パークタワーグランスカイ [契約者版]

[匿名さん]

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

まだまだ入居まで先なので入居版や住民版ではなく、あえて「契約者版」としています。
契約者ならではの情報を交換などできればと思います。

[421: 匿名さん]

>>419さん

三井住友とフラットの組み合わせは可能だったと思います。
しかし、三井住友のフラットしか使えなかった筈です。
ちなみに三井住友のフラットの金利は３％台で高いです。

提携ローンで他社フラットの組み合わせ可能なのは
みずほ、りそな、三菱東京ＵＦＪ、中央三井くらいだと思いました。
フラットが抵当権１位になるので組み合わせ可能な銀行は限られます。

ＳＢＩは窓口対応が評判良くありません。提携では他の三井海上か
クレディセゾンが良いようです。

４月になると新年度になるため審査金利が変わります。
最近のヒアリングでは上がる方向で、中には3.7○％から4.○○％と
大きく上がるところもあるようです。ギリギリで借りている方は
少ないと思いますが今までよりも借りられる額は減りますので
なるべく３月中に内定取得するのが良さそうですよ。

[422: 契約済みさん]

引越しました、のハガキのサービスがグラスカにもあると嬉しいな。
ＯＷＣＴではあるようなので。
持っているのは普通のデジカメなので、パンフレットのようには夜景やエントランスの写真がとれないもんな～。

[423: 匿名さん]

>>420さん
クオリティブックに記載があったと思いますよ。
館内放送はあったと思いますが、インターホンの画面等に表示されるかは定かではありません。

[424: 契約済みさん]

>>420さん

地震警報サービス、ありますよ。
先日現地ＭＲに行った時、たまたまテスト運転中だったようで、見ました。
インターホンの画面で音声と画像がでます。
「あと●●秒で地震が来ます・・・」というカウントダウンつきでした。

[425: 契約済みさん]

エントランスのシャンデリアがつきましたね。什器も設置されていよいよ、
という感じです。

[426: 匿名さん]

うちは変動1本でいくつもりで、提携の金融機関を比較検討していましたが、
優遇金利と繰上返済のルールに差があると感じました。

優遇は、中央三井信託が１．４％引き、メガバンク系が一律１．５％引き、住友信託と三菱UFJ信託が１．６％

繰上返済は

三井住友：繰上返済の単位が毎月の返済額の倍数でないとダメ
中央三井信託：銀行発行のクレジットカードを作らないと手数料0円にならない
　　　　　　　＋10万円以上
など。

住宅ローンの検討も一生にそうないことですので面白いですね。


　　　　

[427: 匿名さん]

419さん

更新料などは前もって相談すれば払わなくても良いと言ってくれたりしますよ。
８月分も日割りで精算してくれたりもします。
特に最近は更新料を無効とする判決も出てきているので一ヶ月延ばすだけで
更新料をとるのは逆にリスクと考えるオーナーも多いはずです。
まずは相談されるのが良いと思います。

[428: 匿名さん]

住宅ローンによってメインバンクを変更される方も多いんじゃないでしょうか。
繰り上げ返済の仕組みの違いもそうですが、普段使いの振込手数料やＡＴＭ手数料なども
併せて比較するのも良いかと思います。結構違うものですね。

[429: 匿名]

424さん

ご回答ありがとうございました。
安心しました。

[430: 東向き契約者]

４２１さん、ありがとうございます。
おっしゃる通りで、三井住友にはＳＢＩフラットとのかけもちは断られました。

ご助言を頼りに、みずほ，東三あたりをあたってみたいと思います。

４２７さん、ありがとうございます。
たしかに更新料無効判決、相次いでいますよね。

早めに相談してみたいと思います。

ところでみなさんは地震保険はつけられますか？
あと、火災保険の家財道具保証って、つけられていますか？（保障金額はいくらくらいつけるものですかね）

すでに方針決まってる方いらしたらお願いします。

[431: 契約済み]

金利だけを比べたら、信託銀行が有利なように見えるんですが、あえてメガバンクやその他金融機関を検討される理由は何ですか？

[432: 匿名さん]

火災保険の家財は付けるつもりです。

家財を付けるメリットは高いですよ。
「ドアに物をぶつけて壊してしまった」とか「家具の配置をかえていたら、倒して壊してしまった」
などの不測かつ突発的事故を補償してくれます。小さい子供がいると使う機会は多いと思います。

また地震保険は家財にのみ付けます。
地震によって落ちて壊れたなど対象にするためです。
ちなみに地震保険はお国の制度ですので半額までしか保証されません。
しかし最近は残りの半分も保証する全額の商品もあるようです。

スプリンクラーのついているマンションですので全焼するリスクは低いです。
出火して燃える物ってカーテンだったり、カーテンから伝ってエアコンが壊れたり
漏電で電化製品からだったり、大抵は【もの】です。
消火活動で水に濡れて壊れるのも大半は電化製品です。

マンションの場合は実際に火事にあって威力を発揮するのは家財だと思いますよ。

それではいくらかけたらよいのかですが、持っている家財全額かける必要はないと思います。
全部が焼ける壊れるといった可能性も低いからです。
火災保険のパンフには一世帯あたりのモデル額が載っていたりしますが、丸々かけると
かなり高額な保険料になります。私は半分か３分の１くらいでも良いかと思っています。

