パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part7

[物件比較中さん [男性]]

前スレが1000件になっていたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart7です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[182: 匿名さん]

外廊下の筒状型マンションなら、ぜひ最上階に近い高層階を買って下さい。
板状型マンションや内廊下にはない、独特の明るさ、開放感がありますよ。
ただ、避雷針の位置はチェックしておきましょう。

[183: 匿名さん]

買える人はいるけど、わざわざ豊洲の5丁目を高く買いたい人はいないってことだよ。
中央区、内廊下の方が資産性が高い。
豊洲なら、2丁目、3丁目の中古だね。

[184: 匿名さん]

>>181
350ならドゥトゥールいけちゃう。
350でDTより、江東区、豊洲だけど5丁目、外廊下のパークホームズを選ぶなんてありえない。

もし、3丁目のシンボルが今分譲されていたら350くらいになるかも知れないけどね。

[185: 匿名さん]

>>179
おっしゃる通り！
拍手 拍手

[186: 匿名さん]

>>183
アドレスや廊下は大して重要な要素ではない。
価格や資産性への影響においてダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外は実際は些少であり、実際以上に重要と考えてしまうのは、自分のモノサシにこだわってしまうからです。

[187: 匿名さん]

アドレスも、立地の一部だよ。
重要ではない、って考え方自体が君の主観的なモノサシ。

[188: 匿名さん]

>>179
スカイズ購入者は江東区以外が三分の二。内訳は中央区が一番多く8％、次が港区で６％。ですよ。

[189: 購入検討中さん]

188さん根拠は、だいてください。地元だよ？

[190: 匿名さん]

>>189
抱いて下さい？何のスレ？

[191: 匿名さん]

>>187
ああそうだね、確かにアドレスは立地の一部だ。文脈をトレースすれば意味するところが異なることは分かると思うが、まぁ良いだろう、上の文は以下のように訂正しよう。

廊下や床暖等の設備は大して重要な要素ではない。
価格や資産性への影響においてダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外は実際は些少であり、実際以上に重要と考えてしまうのは、自分のモノサシにこだわってしまうからです。

[192: 匿名さん]

>>191
立地にはアドレスが含まれ、残念ながら江東区はイマイチで、豊洲は江東区で唯一検討してるけど、5丁目はイマイチ。
不動産が上がり基調たがらと言って、割高物件を買っちゃうと売り時がむつかしいよ、って話です。

[193: 物件比較中さん]

あと6年前で都内も人口減に突入しますし、
すでに空き家が問題化してますよね。
サラリーマンが長期ローンでマンション購入するのは、
危険な時勢でしょうか？

[194: 匿名さん]

>>192
立地における最重要ポイントが主要駅からの徒歩距離であることには異論はないだろう。
アドレスがどれだけ価格に影響するかはケースバイケースだが、一般的には歴史のある地域ほど影響が大きいと見られる。豊洲は歴史が浅く、何丁目が価値が高いの低いのという評価はまだ確定的とは言えない。したがって、価格に対するアドレスの影響度は小さいと見るのが妥当であろう。
それとマンションの値付けは株と同様、将来価値を見込むものであるが、「5丁目はイマイチ」という言葉からして豊洲のポテンシャルや開発の方向性が勘案されていないのではないかな。

[195: 匿名さん]

>>189
188です。根拠です。ちょっとだけ記憶違ってました。179の勝どきの根拠も知りたいですね。

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購入者の年代は20歳代から60歳代以上までまんべんなく広がっており、居住地も地元江東区が約34％を占めたものの中央区7％、港区6％、その他が半数以上にのぼり、広域的な集客ができている。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/1755-2015-02-13-08-25-46

[196: 匿名さん]

>>193
もしここを300以上で買って、5年10年後に売ることを考えるなら危険でしょう。
ずっと住むなら払える範囲ならいいと思いますよ。

[197: 購入検討中さん]

根拠だよ。

[198: 匿名さん]

>>194
歴史が少ないから価格に対する影響が少ないというのがよくわかりません。歴史が浅いからこそ今度の状況による変動が大きいのでは。もちろん、上ぶれする可能性もありますがブレが大きいのはリスクです。

[199: 匿名さん]

