パークタワーグランスカイ [契約者版]

[匿名さん]

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

まだまだ入居まで先なので入居版や住民版ではなく、あえて「契約者版」としています。
契約者ならではの情報を交換などできればと思います。

[351: 匿名]

Mayson Kayserだったらうれしいです。
まあ、ないかそれは。

[352: 契約済みさん]

343です。

ローンについてのお話ありがとうございます。
勉強になります。
みなさまのご意見を参考に
まだ時間がありますので色々比較し考えてみます。

また教えてください。

しかしどれがいいとは簡単に答えが出ませんね…

[353: 匿名]

ローンは利率だけが全てではないので余計に難しいですね

友人知人の関係や、
お勤めの方や起業されている方は会社の関係、自営のかただと商工会や町内会の関係など意外なしがらみが絡んできたりもします

そんなものは関係ない！と全て振り切るかたも居ないではないですが、なかなかそうは行かないですしね
特に立場のある方ほどしがらみは強いです

利率だけをみて、旦那を責めないであげてください

[354: 匿名さん]

三井から送られてきた、提携住宅ローンの金融機関に色々と問い合わせてみましたが、
低いところで1.4％、高いところで1.6%の優遇が得られるとのこと。
諸費用やサービスで差が出るようなので、現在勉強中です。

ただ、説明会に積極的な銀行もあれば、「よそと条件は同じですよ」とそっけない銀行もあり
銀行も色々ですね。

[355: 契約済みさん]

提携ローンの優遇幅は中央三井が１．６％で最も大きいですね。
店頭金利から差し引くと０．８７５％となります。問題はこの金利がいつまで続くかによるでしょうね。
あと３年は変わらないと思いますが。。。

[356: 匿名さん]

335さん、

私が調べたところ、中央三井は一番優遇幅の低い1.4%です。
なので、中央三井の個別相談会の予約をしようと担当の方に電話したら、
「もっと高い優遇幅を提示している銀行が多いと三井から聞いているので、本当に予約しますか？」と聞かれました。。

以下、現時点で電話などで聞いた優遇幅です。

・三井住友銀行　　　→1.5%
・三菱東京UFJ銀行 →1.5%
・みずほ銀行 →1.5%
・りそな銀行 →1.5%
・中央三井信託銀行 →1.4%
・住友信託銀行 →1.6%
・三菱UFJ信託銀行 →1.6%

やたら変動を勧められるんですが、確かにこの金利がいつまで続くかですよね。
悩ましいです。

[357: 匿名]

保証料がある銀行と、ない銀行がありますが、どなたかプロコンを教えて下さい。

[358: 匿名さん]

各銀行の比較は、

・優遇金利
・保証料
・融資手数料
・繰上返済手数料

を比較すれば十分でしょうか？
他に何か比較したら良いものがありますか？

[359: ３５４]

＞３５６さん

貴重な情報ありがとうございました。
中央三井は半年ほど前に優遇幅を変更しているようですね。私がローン審査をいただいた時は１．６％でした。
今回３５４さんの情報を頂き、銀行に確認したところ「優遇幅はローン審査をした時点の率を採用する」とのこと
でした。

[360: 匿名さん]

保証料ってみなさんはどうされます？
最初に一括ですか？それとも金利0.2%上乗せにします？

計算してみると一括で払った方が安いんですが
繰上返済を考えるとどうなのでしょうか。
一括で払った場合は繰上返済で戻ってくるようですが
期間の後半ではあまり戻ってこないようですし
保障会社の手数料も引かれるようです。

[361: 匿名さん]

繰り上げ返済で一括払いの保証料返還時の保証会社の手数料は
三井住友銀行はネットで繰り上げでは無料のはず。

[362: 契約済みさん]

　公式HPってここ一年、ほとんど内容変わってないですね（最近2ヶ月は更新なし）。初めてマンション購入したので、どんどん新し情報が入ってくると思ってました。そんなもんですかね。公式HPよりこの掲示板の方が情報新しいですね。

[363: 契約済みさん]

四番町なんてもっと都心でも値下げしてるんですね。。
ここはやっぱり割高なのかなぁ。
ローンの実行前に本当にここを買ってしまっていいのか迷ってしまいますね。

[364: 契約済みさん]

