パークタワーグランスカイ [契約者版]

[匿名さん]

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

まだまだ入居まで先なので入居版や住民版ではなく、あえて「契約者版」としています。
契約者ならではの情報を交換などできればと思います。

[351: 匿名]

Mayson Kayserだったらうれしいです。
まあ、ないかそれは。

[352: 契約済みさん]

343です。

ローンについてのお話ありがとうございます。
勉強になります。
みなさまのご意見を参考に
まだ時間がありますので色々比較し考えてみます。

また教えてください。

しかしどれがいいとは簡単に答えが出ませんね…

[353: 匿名]

ローンは利率だけが全てではないので余計に難しいですね

友人知人の関係や、
お勤めの方や起業されている方は会社の関係、自営のかただと商工会や町内会の関係など意外なしがらみが絡んできたりもします

そんなものは関係ない！と全て振り切るかたも居ないではないですが、なかなかそうは行かないですしね
特に立場のある方ほどしがらみは強いです

利率だけをみて、旦那を責めないであげてください

[354: 匿名さん]

三井から送られてきた、提携住宅ローンの金融機関に色々と問い合わせてみましたが、
低いところで1.4％、高いところで1.6%の優遇が得られるとのこと。
諸費用やサービスで差が出るようなので、現在勉強中です。

ただ、説明会に積極的な銀行もあれば、「よそと条件は同じですよ」とそっけない銀行もあり
銀行も色々ですね。

[355: 契約済みさん]

提携ローンの優遇幅は中央三井が１．６％で最も大きいですね。
店頭金利から差し引くと０．８７５％となります。問題はこの金利がいつまで続くかによるでしょうね。
あと３年は変わらないと思いますが。。。

[356: 匿名さん]

335さん、

私が調べたところ、中央三井は一番優遇幅の低い1.4%です。
なので、中央三井の個別相談会の予約をしようと担当の方に電話したら、
「もっと高い優遇幅を提示している銀行が多いと三井から聞いているので、本当に予約しますか？」と聞かれました。。

以下、現時点で電話などで聞いた優遇幅です。

・三井住友銀行　　　→1.5%
・三菱東京UFJ銀行 →1.5%
・みずほ銀行 →1.5%
・りそな銀行 →1.5%
・中央三井信託銀行 →1.4%
・住友信託銀行 →1.6%
・三菱UFJ信託銀行 →1.6%

やたら変動を勧められるんですが、確かにこの金利がいつまで続くかですよね。
悩ましいです。

[357: 匿名]

保証料がある銀行と、ない銀行がありますが、どなたかプロコンを教えて下さい。

[358: 匿名さん]

各銀行の比較は、

・優遇金利
・保証料
・融資手数料
・繰上返済手数料

を比較すれば十分でしょうか？
他に何か比較したら良いものがありますか？

[359: ３５４]

＞３５６さん

貴重な情報ありがとうございました。
中央三井は半年ほど前に優遇幅を変更しているようですね。私がローン審査をいただいた時は１．６％でした。
今回３５４さんの情報を頂き、銀行に確認したところ「優遇幅はローン審査をした時点の率を採用する」とのこと
でした。

[360: 匿名さん]

保証料ってみなさんはどうされます？
最初に一括ですか？それとも金利0.2%上乗せにします？

計算してみると一括で払った方が安いんですが
繰上返済を考えるとどうなのでしょうか。
一括で払った場合は繰上返済で戻ってくるようですが
期間の後半ではあまり戻ってこないようですし
保障会社の手数料も引かれるようです。

[361: 匿名さん]

繰り上げ返済で一括払いの保証料返還時の保証会社の手数料は
三井住友銀行はネットで繰り上げでは無料のはず。

[362: 契約済みさん]

　公式HPってここ一年、ほとんど内容変わってないですね（最近2ヶ月は更新なし）。初めてマンション購入したので、どんどん新し情報が入ってくると思ってました。そんなもんですかね。公式HPよりこの掲示板の方が情報新しいですね。

[363: 契約済みさん]

四番町なんてもっと都心でも値下げしてるんですね。。
ここはやっぱり割高なのかなぁ。
ローンの実行前に本当にここを買ってしまっていいのか迷ってしまいますね。

[364: 契約済みさん]

確かに割高と言われたら否定できませんよね･･･。

昨夜、用事ついでに半年ぶりで建物を見に寄ってきました。契約後は建物を見るのが初めて
だったんですが、外観や外周の出来栄えに嬉しくなりました。
仮囲いが外されたら道路はすごく広くなりますし、親水広場も広いですねぇ。プラウド、
ルサンク、親水広場の相乗でとても良い街区ができたと思います。
西向き高層なんですが、改めて電車の通過音を感じて全然問題なし(今は幹線沿いでうるさくて)。

また、五反田駅周辺は飲食店が豊富、たくさんの人で賑わってましたが、土曜夜なので地元の
住民に見えました。駅前にあれだけ活気があって、マンション前まで行くとひっそりと静か。