駅近が資産性が高いことは理解できますが、価格は当然それを折り込みます。問題は折り込んだ価格がリーズナブルかどうかです。

[200: 匿名さん]

>>198
歴史のあるアドレスはイコール評価が固まってブレが少ない場所、ということを意味します。将来性を見込む必要があるのはその通りですが、未確定なぶん、価格への影響はやはり小さくならざるを得ないでしょう。最終的には購買客を納得させないといけませんからね。

[201: 匿名さん]

>>194
現状は2丁目、3丁目に大きく差がある。
将来性という意味では6丁目に劣る。

物件の価値は立地が大きいのは認める。
だけど駅距離だけではない。
価格は、駅からどっちの方向か、川や道路を越えるか越えないか、商業施設や嫌悪施設の有無等で全然違ってくる。

例えばリセールを考えてみよう。
駅距離は中古物件を最初に探す時に、検索にかかるか否かの、言わば必要条件。
豊洲駅徒歩五分で検索した場合、当然ここもヒットするが、ヒットした物件の中では何の優位性も無い。
2、3丁目内廊下の物件と5丁目の外廊下でどちらが選ばれるかは明白。
残念だが、ここの中古価格は永久にシンボル、ツインを超えられない。

[202: 匿名さん]

>>200
つまりリスクがある分、価格をディスカウントするということですね。それなら納得です。

[203: 物件比較中さん]

でも豊洲を買う人って新築好きそうだよね。中古になってどうかは知らないけどとにかくここは売れそう

[204: 匿名さん]

日本人は豊洲に限らず新築好きですよ。
本来の不動産の価値は、中古になってからわかる。

[205: 匿名さん]

だから、ここを高値で買うと含み損になるということですね。
300超える値段だったら絶対パスですね。

[206: 匿名さん]

>>205
KTTやPTHより格下のマンションだから、平均で300超えはないと思うけどね。
ネットでは、ステマや周辺住民が散々煽っておいて、三井お得意の「湾岸最後のお買い得物件！」で即売を狙ってくると見た！

[207: 購入検討中さん]

>>201
そのどっちかに住んでんだろうけど、お気の毒さま。
どっちにしたって目糞鼻くその地位なんだから、豊洲の中での価値なんて、ちょっとしたことですぐ変動してしまうよ。そもそも豊洲を買い求めるってこと自体が、実利を重んじた結果に他ならないんだから。ステイタスで豊洲を買うなどいい笑い者。
ツイン・シンボルが、駅に近くて暮らしやすさにも良く配慮されていると思われるここの中古価格を上回って推移することなど、ここが@300万以下で売り出されることと同じく、100%あり得ませんよ。

[208: 匿名さん]

350君、旗色が悪いぞ？
どうした？そろそろ、いつもの無意味な高値連呼と千葉に行けをどーぞ。笑

[209: 匿名さん]

>>201
意識的かどうか分からないが、論点をずらそうとしていないか？ ブレないよう、再度私の見解を書いておく。

・価格や資産性への影響においてダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外は実際は些少であり、実際以上に重要と考えてしまうのは、自分のモノサシにこだわってしまうから。
・立地における最重要ポイントは主要駅からの徒歩距離。アドレスがどれだけ価格に影響するかはケースバイケースだが、一般的には歴史のある地域ほど影響が大きいと見られる。豊洲は歴史が浅く、何丁目が価値が高いの低いのという評価はまだ確定的とは言えない。したがって、価格に対するアドレスの影響度は小さいと見るのが妥当であろう。


> 現状は2丁目、3丁目に大きく差がある。
> 将来性という意味では6丁目に劣る。
　豊洲は歴史が浅いため価格に対するアドレスの影響度は小さい、という見解への反論になっていない。将来性についてはあくまでおまけだが、6丁目が開発されると見ているなら隣接する5丁目も恩恵を受けると考えるのが自然。


> 物件の価値は立地が大きいのは認める。
> だけど駅距離だけではない。
> 価格は、駅からどっちの方向か、川や道路を越えるか越えないか、商業施設や嫌悪施設の有無等で全然違ってくる。
　私の見解と何の矛盾もない。何に対する反論なのか不明。

