パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part7

[物件比較中さん [男性]]

前スレが1000件になっていたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart7です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[21: 匿名さん]

市川駅徒歩7分のプラウドで、坪300近くとのことです。
相場は着実に上がってますよ。ここはボリュームゾーンで320と読んでます。

[22: 匿名さん]

300未満を願う購入検討者
350を願う周辺住民＆売主関係者

どちらが勝つかなw

[23: 匿名さん]

平均だと350は超えるかもな。

住民層は期待出来るかもね

[24: 匿名さん]

さすがに300以下はあり得ない。市川駅徒歩7分のプラウドが坪単価300だからね。

[25: 匿名さん]

少なくとも豊洲最高坪単価は確定です。

[26: 匿名さん]

坪280主張の方々は虫の息でしょうか。

[27: 周辺住民さん [男性 20代]]

>>25
価格はすぐに東急のタワーに抜かれちゃうでしよ！

[28: 匿名さん]

>>27
そう。まさに右肩上がりの相場になってる。若干バブってる気がしなくもないが、湾岸はまだまだ続くでしょうね。

[29: 購入検討中さん]

>>26
既に死んでるわい！

[30: 匿名さん]

今のところ３丁目のシンボルがNo1でしょ。
仕様も立地も価格も。その後、分譲された豊洲のマンションは
すべてシンボルより安い。
５丁目で、眺望なくて、タワマンでもない、
普通の外廊下物件が、シンボル抜いたら、
びっくりです。バブルでしょ。

[31: 購入検討中さん]

バブルはあるかも知れない。
ここが300越えたらまさにバブル。
でも、バブルに躍らされると損しちゃうよ。
今から割高物件買うなんてリスク高過ぎ。
もし、ここが本当に高い値段なら、既に最終バスに乗り遅れちゃったということ。
今から焦らず、賃貸で過ごしバブルが弾けるのを待つべし。

[32: 匿名さん]

２０１７年が不動産のピークか。。警戒しておこう。不動産って尋常なく下がるから。

[33: 匿名さん]

人気のエリアは落ちづらいという説も。
悪く時をずっと待って何年も賃料を払い数百万〜１千万無くなるのも考えますけどね。あと今は金利がすごく安い。

[34: 匿名さん]

今回は、外国人が絡んでるから、とんでもないことになりそう。投資で買った家はポイ捨てされる。

[35: 匿名さん]

>>33
人気、は変動するから要注意。
港区、千代田区、中央区、なら安定しているが。

[36: 匿名さん]

湯沢の高級マンションは、一億円が２０万円になったし、リゾート感漂う場所は怖いよ。

[37: 匿名さん]

山の近くや、海の上とか、スペースがもったいない。３６０°使えなきゃダメなんだよ。

[38: 匿名さん]

湯沢と豊洲を一緒にするのはちょっとね。

[39: 匿名さん]

＞３５
中央区はイマイチ。

[40: 匿名さん]

俺を含めて貯金が20万円位しかない、その日暮らしの安アパート住まいが、数千万円のマンション価格の予想をしてもなあ〜。。。。
競馬の予想でもしてた方がまだよくね。。。

[41: 契約済みさん]

ベイズ完売！

[42: 匿名さん]

だから何。駅が近くなったの。
そう、良かったね。

[43: 匿名さん]

>>39
35の書き込みをした後で、中央区は書かなくても良かったなと思った。

[44: 匿名さん]

中央区が羨ましいんだね

[45: 匿名さん]

港区、千代田区は羨ましいけど、中央区は羨ましくないです。
本音です。晴海なんて駅もなく問題外だし、勝どきは古い建物が虫食いで残っていて街並み汚いし、
勝どき駅は大江戸線で使えない。月島は２路線あるのは良いけど、商業施設が不足。
佃の街並みは良いが、やはり商業施設がない。
よって、豊洲の方が良いです。よって、中央区はまったく羨ましくありません。

[46: 匿名さん]