割高なんてどうでも良くなっちゃいました。

[365: 契約済みさん]

内側といっても限りなく外側にちかい内側なので
高いといえばそうかもしれませんよね～。
ま、契約したらなんでもいいですけど。。。

親水のカフェ（？）楽しみです。
が、私は現地に行ってやっぱり電車音うるさいな～～と感じてます
（ビュータワー側。。）それも住めばなれるでしょう。

[366: 匿名]

四番町ってどこのことですか？

[367: 匿名]

ググレ

[368: 匿名さん]

割高だけど、それでも当初の予定よりお安くなっているんですよね？？
景気悪化で。

[369: 契約済みさん]

公式サイトのほうにラグジュアリー住戸専用特別サイトっていうのが追加になっていました。
http://www.31sumai.com/mfr/X9902

[370: 契約済みさん]

ホントですねー。
新たにアップした眺望写真なのに依然として高輪台のタワーの存在を消している
のは悪意を感じます。

「建設予定ビル等により、将来東京タワーが見えなくなることがあります。眺望
は将来にわたって保証されるものではありません」

って北西住戸からはすでに一部が欠けて見えると思われます。

[371: 匿名]

大崎は四年前のおいしい時と値段変わってないからお得なんだよね
というかプチバブルの時の販売がたまたま無かったからね
結果良かったんじゃないの

[372: 匿名]

既に外装が出来てしまった部屋から綺麗な眺望写真を撮るのは難しいので前のを使っているのだと思う

屋上がどうなっているかは判らないけど、撮れたとしても高過ぎるだろうし

[373: 匿名さん]

>369
三井は選民指向が強いですね。ラグジャリーが買えない人にはあまり気持ちのいいものではないかも。

[374: 契約済みさん]

選民指向って。
ラグジュアリーは実際かなり割高だし、売り方含めて違いがないとおかしいでしょ。
というかマンション価値的にも最上層までちゃんと売れてもらわないと。
そういう差が気になる人はタワーマンション辛いですよ。

[375: 匿名さん]

最上階は特別としても、階高による仕様の格差が大きすぎる。

[376: 契約済みさん]

ここはスーペリアの仕様がよく話題になりますが、
例えばグレイスフルと同じ仕様にするんだったら、高くなりますって話です。

特にこの物件は部屋自体も多いし、スーペリアでも一般的に売れやすい価格帯ギリギリの
部屋が多いわけで、恐らく企画担当も苦渋の決断だったと思います。

私はこの物件は割安とも思いませんが、特にぼったくり価格とも感じません。
スーペリアでもオプションで結構変わるし、内装ならリフォームで何とかなります。

まあOWCTの仕様が結構良いので気になるのも分かりますが（笑）

[377: 匿名さん]

ここに限らずまともに住めるようにするためにはリフォームは必要でしょ。

[378: 匿名さん]

リフォームするしないは置いといて、
リフォームしやすい間取りタイプが多いね。
ＯＷＣＴは間取りが悪くてリフォームしにくい。
それを仕様でカバーしようとしているんだろうけど、
仕様はいずれ陳腐化するからね。
間取りも含めた占有部分の成形は半永久的。

[379: 契約済みさん]

>373
単純にラグジュアリー住戸の売れ行きが良くないから作ったのでは。

[380: 契約済みさん]

皆さんこんにちは。初めて書き込む契約者です。

さて、駐車場等抽選と内覧会のご案内が届きましたね。
内覧会は平日の設定しかなくて、ちょっと困っています。
調整は可能とのことですが、週の指定もありますし。

大世帯のマンションだからしょうがないことだとは思うのですが。
どういうふうに返事しようか、検討しないと・・・。

[381: 契約済みさん]

内覧会、結構多忙な購入者が多いと思うんですが平日限定でしたね。
（多分実際は応相談なのでしょうけど）
それとも意外と普通のサラリーマンは少ないのでしょうか。


販売は順調そうですね。
本当に8割近く売れてるとしたら現地MRオープンしてからかなりいいペースですね。

「大崎パークタワーグランスカイ」って名前間違ってますけど。

首都圏マンション「復調」ムード　大型タワー、「億ション」売れる
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100305-00000004-jct-bus_all

[382: 匿名]

内覧会は内装業者とかの営業部隊が張り付く関係で、まずは平日に設定します

内覧自体は必ず開催しないといけないものなので、余分なオプション（営業）が必要ないなら平日は不可能だと伝えれば土曜日を提示してきますよ

[383: 契約済みさん]

No.380です。おはようございます。

>381
記事のご紹介、ありがとうございました。8割がた売れているとは、ビックリです。
あとは高層階、北側の高額物件が主に残っているのでしょうか。

あと、"それとも意外と普通のサラリーマンは少ないのでしょうか。"とのことですが、
これだけの大世帯、そして高額物件だけではないので、
私はサラリーマンのほうが多いと思っています。
かくいう私はごく普通の会社員世帯（夫婦共働き）、
頭金も極小のまま、ローンを組んでしまうタワケ者です。（笑）


