グランドメゾン京都御池通ってどう？

[物件比較中さん [男性 30代]]

グランドメゾン京都御池通についての情報を希望しています。
間取りや設備などもわからないので、色々と意見を交換したいと思っています。
どうでしょうか！


所在地：京都府京都市中京区麩屋町通御池上る上白山町252他（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線 「京都市役所前」駅 徒歩5分
間取：1LDK＋N～3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：57.50平米～91.29平米
売主・事業主：積水ハウス　大阪マンション事業部
施工会社：熊谷組
管理会社：積和管理関西
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

興味があるのは、最上階南東角の91.29平米の値段です。

[2: 匿名さん]

２年前、同じような場所のジオグランデ寺町御池の東南最上階８４平米が
坪３１０万でしたから、どのくらいの坪当たり値段になるのでしょうね。

（しいて言えば、ジオの方は東側は市役所前広場に面しており
場所的には若干いいと思いますが、角のビルを買収出来なかったので
外観が少し貧相で、あまり高級なマンションには見えませんね。）

[3: 匿名さん]

野村のプラウドとどちらが高くなるのでしょうか？
ここは東側も道路なので、東南角の住戸が特にいいですね。
97戸と大規模なのもいいですね。

ベランダもありますよね。
間取りも積水だったら期待できるかな。

[4: 匿名さん]

ジオのデサインと仕様が貧相すぎで住む気もセカンドとして買う気がまったく湧きません。

この辺の京都ですから、立地だけでなく、デベの格も質感も求められている。この意味ではプラウドが今まで京都で最高のマンションかもしれない。

グランドメゾンもブランドとしてはすごく評判のいい高級マンションブランドだから、岡崎みたいな仕上げができるのならば多分プラウドより高くなる可能性があるかもしれない。

[5: 匿名さん]

プラウドのモデルルームは見ていませんが、岡崎のグランドメゾンは高級感があり、
ゆったりと作られており、非常によかったと思います。

馬鳥図を見ただけですが、プラウドは部屋が狭い上に細長かったし、
ベランダがなかったのが残念。
それでも売れましたが。

ここは南向きだし、東南角が道路なので、ここの方が坪単価は高いかもしれません。
でも、97戸なので、狭い住戸もある程度の個数があるのかも。

[6: 匿名さん]

専有面積が57.50㎡～91.29㎡なので、コンパクトなサイズの部屋もあると思います。
この敷地でこの戸数だとそうなってくるでしょうね。
一番い広いお部屋もプレミアムな位置づけになってくるのでは？と思われますし。
さてさて、価格や仕様などなどどうなってきますか。

[7: 匿名さん]

ここも、お高くても完売しそうだよね

[8: 匿名さん]

コンパクトサイズの物件だと、夫婦で暮らすのにはちょうどいい広さかも知れないですね。
DINKSというよりもリタイアしたシニア夫婦向けにいいのかもしれないな、という風に感じられます。

この辺りは地図を見てみるとお店やクリニックがあるので
意外と暮らしていくにはよろしいのかもしれません。

[9: 匿名さん]

まだ販売開始になっていないので
価格が掲載されていませんが、相当な価格帯になるでしょうね。
狭い間取りが多そうな感じはしますが
販売ターゲットは単身者向けなのかしら。

[10: 匿名さん]

説明会に行かれた方、様子はどうだったのでしょうか。
大盛況、それとも閑古鳥？

[11: 匿名さん]

どうなんでしょうね～
でも大抵こういう説明会って人が多く集まるような

ただ思うに、あまりファミリー仕様という感じではなく、
ターゲットが絞られるように感じられます。

賃貸に仕様とかという風に考えている人とかが
多く集まったりというのはあったりしますかね？

高いから、さすがに賃貸向きではない？

[12: 匿名さん [男性 30代]]

御池通り沿いの南側の部屋を購入希望を伝えたところ、南側は一人で複数戸購入希望者が複数人いるそうです
南側の低・中層階を希望したら抽選倍率は５０倍以上になると言われました
一人で5戸以上購入すると当たり玉を５０個入れてくれるそうです
投資用とも思えないこのマンションを一人で5戸以上買う人が複数人いるとは
いったいどういう人達なのでしょうか？
何方か教えて下さい

[13: 購入経験者さん]

>>12
爆買い？

[14: 匿名さん [男性]]

価格はいかほどでしょうか？

[15: 匿名さん]

>>12
一人（一家族）は一か所しか要望書を出せませんよね。
素人考えですが、可能性として：

(1)企業の税金対策。円安で儲かったけど税金を払いたくないから、
社宅とか出張用宿泊施設とか保養施設とかの名目で購入？
（管理規約上、可能かどうかわかりませんが、あくまでも想像。）
(2)相続税対策。子供だけでなく孫の分も？
(3)株で儲けた。自分のセカンド用にひとつ。
他は値上がりを待って売却、あるいは、賃貸に出す。

