パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part7

[物件比較中さん [男性]]

前スレが1000件になっていたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart7です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[142: 匿名さん]

>>141
結論違うと思うけど 笑
我々が思うほど、内廊下かどうかは価格に影響していない、と読むべきだね。だからこそ三井も外廊下にした。それでも高い値付けができると踏んだからだね。

[143: 匿名さん]

この土地でワイドスパン住戸を増やすには外廊下にしないと無理だったというだけでしょ。寝室床暖にしたところで基本のフォーマットは江東区に良くあるタイプの中層大規模物件な訳で。

[144: 匿名さん]

普通にあるよ。

[145: 匿名さん]

>>142
じゃあ駅距離で物件並べ替えてごらんよ。
駅距離と価格も比例してないから。
まさかその少ないデータで、駅距離も物件価値には影響無いと言うの？

[146: 匿名さん]

内廊下は古くなるとカビ臭くなって、住めなくなるよ。
古い温泉街のホテルとか、カビ臭いの感じたことない？

[147: 匿名さん]

雨、潮風、寒さ、ハト。内廊下がいいね。
数年後にパークタワー豊洲の中古と同じ値段かそれ以下になると予想します。同じ三井だけに。

[148: 匿名さん]

高級物件は１００％、内廊下でしょ。

[149: 匿名さん]

外廊下でも良いけど、エアコンの室外機だけは、置かないでほしい。

[150: 匿名さん]

>>145
例えば
駅上のシエルタワーよりも駅遠のＰＣＴの方が価格が高い。
これは、５丁目より２丁目の方が価値が高いから。

[151: 匿名さん]

３丁目の豊洲タワーとか２丁目のPCTの外廊下の方って、エアコンの室外機は廊下にあるの？

[152: 匿名さん]

シンボルは地味にフォレシアのおかげで良くなったね。
駅まで徒歩６分だけど、フォレシア通れば、２分程度しか雨に濡れなくて済む。

[153: 匿名さん]

PCTの外廊下の方は駄目だよ。
トイレもタンクあったりして、仕様が低い。
元値が安いから仕方ないけど。

[154: 匿名さん]

>>150
同意です。
ここも5丁目だから、2丁目ほどの資産価値にはならないってこと。
しかも外廊下。
300以上なら絶対に手を出すべきじゃない。

[155: 匿名さん]

>>153
PCTの検討スレが残っているので読めば分かりますが、
PCTの仕様の低さは分譲時に言われていますね。
ただ、元値は当時としては割高だったとも書かれています。
当時はどこのマンションも安かったですから。

[156: 匿名さん]

２丁目は工場跡だぞ。。。

[157: 匿名さん]

116です。116ではうろ覚えだったので、外廊下で結構分譲価格が高い例を書き直しておきます。

ザパークハウス荻窪大田黒公園　坪400
プラウド山王　坪350

[158: 匿名さん]

間取り・通風重視なら外廊下。
雰囲気重視なら内廊下。

内廊下なんて、見栄っ張りしか買わないよ。
住みにくいんだから。

[159: 匿名さん]

廊下は売値にも資産価値にも大した影響なし。
もしここが300で発売されたら瞬間蒸発するだろう。実際には320と予想される。

[160: 匿名さん]

そんなに激安なワケないでしょ。
３５０超えるよ。

[161: 匿名さん]

>>160
絶対ありえないの分かっているのに、本当にしつこいね。
あなたステマの頭悪い役でしょ？

ここでは最低240、最高350の予想だから真ん中あたりが実際の値段かな。ギリギリ300切るくらい。
う〜ん、時代が違うとは言え、ほぼシンボルと同じかあ。ちょっと高いね、充分にバブル価格だよ。

[162: 匿名さん]

江東区って、区内の街は交流あるのですか？
二丁目だと、五丁目よりは枝川とかの方が近いけど、普段交流あるのですかね？生活圏が一緒なのに、なんかギスギスしてたら嫌だなと。子供達とかは、勿論一緒に遊ぶのですよね？

[163: 匿名さん]