> 例えばリセールを考えてみよう。
　リセールは立地には含まれないので「例えば」で接続するのは不適当。資産性の話であれば上の見解の通り、立地と相場が大きく影響する。2、3丁目の物件と比べたがっているようだが、立地が大差なければその時点の築年数ごとの中古相場が支配的要因となるだろう。ちなみに検索は駅距離以外に築年数を設定することも多いので、2、3丁目物件はそもそもヒットしない可能性も考慮すべき。

[210: 匿名さん]

>>207
普通に同じ値段ででてたら、2、3丁目の中古を捨てて5丁目外廊下の中古を買う人はいないと思うけどな。
利便性や住みやすさなら向こうが上でしょ。
まさか病院があるから5丁目の方が便利とか言わないよね？

あっ、ゴメン。向こうは三井の物件じゃないから、立場上、認められなかったね。失礼、失礼。

[211: 購入検討中さん]

>>209
面倒臭い人だな。
あなたの屁理屈より201さんの説明の方がよっぽど購入検討者の気持ちを代表していますよ。
それで、あなたはいくらで売りたいんですか？

[212: 匿名さん]

三つ目通りを境に街並みがまったく違いますよ。
IHIの土地を一体開発した２，３丁目は計画的に再開発されたので、
綺麗だし、オフィス、商業施設、住宅が上手に調和してる。所謂、皆さんがイメージする豊洲です。
銀座方面から、晴海通りを車で走り、豊洲に入る。最初（２，３丁目）はとても綺麗な街並みが続きますが、
三つ目通りを渡って、４，５丁目エリアに入った途端、雑居ビルがあったり、新しい建物でも、
周りと調和が取れてなかったりと、急に場末感が漂います。そして東雲へ。
東京マラソン走った方なら、よくわかると思う。
とは言え、ここは駅近で便利なので、こういった違いがあることを納得したうえで買えば、
満足感高いと思います。買ってから違いしると、ショックだよね。

[213: 匿名さん]

>KTTやPTHより格下のマンションだから
何をもって格下か知らないが、専有仕様はこちらが上だよw

[214: 匿名さん]

>>213
専有仕様ってもしかして床暖房のこと？

[215: 匿名さん]

>>211
209だが、あなたは201じゃないんでしょ？ それなら余計な口出しはご無用に。
議論に参加したいなら、屁理屈という理由を書いてみたら？

[216: 匿名さん]

>>215
あなたはよっぽど議論が好きなんだね。
で、結論は？
ここの中古は、2、3丁目より高くなるの？
立地が良いと思います、でもリセールは良くないと思いますじゃ意味無いよね？

[217: 匿名さん]

209の意見は一理ある。2,3丁目が豊洲をリードしたことは認めるがこれ以上今後の発展はあまり期待できず相対的には下落するのではとみてます。駅近が資産性が高いのも明らか。ただ、ここがいいかどうかはあくまで価格次第。

[218: 匿名さん]

>>214
床暖房って、もしかして外廊下の埋め合わせ？
冬は外廊下で寒くてゴメンなさい、部屋にいる時くらいは暖まって下さい的な？w

[219: 匿名さん]

付け加えると、現状であれば同じ駅距離なら2,3丁目のほうが高くて当然でしょう。

[220: 匿名さん]

>>216
なんだ、結局 201 = 211 = 216ってことか。議論を放棄するならそう言えば済むこと。
結論は繰り返し述べてるから重ねては書かない。209を読んでくれ。中古がどうのと言ってる時点で、私の論点を正確に理解していないようだが。

[221: 匿名さん]

>>217
あのう、2、3丁目も駅距離はここと変わらないんですけど。
ららぽーとやフォレシアは圧倒的に向こうが近い。
利便性がよく町並みが綺麗なんだから、今後5丁目が発展してどこまで追いつけるかって話でしょ？
中古価格が少しでも小さくなると目出たいけど、まさか越えるなんて誰も思ってないでしょ。

[222: 匿名さん]

209を読んだ。201でもなく211でもなく216でもないが
211に同感だった。

[223: 匿名さん]

5丁目発展する余地あるかね。
病院、学校できちゃって、もう土地ほとんど余ってないでしょ。

[224: 匿名さん]

>>222
215と同文

[225: 匿名さん]