>>45
同感です。

日本橋駅から遠い場所を日本橋と言っているのも
世田谷区内をどこでも世田谷と言っているのと同様に、
自分の住む町名を正確には他人に言えない人達だから嫌。

[47: 匿名さん]

今考えると、シンボルは安かったよね。。。

もう、350万の時代だもんな。

千葉の市川ですら坪単価300だぜ？

狂ってるよ。

[48: 匿名さん]

ららぽとビバホームが心の拠り所って悲しいね

[49: 購入検討中さん]

295かな。

[50: 匿名さん]

>>47
市川は、あそこら辺の人達からは高級な場所なんだそうだ。
千葉に地縁は無いから詳しくは知らないが。

[51: 匿名さん]

ららぽもビバも良いと思いますよ。
生活に直結する便利施設ですから。
徒歩圏にあると、本当に便利です。
夕食後にららぽにぶらっと買い物行くのも良いよ。
空いてるのでゆっくり買い物できる。
月島、勝どき、晴海、有明、東雲等、
湾岸エリアの方、みんな豊洲に買い物くるでしょ。
逆に豊洲の方は、そこらへんのエリアに用事ないんだよね。
豊洲で片付いちゃうから。
ちょっと贅沢したければ、銀座に行けば良いんだし。
銀座も地下鉄で５分ですからね。

[52: 匿名さん]

＞45
豊洲と中央区では一般に中央区物件の方が高いので、「豊洲の方が良い」と感じられる人は低コストでマンションを取得できます。同じ不便な立地でもSKYZやBAYZで構わなければ安く買えるのに、クロノティアロだと数百万円上乗せが必要ですからね。マーケットと逆の価値観を持っていると、出費が抑えられてお得です。

ちなみに【豊洲の一等地（二等地？）】のこちらと、【中央区最僻地】のパークタワー晴海ではさすがにこちらの方が高い価格設定になると思います。

[53: 匿名さん]

実利を取る方は豊洲でしょうね。
正直、佃、月島あたりでも、豊洲より不便ですから。
中央区アドレスだけのために何百万も払った上、
不便な生活を強いられるなんて、東京ってマゾが多いんだね。

[54: 入居済み住民さん [男性 30代]]

>>45
豊洲もイメージだけで、どうですかね？
所詮、湾岸は便利は良くない場所です。

利便性で判断はできません。

豊洲と以前は住みにくい場所でした。

晴海は住みにくい場所ですね。でもこれからもそうかは、分かりません。

江東区、中央区なんかで議論すること事態、意味がないです。世田谷区と大田区どちらがいいですか？と訪ねているのと同じです。

[55: 匿名さん]

>>52
豊洲で高級なのは、二丁目三丁目ですから。

単に駅徒歩５分で一等地にしたいのでしたら
駅上のシエルタワーは特等地として羨望の的になっていますよ。

[56: 入居済み住民さん [男性 30代]]

>>45
豊洲もイメージだけで、どうですかね？
所詮、湾岸は便利は良くない場所です。

利便性で判断はできません。

豊洲と以前は住みにくい場所でした。

晴海は住みにくい場所ですね。でもこれからもそうかは、分かりません。

江東区、中央区なんかで議論すること事態、意味がないです。世田谷区と大田区どちらがいいですか？と訪ねているのと同じです。

[57: 匿名さん]

ベイズ完売しました！

[58: 匿名さん]

出張が多く、旅行も好きなので、
私にとっては豊洲便利ですよ。
東京駅も羽田も近いですから。
通勤も２０分になりました。
羽田がもっと国際線出してくれるようになれば、
さらに便利になるんだけどね。
オリンピックもあるし、羽田の更なる国際化希望！

[59: 匿名さん]

２丁目、３丁目は、もともと造船所や工場があった場所で、高級でもなんでもないよ。
４丁目、５丁目あたりが昔からの街ですよ。

[60: 匿名さん]