>>158
内廊下に住んだことあるのかな？
一度住むと、外廊下には住めない。
寝室前を窓越しに他人が通るとか、雨風寒さの中、エレベータを待つとか、あったかいエントランスから外廊下の寒さのヒートショクとか。
もう、拷問でしょう。

[164: 匿名さん]

>>163
あなたが寒さに弱すぎるだけでは？ 笑

[165: 匿名さん]

早朝から寝言言っている方がいらっしゃいますが、ガチ350前後に成ると思います。
最高単価ではなく、平均単価で。

少なくとも2017年までは、うなぎ登りの相場なのでしょう？
駅遠とネガされ続けたワンダフル1660戸が不発だったならば、350なんて誰も予想しませんよ。

外廊下が無理な方は検討から外したらよかろう。
いま巷で問題になっている空き家問題、豊洲には少なくとも今後100年は関係ない。

[166: 匿名さん]

今の豊洲の力であれば330以上は行くでしょうね。
千代田区は500中央区の高利便地は400に近づいています。

[167: 匿名さん]

川崎の武蔵小杉でさえ、今や４００ですからね。
４００なんて山の手内側だけだと思っていましたが。

何かと話題の豊洲新築相場は、３５０ラインに収束するでしょう。
経済的に余裕のない人は、流行りの４０平米台の２ＬＤＫ、６０平米台の３ＬＤＫに住めばいい。

[168: 匿名さん]

>160
ここでは最低240、最高350の予想だから真ん中あたりが実際の値段かな。ギリギリ300切るくらい。 う〜ん、時代が違うとは言え、ほぼシンボルと同じかあ。ちょっと高いね、充分にバブル価格だよ。



＠240が高いお財布事情なると湾岸は10年は無理でしょう。

[169: 契約済みさん]

>>168
サイフ事情がどうこうなんて書いてないでしょ。
300を出せたとしても、買わない方が良いって話ですわ。
なんでこの物件に300を出せるんだ？リセールの際の値下がりをどうするんだ？
豊洲とはいえ、5丁目で外廊下の物件に相応しくない価格なら、買うべきではない。
ゴメンね、ステマのアルバイトさんには関係ないが、検討者は真剣なんだから、余計なチャチャはやめてくれる？

[170: 匿名さん]

外廊下はいいんだけど、部屋が共用廊下に面して窓があるのが嫌だな。
住んだことあるけど、部屋の前を知らない人が歩くのは気配がして嫌すぎた。
安マンションなら仕方ないけど、ある程度の価格なら間取りなど工夫してほしい。

[171: 買い換え検討中]

>>169
169だけど、名前を買い換え検討中にしようと思ったら、間違えて契約済みになってしまった。ごめん。

[172: 匿名さん]

W87Zの間取りリビングも広くて良さそうですね。私も共用廊下に面したお部屋で廊下側に窓があり人の気配を感じるのは苦手なので、この間取りなら角住戸ですし検討できるかなと考えています。

[173: 匿名さん]

>>164
もう良いよ。
貴方が一人頑張っても、
世に中の常識として内廊下の方が
高級仕様なのは事実だし、
貴方のマンションが今外廊下なのも分かったからさ。

[174: 匿名さん]

価格や資産性に対する影響度で言うと、廊下は立地の1/1000くらいじゃないかな。同列に語るものじゃないね。

[175: 匿名さん]

>>174
少なくとも床暖房の面積より、重要な要素だけどね。

駅近はベイズや晴海の物件に対してはメリットだけど、勝どきの物件や2丁目、3丁目の中古に対しては同等レベル。
そうすると、こ外廊下と5丁目のアドレスの分だけこっちが不利。

[176: 匿名さん]

勝どきザタワーが早晩完売すると思うので、ドゥトゥールが競合になりますかね。すると上限が見えてきますね。

[177: 匿名さん]

>>175
廊下よりもアドレスよりも、相場の影響がはるかに大きいと思いますよ。
価格への影響において、ダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外はまぁ些少でしょうね。

[178: 匿名さん]