>>220
何を1人で賢人ぶってるの？
5丁目は、2,3丁目と駅距離が同じだから、価値は同じって言いたいの？
そんこと言ったって誰も信じないじゃんw

[226: 匿名さん]

>>221
219のとおり。

[227: 匿名さん]

209を読んだ。
201でもなく211でもなく216でもなく222でもないが、211に強く同感した。

[228: 匿名さん]

ステマと周辺住民の無理ポジ乙w

[229: 匿名さん]

内廊下にして、パークコートブランドにして、ホームページをかっこ良くして高級感出したら、高値を信じてあげるよ。

[230: 匿名さん]

>>225
>>227
くだらんレスして恥ずかしくないかね？
どうやらまともな反論が無いようだし、陰湿さに嫌気が差したのでこれにて。
読まないのでレス不要。

[231: 匿名さん]

>>228
209は別にポジではなくフラットでしょう。中古推しの方がやや必死と思いますが。

[232: 匿名さん]

>>229
パークコートブランドはほぼ3Aみたいな場所でしか作らないよ。豊洲はいいとこだと思うけど江東区には一生パークコートは作られないと思う。

[233: 匿名さん]

>>232
そうなんですねぇ。相場に流されて高値掴みしないようにしないと。

[234: 匿名さん]

209は豊洲、知らないだけでしょ。
歴史どうこうの前に、三つ目通り境に
明らかに別の町だから。
「豊洲」って地名は同じだけどね。
街並み、利便性がまったく違います。
豊洲2，3丁目／豊洲の山の手
豊洲4，5丁目／豊洲の下町
豊洲知ってる方なら、
このイメージがぴったりくると思いますよ。

[235: 匿名さん]

>>234
そんなにむきにならなくていいよ。現状は利便性から価値が高いのは同意。ただ、所詮新しい町だから今後はわからない。新築と中古の議論はまた別。

[236: 購入検討中さん]

>>234
目くそ鼻くそ間の格付け？
笑わせないでください。

[237: 匿名さん]

>>229
最近のパークコートは坪700とかですからね。さすがに今の豊洲にはあり得ないと思いますよ。

[238: 匿名さん]

今日も二丁目、三丁目いきましたがなんか無機質ですね。今後、高齢化が進んで大変でしょうか。

[239: 匿名さん]

同じ江東区内で生活圏も一緒なのに、◯丁目がどうだとか、やめたほうが良いかと。

二丁目だと、五丁目よりは枝川とかの方が近いので、むしろ、そちらと仲が良いのかしら？

生活圏が一緒なのに、なんかギスギスしてたら嫌ですよね？子供達とかは、勿論一緒に遊ぶのですよね？

[240: 匿名さん]

>>236
その通り。豊洲ごときで格付とかアホかと。

[241: 匿名さん]

>>239
おっしゃる通りですね。地元民以外、全く気にしてないですよ。

[242: 匿名さん]

検討者も地元民も全く参加してないやり取りですねぇ。239とか、豊洲と周辺アドレスとの位置関係すら知らない書き込みですし。

[243: 匿名さん]

ここ買ったら地元民になるんだけどね。
見物、冷やかしの方にはあまり関係ないだろうけど。

[244: 匿名さん]

>235
5丁目は病院やら小学校やらできちゃって、
もう発展する余地ないよ。

[245: 匿名さん]

>>242
豊洲は新興住宅地なんだから、この辺を知ってる人の方が少数派では？
この辺りは夢の島とかと同じゴミの埋立エリアでしょ？くらいの印象を子供の頃に抱いている人間には丁目とか知る由もないし、興味もない。
武蔵小杉とかと同じく、単に都心へのアクセスが良くて安いなら良いか、という理由で新興住宅地として成立した街だから。

[246: 匿名さん]

>>245
良く知らない場所を悪く言っているのが何というかねぇ。
興味がない場所のことをワザワザ悪く書き込む理由がわからんです。

[247: 匿名さん]

>>245
246です。「悪く言ってる」は245のことじゃないですよ。

[248: 匿名さん]

江東区の中では存在感ある街になったのでは？

[249: 匿名さん]

既に東京レベルで見ても人気エリアになってるよ。

[250: 匿名さん]

