場も上がっていくことは確定的。したがって300を切ることはない。
しかし可処分所得が増えるところまではいっていないので、あまり高すぎると買い手が限定されてしまうため 350以上も考えにくい。
結局、>>460のいう「320から340の間」ぐらいが妥当な落とし所ではないか。

[466: 匿名さん]

>>465
KTTと同じか高いくらいじゃん！
120%あり得ない！！

[467: 匿名さん]

>>463
平均取るなら350は異常値でしょ。
同一人物が連呼しているだけ。
下は280じゃなく240って人もいたぞ？
180が妥当って人もいたな。

そんな平均に何の意味が有るんだ？
恣意的すぎるぞ！

[468: 匿名さん]

同じ三井で、港区のタワマンGFTが330ですよ。
駅徒歩8分ですが、山手線含む複数路線使えて便利な上、港区アドレスは価値がある。
江東区に350出すなんてどれだけ自虐的なんですか笑

[469: 匿名さん]

>>466
ありえたらどうする？

KTTとまっさらで比較すると考えるから「ありえない」とかなるんだよ。
上がり相場って書いたでしょ？ 発売時期が違えば値付けも異なるのは当然だからね、条件が同じと思ってはいけない。

[470: 匿名さん]

>>468
江東区のピン VS 港区のキリ

さぁどっちだ？

[471: 匿名さん]

江東区や江戸川区、足立区に住むのなら、みんな千葉や埼玉の高台にしてるみたい。ギリ東京ってのが所得の限界がバレるし、おまけに低地だから価値がない。東京がいいなら城西しかない。

[472: 匿名さん]

>>468
GFTは立地不便、駅遠だし、ここの方がいいだろ。
もう、港区です！って見栄張る時勢じゃない。利便性が大事。

[473: 物件比較中さん]

そもそも売り切れ間近の物件と比較するのが意味なし。KTT はJVだから早く売り切る必要もあっての値段だし。

[474: 匿名さん]

>>469
じゃあ早くKTTを買っておかなきゃって結論じゃん。
もし相場が上がったら、含み損物件に手を出すのはヤバ過ぎるぞー。

[475: 匿名さん]

>>473
JVじゃなくても、PTH、勝どき東と大規模物件を抱えている三井は、ここを早く売り切りたいでしょうに。
あんまりダラダラ売ってると、ヤマトの跡地とかライバル物件も出てくるし。
もし向こうが内廊下で値段もそこそこなら、ビュータワー勝どきみたいに永遠に完売しなくなっちゃうよ。

[476: 匿名さん]

>下は280じゃなく240って人もいたぞ？180が妥当って人もいたな。

240や180は、それこそ恣意的すぎるので、外れ値にも含めませんでした。
では、外れ値にしてあげましょう。

[477: 匿名さん]

>>474
KTT買うなら一期に買わないと手遅れよ。
売れ残りの条件悪い部屋じゃ結局、資産価値も期待できないでしょ。
欲しかったら自分で買えば？

[478: 匿名さん]

>>475

> 値段もそこそこなら

それこそ250パーセントありえない

[479: 匿名さん]

>>476
じゃあこれでいいかな。
異常値の下が240で上が350。
実際に検討してそうな人の下が280で上が320。
平均すると300前後だけど、300超えるなら買わないという人も多いが、バブルでもっと資産価値が上がると主張する人もいる。

[480: 匿名さん]

スカイズやベイズも300超えるって言ってた人いたなあ。
KTTの時も350とか400って人もいた。
そして、いざ価格が発表されると決まって「湾岸地区最後のお買い得物件」の連呼 笑

一方、冷静に見ると、今のところスミフ以外は湾岸で高値を付けていないのも事実。
今後も湾岸に超大規模物件を抱えている三井が、未開の5丁目、外廊下物件にどんな価格を付けてくるか楽しみだね。

[481: 匿名さん]

>476
いい読みしていらっしゃいますね。
真の検討者による本物件の予測値は、300を挟んで五分五分だと思います。

一方、昨今の売り手市場を踏まえますと、あまり勉強しなくても売れてしまう時代です。
歩留まり10%前後を意識しつつ、プロジェクト発表会では350を見せ値とし、正式発表では間取りの人気度に応じて、平均5%程度の調整（下振れ）を仕掛けると思っています。

つまり、330くらいに落ち着くでしょう。
すると、プロジェクト発表会に参加するモルモット達は、安くなったと勘違いしますので。
これは、近所の新豊洲でも三井がやった手法です。

予測値300の1割増しならば、無理して買ってしまうモルモット達も少なからずいますから。。

[482: 匿名さん]

>>481
長々と引っ張った結論が330とか（笑）

ベイズや晴海、勝どき、芝浦の相場や売れ行きみりゃ、280がいいとこでしょ・・・
レジデンスの名に恥じぬ仕上がり（外廊下はマイナスだけど・・・）だったら坪300もあるかも？
って一応保険は掛けとくけどさｗ

まあ予想が当たろうが外れようがどっちでもいいけど、
坪330なら千葉どころか都心買えんじゃんアホくさ・・・
それとも早くKTTとGFT買って下さいね！スカイズの新古がお買い得ですよ？ってアピールかな？

[483: 匿名さん]

５年前に坪１２０なら、５年後に坪１２０も同じ可能性がある。なんの異常でもない。

[484: 匿名さん]

東雲のWコンフォートが坪９０～だったから、
ここは坪７０ぐらいでは？

ちなみに勝どきは汚染問題で坪０だったみたい。

[485: 匿名さん]

>長々と引っ張った結論が330とか（笑）

いや、根拠なしではなく、論理展開がしっかりしていますよ。
近隣の東急が３５０超になるようですし、金利上昇の不安もあるし、３３０だったら買おうかな。

[486: 契約済みさん]

>>485
どういう根拠？
単に事前説明より値下げするって言っただけでしょ？
350なんて荒唐無稽な値段を説明できる訳ないじゃん！

それから東急が350ってどういう情報よ？
まさか、また東急の人が言ってたとか言い出さないでよね。
はたまた、得意の心理学で予想？

[488: 匿名さん]

>486
既に契約済みさんなら、根拠なんてもう関係ないのでは？
ちなみに、お幾らで購入したのでしょうか。
差し支えなければ、話題の単価も併せて教えて下さいね。

[489: 匿名さん]

>>480
スカイズは事前は坪220くらいが予想の主流だった記憶。パークタワー東雲程度という予想で説得力あった。

そこに某有名ブログが250という高め予想で見事的中という流れ。

ベイズは300とか言ってる人は確かにいたけど、今の350連呼の人扱いだったね。270あたりが予想の中心でちょっと安めに出た。

[490: 契約済みさん]

>>488
270で契約したよw

[492: 周辺住民さん [男性 20代]]

>>486
不動産経済ファンドレビューに落札価格から逆算した数字がありました。

[494: 匿名さん]

まあ、結果的に350超えだろうね。

[495: 匿名さん]

待てば待つほど値上がりする相場ですからね。（笑）

350どころか400越えの可能性だってある。

[496: 匿名さん]

なら早く買えば？　江東区の埋立地を。

[497: 匿名さん]

はーい。やっぱり人気の豊洲が良いよね。

[498: 匿名さん]

今年はインフレ始まるらしいしね。

そろそろ、スーパーでも、値上がりを感じる頃じゃないかな？

あれ？なんか、最近高いなあ？ってね。

[499: 匿名さん]

なら株買えば？　間違いだらけ。ただ住居がほしかっただけだろ。素人丸出し。

[500: 匿名さん]

偽造品を買って騒ぐ板にしか見えない。