確かに割高と言われたら否定できませんよね･･･。

昨夜、用事ついでに半年ぶりで建物を見に寄ってきました。契約後は建物を見るのが初めて
だったんですが、外観や外周の出来栄えに嬉しくなりました。
仮囲いが外されたら道路はすごく広くなりますし、親水広場も広いですねぇ。プラウド、
ルサンク、親水広場の相乗でとても良い街区ができたと思います。
西向き高層なんですが、改めて電車の通過音を感じて全然問題なし(今は幹線沿いでうるさくて)。

また、五反田駅周辺は飲食店が豊富、たくさんの人で賑わってましたが、土曜夜なので地元の
住民に見えました。駅前にあれだけ活気があって、マンション前まで行くとひっそりと静か。

割高なんてどうでも良くなっちゃいました。

[365: 契約済みさん]

内側といっても限りなく外側にちかい内側なので
高いといえばそうかもしれませんよね～。
ま、契約したらなんでもいいですけど。。。

親水のカフェ（？）楽しみです。
が、私は現地に行ってやっぱり電車音うるさいな～～と感じてます
（ビュータワー側。。）それも住めばなれるでしょう。

[366: 匿名]

四番町ってどこのことですか？

[367: 匿名]

ググレ

[368: 匿名さん]

割高だけど、それでも当初の予定よりお安くなっているんですよね？？
景気悪化で。

[369: 契約済みさん]

公式サイトのほうにラグジュアリー住戸専用特別サイトっていうのが追加になっていました。
http://www.31sumai.com/mfr/X9902

[370: 契約済みさん]

ホントですねー。
新たにアップした眺望写真なのに依然として高輪台のタワーの存在を消している
のは悪意を感じます。

「建設予定ビル等により、将来東京タワーが見えなくなることがあります。眺望
は将来にわたって保証されるものではありません」

って北西住戸からはすでに一部が欠けて見えると思われます。

[371: 匿名]

大崎は四年前のおいしい時と値段変わってないからお得なんだよね
というかプチバブルの時の販売がたまたま無かったからね
結果良かったんじゃないの

[372: 匿名]

既に外装が出来てしまった部屋から綺麗な眺望写真を撮るのは難しいので前のを使っているのだと思う

屋上がどうなっているかは判らないけど、撮れたとしても高過ぎるだろうし

[373: 匿名さん]

>369
三井は選民指向が強いですね。ラグジャリーが買えない人にはあまり気持ちのいいものではないかも。

[374: 契約済みさん]

選民指向って。
ラグジュアリーは実際かなり割高だし、売り方含めて違いがないとおかしいでしょ。
というかマンション価値的にも最上層までちゃんと売れてもらわないと。
そういう差が気になる人はタワーマンション辛いですよ。

[375: 匿名さん]

最上階は特別としても、階高による仕様の格差が大きすぎる。

[376: 契約済みさん]

ここはスーペリアの仕様がよく話題になりますが、
例えばグレイスフルと同じ仕様にするんだったら、高くなりますって話です。

特にこの物件は部屋自体も多いし、スーペリアでも一般的に売れやすい価格帯ギリギリの
部屋が多いわけで、恐らく企画担当も苦渋の決断だったと思います。

私はこの物件は割安とも思いませんが、特にぼったくり価格とも感じません。
スーペリアでもオプションで結構変わるし、内装ならリフォームで何とかなります。

まあOWCTの仕様が結構良いので気になるのも分かりますが（笑）

[377: 匿名さん]

ここに限らずまともに住めるようにするためにはリフォームは必要でしょ。

[378: 匿名さん]

リフォームするしないは置いといて、
リフォームしやすい間取りタイプが多いね。
ＯＷＣＴは間取りが悪くてリフォームしにくい。
それを仕様でカバーしようとしているんだろうけど、
仕様はいずれ陳腐化するからね。
間取りも含めた占有部分の成形は半永久的。

[379: 契約済みさん]

>373
単純にラグジュアリー住戸の売れ行きが良くないから作ったのでは。

[380: 契約済みさん]