>382
"内覧会は内装業者とかの営業部隊が張り付く"のですか！
そういえばオプションの申し込み期限もその時なんでしょうか・・・。
三井から送られてくる文書を、きちんと読んでいないので、
整理しなきゃいけません。

駐車場の申し込み方も、資料をざっと読んだだけではピンとこず。
月額料金もいくらだったか憶えていないし・・。
なんだか面倒くさいですね、しょうがないことですが。

[384: 匿名]

理解しずらい部分や駐車場の料金は担当営業に聞くとよいかと

アフターも営業の大事な仕事です

[385: 匿名さん]

7月中旬頃引渡となっていますが、引越はどうなるんでしょうか？
勝手バラバラにできないですよね。
内覧会の日程のように早い人と遅い人では１ヶ月以上差がでるのかしら？

引越は順番で仕方がないとしても、採寸などは自由に出入りは可能なものですか？

[386: 匿名]

>>385
これはだいぶ前に直接聞いたことがあります

引越しはどのように決めるかはまだ決定じゃないものの、引渡し日から
当面の間は、すぐに引っ越したい希望者が多い場合は、期間単位？で
区切って、その期間で引越しできる人を抽選か何かで選ぶというような
形になるとのことでした

すぐに引っ越せなくても1ヶ月くらいすれば自由なタイミングで引っ越せる
ようになりますか？と聞いたところ
1ヶ月くらいではまだ自由にとはいかない可能性が高いという答えでした

鍵の引渡し後は、業者を使った引越しをしない限り、いつ来て部屋に入る
のは自由だそうです。これは引越しの時期とは関係ないとのこと
また同様に、業者を使わない荷物の運び込み（手荷物で自分で持っていく）
というよなものなら、いつでも自由にやってかまわないそうです

[387: 匿名さん]

引っ越しは１軒につき２時間の作業としてエレベーター１台で一日５軒程度です。エレベーターを何台引っ越し用に使うかによっても違いますが、週末とかは１ヶ月程度経過しただけでは希望者を捌ききれないと思われます。希望者が多い日は抽選になるでしょうから抽選に漏れたら平日休んで引っ越すしかないと思います。

[388: 匿名さん]

>>386さん、387さん
有益な情報をありがとうございます。

直ぐに引っ越せる人は家賃と住宅ローン＋管理修繕費＋（駐車場代）が７月だけで済むけど
後になる人は８月もしくは９月まで家賃を見ておかないといけないわけですね。
この家賃と住宅ローンが重なるのは結構キツイので何とか１ヶ月だけに納めたいですね。
平日なら比較的希望が通りやすいのでしょうかね。それなら休んででも７月中に引っ越したいかも。
それと賃貸の解約通知が２ヶ月前までにとあるので、早く引っ越しできる日を決めて欲しいものです。

[389: 契約済みさん]

今、日テレの「所さんの笑ってこらえて」という番組でやっていたグルジアワインのお店が、グラスカの近くにあるようです。
http://shinagawa.keizai.biz/headline/277/

行ったことのある方いらっしゃいますか？

[390: 契約者さん]

今日久しぶりに現地を見てきました。一階の全貌がわかりましたが、デザインに工夫があり、植栽も含め、予想以上に高級感がありました。とても満足です。ところでグッドデザイン賞のノミネートはしたのかしら？

[391: 契約済みさん]

>389
ガンバルジョですね。
昼は食べたことないので味は分かりませんが、夜はバーです。
前面ガラス張りであまり品はよくないので好みは分かれるでしょうね。
バーといってもオーセンティックではないのでそんなに落ち着けません。
グルジアワインが気に入ったらいいかもしれません。
2階はテーブル席があり、大人数での客も結構います。

ちなみに、前はチェゴヤ資本のバーで、
オーナーが変わって今の店になりました。

[392: 契約済みさん]

389です。３９１さん、情報ありがとうございます。
やはりお店は小さいのですね。落ち着ける雰囲気なら利用したいと思っていたのですが。
引っ越したら一度行ってみたいと思います。

[393: ほそぼそさん]

契約者の皆様

内覧の予約はおすみでしょうか。私はなんとかとりましたが、期間が５日ほどしかなく６ｸﾞﾙｰﾌﾟで一カ月間での内覧。変更希望してものこりはなかなか自分の希望にはそぐわないようです。土日もダメです。お忙しく仕事をされる方もなかにはおられると思いますが、皆様は特に問題はなかったのでしょうか？交渉して、期間以外や土日にとれた方はおられますか？

[394: 匿名さん]

日程調整も同じグループ内に限定って無理ありますよ。
月末の週なんて結構忙しくて無理って方も多いんじゃないですか。
それなのに連休前のグループは月曜か火曜のどちらかしかない。
せめて土曜日くらいは頑張れよ三井さん。顧客満足度ガタ落ち。