京都の人間からすると、京都では東京みたいに高い賃貸料は取れない、
そんなに甘くないと考えていますが、例として
ザ・テラス京都 グランターミナルのホームページを見ると、
京都では単身者が多く、安定した賃貸需要があると書かれていて、
賃貸をすすめているかのようです。
（知っている人からすれば、「えーっ！」と思う土地なのに、
すごく狭いのに、最多価格が4000万近くという信じられない価格。
でも、京都駅に近いので賃貸にどうぞと売り込んでいる。)
ここも賃貸・投資用（ただし高級）として首都圏の人に販売したいのかも。
賃貸用だから狭い。

>一人で5戸以上購入すると当たり玉を５０個入れてくれるそうです
ということは、「抽選は公平ではない」ということでしょうか？
自分用に1戸だけ欲しいという人にはまず当たらないですよね。
そういう人は、条件の悪い住戸でよければどうぞと
いうことなのでしょうかね。

[16: 匿名さん [男性 30代]]

要望書というか現時点でのアンケートには何戸でも購入の意思表示ができるようです
倍率は２戸同時購入なら❌倍　３戸なら❌倍　４戸❌倍　５戸以上なら５０倍に優遇される
と説明されました。つまり当たり玉が増えるとのことです
実際にその優遇倍率が適用されるのは正式申し込み後だそうです
そのことは事前開示していますので、アンフェアでは無いと思います

価格は広さ、階数にもよりますが１平米１００〜１３０万円くらいでバブリーです
投資用としては元はとれそうもありません

なんか釈然としません

[17: 匿名さん [男性]]

>>南側の低・中層階を希望したら抽選倍率は５０倍以上になると言われました

そんなに希望者が殺到するとは信じがたいのですが....

[18: 匿名さん [男性]]

no17さん
誤解です
一人で５戸購入希望の方がいるそうです。（何人かいるそうです）

その方が希望している部屋（５戸の内のどこか）で私と二人で競合となった場合
その方の玉は５０個、一戸しか買わない私の玉は１個です
従って私が当たる確率は1/51となり、競争率は約５０倍ということです

[19: 匿名さん]

>>18
17ではありませんが、それだったら、実質的な購入希望者は
2人だから、競争率は2倍ですよね。
実質は2倍なのに、数字上は「51倍」となるのですね。

もし、その部屋に2人が要望書を出していて、2人ともが5戸購入希望だったら、
競争率は「100倍」？

キャンセルはできるのですか。
例えば、要望書を5戸出したけど、第一希望の住戸が当たったので、
他の4戸はキャンセルしたいと言えるのですか。

あるいは、当選したら必ず購入するという約束だから、
そのように抽選が優遇されるのですか。

[20: 匿名さん [男性 30代]]

No19さん
いいえ、違います。
先ほどのケースで
一戸しか申し込まない私が当たる確率は1／51ですので
約50倍の抽選と実質同じになります。実質2倍ではありません。
優遇処置は正式申込後なのでキャンセルはむづかしいと思います。
よって正式申込前にキャンセルしてくれることを期待します。

[21: 匿名さん]

19です。
20さん、いろいろな貴重なコメント、どうもありがとうございました。
こういう抽選方法は初めて知りました。
要は、たくさん購入してくれる人を優遇するのですね。

[22: 匿名さん]

優遇する理由は?
価格が決まっていて、人気があり、完売間違いないならなぜ優遇するの?

[23: 匿名さん]

16で、「なんか釈然としません 」と書いておられるのが
なんとなくわかる。

できるだけたくさんの人に買ってもらいたいのではなく、
一度にたくさん買ってくれる人に売ってあげるというのは。

こういうのって、入居後も何か大変そうな気がする。
総会決議も一人で5軒分の投票権を持つことになるわけでしょ。

ここに住みたいと思う人がたくさん購入してくれる方が
マンションの資産価値を落とさないよう大切に住もうと
みんな努力すると思う。

いきなり賃貸マンション化？
あるいは、値上がりのタイミングを待って売るつもりなら
空き部屋が多くなりそう。

こういうマンションが今後増えるのかもね。
ほんと、釈然としないわ。

[24: 匿名さん]

１つの可能性は、まとめて買いたい人は複数戸をぶち抜いて
200平米とか300平米といった広い部屋を求めているのかも。
この場合、デベは多額のオプション費用を売上として
戸数✖️定価に上乗せできる。
賃貸に出すとかそんなチマチマした事考えてないのでは。
いくら立地が良いとは言え、お金持が70平米程度
の狭い部屋をセカンドとして持っても仕方ない。

[25: 匿名さん]