＞53
そう。実利を取る人は豊洲でいいと思います。
でもマンションの価格は市場（＝需要）が決定するものであり、豊洲＜中央区という価格が覆らないということは、いまだに市場が中央区に価値を置いているということなのです。
さすがにパークホームズ豊洲はパークタワー晴海より高くなると思うけど、それは区の価値ではなくて物件固有の問題ですね。

[61: 匿名さん]

51さんに同感です
豊洲住民ならそう感じてる人が多いと思います
生活日用品ならほとんど揃ってしまいます

[62: 匿名さん]

＞２丁目、３丁目は、もともと造船所や工場があった場所で、高級でもなんでもないよ。
IHIの土地だったので一体的に再開発ができたので、街並みが一変して、
豊洲一のエリアに変貌しちゃったんだよね。

＞４丁目、５丁目あたりが昔からの街ですよ。
そのせいで、一体的に再開発できず、残念な町のままなんだよね。

三つ目通りを境に２，３丁目側が豊洲の山の手
４，５丁目側が豊洲の下町

[64: 匿名さん]

>>58
羽田へは、東雲や有明のほうが便利になりますよ。
りんかい線が羽田に直通になりますから。
豊洲からでは本数の少ないバスになってしまいますね。

[65: 匿名さん]

羽田はリムジンバスが好きです。
出張や旅行で荷物持ってることが多いので。

[66: 匿名さん]

＞６０
同じこと繰り返してない？
中央区好きはマゾ。
豊洲好きは実利を取る方。

[67: 匿名さん]

>>65
それを言ったら、成田へは東雲からリムジンバスがあります。

[68: 匿名さん]

豊洲からも成田にリムジン出てるよ。
でも、流石に時間かかるので、電車。
だから、羽田をもっと国際化して欲しいんだよね。

[69: 匿名さん]

>>68
品川や大崎の上空を飛行機が都心通過するようになれば
羽田の便数が増えますよ。
江東区や中央区の上空は関係ないから安心だし。

[70: 匿名さん]

リムジンバス

豊洲駅→成田空港
１日２本
https://www.limousinebus.co.jp/platform_searches/index/1/255

豊洲駅→羽田空港
１日10本
https://www.limousinebus.co.jp/platform_searches/index/3/126

[71: 匿名さん]

>>46
豊洲も江東区って言わなきゃいけない時はちょい悲しい。

[72: 匿名さん]

＞７０
成田はバスなんて使わないよ。時間かかるから。
羽田はリムジンバスよく使います。

[73: 匿名さん]

>>33
今はね。竣工のときは分からない。

[74: 匿名さん]

羽田空港→豊洲駅は１日13本ありますね。
https://www.limousinebus.co.jp/platform_searches/index/4/126

鉄道だと45分くらいかかるので、20分少しで行けるのは魅力的です。

[75: 匿名さん]

>>74
勝どきや月島なら、時刻表見ないで駅に行けばいいんだが。大門乗換えで。

[76: 匿名さん]

＞７５
飛行機って事前に予約してるから、それって別に長所じゃないんだよね。
新幹線みたいに駅行ってから、買ったりするなら有効だけどね。

[77: 匿名さん]

月島、勝どきって、豊洲より羽田に行くの時間かかるよね。
しかも、スーツケース持って、乗り換えありの電車移動でしょ。
不便です。

[78: 匿名さん]

経験者として言うと、たまの旅行だったら1日10本でもいいけど、空港は普段使いするようになると、外してはいけない時間を気にして動くのは不便と感じるよ。田舎の列車やバスと同じで。タクシーワンメーターで浅草線・東京駅・箱崎のいずれかに出られる場所が一番便利で、パイロットやフライトアテンダントも多く住んでる

[79: 匿名さん]

有明に住んでるパイロットを２人知ってますよ。このあたりも便利なんですかね。

[80: 匿名さん]

パイロットはタクシー使うし、自宅から制服着ていく必要があるから湾岸は便利なんじゃない？
制服で電車恥ずかしくて乗れないよ。

[81: 匿名さん]