皆、豊洲の名前は知ってるでしょうが、どんな所か知っているのとはまた別の話ではないでしょうか。子連れでららぽーとには出掛けたことがあるけど、他に何があるかは知らない、みたいに。
豊洲の人気が上がってきたのも、一般的なサラリーマンが買える価格帯で都心に近いから。ボリュームゾーンを抑えているだけの話で、ここからは想像ですが、予算があればもっと別のエリアに住みたい人の方が多数派かと。

[251: 匿名さん]

羽田20分は便利やな。

[252: 匿名さん]

豊洲の２，３丁目の中古より低くないと
割高。

[253: 匿名さん]

ありえないでしょ。
２・３丁目は、もともと工場エリアだぞ。

[254: 匿名さん]

割高の意味を知らないんじゃないか？

[255: 匿名さん]

>>254
うん、割高の意味知らないんだろうね。
だって、そのレベルなら割高じゃなく、超割高だもんね。

[256: 匿名さん]

これからの豊洲の中心は6丁目だよ。

[257: 匿名さん]

本当に割高の意味を知らないらしい。
所謂坪単価と言うのが、割高かどうかの基準です。

つまり、中古より新築の方が割高と言っているにすぎなくて、それは誰もが納得する当たり前のこと。

[258: 匿名さん]

坪単価350なら安い方だけどね。
港区と目黒区のマンション持ってるけど、外廊下なのに坪単価400万超えてるよ。

[259: 匿名さん]

値上がり期待なら、断然5丁目、6丁目でしょ。

[260: 匿名さん]

中古より安く売る訳無いでしょ（笑）

中古の3割増しが新築の相場だよ。

[261: 匿名さん]

となると、2、3丁目の中古成約相場が300ですので、390になる可能性があると言うことですか。
豊洲も都心並みになるわけですか。
時代は変わりましたね。

[262: 匿名さん]

なんか都心と比べている人いるけど、
豊洲と比較するべきは武蔵小杉。
まぁ、坪単価は既にあちらが上ですが。

[263: 匿名さん]

これからは2丁目、3丁目より、6丁目の時代ですなぁ。

[264: 匿名さん]

ステマの都合や理屈を排除すると、300を越えたら含み損という結論ですね。

[265: 匿名さん]

>>264
ハイ、その結論でお願いします。

[266: 匿名さん]

>>262
同感。豊洲と武蔵小杉って同じ枠にいる感じ。
都心じゃないけど、アクセスの良さなどが人気で上昇中。

[267: 匿名さん]

含み損になるかも知れないけど、それでもお値段は上がる。上がるものはしょうがない。320～330予想。

[268: 匿名さん]

>>267
余計なお世話とは思うが、その値段を出すつもりがあるなら、KTTの方が資産価値が安心では？
今なら間に合うよ

[269: 物件比較中さん]

だって豊洲の方が好きなんだもん。勝どきはイマイチ

[270: 匿名さん]

勝どきは、もう少し開発が進まないと、快適には住めないよ。
豊洲は大分良くなった。

[271: 匿名さん]

Ktt は、中央区ってとこと、タワーマンションってとこ位しか良い所見当たらない。

[272: 匿名さん]

豊洲駅近の方が資産価値は高いのでは？
まだまだ値上がり余地もあるし。

[273: 匿名さん]

タワーマンションは管理費暴騰して資産価値がゼロになるよ。

資産価値がマイナスかも。

[276: 匿名さん]

>>273
ここも、実際はタワーマンション。
１９階建てパークタワーをタワマンとして三井は売ったのだから。

[277: 匿名さん]

違うよ40階建てだと、修繕費が暴騰するのよ。
ここは20階建てなので、そういう点で安心。

スーパーゼネコンのタワーの技術で更に安心。

[278: 匿名さん]

つまり、ランニングコストが将来的に安心かつリーズナブル。
豪華なタワーは見栄っ張りには良いが将来的には人生を破壊されるリスクが高い。

ここは、値上がり期待もあるし最強マンション。

[279: 匿名さん]

値上がり期待なら、高くても駅近を選ぶべき。

[280: 匿名さん]

＞２６０
立地が同じならね。

[281: 匿名さん]

小杉は止めた方が良いでしょうね。
今がピーク。都心から遠すぎるので、
人口減で間違いなく、人気下がります。