[395: 匿名さん]

現地モデルルームを始めちゃったので買った客の為に土日の割り当てなんてしてられないと言うのが本音でしょ。
こういったしわ寄せが契約者に来るのは合点が行かないな。

[396: 契約済みさん]

うちは渋々休みを取って内覧する予定です。
２グループでした。
あれは、契約が早かった順なんですかね？

[397: 契約済みさん]

おっしゃるとうり、もう一般公開していることやまた居住者が多いこと、大手だから？融通がきかないのでしょう。それにしても一生に何回もあるわけではない大きな買い物なのに多少の配慮ができないのかと思います。ぜひ三井の人にもこのMAILを読んで返答してほしいものです。ただ、一度確認して、気になるところを指摘すれば二回目確認もあるはずです。その問題もありタイトになっているのかもしれません。ただ本当に何回も確認できるかはご確認いただけたらと思います。入居まであとわずか、これ以外にもいろいろやることがみなさんおありになると思います。できるだけ前向きに考えたいと思います。

[398: 契約済みさん]

契約順ではないと思います。うちは契約は遅いほうでしたが、最初のグループですよ。わたくしも職場にいって無理無理、有給をとる予定です。

[399: 匿名さん]

釣った魚にはエサを与えないって事ですね。
目の前を泳いでいる魚を如何に釣り上げるかに一生懸命なんでしょう。

[400: 契約済みさん]

でもなんだかんだで、内覧は楽しみですね。
シューズインクローゼットの棚が図面だけでは、どうなってるのか
まったく想像がつかず、、、
フローリングもモデルルームにない色(2番目に薄い色、ベージュみたいな)
なので、どんなもんだか。
おかげで、カーテンがまだ選べません。

[401: 契約済みさん]

何も考えず、軽い気持ちでデザインテックに行ってきました。
インテリアにはあまり興味が無く、暇つぶしみたいなものだったのですが、行ってみて
俄然興味が沸々と。勢いでそのまま大塚家具にも行き、リビングダイニング家具も見積
もりを貰ってきました。
内装はエコカラットのふかし壁(？)というんでしょうか、飾り壁仕立てにして間接照明
を組み込んだらどうかなーと考えています。あと玄関やトイレも飾り壁を造作したいな
と考えてます。
皆さんはインテリアの準備進めてますか？シンプルで落ち着いた内装にしたいのですが、
お詳しい方いらしゃいましたら、業者や店などお教え願えればうれしいです。

[402: 匿名さん]

内覧会に親族以外の人が立ち会う方は事前に連絡するようにってなっていますが
これによって内覧業者を連れてくるところとそうではないところでは対応に差が付くのかしら？
カーテンの採寸だけなのにしつこく会社名まで聞かれたよ。その聞き方が凄く感じ悪かった。

[403: 契約済みさん]

契約者のみなさんがいろいろ忙しい中懸命にとりくまれている文面をみて、いろんなことをまだすすんでいない私としては、勇気ずけられます。デザインテックでの見積もりを出してもらいましたが、高いですね。私も大塚家具にいきます。イケアhttp://www.ikeya-co.com/はやすめでいいらしいですよ。あと内覧のこと内覧業者専門の方をつれていく方法もあるわけですね。素人目でどこをポイントでみたらいいかご存じのかたおられたら教えてください。すべては快く、まちにまった住居にすむため、頑張りたいと思います。

[404: 匿名さん]

うちもエコカラットやミラー等考えています。
デザインテックでしてもらうより安いので、自分で業者を探そうとは思っているけど、安いからとへたな所は選びたくなしし、考えるといろいろ面倒くさいですよね。

[405: 匿名さん]

トイレも青のタンクで微妙だからいろいろ手を施したいけど、元がアレだからかえって変になりそうで。。。
棚の色もあるし。
実際に色合わせしないとイメージだけじゃ分からないですね。

[406: 匿名]

出入り禁止業者とかのチェックがあるのかもしれませんね
安すぎるところは駄目とか

あと、うるさそうな業者の場合ゼネコン側の担当がぺーぺーからエースに変更になるのかも

[407: 契約済みさん]

指定された内覧会の週がどうしても都合付かず、別の週にしてほしいと言ったら、こちらの事情を聞くより前に「同じグループの中でと書いてあるでしょう？！。世帯数が多いから調整も大変なんですよ」と嫌そうにいわれてしまいました。結局、担当者からの連絡待ち(約１週間）となりましたが、共働きでたった４日の中で選べと言われても調整するのは難しいです。休みやすさが曜日だったり、月初だったり月末だったり同じ勤め人でも職種によって違いますものね。引越しもある程度、駐車場や駐輪場のように事前アンケートでも取ってもらって第３希望位まで聞いてもらいたいと思います。高い買い物をした私達にとっては一大イベントなんですから・・・。

