パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part7

[物件比較中さん [男性]]

前スレが1000件になっていたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart7です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[No.151 by 匿名さん 2015-03-01 01:10:27]

３丁目の豊洲タワーとか２丁目のPCTの外廊下の方って、エアコンの室外機は廊下にあるの？

[No.152 by 匿名さん 2015-03-01 01:15:28]

シンボルは地味にフォレシアのおかげで良くなったね。
駅まで徒歩６分だけど、フォレシア通れば、２分程度しか雨に濡れなくて済む。

[No.153 by 匿名さん 2015-03-01 01:18:27]

PCTの外廊下の方は駄目だよ。
トイレもタンクあったりして、仕様が低い。
元値が安いから仕方ないけど。

[No.154 by 匿名さん 2015-03-01 01:36:06]

>>150
同意です。
ここも5丁目だから、2丁目ほどの資産価値にはならないってこと。
しかも外廊下。
300以上なら絶対に手を出すべきじゃない。

[No.155 by 匿名さん 2015-03-01 01:45:01]

>>153
PCTの検討スレが残っているので読めば分かりますが、
PCTの仕様の低さは分譲時に言われていますね。
ただ、元値は当時としては割高だったとも書かれています。
当時はどこのマンションも安かったですから。

[No.156 by 匿名さん 2015-03-01 02:21:26]

２丁目は工場跡だぞ。。。

[No.157 by 匿名さん 2015-03-01 03:03:09]

116です。116ではうろ覚えだったので、外廊下で結構分譲価格が高い例を書き直しておきます。

ザパークハウス荻窪大田黒公園　坪400
プラウド山王　坪350

[No.158 by 匿名さん 2015-03-01 03:32:33]

間取り・通風重視なら外廊下。
雰囲気重視なら内廊下。

内廊下なんて、見栄っ張りしか買わないよ。
住みにくいんだから。

[No.159 by 匿名さん 2015-03-01 03:50:37]

廊下は売値にも資産価値にも大した影響なし。
もしここが300で発売されたら瞬間蒸発するだろう。実際には320と予想される。

[No.160 by 匿名さん 2015-03-01 03:51:24]

そんなに激安なワケないでしょ。
３５０超えるよ。

[No.161 by 匿名さん 2015-03-01 05:15:43]

>>160
絶対ありえないの分かっているのに、本当にしつこいね。
あなたステマの頭悪い役でしょ？

ここでは最低240、最高350の予想だから真ん中あたりが実際の値段かな。ギリギリ300切るくらい。
う〜ん、時代が違うとは言え、ほぼシンボルと同じかあ。ちょっと高いね、充分にバブル価格だよ。

[No.162 by 匿名さん 2015-03-01 07:47:16]

江東区って、区内の街は交流あるのですか？
二丁目だと、五丁目よりは枝川とかの方が近いけど、普段交流あるのですかね？生活圏が一緒なのに、なんかギスギスしてたら嫌だなと。子供達とかは、勿論一緒に遊ぶのですよね？

[No.163 by 匿名さん 2015-03-01 07:57:14]

>>158
内廊下に住んだことあるのかな？
一度住むと、外廊下には住めない。
寝室前を窓越しに他人が通るとか、雨風寒さの中、エレベータを待つとか、あったかいエントランスから外廊下の寒さのヒートショクとか。
もう、拷問でしょう。

[No.164 by 匿名さん 2015-03-01 08:25:16]

>>163
あなたが寒さに弱すぎるだけでは？ 笑

[No.165 by 匿名さん 2015-03-01 08:47:00]

早朝から寝言言っている方がいらっしゃいますが、ガチ350前後に成ると思います。
最高単価ではなく、平均単価で。

少なくとも2017年までは、うなぎ登りの相場なのでしょう？
駅遠とネガされ続けたワンダフル1660戸が不発だったならば、350なんて誰も予想しませんよ。

外廊下が無理な方は検討から外したらよかろう。
いま巷で問題になっている空き家問題、豊洲には少なくとも今後100年は関係ない。

[No.166 by 匿名さん 2015-03-01 08:54:12]

今の豊洲の力であれば330以上は行くでしょうね。
千代田区は500中央区の高利便地は400に近づいています。

[No.167 by 匿名さん 2015-03-01 08:55:37]

川崎の武蔵小杉でさえ、今や４００ですからね。
４００なんて山の手内側だけだと思っていましたが。

何かと話題の豊洲新築相場は、３５０ラインに収束するでしょう。
経済的に余裕のない人は、流行りの４０平米台の２ＬＤＫ、６０平米台の３ＬＤＫに住めばいい。

[No.168 by 匿名さん 2015-03-01 09:41:23]