皆さんこんにちは。初めて書き込む契約者です。

さて、駐車場等抽選と内覧会のご案内が届きましたね。
内覧会は平日の設定しかなくて、ちょっと困っています。
調整は可能とのことですが、週の指定もありますし。

大世帯のマンションだからしょうがないことだとは思うのですが。
どういうふうに返事しようか、検討しないと・・・。

[381: 契約済みさん]

内覧会、結構多忙な購入者が多いと思うんですが平日限定でしたね。
（多分実際は応相談なのでしょうけど）
それとも意外と普通のサラリーマンは少ないのでしょうか。


販売は順調そうですね。
本当に8割近く売れてるとしたら現地MRオープンしてからかなりいいペースですね。

「大崎パークタワーグランスカイ」って名前間違ってますけど。

首都圏マンション「復調」ムード　大型タワー、「億ション」売れる
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100305-00000004-jct-bus_all

[382: 匿名]

内覧会は内装業者とかの営業部隊が張り付く関係で、まずは平日に設定します

内覧自体は必ず開催しないといけないものなので、余分なオプション（営業）が必要ないなら平日は不可能だと伝えれば土曜日を提示してきますよ

[383: 契約済みさん]

No.380です。おはようございます。

>381
記事のご紹介、ありがとうございました。8割がた売れているとは、ビックリです。
あとは高層階、北側の高額物件が主に残っているのでしょうか。

あと、"それとも意外と普通のサラリーマンは少ないのでしょうか。"とのことですが、
これだけの大世帯、そして高額物件だけではないので、
私はサラリーマンのほうが多いと思っています。
かくいう私はごく普通の会社員世帯（夫婦共働き）、
頭金も極小のまま、ローンを組んでしまうタワケ者です。（笑）


>382
"内覧会は内装業者とかの営業部隊が張り付く"のですか！
そういえばオプションの申し込み期限もその時なんでしょうか・・・。
三井から送られてくる文書を、きちんと読んでいないので、
整理しなきゃいけません。

駐車場の申し込み方も、資料をざっと読んだだけではピンとこず。
月額料金もいくらだったか憶えていないし・・。
なんだか面倒くさいですね、しょうがないことですが。

[384: 匿名]

理解しずらい部分や駐車場の料金は担当営業に聞くとよいかと

アフターも営業の大事な仕事です

[385: 匿名さん]

7月中旬頃引渡となっていますが、引越はどうなるんでしょうか？
勝手バラバラにできないですよね。
内覧会の日程のように早い人と遅い人では１ヶ月以上差がでるのかしら？

引越は順番で仕方がないとしても、採寸などは自由に出入りは可能なものですか？

[386: 匿名]

>>385
これはだいぶ前に直接聞いたことがあります

引越しはどのように決めるかはまだ決定じゃないものの、引渡し日から
当面の間は、すぐに引っ越したい希望者が多い場合は、期間単位？で
区切って、その期間で引越しできる人を抽選か何かで選ぶというような
形になるとのことでした

すぐに引っ越せなくても1ヶ月くらいすれば自由なタイミングで引っ越せる
ようになりますか？と聞いたところ
1ヶ月くらいではまだ自由にとはいかない可能性が高いという答えでした

鍵の引渡し後は、業者を使った引越しをしない限り、いつ来て部屋に入る
のは自由だそうです。これは引越しの時期とは関係ないとのこと
また同様に、業者を使わない荷物の運び込み（手荷物で自分で持っていく）
というよなものなら、いつでも自由にやってかまわないそうです

[387: 匿名さん]

引っ越しは１軒につき２時間の作業としてエレベーター１台で一日５軒程度です。エレベーターを何台引っ越し用に使うかによっても違いますが、週末とかは１ヶ月程度経過しただけでは希望者を捌ききれないと思われます。希望者が多い日は抽選になるでしょうから抽選に漏れたら平日休んで引っ越すしかないと思います。

[388: 匿名さん]