[408: 匿名さん]

えっ！そんなひどい言われ方するのですか？
それは個々の担当者でしょうか？
うちの担当者はそういう言い方しないと思うけど、そんな言われ方されたら私は黙ってないですなぁ～＾ｍ＾

[409: 匿名さん]

日程変更は専用ダイアルが記載されていましたよね。
そこの担当者のことじゃないでしょうか。自分も感じ悪い印象をを受けました。
大抵大手の通話は録音されていることが多いのでクレームを言えば確認してくれると思いますよ。

[410: 匿名さん]

クレーマー呼ばわりされるのも嫌だし、
なかなか躊躇してしまいますよね！

[411: 匿名さん]

裏でクレーマー呼ばわりされていようが本人にはわからないですよ。
わかるような営業するほど馬鹿じゃないでしょうし。
なので客は言った者勝ちです。

高い金払って資産を買うんです。値引なんて事もせず満額で買っているんです。
しかも金利の付かない手付けを１年以上打たされているんですよ。

タイトなスケジュールを勝手に組まれて調整はいい加減にしてくれ的な態度は
逆ギレもいいとこですよ。契約からこれまで十分時間を掛けられているのに
決済関係は三井の都合で畳み込みですか？
誰かが言われたように日程希望日くらいとるべきでしょ。
準備する時間は十分にあったはずです！

[412: 匿名]

契約してしまって今さらですが、この物件は全てにおいて三井のやる気の無さが現れてますよね。建物自体のコスト削減、契約者へのアフターケアなど。コンストラクションレポートなども無し。コストをなるべく掛けないで早いとこ事業完了してしまいたいのがよく判る。

[413: 匿名]

みなさん、いちいちご不満多いんですね。
大きな買物したんだからこそ無理してでも仕事休めばいいじゃん。

[414: 匿名さん]

そう簡単に休める仕事してる人ばっかりじゃ無いでしょう。。。
407さんみたいに共働きも多いし。

大きい買い物したからこそ、その後のサービスが
重要なんですよ

[415: 匿名さん]

仕事があるからこそ大きな買い物もできるというのもあり
無理して休んでほされては困りますね。
組織化された会社ではあるけれどクライアントの関係もあり
その日だけ他の人に代わってもらうことの出来ない職種なので。
逆を言えばスケジュールの裁量はある程度あるので極力三井の
日程に合わせる積もりでいましたが、今回の内覧会の日程の
やり方はちょっと強引に感じます。。。

[416: 契約済みさん]

うちはタワーマンション契約するのは2件目ですが、何処もこんなものですよ。
まあ態度が感じ悪いのは多少改善出来るでしょうが。

普通にリクエスト聞いてたら土日に集中するし、事前に希望聞いたって
そんなの到底対応出来ません。
希望聞いておいて全く希望通りにならなかったらもっと怒るでしょ。

スケジュール上も内装工事後の限られた期間しかなく、
後には手直しの後の再内覧もあるし、まあ仕方ないのでは。
700戸以上の大規模タワーマンションなんですから、こういう所は出てきますよ。
アフターケアとかサービスがどうこう言う話ではないと思います。

休めない仕事もあるかと思いますが、普通に考えて人生を左右する買い物ですよ？
心良く無償で直してもらえる最初で最後のチャンスです。
こんなときこそ何とか仕事の方を調整すべきでしょう。

この様子だと間違いなく引越し日程の調整で同じ様に盛り上がると思います（笑）
こういう人達にも管理組合の役員が回るかと思うと少し心配です。

[417: 契約済みさん]

４１６
＞こういう人達にも管理組合の役員が回るかと思うと少し心配です。


何ですかこれ？すごい上から目線ですね
タワマンに慣れている人ばかりじゃないのに。。。

人の気持ちも察することができない人に
役員が回るほうが不安じゃないですか？

[418: 匿名さん]

管理組合で話しがそれますが、、、
いまのところでは節約魔の方が多くいます。

夜間の共用部照明は時間に関係なく間引きか消灯。
周りと比べても暗いマンションになってしまいました。
エレベーターメンテはメーカーから安い外注に変更。
シンドラーの事故を受けて結局高い再設定料を払ってメーカーメンテに戻しました。
管理人の時間も短くして管理用を削減。
管理人がゴミの日の午前中しか居なくなったため指定日以外に出す人のゴミの散乱や
ストーカー事件が起きたりと環境が悪くなりました。

節約して下げるのは良いことですがマンションの価値まで
下げてしまったのでは本末転倒だと思います。
700世帯以上いるとこういった事でもめそうですね。。。

[419: 契約者]

内覧の日程調整の件、みなさん大変そうですね。うちも共働きなので、これから調整です。
とはいえ、いよいよ自分の部屋が見られるのは楽しみです。

シューズインを楽しみにしてらした方、うらやましいです。
うちは断然シューズイン希望だったのですが抽選で落ちてしまい、
シューズＢＯＸタイプの部屋になってしまったので。、
奥行きは結構ありそうなので、入ってから、シューズインっぽくリフォームできないかとも思ってます・・