外廊下は資産性にほとんど影響しないと思うけど、既存のタワマンより間取り悪く感じるのがちょっと気になりますね。

資産性には間取りの方が廊下の10倍影響するでしょう。

[179: 購入検討中さん]

@300弱だね。勝どきザタワーは都心3区なので購入者の60％近くが都心または城西、城南地区。江東区だと都心他のエリアから顧客を誘導出来ない。スカイズで実証済。よって、顧客の中心は地元を中心とした城東エリア、千葉あたりになる。そうなると@300越えは絶対に売れない。

[180: 匿名さん]

>>178
間取りはあんま影響しないでしょ。
廊下の方が大事。

[181: 匿名さん]

流石に今の相場で３００以下はありえないかと。
３５０は超えるだろうし、買えない人は他を選択すればいいんじゃないかな？

買える人だけが買えばいいんですよ。その方が住民層もよくなるし。
今からはインフレもあるので、４００くらいまで値上がりになるんじゃないかなーと予想しています。

[182: 匿名さん]

外廊下の筒状型マンションなら、ぜひ最上階に近い高層階を買って下さい。
板状型マンションや内廊下にはない、独特の明るさ、開放感がありますよ。
ただ、避雷針の位置はチェックしておきましょう。

[183: 匿名さん]

買える人はいるけど、わざわざ豊洲の5丁目を高く買いたい人はいないってことだよ。
中央区、内廊下の方が資産性が高い。
豊洲なら、2丁目、3丁目の中古だね。

[184: 匿名さん]

>>181
350ならドゥトゥールいけちゃう。
350でDTより、江東区、豊洲だけど5丁目、外廊下のパークホームズを選ぶなんてありえない。

もし、3丁目のシンボルが今分譲されていたら350くらいになるかも知れないけどね。

[185: 匿名さん]

>>179
おっしゃる通り！
拍手 拍手

[186: 匿名さん]

>>183
アドレスや廊下は大して重要な要素ではない。
価格や資産性への影響においてダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外は実際は些少であり、実際以上に重要と考えてしまうのは、自分のモノサシにこだわってしまうからです。

[187: 匿名さん]

アドレスも、立地の一部だよ。
重要ではない、って考え方自体が君の主観的なモノサシ。

[188: 匿名さん]

>>179
スカイズ購入者は江東区以外が三分の二。内訳は中央区が一番多く8％、次が港区で６％。ですよ。

[189: 購入検討中さん]

188さん根拠は、だいてください。地元だよ？

[190: 匿名さん]

>>189
抱いて下さい？何のスレ？

[191: 匿名さん]

>>187
ああそうだね、確かにアドレスは立地の一部だ。文脈をトレースすれば意味するところが異なることは分かると思うが、まぁ良いだろう、上の文は以下のように訂正しよう。

廊下や床暖等の設備は大して重要な要素ではない。
価格や資産性への影響においてダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外は実際は些少であり、実際以上に重要と考えてしまうのは、自分のモノサシにこだわってしまうからです。

[192: 匿名さん]

>>191
立地にはアドレスが含まれ、残念ながら江東区はイマイチで、豊洲は江東区で唯一検討してるけど、5丁目はイマイチ。
不動産が上がり基調たがらと言って、割高物件を買っちゃうと売り時がむつかしいよ、って話です。

[193: 物件比較中さん]

あと6年前で都内も人口減に突入しますし、
すでに空き家が問題化してますよね。
サラリーマンが長期ローンでマンション購入するのは、
危険な時勢でしょうか？

[194: 匿名さん]

>>192
立地における最重要ポイントが主要駅からの徒歩距離であることには異論はないだろう。
アドレスがどれだけ価格に影響するかはケースバイケースだが、一般的には歴史のある地域ほど影響が大きいと見られる。豊洲は歴史が浅く、何丁目が価値が高いの低いのという評価はまだ確定的とは言えない。したがって、価格に対するアドレスの影響度は小さいと見るのが妥当であろう。
それとマンションの値付けは株と同様、将来価値を見込むものであるが、「5丁目はイマイチ」という言葉からして豊洲のポテンシャルや開発の方向性が勘案されていないのではないかな。