>>24
本当はちまちました部屋があるマンション(全員が金持ちでない)にそんな事して、？って感じですよね。岡崎や東山辺りに別荘の方が理にかなってそう。
装飾が売りの山鉾は下からみてなんぼなのになぁ。
この辺で30万位で賃貸出すかたは、借り手も東京系の人間だろうし、互いに資金循環してるだけでしょうね。イーグルコートが飛ぶように売れるのは永住層はその程度の資金繰りという証。この辺は小金持ちエリアだからね。
一人で何戸もなんて、本当の買い手は日本人なのかな〜？とか勘ぐっちゃうわ。

[26: 匿名さん [男性]]

速攻完売瞬間蒸発っぽいな。祇園祭は上から見下ろすのが富裕層のステイタスなんだろう。アベノミクス万歳と嫌味を言っておこう

[27: 匿名さん]

戸建別荘では売り手も買う人みるから、単にお金持ってる
というだけでは買えないんでしょう。
仲介する不動産屋も後々商売しにくくなるからね。
その点、マンションはお金さえ出せば、まぁ誰でも買える。
祇園祭を上から眺めるような人でもね。　爆笑

[28: 匿名さん]

まあ不動産屋は普通の戸建てでも戸建て別荘でもマンションでも、基本金払いよく買ってくれる客は拒まないものだ。皇居を見下ろすマンションも中国人が沢山買ったし、芦屋の六麓荘もバブルな成金で一時溢れたが多くが商売に失敗して撤退。買う人について見ている点は金払いが良いか悪いかだけ

[29: 匿名さん]

>>24
最上階ならそういうこともできると思う。
でも、それ以外の階だったら、水回りの工事の問題上、難しいのでは。
トイレ、キッチン、洗面所、お風呂など、ひとつでもなくしてしまうと、
その上下階の水回りに影響しないかな？

[30: 物件比較中さん]

岡崎や東山にはややこしい地域が点在したりしていて、
地元民からするとなかなか住みにくい場所ですよ。
そういった問題もなく、
生活するうえで烏丸御池エリアが一番住みやすい。
この辺りが高騰しているのがよくわかります。

でも、このプチバブルで客層がどうなっているのかが
わからないのは、
この先のエリアイメージにつながる不安要素の1つではあります。

[31: 匿名さん]

>でも、このプチバブルで客層がどうなっているのかが
>わからないのは、
>この先のエリアイメージにつながる不安要素の1つではあります。

同意です。
御池通にマンションが建ち始めたのは最近の話。
京都では大通りに面したところより、1本通りを中に入った方が好まれて
いたように思います。ところが、祇園祭や時代祭が見える、見下ろせる
ということをアピールポイントにしています。

金持ちがずっと金持ちのままとは限らないでしょう。
特に、株のもうけでマンションを購入した人は。
資金繰りが悪くなって管理費の滞納が続いたとしても、
遠方、あるいは外国だったら連絡も取りにくいし、
状況もわかりにくいように思います。

セカンドの人は、数年で売って、他を購入する人も多いし、
賃貸で借りている人は住めればよいので、ルールを守らなかったり、
「マンションの資産価値を下げない」という意識が低いと思うんです。

管理組合も機能しにくくなるし、
住んでいる人がしんどい思いをするだけだから、
永住のつもりで購入しても、あほらしくて出ていくって
ことにならないかしら？
高く売れる時に売っておこうって。

[32: 匿名さん]

>>31
しかし、こういう状況は別に御池通沿いの物件だけではなく、河原町や御所周辺をはじめ、京都市中心部ではほぼ同じだと思うが

[33: 匿名さん]

>>27
そうなんですね。では岡崎や東山あたりの良さげな戸建て別荘を探し、ご購入下さいませ。そしてご購入後もマンションスレでひねくれた戯言投稿、引き続きお待ち申しております 爆笑

[34: 匿名さん]

ここは個数が多いから、管理費や修繕費が他の小規模物件よりは安く済むのでは

[35: 匿名さん]

>>34
そんな事気にしない層じゃないと買えないと思いますけど。御池に面した部屋以外、普通以下の景色と採光ですよ。周りもこの辺なにも店ないし。辻回しが見れるわけでもなく…。それが坪単価350以上なんですから。

[36: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

35番って変わった思考回路の人だね

34の投稿を受けて、

「そんな事気にしない層じゃないと買えないと思いますけど」

と始まるのは理解できるが、その後、
「金持ちは管理費や修繕費なんてハナから気にしてません」みたいな書き込みなら理解できるのだが、

「御池に面した部屋以外、普通以下の景色と採光ですよ。周りもこの辺なにも店ないし。辻回しが見れるわけでもなく…。それが坪単価350以上なんですから」

と、いきなり全く関係のない物件自体のネガ投稿にすり替わる。何だろうね？

それから御池通、それも烏丸通より東は別に陸の孤島じゃないからね

あと、この人のネガな書き込み内容は、お向かいのプラウドにも完全に当てはまるんだけど、多分誰一人聞く耳持ってないでしょ。プラウドもすぐに完売したから

[37: 匿名さん [男性]]