引越し日の件も話題になっていましたが、
うちは７月２５日が現在住んでいる賃貸の契約更新日にあたるため、
平日休んででも何とかそれまでに引越しできないか、気を揉んでおります。。

契約当初の案内では「７月末引き渡し」となっていたのであきらめておりましたが、
直近の案内では「７月中旬」となりましたよね。
おそらく、内覧後の直しの件数が最大になった場合を見込んでこの日程だと思うので、
さらに早まってくれるとありがたいと皮算用していますが。

ところでローンの確定もまもなくですよね。
みなさんはもう方針決まってらっしゃいますか？

せっかくフラット３５「ｓ」の対象なので、「10年間１％引き」を生かす方向で考えていますが、
団信料が高い（＆途中で上がるリスク）を考えると、三井住友の変動（提携で1.5％引き＝0.975）も捨てがたく、
フラット35ｓと、三井の変動をＭｉｘにすることも考えています。

フラット35ｓは、金利が最も低そうなＳＢＩモーゲージを検討していますが、
抵当権１位が条件と言われています。

ＳＢＩのフラットと、他社（三井住友）の変動を組み合わせるということは、可能なんでしょうか。
（三井は抵当権１位でなくても借りれるんですかね）
どなたか詳しい方いらしたら、ご教示いただけないでしょうか。
よろしくお願いします。

東向き居住予定の者

[420: 匿名]

契約者です。
どなたか、地震警報配信サービス的なものはあったか
ご存知でしょうか。

比較検討をしていた大崎ウェストシティの住民ばん
でそのような話があったので。

※ホームページでは記載はなかったです。

[421: 匿名さん]

>>419さん

三井住友とフラットの組み合わせは可能だったと思います。
しかし、三井住友のフラットしか使えなかった筈です。
ちなみに三井住友のフラットの金利は３％台で高いです。

提携ローンで他社フラットの組み合わせ可能なのは
みずほ、りそな、三菱東京ＵＦＪ、中央三井くらいだと思いました。
フラットが抵当権１位になるので組み合わせ可能な銀行は限られます。

ＳＢＩは窓口対応が評判良くありません。提携では他の三井海上か
クレディセゾンが良いようです。

４月になると新年度になるため審査金利が変わります。
最近のヒアリングでは上がる方向で、中には3.7○％から4.○○％と
大きく上がるところもあるようです。ギリギリで借りている方は
少ないと思いますが今までよりも借りられる額は減りますので
なるべく３月中に内定取得するのが良さそうですよ。

[422: 契約済みさん]

引越しました、のハガキのサービスがグラスカにもあると嬉しいな。
ＯＷＣＴではあるようなので。
持っているのは普通のデジカメなので、パンフレットのようには夜景やエントランスの写真がとれないもんな～。

[423: 匿名さん]

>>420さん
クオリティブックに記載があったと思いますよ。
館内放送はあったと思いますが、インターホンの画面等に表示されるかは定かではありません。

[424: 契約済みさん]

>>420さん

地震警報サービス、ありますよ。
先日現地ＭＲに行った時、たまたまテスト運転中だったようで、見ました。
インターホンの画面で音声と画像がでます。
「あと●●秒で地震が来ます・・・」というカウントダウンつきでした。

[425: 契約済みさん]

エントランスのシャンデリアがつきましたね。什器も設置されていよいよ、
という感じです。

[426: 匿名さん]

うちは変動1本でいくつもりで、提携の金融機関を比較検討していましたが、
優遇金利と繰上返済のルールに差があると感じました。

優遇は、中央三井信託が１．４％引き、メガバンク系が一律１．５％引き、住友信託と三菱UFJ信託が１．６％

繰上返済は

三井住友：繰上返済の単位が毎月の返済額の倍数でないとダメ
中央三井信託：銀行発行のクレジットカードを作らないと手数料0円にならない
　　　　　　　＋10万円以上
など。

住宅ローンの検討も一生にそうないことですので面白いですね。


　　　　

[427: 匿名さん]

419さん

更新料などは前もって相談すれば払わなくても良いと言ってくれたりしますよ。
８月分も日割りで精算してくれたりもします。
特に最近は更新料を無効とする判決も出てきているので一ヶ月延ばすだけで
更新料をとるのは逆にリスクと考えるオーナーも多いはずです。
まずは相談されるのが良いと思います。

[428: 匿名さん]

住宅ローンによってメインバンクを変更される方も多いんじゃないでしょうか。
繰り上げ返済の仕組みの違いもそうですが、普段使いの振込手数料やＡＴＭ手数料なども
併せて比較するのも良いかと思います。結構違うものですね。

[429: 匿名]

424さん

ご回答ありがとうございました。
安心しました。

[430: 東向き契約者]