[195: 匿名さん]

>>189
188です。根拠です。ちょっとだけ記憶違ってました。179の勝どきの根拠も知りたいですね。

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購入者の年代は20歳代から60歳代以上までまんべんなく広がっており、居住地も地元江東区が約34％を占めたものの中央区7％、港区6％、その他が半数以上にのぼり、広域的な集客ができている。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/1755-2015-02-13-08-25-46

[196: 匿名さん]

>>193
もしここを300以上で買って、5年10年後に売ることを考えるなら危険でしょう。
ずっと住むなら払える範囲ならいいと思いますよ。

[197: 購入検討中さん]

根拠だよ。

[198: 匿名さん]

>>194
歴史が少ないから価格に対する影響が少ないというのがよくわかりません。歴史が浅いからこそ今度の状況による変動が大きいのでは。もちろん、上ぶれする可能性もありますがブレが大きいのはリスクです。

[199: 匿名さん]

駅近が資産性が高いことは理解できますが、価格は当然それを折り込みます。問題は折り込んだ価格がリーズナブルかどうかです。

[200: 匿名さん]

>>198
歴史のあるアドレスはイコール評価が固まってブレが少ない場所、ということを意味します。将来性を見込む必要があるのはその通りですが、未確定なぶん、価格への影響はやはり小さくならざるを得ないでしょう。最終的には購買客を納得させないといけませんからね。

[201: 匿名さん]

>>194
現状は2丁目、3丁目に大きく差がある。
将来性という意味では6丁目に劣る。

物件の価値は立地が大きいのは認める。
だけど駅距離だけではない。
価格は、駅からどっちの方向か、川や道路を越えるか越えないか、商業施設や嫌悪施設の有無等で全然違ってくる。

例えばリセールを考えてみよう。
駅距離は中古物件を最初に探す時に、検索にかかるか否かの、言わば必要条件。
豊洲駅徒歩五分で検索した場合、当然ここもヒットするが、ヒットした物件の中では何の優位性も無い。
2、3丁目内廊下の物件と5丁目の外廊下でどちらが選ばれるかは明白。
残念だが、ここの中古価格は永久にシンボル、ツインを超えられない。

[202: 匿名さん]

>>200
つまりリスクがある分、価格をディスカウントするということですね。それなら納得です。

[203: 物件比較中さん]

でも豊洲を買う人って新築好きそうだよね。中古になってどうかは知らないけどとにかくここは売れそう

[204: 匿名さん]

日本人は豊洲に限らず新築好きですよ。
本来の不動産の価値は、中古になってからわかる。

[205: 匿名さん]

だから、ここを高値で買うと含み損になるということですね。
300超える値段だったら絶対パスですね。

[206: 匿名さん]

>>205
KTTやPTHより格下のマンションだから、平均で300超えはないと思うけどね。
ネットでは、ステマや周辺住民が散々煽っておいて、三井お得意の「湾岸最後のお買い得物件！」で即売を狙ってくると見た！

[207: 購入検討中さん]

>>201
そのどっちかに住んでんだろうけど、お気の毒さま。
どっちにしたって目糞鼻くその地位なんだから、豊洲の中での価値なんて、ちょっとしたことですぐ変動してしまうよ。そもそも豊洲を買い求めるってこと自体が、実利を重んじた結果に他ならないんだから。ステイタスで豊洲を買うなどいい笑い者。
ツイン・シンボルが、駅に近くて暮らしやすさにも良く配慮されていると思われるここの中古価格を上回って推移することなど、ここが@300万以下で売り出されることと同じく、100%あり得ませんよ。

[208: 匿名さん]

350君、旗色が悪いぞ？
どうした？そろそろ、いつもの無意味な高値連呼と千葉に行けをどーぞ。笑

[209: 匿名さん]