>>60
パークタワー晴海よりここは安くなります。
三井の営業も明言してましたから。
これで、こっちの方が高くなったら怒ります。

[82: 匿名さん]

え？

私が聞いた時には晴海より高いと言ってましたが。。。
仕様を変えたのでしょうか？？？

晴海は駅遠なので、此方より高くなるとは思えませんが。。。

本当なのですか？

[83: 匿名さん]

晴海よりは高いと思いますよ。晴海はまたまだ荒野だしね。
でも、値上がりの可能性はあちらも高いと思います。

資産価値重視なら豊洲。
可能性に賭けるなら晴海。

そんなところかと。

[84: 匿名さん]

81と82が両方真実を言っていると仮定します。
当初、同時期に発売する予定の時は晴海の方が安い予定だったが、晴海の販売を遅らせ、その分値上げする事にした可能性がありますね。

[85: 匿名さん]

>>82
81ですが、1月末にKTTの営業さんがハッキリ言いましたよ。
うちは余計な施設はいらないし駅距離と価格重視なので、パークホームズが本命です。
ここはKTT、パークタワー晴海より安くなると聞いたので、資料も請求しました。

[86: 匿名さん]

晴海の前に出してしまえばここは買い手に迷わせずに高値完売できそうですもんね。300越え来そうですね。

晴海はBRTをはじめ街づくりのニュースが徐々に出てくるので、ゆっくり売るほうが向いてそう。

[87: 購入検討中さん]

要するに、ここが晴海より安くなるわけではなく、晴海はここより高くするということでしょ？
全然うれしくない！

[88: 匿名さん]

パークタワー晴海と値段の比較するならあっちの低層西向きや北向と、こちらの似たような条件で比較しないとですね。

パークタワー晴海はペントハウスは2億あたりになりそうだから平均坪単価では比較できないですね。

[89: 匿名さん]

確かに選択肢は少ない方が良いし晴海は地合いが時間かけて上がっていくものね。

[90: 匿名さん]

ここを高値で売り抜け、晴海をティアロ越えの値段で出せばまずティアロが売れていくので、ティアロが完売したら晴海をじっくり売れば良い。

[91: 匿名さん]

晴海より安く売るわけないでしょ。

[92: 匿名さん]

私が聞いたのは、晴海が坪単価320前後、豊洲が坪単価340前後だったと思います。
流石に晴海より安く売るとは思えませんが。。。

[93: 匿名さん]

>>92
さすがに340は高すぎるような。
察するに、結局両方ともほぼ同じ価格帯になるのでは。320くらい？

[94: 匿名さん]

そんなに安く出すとは思えないですね。
建築費高騰の今の時期に主寝室に床暖房付けるなんて、高く売りたいという意思表示にも思えます。
間取りも工夫されてるのが見えます。

[95: 匿名さん]

今の時代は、駅遠でも安くて豪華なマンションが欲しい人と、高くても駅近が良い人の２極化が進んでいますからね。
ここは、高くても駅近な人を狙ってるんじゃないでしょうか。
幹線道路沿いではく、線路脇でもない駅近は貴重ですし。スーパーゼネコンだし。
主寝室床暖房だし。

安く売る気はゼロに見えます。

[96: 匿名さん]

高すぎますかね？
豊洲の街力は毎年のように上がってるように感じてるのですが。

[97: 匿名さん]

じゃあ何故ゆえに外廊下にしたんだろう？
あんなホームページにしちゃったんだろう？
ホームページのトーン＆マナーだけ見たら250以下と言われても驚かないよ、あれは。

[98: 匿名さん]

外廊下の方が間取りや通風で有利だからでは？
見栄っ張りでなければ、外廊下の方が暮らしやすいですよ。

[99: 匿名さん]

250だと、千葉でさえ徒歩5分は難しいよ。
千葉の市川駅から徒歩7分のプラウドは坪単価300万の時代なんだから。

[100: 匿名さん]