４２１さん、ありがとうございます。
おっしゃる通りで、三井住友にはＳＢＩフラットとのかけもちは断られました。

ご助言を頼りに、みずほ，東三あたりをあたってみたいと思います。

４２７さん、ありがとうございます。
たしかに更新料無効判決、相次いでいますよね。

早めに相談してみたいと思います。

ところでみなさんは地震保険はつけられますか？
あと、火災保険の家財道具保証って、つけられていますか？（保障金額はいくらくらいつけるものですかね）

すでに方針決まってる方いらしたらお願いします。

[431: 契約済み]

金利だけを比べたら、信託銀行が有利なように見えるんですが、あえてメガバンクやその他金融機関を検討される理由は何ですか？

[432: 匿名さん]

火災保険の家財は付けるつもりです。

家財を付けるメリットは高いですよ。
「ドアに物をぶつけて壊してしまった」とか「家具の配置をかえていたら、倒して壊してしまった」
などの不測かつ突発的事故を補償してくれます。小さい子供がいると使う機会は多いと思います。

また地震保険は家財にのみ付けます。
地震によって落ちて壊れたなど対象にするためです。
ちなみに地震保険はお国の制度ですので半額までしか保証されません。
しかし最近は残りの半分も保証する全額の商品もあるようです。

スプリンクラーのついているマンションですので全焼するリスクは低いです。
出火して燃える物ってカーテンだったり、カーテンから伝ってエアコンが壊れたり
漏電で電化製品からだったり、大抵は【もの】です。
消火活動で水に濡れて壊れるのも大半は電化製品です。

マンションの場合は実際に火事にあって威力を発揮するのは家財だと思いますよ。

それではいくらかけたらよいのかですが、持っている家財全額かける必要はないと思います。
全部が焼ける壊れるといった可能性も低いからです。
火災保険のパンフには一世帯あたりのモデル額が載っていたりしますが、丸々かけると
かなり高額な保険料になります。私は半分か３分の１くらいでも良いかと思っています。

火災保険の話ですが、今は殆どのところが新価実損払いとなっているかと思います。
中には時価払いで数十年後には評価が殆ど無く、なんのための保険なのかわからない
ものもありますのでお気を付け下さい。

保険期間は可能な限り長くかけるのが割引率が高くお得になります。
途中解約の返戻金は割引率とは関係なく従来の率で戻ってきます。
あれ？こんなに戻ってくるのって言うこともあります。

あと、保険には団体割引と言うのがあります。この割引率はかなり高いですよ。
知り合いが保険代理店をやっているからそこにお願いするという方もいるかも知れませんが
団体割引と比べてみてください。この団体割引は銀行で取り扱っています。
ネットバンクは取扱いが無いところが多いです。三井不動産レジデンシャルでも
団体割引だと言っていました。
保証内容も多少違いますので幾つかの保険会社で見積もりを取って比較されるのが良いです。
評価額も差がありますので保険料が安からといって評価割れが大きい保険では意味がありません。

[433: 契約済みさん]

これからローンを組む初心者です。三井住友で組むと他銀行よりよいメリットはありますか？

[434: 契約済みさん]

地震保険や火災保険、家財保険など丁寧に教えてくださりありがとうございます。
何も知らなかったので、初めてこれらの保険について調べていくなかで、マンション自体が地震保険に入ってなければ、地震で共用部分が壊れてもカバーされないし、全世帯が地震保険に加入してなければ建物の建て直し等でもめるのは必至！ということで入らなくてもいい、という意見もありました。
でも、家財保険には入っておいた方がよさそうですね。
グランスカイ自体は地震保険に入っているかご存知の方はおられませんか？
　
ローンですが、うちは住友信託の変動1本です。

[435: 匿名さん]

マンション自体は基本的に管理組合にて保険をかけます。
タイルが剥がれ通行人に怪我をさせるなどの賠償保険にも通常は入っています。
もちろん機械パーキングにも保険をかけます。
地震保険については最初は設定していると思いますよ。

共用部などはこういった保険でカバーしています。
ちなみにお部屋の窓は共用部なので事故により割れたものはマンションの保険が適用です。
入居者の過失など保険が使えないケースは入居者に請求されます。

住宅ローンを組まれるのであれば火災保険は必要条件ですよ。
銀行によっては質権が設定されます。

[436: 契約済みさん]

ローンのことで教えてください。３５年の変動で、繰り上げ返済をしていこうとかんがえているものです。ただ経済の動向に疎く、金利があがってきて負担が大きくなったらどうしようと漠然とした不安があります。変動を選ぶ人はどのように考えてる人が選んでいるのか、risk回避についてはどのように考えているか、また変動２本はどうか。あくまで個人的見解でよろしいので、教えていただきたく思います。

[437: 内覧前さん]