>>201
意識的かどうか分からないが、論点をずらそうとしていないか？ ブレないよう、再度私の見解を書いておく。

・価格や資産性への影響においてダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外は実際は些少であり、実際以上に重要と考えてしまうのは、自分のモノサシにこだわってしまうから。
・立地における最重要ポイントは主要駅からの徒歩距離。アドレスがどれだけ価格に影響するかはケースバイケースだが、一般的には歴史のある地域ほど影響が大きいと見られる。豊洲は歴史が浅く、何丁目が価値が高いの低いのという評価はまだ確定的とは言えない。したがって、価格に対するアドレスの影響度は小さいと見るのが妥当であろう。


> 現状は2丁目、3丁目に大きく差がある。
> 将来性という意味では6丁目に劣る。
　豊洲は歴史が浅いため価格に対するアドレスの影響度は小さい、という見解への反論になっていない。将来性についてはあくまでおまけだが、6丁目が開発されると見ているなら隣接する5丁目も恩恵を受けると考えるのが自然。


> 物件の価値は立地が大きいのは認める。
> だけど駅距離だけではない。
> 価格は、駅からどっちの方向か、川や道路を越えるか越えないか、商業施設や嫌悪施設の有無等で全然違ってくる。
　私の見解と何の矛盾もない。何に対する反論なのか不明。

> 例えばリセールを考えてみよう。
　リセールは立地には含まれないので「例えば」で接続するのは不適当。資産性の話であれば上の見解の通り、立地と相場が大きく影響する。2、3丁目の物件と比べたがっているようだが、立地が大差なければその時点の築年数ごとの中古相場が支配的要因となるだろう。ちなみに検索は駅距離以外に築年数を設定することも多いので、2、3丁目物件はそもそもヒットしない可能性も考慮すべき。

[210: 匿名さん]

>>207
普通に同じ値段ででてたら、2、3丁目の中古を捨てて5丁目外廊下の中古を買う人はいないと思うけどな。
利便性や住みやすさなら向こうが上でしょ。
まさか病院があるから5丁目の方が便利とか言わないよね？

あっ、ゴメン。向こうは三井の物件じゃないから、立場上、認められなかったね。失礼、失礼。

[211: 購入検討中さん]

>>209
面倒臭い人だな。
あなたの屁理屈より201さんの説明の方がよっぽど購入検討者の気持ちを代表していますよ。
それで、あなたはいくらで売りたいんですか？

[212: 匿名さん]

三つ目通りを境に街並みがまったく違いますよ。
IHIの土地を一体開発した２，３丁目は計画的に再開発されたので、
綺麗だし、オフィス、商業施設、住宅が上手に調和してる。所謂、皆さんがイメージする豊洲です。
銀座方面から、晴海通りを車で走り、豊洲に入る。最初（２，３丁目）はとても綺麗な街並みが続きますが、
三つ目通りを渡って、４，５丁目エリアに入った途端、雑居ビルがあったり、新しい建物でも、
周りと調和が取れてなかったりと、急に場末感が漂います。そして東雲へ。
東京マラソン走った方なら、よくわかると思う。
とは言え、ここは駅近で便利なので、こういった違いがあることを納得したうえで買えば、
満足感高いと思います。買ってから違いしると、ショックだよね。

[213: 匿名さん]

>KTTやPTHより格下のマンションだから
何をもって格下か知らないが、専有仕様はこちらが上だよw

[214: 匿名さん]

>>213
専有仕様ってもしかして床暖房のこと？

[215: 匿名さん]

>>211
209だが、あなたは201じゃないんでしょ？ それなら余計な口出しはご無用に。
議論に参加したいなら、屁理屈という理由を書いてみたら？

[216: 匿名さん]

>>215
あなたはよっぽど議論が好きなんだね。
で、結論は？
ここの中古は、2、3丁目より高くなるの？
立地が良いと思います、でもリセールは良くないと思いますじゃ意味無いよね？

[217: 匿名さん]

209の意見は一理ある。2,3丁目が豊洲をリードしたことは認めるがこれ以上今後の発展はあまり期待できず相対的には下落するのではとみてます。駅近が資産性が高いのも明らか。ただ、ここがいいかどうかはあくまで価格次第。

[218: 匿名さん]

>>214
床暖房って、もしかして外廊下の埋め合わせ？
冬は外廊下で寒くてゴメンなさい、部屋にいる時くらいは暖まって下さい的な？w

[219: 匿名さん]