御池通り沿いの部屋について言えば、
確かに山鉾巡行もありますが
それは１年で一日だけのことです。プラスアルファに過ぎません。
上から見下ろそうと、下から見ようと枝葉末節の議論です

御池通りつまり南側の部屋の利点は下記の２点です
①南側なので採光が良い
②約８０平米及び約９０平米とこのマンションの中では広めの面積

また、マンション全体に言えることとしては立地が良い
東西線、烏丸線が使え、河原町、東山、御所にも徒歩でも行ける

問題は
南側以外の部屋については営業曰く複数戸数購入者が何人もいて抽選倍率が高い
　→これについては南以外に誘導するためのセキスイの販売戦術かもしれません
北側はそこそこ広い部屋があるが採光が悪い
東側は６６平米以下と狭い

といったところです

[38: 匿名さん]

南側以外は比較的安いのかな?

[39: 購入経験者さん]

>>37
ダミー50個も入れられたら当たる気しないけど、この価格帯で我慢して南向き以外に移るのは違う気がしますね。

[40: 匿名さん [男性]]

全くその通りです

[41: 匿名さん]

>>25
>>一人で何戸もなんて、本当の買い手は日本人なのかな〜？とか勘ぐっちゃうわ。

爆買は炊飯器だけじゃないかも。

もし、そうだったとしても、個人情報の保護がどうもこうのと言って
売主はなかなか教えてくれないかも。

まあ、管理費と修繕積立金をちゃんと払ってくれて、管理規約を
守ってくれれば問題ないことだけれど、もし、滞納された時のことを考えると
ちょっと不安。
海外在住の外国人は日本で銀行口座を持てないから、毎月の引き落としができないけれど
どうするんだろう？
何年分、何か月分とか前払い？

連絡とれなくなったらどうするんだろう？

[42: 匿名さん]

>>37
確かにそうですね。やたら祇園祭(いきなり辻回し)にこだわってる人がいますが、妬みと僻みが滲み出ていて見苦しいだけ

[43: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

京都では中国人が買い漁ってるという話は聞きませんがね

[44: 匿名さん]

>22
複数戸を買ってくれる人には、抽選を当たりやすくするというのは、
他の物件に流れることを防ぐためかな？
富裕層は1戸だけでなく、気に入った物件があると複数所有されるらしいので。

野村のツカモト跡とか、梨木の横、京阪の御所の西とか岡崎など
富裕層向けの物件が控えていたので、「ここは、交通至便で人気の土地で南向。
学区がいいので、賃貸は医師や転勤族の需要あり。優遇するから他の住戸もどうぞ。」
となったのかなと、素人的に考えてみた。

[45: 匿名]

>>44
なるほど

[46: 匿名]

複数戸を購入する人の抽選倍率を優遇する(事前に告知して)のは
公平？
不公平？
皆さんはどう思いますか？

[47: 匿名さん]

というか、複数戸、真面目に買うつもりで要望入れたのに、仮に全部外れたら何か釈然としないのも事実だろう。誰かが書いているように、5戸要望出したとしたら、抽選にはやっぱり最低5回は参加するだろうから、自然と倍率は上がると考えるのは俺が数字に弱いからか？？

[48: 匿名]

>>47
応募した各戸の抽選に於いて、５戸購入する人は当たり玉を５０個づつ入れてもらえます。

[49: 匿名さん]

>複数戸、真面目に買うつもりで要望入れたのに、仮に全部外れたら何か釈然としないのも事実だろう。
確かにそれは一理ある。売主にとってこんな優良顧客を、「抽選は公平にしないといけないので、
ごめんなさい。」とみすみす逃すのはもったいない。

当選した人が後でローンが下りなかったとか、今の自宅が売れなかったのでキャンセルとかなると、
次の買主を探すのも面倒。
第二、第三優先順位の人も、その時には気が変わって他の物件を買っているかもしれない。
だったら、キャッシュでポンと５戸分さっさと払ってくれる人に売る方が面倒がない。

しかし、自宅用のマンションを求めているごく普通の者にとっては、
同じ価格で購入するのに、確率５０：１の出来レースはあほらしい。
かと言って、ライバルのいない条件の悪いところを購入するのは、もっとあほらしい。
もしも、入居後に、セカンドと賃貸が多かったら、管理組合や自治会、安全管理者
など次々にやらされて、これもまたあほらしい。

[50: 匿名さん]

まだ販売開始になっていないですよね?
一度にたくさんの物件を買うとか話が見えないですが
もう詳しい情報って一般に出ているのでしょうか?