内覧を専門とする業者　４-５万くらいのものをいくつかinternetでみつけました。業者に頼んだ経験のあるかた、またこのような人を同行させることについて何かお考えのあるかたぜひご意見ください。住宅の素人なので、夫婦二人でみるのに不安があります。もし見るべきポイントあったら重ねて教えてください。

[438: 匿名さん]

＞436さん

うちは434さんと同様、住友信託の変動にしました。
夫婦で半分づつで、どちらも変動の25年です。

変動、固定、期間固定のどれにするか、また返済期間をどうするかはかなり悩みましたが、
色々勉強した結果、

中学生くらいのお子さんがいる場合　→　10年間の期間固定。
（中学から大学までは教育費がかかるため、10年は金額を一定にして増額のリスクを軽減）

収入源が一人でお子さんがいる場合　→　全期間固定
（長期間に渡って増額のリスクを軽減）

収入源が今後も2人以上　または　教育費がそれほどかからない場合　→　変動型
（増額のリスクにも対応可能）

という結論に達しました。
また、いろんなシミュレーション結果を見る限り、
日本経済がよっぽどバブルのような状態にならなれば、全期間固定＞10年間の期間固定＞変動型
の最終支払総額となるようです。

ただ、よく住宅情報誌に書かれている、変動型の35年ローンは危険だと思います。
ほとんどの方は定年後にローンを残すことになります。
繰上返済を絶対にしなくてはいけないという状況を作るよりは、「定年の歳－自分の歳」で返済期間を
決めるのが無理が無くていいように思います。
何らかの事情で想定していた繰上返済が出来なかったとしても老後も安心ですし、余裕があればどんどん返しちゃえばいいわけですから。

あくまで個人的意見ですが、参考まで。

[439: 契約済みさん]

今の自宅マンションを数年前に購入した際に、内覧業者頼みました。
子供が赤ちゃんだったので、落ち着いて見れないのではという理由でした。

頼んでみての感想ですが、風呂場の天井裏の換気ダクトのところや、
水道の下、台所の吊戸棚などで指摘事項がありました。
うちはずぶの素人なので、まったく気がつかない箇所だったので、
本当に頼んでよかったと思っています。
今回も、同じ業者に同行の予約を入れました。

安心料と思えば、まぁ高くもないかと思っています。

[440: 匿名さん]

うちも内覧業者を頼みました。
素人で気付くような箇所はすでに三井が気付いているでしょうから、
プロにしか気付かない部分を指摘してもらって安心して入居したいですからね。

おかげでチェックは任せて、採寸に集中できます。

[441: 契約済みさん]

http://habs.dc.affrc.go.jp/

このサイト、ご覧になったことある方、いらっしゃいますか？
なにか青っぽいものがあるように見えるのですが、これってなんなんでしょうね？不安にさせます。

過去にこの土地に何があったのかを調べるのを地歴調査と呼ぶみたいですけど買う前に全然考えていませんでした。
調査された方がいらっしゃいましたら、どんな地歴なのか教えていただけないでしょうか。

[442: 匿名さん]

五反田は、五反(面積)の水田の意。

川沿い水田地帯で青いのは水田用溜池か。何か問題でも？

[443: 匿名さん]

地盤調査もやって支持層を確認してパイル無しとなっているので
特に問題は無いかと思いますよ。

[444: 契約済みさん]

さきほど夕方のニュースの特集で全国の地価が下がっているけれど
都心のマンションは逆に値上がりしているというのがありました。
マンションの中でグランスカイが取り上げられて昨年の中ごろから
売れ行きが好調といっていました。
マンションの外観やモデルルームも映っていてなんだか嬉しかったです。

[445: 契約済みさん]

４３４です。
マンション自体は地震保険に入るようですね。
ありがとうございました！

うちも内覧業者を頼みましたが、内覧業者には張りついてなくて大丈夫なのでしょうか？！　へへ。
私も、採寸や内装業者との打ち合わせに集中したいのですが、内覧業者まかせも心配なので。。
まあ、だんなについててもらおうと思います。

ローンは35年変動ですが、確かに35年での返済予定なら、固定にしたでしょうね。
収入はだんなのみですし、怖い怖い。

[446: 匿名さん]

444
うかれる気持はわかりますが、、そういうニュースに提供するのも宣伝の一環なので。。。
取り上げられて、ではなく取り上げてもらって、、が正解。

[447: 契約済みさん]

分かっていても、テレビで見たら嬉しいですよね～。
皆さんそうでしょ

[448: 匿名]

事実じゃないことは放送できませんよ。

[449: 匿名さん]

スポットのニュースだとＴＶ局からの取材要請が多いです。三井のリクルートＨＰではグラスカＰＪを進める社員を大きく取り上げてますね。三井さんの意気込みを感じます。

[450: 匿名さん]

ここはダイレクトウィンドウのある部屋とない部屋がありますが、ダイレクトウィンドウは自分では掃除できないため業者依頼で管理費とは別に料金がかかるのが一般的ですが、ここは月どのくらいの負担になるのでしょうか？