付け加えると、現状であれば同じ駅距離なら2,3丁目のほうが高くて当然でしょう。

[220: 匿名さん]

>>216
なんだ、結局 201 = 211 = 216ってことか。議論を放棄するならそう言えば済むこと。
結論は繰り返し述べてるから重ねては書かない。209を読んでくれ。中古がどうのと言ってる時点で、私の論点を正確に理解していないようだが。

[221: 匿名さん]

>>217
あのう、2、3丁目も駅距離はここと変わらないんですけど。
ららぽーとやフォレシアは圧倒的に向こうが近い。
利便性がよく町並みが綺麗なんだから、今後5丁目が発展してどこまで追いつけるかって話でしょ？
中古価格が少しでも小さくなると目出たいけど、まさか越えるなんて誰も思ってないでしょ。

[222: 匿名さん]

209を読んだ。201でもなく211でもなく216でもないが
211に同感だった。

[223: 匿名さん]

5丁目発展する余地あるかね。
病院、学校できちゃって、もう土地ほとんど余ってないでしょ。

[224: 匿名さん]

>>222
215と同文

[225: 匿名さん]

>>220
何を1人で賢人ぶってるの？
5丁目は、2,3丁目と駅距離が同じだから、価値は同じって言いたいの？
そんこと言ったって誰も信じないじゃんw

[226: 匿名さん]

>>221
219のとおり。

[227: 匿名さん]

209を読んだ。
201でもなく211でもなく216でもなく222でもないが、211に強く同感した。

[228: 匿名さん]

ステマと周辺住民の無理ポジ乙w

[229: 匿名さん]

内廊下にして、パークコートブランドにして、ホームページをかっこ良くして高級感出したら、高値を信じてあげるよ。

[230: 匿名さん]

>>225
>>227
くだらんレスして恥ずかしくないかね？
どうやらまともな反論が無いようだし、陰湿さに嫌気が差したのでこれにて。
読まないのでレス不要。

[231: 匿名さん]

>>228
209は別にポジではなくフラットでしょう。中古推しの方がやや必死と思いますが。

[232: 匿名さん]

>>229
パークコートブランドはほぼ3Aみたいな場所でしか作らないよ。豊洲はいいとこだと思うけど江東区には一生パークコートは作られないと思う。

[233: 匿名さん]

>>232
そうなんですねぇ。相場に流されて高値掴みしないようにしないと。

[234: 匿名さん]

209は豊洲、知らないだけでしょ。
歴史どうこうの前に、三つ目通り境に
明らかに別の町だから。
「豊洲」って地名は同じだけどね。
街並み、利便性がまったく違います。
豊洲2，3丁目／豊洲の山の手
豊洲4，5丁目／豊洲の下町
豊洲知ってる方なら、
このイメージがぴったりくると思いますよ。

[235: 匿名さん]

>>234
そんなにむきにならなくていいよ。現状は利便性から価値が高いのは同意。ただ、所詮新しい町だから今後はわからない。新築と中古の議論はまた別。

[236: 購入検討中さん]

>>234
目くそ鼻くそ間の格付け？
笑わせないでください。

[237: 匿名さん]

>>229
最近のパークコートは坪700とかですからね。さすがに今の豊洲にはあり得ないと思いますよ。

[238: 匿名さん]

今日も二丁目、三丁目いきましたがなんか無機質ですね。今後、高齢化が進んで大変でしょうか。

[239: 匿名さん]

同じ江東区内で生活圏も一緒なのに、◯丁目がどうだとか、やめたほうが良いかと。

二丁目だと、五丁目よりは枝川とかの方が近いので、むしろ、そちらと仲が良いのかしら？

生活圏が一緒なのに、なんかギスギスしてたら嫌ですよね？子供達とかは、勿論一緒に遊ぶのですよね？

[240: 匿名さん]

>>236
その通り。豊洲ごときで格付とかアホかと。

[241: 匿名さん]

>>239
おっしゃる通りですね。地元民以外、全く気にしてないですよ。