>>386さん、387さん
有益な情報をありがとうございます。

直ぐに引っ越せる人は家賃と住宅ローン＋管理修繕費＋（駐車場代）が７月だけで済むけど
後になる人は８月もしくは９月まで家賃を見ておかないといけないわけですね。
この家賃と住宅ローンが重なるのは結構キツイので何とか１ヶ月だけに納めたいですね。
平日なら比較的希望が通りやすいのでしょうかね。それなら休んででも７月中に引っ越したいかも。
それと賃貸の解約通知が２ヶ月前までにとあるので、早く引っ越しできる日を決めて欲しいものです。

[389: 契約済みさん]

今、日テレの「所さんの笑ってこらえて」という番組でやっていたグルジアワインのお店が、グラスカの近くにあるようです。
http://shinagawa.keizai.biz/headline/277/

行ったことのある方いらっしゃいますか？

[390: 契約者さん]

今日久しぶりに現地を見てきました。一階の全貌がわかりましたが、デザインに工夫があり、植栽も含め、予想以上に高級感がありました。とても満足です。ところでグッドデザイン賞のノミネートはしたのかしら？

[391: 契約済みさん]

>389
ガンバルジョですね。
昼は食べたことないので味は分かりませんが、夜はバーです。
前面ガラス張りであまり品はよくないので好みは分かれるでしょうね。
バーといってもオーセンティックではないのでそんなに落ち着けません。
グルジアワインが気に入ったらいいかもしれません。
2階はテーブル席があり、大人数での客も結構います。

ちなみに、前はチェゴヤ資本のバーで、
オーナーが変わって今の店になりました。

[392: 契約済みさん]

389です。３９１さん、情報ありがとうございます。
やはりお店は小さいのですね。落ち着ける雰囲気なら利用したいと思っていたのですが。
引っ越したら一度行ってみたいと思います。

[393: ほそぼそさん]

契約者の皆様

内覧の予約はおすみでしょうか。私はなんとかとりましたが、期間が５日ほどしかなく６ｸﾞﾙｰﾌﾟで一カ月間での内覧。変更希望してものこりはなかなか自分の希望にはそぐわないようです。土日もダメです。お忙しく仕事をされる方もなかにはおられると思いますが、皆様は特に問題はなかったのでしょうか？交渉して、期間以外や土日にとれた方はおられますか？

[394: 匿名さん]

日程調整も同じグループ内に限定って無理ありますよ。
月末の週なんて結構忙しくて無理って方も多いんじゃないですか。
それなのに連休前のグループは月曜か火曜のどちらかしかない。
せめて土曜日くらいは頑張れよ三井さん。顧客満足度ガタ落ち。

[395: 匿名さん]

現地モデルルームを始めちゃったので買った客の為に土日の割り当てなんてしてられないと言うのが本音でしょ。
こういったしわ寄せが契約者に来るのは合点が行かないな。

[396: 契約済みさん]

うちは渋々休みを取って内覧する予定です。
２グループでした。
あれは、契約が早かった順なんですかね？

[397: 契約済みさん]

おっしゃるとうり、もう一般公開していることやまた居住者が多いこと、大手だから？融通がきかないのでしょう。それにしても一生に何回もあるわけではない大きな買い物なのに多少の配慮ができないのかと思います。ぜひ三井の人にもこのMAILを読んで返答してほしいものです。ただ、一度確認して、気になるところを指摘すれば二回目確認もあるはずです。その問題もありタイトになっているのかもしれません。ただ本当に何回も確認できるかはご確認いただけたらと思います。入居まであとわずか、これ以外にもいろいろやることがみなさんおありになると思います。できるだけ前向きに考えたいと思います。

[398: 契約済みさん]

契約順ではないと思います。うちは契約は遅いほうでしたが、最初のグループですよ。わたくしも職場にいって無理無理、有給をとる予定です。

[399: 匿名さん]

釣った魚にはエサを与えないって事ですね。
目の前を泳いでいる魚を如何に釣り上げるかに一生懸命なんでしょう。

[400: 契約済みさん]

でもなんだかんだで、内覧は楽しみですね。
シューズインクローゼットの棚が図面だけでは、どうなってるのか
まったく想像がつかず、、、
フローリングもモデルルームにない色(2番目に薄い色、ベージュみたいな)
なので、どんなもんだか。
おかげで、カーテンがまだ選べません。