>160
ここでは最低240、最高350の予想だから真ん中あたりが実際の値段かな。ギリギリ300切るくらい。 う〜ん、時代が違うとは言え、ほぼシンボルと同じかあ。ちょっと高いね、充分にバブル価格だよ。



＠240が高いお財布事情なると湾岸は10年は無理でしょう。

[No.169 by 契約済みさん 2015-03-01 09:59:06]

>>168
サイフ事情がどうこうなんて書いてないでしょ。
300を出せたとしても、買わない方が良いって話ですわ。
なんでこの物件に300を出せるんだ？リセールの際の値下がりをどうするんだ？
豊洲とはいえ、5丁目で外廊下の物件に相応しくない価格なら、買うべきではない。
ゴメンね、ステマのアルバイトさんには関係ないが、検討者は真剣なんだから、余計なチャチャはやめてくれる？

[No.170 by 匿名さん 2015-03-01 10:08:27]

外廊下はいいんだけど、部屋が共用廊下に面して窓があるのが嫌だな。
住んだことあるけど、部屋の前を知らない人が歩くのは気配がして嫌すぎた。
安マンションなら仕方ないけど、ある程度の価格なら間取りなど工夫してほしい。

[No.171 by 買い換え検討中 2015-03-01 10:11:40]

>>169
169だけど、名前を買い換え検討中にしようと思ったら、間違えて契約済みになってしまった。ごめん。

[No.172 by 匿名さん 2015-03-01 10:14:49]

W87Zの間取りリビングも広くて良さそうですね。私も共用廊下に面したお部屋で廊下側に窓があり人の気配を感じるのは苦手なので、この間取りなら角住戸ですし検討できるかなと考えています。

[No.173 by 匿名さん 2015-03-01 10:55:40]

>>164
もう良いよ。
貴方が一人頑張っても、
世に中の常識として内廊下の方が
高級仕様なのは事実だし、
貴方のマンションが今外廊下なのも分かったからさ。

[No.174 by 匿名さん 2015-03-01 11:11:09]

価格や資産性に対する影響度で言うと、廊下は立地の1/1000くらいじゃないかな。同列に語るものじゃないね。

[No.175 by 匿名さん 2015-03-01 11:33:34]

>>174
少なくとも床暖房の面積より、重要な要素だけどね。

駅近はベイズや晴海の物件に対してはメリットだけど、勝どきの物件や2丁目、3丁目の中古に対しては同等レベル。
そうすると、こ外廊下と5丁目のアドレスの分だけこっちが不利。

[No.176 by 匿名さん 2015-03-01 11:57:24]

勝どきザタワーが早晩完売すると思うので、ドゥトゥールが競合になりますかね。すると上限が見えてきますね。

[No.177 by 匿名さん 2015-03-01 12:17:58]

>>175
廊下よりもアドレスよりも、相場の影響がはるかに大きいと思いますよ。
価格への影響において、ダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外はまぁ些少でしょうね。

[No.178 by 匿名さん 2015-03-01 12:31:08]

外廊下は資産性にほとんど影響しないと思うけど、既存のタワマンより間取り悪く感じるのがちょっと気になりますね。

資産性には間取りの方が廊下の10倍影響するでしょう。

[No.179 by 購入検討中さん 2015-03-01 12:58:38]

@300弱だね。勝どきザタワーは都心3区なので購入者の60％近くが都心または城西、城南地区。江東区だと都心他のエリアから顧客を誘導出来ない。スカイズで実証済。よって、顧客の中心は地元を中心とした城東エリア、千葉あたりになる。そうなると@300越えは絶対に売れない。

[No.180 by 匿名さん 2015-03-01 13:01:20]

>>178
間取りはあんま影響しないでしょ。
廊下の方が大事。

[No.181 by 匿名さん 2015-03-01 13:08:38]

流石に今の相場で３００以下はありえないかと。
３５０は超えるだろうし、買えない人は他を選択すればいいんじゃないかな？

買える人だけが買えばいいんですよ。その方が住民層もよくなるし。
今からはインフレもあるので、４００くらいまで値上がりになるんじゃないかなーと予想しています。

[No.182 by 匿名さん 2015-03-01 13:31:47]

外廊下の筒状型マンションなら、ぜひ最上階に近い高層階を買って下さい。
板状型マンションや内廊下にはない、独特の明るさ、開放感がありますよ。
ただ、避雷針の位置はチェックしておきましょう。

[No.183 by 匿名さん 2015-03-01 13:43:29]

買える人はいるけど、わざわざ豊洲の5丁目を高く買いたい人はいないってことだよ。
中央区、内廊下の方が資産性が高い。
豊洲なら、2丁目、3丁目の中古だね。

[No.184 by 匿名さん 2015-03-01 13:54:59]