安く売りたいなら長谷工にしたり、団地みたいな配置にしたりするでしょうしね。床暖房無しとか、ディスポーザー無いとか。

少なくとも安く売る気はゼロだと思います。高く売りたいから、スーパーゼネコンにして、主寝室床暖房なのでは？

[101: 匿名さん]

＞外廊下の方が暮らしやすいですよ。
なわけない。
空調が２４ｈ効いてる内廊下の方が暮らしやすいです。

[102: 匿名さん]

オフィスにしろ、ホテルにしろ、外廊下なんてある？
外廊下は団地のなごりです。

[103: 匿名さん]

関係ないけど
ﾗﾌﾞﾎは内廊下ですね

[104: 匿名さん]

>>97
コストカット

[105: 匿名さん]

>>100
外廊下でコストカットしつつ、寝室床暖房で豪華にみせる。少しでも高く売りたい意図はみえますね。300だけど許してね、という感じ。

[106: 匿名さん]

内廊下は間取りが制限されるのは事実だけどね。あと料理とかの匂いの問題もある。オフィスやホテルと違う住宅ならでは。
どっちが暮らしやすいかは、一概には言い切れません。

[107: 購入検討中さん]

1番いいのは、二戸一エレベーター、両面バルコニーの内廊下。
でも滅多にない。

[108: 匿名さん]

この値段払うなら内廊下がいいけど。この規模の外廊下だと団地感漂う。

[109: 匿名さん]

同じスペックで内廊下と外廊下があった場合、やはり内廊下のマンションの方が高級感があり、実際高額にもなるよね。
っていうか、坪単価340の外廊下マンションって全然思いつかないけど、ある？

[110: 匿名さん]

内廊下だと、更に高くなるよ。
しかも、暮らしにくい。

見栄っ張りが好むのが内廊下。
実利を取るなら外廊下。

好きなのを選べば良いよ。

[111: 匿名さん]

本人の好みはさておき、
一般的には内廊下の方が高級使用なのは事実。

[112: 匿名さん]

>>111
一般論としてはその通り。問題はそれが価格に直結するかどうか。廊下の構造だけで坪単価が20も30も変わるかどうかね。

[113: 匿名さん]

>>112
じゃあ何で外廊下にしたんだ？って話に戻るよね。
ちなみに外廊下にすると建築コストは2〜3割ダウンするよ。
湾岸で外廊下の300超えのマンションなんてリセールどうすんのよ、って話だわ。

[114: 匿名さん]

>>113
湾岸で外廊下なんて資産価値ゼロだよ。
（駅近君のマネしてみました笑）

[115: 匿名さん]

>>99
千葉のプラウドのホームページでさえ、ここのHPより高級そうに見えるよ（笑）

[116: 匿名さん]

>>109
荻窪のパークホームズが確か外廊下で坪400弱

[117: 匿名さん]

>>113
４丁目で駅徒歩５分の内廊下パークタワーよりも
リセールで不利になるのが明らか。

[118: 匿名さん]

内廊下で、玄関向き合ってるのは最悪。

元一戸建て暮らしには我慢できない。

[119: 匿名さん]

外廊下のおかげで間取りは良いし、駅もまずまず近いから、適切な値段なら良い物件だと思うよ。
でも、プチバブルに乗って300超えの価格なんかになったら、買っちゃいけない物件の代表になっちゃう。
さて、どういう価格になるのか発表が楽しみだね。

[120: 匿名さん]

>>113

> 外廊下にすると建築コストは2〜3割ダウンするよ

だからこそじゃない？
コストとマーケティングデータを分析して、顧客への訴求度に比べてコストが大幅に高い項目をカットし、その逆の項目（たとえば寝室床暖房）を採用した結果、こういう仕様になったのでしょう。高騰する建築コストをカバーしないといけないことも事実だしね。

少なくとも廊下の構造やコストだけで価格は決まらないと思いますよ。