火災保険の話ですが、今は殆どのところが新価実損払いとなっているかと思います。
中には時価払いで数十年後には評価が殆ど無く、なんのための保険なのかわからない
ものもありますのでお気を付け下さい。

保険期間は可能な限り長くかけるのが割引率が高くお得になります。
途中解約の返戻金は割引率とは関係なく従来の率で戻ってきます。
あれ？こんなに戻ってくるのって言うこともあります。

あと、保険には団体割引と言うのがあります。この割引率はかなり高いですよ。
知り合いが保険代理店をやっているからそこにお願いするという方もいるかも知れませんが
団体割引と比べてみてください。この団体割引は銀行で取り扱っています。
ネットバンクは取扱いが無いところが多いです。三井不動産レジデンシャルでも
団体割引だと言っていました。
保証内容も多少違いますので幾つかの保険会社で見積もりを取って比較されるのが良いです。
評価額も差がありますので保険料が安からといって評価割れが大きい保険では意味がありません。

[433: 契約済みさん]

これからローンを組む初心者です。三井住友で組むと他銀行よりよいメリットはありますか？

[434: 契約済みさん]

地震保険や火災保険、家財保険など丁寧に教えてくださりありがとうございます。
何も知らなかったので、初めてこれらの保険について調べていくなかで、マンション自体が地震保険に入ってなければ、地震で共用部分が壊れてもカバーされないし、全世帯が地震保険に加入してなければ建物の建て直し等でもめるのは必至！ということで入らなくてもいい、という意見もありました。
でも、家財保険には入っておいた方がよさそうですね。
グランスカイ自体は地震保険に入っているかご存知の方はおられませんか？
　
ローンですが、うちは住友信託の変動1本です。

[435: 匿名さん]

マンション自体は基本的に管理組合にて保険をかけます。
タイルが剥がれ通行人に怪我をさせるなどの賠償保険にも通常は入っています。
もちろん機械パーキングにも保険をかけます。
地震保険については最初は設定していると思いますよ。

共用部などはこういった保険でカバーしています。
ちなみにお部屋の窓は共用部なので事故により割れたものはマンションの保険が適用です。
入居者の過失など保険が使えないケースは入居者に請求されます。

住宅ローンを組まれるのであれば火災保険は必要条件ですよ。
銀行によっては質権が設定されます。

[436: 契約済みさん]

ローンのことで教えてください。３５年の変動で、繰り上げ返済をしていこうとかんがえているものです。ただ経済の動向に疎く、金利があがってきて負担が大きくなったらどうしようと漠然とした不安があります。変動を選ぶ人はどのように考えてる人が選んでいるのか、risk回避についてはどのように考えているか、また変動２本はどうか。あくまで個人的見解でよろしいので、教えていただきたく思います。

[437: 内覧前さん]

内覧を専門とする業者　４-５万くらいのものをいくつかinternetでみつけました。業者に頼んだ経験のあるかた、またこのような人を同行させることについて何かお考えのあるかたぜひご意見ください。住宅の素人なので、夫婦二人でみるのに不安があります。もし見るべきポイントあったら重ねて教えてください。

[438: 匿名さん]

＞436さん

うちは434さんと同様、住友信託の変動にしました。
夫婦で半分づつで、どちらも変動の25年です。

変動、固定、期間固定のどれにするか、また返済期間をどうするかはかなり悩みましたが、
色々勉強した結果、

中学生くらいのお子さんがいる場合　→　10年間の期間固定。
（中学から大学までは教育費がかかるため、10年は金額を一定にして増額のリスクを軽減）

収入源が一人でお子さんがいる場合　→　全期間固定
（長期間に渡って増額のリスクを軽減）

収入源が今後も2人以上　または　教育費がそれほどかからない場合　→　変動型
（増額のリスクにも対応可能）

という結論に達しました。
また、いろんなシミュレーション結果を見る限り、
日本経済がよっぽどバブルのような状態にならなれば、全期間固定＞10年間の期間固定＞変動型
の最終支払総額となるようです。

ただ、よく住宅情報誌に書かれている、変動型の35年ローンは危険だと思います。
ほとんどの方は定年後にローンを残すことになります。
繰上返済を絶対にしなくてはいけないという状況を作るよりは、「定年の歳－自分の歳」で返済期間を
決めるのが無理が無くていいように思います。
何らかの事情で想定していた繰上返済が出来なかったとしても老後も安心ですし、余裕があればどんどん返しちゃえばいいわけですから。

あくまで個人的意見ですが、参考まで。

[439: 契約済みさん]

今の自宅マンションを数年前に購入した際に、内覧業者頼みました。
子供が赤ちゃんだったので、落ち着いて見れないのではという理由でした。

頼んでみての感想ですが、風呂場の天井裏の換気ダクトのところや、
水道の下、台所の吊戸棚などで指摘事項がありました。
うちはずぶの素人なので、まったく気がつかない箇所だったので、
本当に頼んでよかったと思っています。
今回も、同じ業者に同行の予約を入れました。

安心料と思えば、まぁ高くもないかと思っています。

[440: 匿名さん]

うちも内覧業者を頼みました。
素人で気付くような箇所はすでに三井が気付いているでしょうから、
プロにしか気付かない部分を指摘してもらって安心して入居したいですからね。

おかげでチェックは任せて、採寸に集中できます。