>>181
350ならドゥトゥールいけちゃう。
350でDTより、江東区、豊洲だけど5丁目、外廊下のパークホームズを選ぶなんてありえない。

もし、3丁目のシンボルが今分譲されていたら350くらいになるかも知れないけどね。

[No.185 by 匿名さん 2015-03-01 13:57:11]

>>179
おっしゃる通り！
拍手 拍手

[No.186 by 匿名さん 2015-03-01 14:01:53]

>>183
アドレスや廊下は大して重要な要素ではない。
価格や資産性への影響においてダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外は実際は些少であり、実際以上に重要と考えてしまうのは、自分のモノサシにこだわってしまうからです。

[No.187 by 匿名さん 2015-03-01 15:26:47]

アドレスも、立地の一部だよ。
重要ではない、って考え方自体が君の主観的なモノサシ。

[No.188 by 匿名さん 2015-03-01 15:26:55]

>>179
スカイズ購入者は江東区以外が三分の二。内訳は中央区が一番多く8％、次が港区で６％。ですよ。

[No.189 by 購入検討中さん 2015-03-01 16:08:04]

188さん根拠は、だいてください。地元だよ？

[No.190 by 匿名さん 2015-03-01 16:21:41]

>>189
抱いて下さい？何のスレ？

[No.191 by 匿名さん 2015-03-01 16:33:04]

>>187
ああそうだね、確かにアドレスは立地の一部だ。文脈をトレースすれば意味するところが異なることは分かると思うが、まぁ良いだろう、上の文は以下のように訂正しよう。

廊下や床暖等の設備は大して重要な要素ではない。
価格や資産性への影響においてダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外は実際は些少であり、実際以上に重要と考えてしまうのは、自分のモノサシにこだわってしまうからです。

[No.192 by 匿名さん 2015-03-01 17:08:07]

>>191
立地にはアドレスが含まれ、残念ながら江東区はイマイチで、豊洲は江東区で唯一検討してるけど、5丁目はイマイチ。
不動産が上がり基調たがらと言って、割高物件を買っちゃうと売り時がむつかしいよ、って話です。

[No.193 by 物件比較中さん 2015-03-01 17:26:50]

あと6年前で都内も人口減に突入しますし、
すでに空き家が問題化してますよね。
サラリーマンが長期ローンでマンション購入するのは、
危険な時勢でしょうか？

[No.194 by 匿名さん 2015-03-01 17:59:15]

>>192
立地における最重要ポイントが主要駅からの徒歩距離であることには異論はないだろう。
アドレスがどれだけ価格に影響するかはケースバイケースだが、一般的には歴史のある地域ほど影響が大きいと見られる。豊洲は歴史が浅く、何丁目が価値が高いの低いのという評価はまだ確定的とは言えない。したがって、価格に対するアドレスの影響度は小さいと見るのが妥当であろう。
それとマンションの値付けは株と同様、将来価値を見込むものであるが、「5丁目はイマイチ」という言葉からして豊洲のポテンシャルや開発の方向性が勘案されていないのではないかな。

[No.195 by 匿名さん 2015-03-01 18:04:10]

>>189
188です。根拠です。ちょっとだけ記憶違ってました。179の勝どきの根拠も知りたいですね。

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購入者の年代は20歳代から60歳代以上までまんべんなく広がっており、居住地も地元江東区が約34％を占めたものの中央区7％、港区6％、その他が半数以上にのぼり、広域的な集客ができている。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/1755-2015-02-13-08-25-46

[No.196 by 匿名さん 2015-03-01 18:28:03]

>>193
もしここを300以上で買って、5年10年後に売ることを考えるなら危険でしょう。
ずっと住むなら払える範囲ならいいと思いますよ。

[No.197 by 購入検討中さん 2015-03-01 18:29:31]

根拠だよ。

[No.198 by 匿名さん 2015-03-01 18:33:37]

>>194
歴史が少ないから価格に対する影響が少ないというのがよくわかりません。歴史が浅いからこそ今度の状況による変動が大きいのでは。もちろん、上ぶれする可能性もありますがブレが大きいのはリスクです。

[No.199 by 匿名さん 2015-03-01 18:36:49]

駅近が資産性が高いことは理解できますが、価格は当然それを折り込みます。問題は折り込んだ価格がリーズナブルかどうかです。

[No.200 by 匿名さん 2015-03-01 18:50:31]

>>198
歴史のあるアドレスはイコール評価が固まってブレが少ない場所、ということを意味します。将来性を見込む必要があるのはその通りですが、未確定なぶん、価格への影響はやはり小さくならざるを得ないでしょう。最終的には購買客を納得させないといけませんからね。