パークタワーグランスカイ [契約者版]

[匿名さん]

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

まだまだ入居まで先なので入居版や住民版ではなく、あえて「契約者版」としています。
契約者ならではの情報を交換などできればと思います。

[321: 匿名]

Benugoがきてくれたらな〜と思ってましたけど、
タリーズでも大満足です。

喫煙天国の、セクセシオールとかじゃなくてよかった！

[322: 匿名さん]

今日日帰り出張で羽田空港を往復したのですが、
2回乗換で約1時間半かかってヘトヘトです。
グラスカに引っ越したら1回乗換で30分強と思うと楽しみでなりません。
早く引っ越したいものです。

[323: 契約済みさん]

タリーズですか、
オーバルコートのほうは土日営業してないけど、どうなるんですかね？
正直スタバ系チェーンは高いばっかりでたいしておいしくないのでいらない。

というかタリーズありきなんだろうけど、
もうちょっとオープンな募集かけてみてくれてもいいのに。
普通のオープン系のカフェのほうが雰囲気いいしね。
あんまり利用者はいなくなりそう。

[324: 匿名さん]

タリーズは三井物産が株持ってたり資本提携してて三井と関係あるからかなぁ。。
なんにせよ、親水公園だいぶできてきて雰囲気よさげですね！

[325: 契約済み]

タリーズは伊藤園の100パーセント子会社ですよ。

[326: 住民さんＡ]

どのチェーンにしろ
アルバイトの店員と　常連客が雰囲気を作りますよね
いい雰囲気のカフェになるといいですね

[327: 契約済みさん]

タリーズは日本立ち上げ時に三井物産のベンチャーキャピタルが入ってますね。
そのせいか三井系のオフィスビルにも結構入ってますね。
その後経営不振で資本関係は伊藤園に移ったみたいですが、何らかの関係は残っているのでしょう。

個人的には独立店舗より、チェーン店の方が潰れる心配も少なくて無難だと思います。
タリーズは嫌いではないですし。
完成が楽しみです。

[328: 匿名さん]

ラテを手に、親水公園に佇んで川を眺めるイメージ？対岸にルサンクさんの綺麗なお庭も見られていい感じですよね。
家の目の前にちょっとホッとできる空間があるのはうれしいなあ

[329: 匿名さん]

タリーズは禁煙ですか？

[330: 匿名さん]

禁煙ですよ。それにしてもとっても嬉しいニュースです。スタバやエクセルシオールよりも好みなので。

[331: 契約済みさん]

タリーズは分煙です。

今朝見ましたが、結構大きな店舗なんですね。
公園に対してちょっと大きすぎるような。
てっぽを小さくしてテラス席にしてほしい。

[332: 契約済みさん]

てっぽじゃなくて店舗でした、失礼。

[333: 契約済みさん]

No.303さん、フラット35s、私も検討しており、三井不動産に問い合わせたところ、グランスカイはフラット３５sの１０年金利引き下げ対象との事でした。（ただし２０年引き下げには該当しないとの事でした。）２０年金利引き下げが心残りだったので、一応、住宅金融支援機構にも聞いてみましたが、担当者の方によると、マンションだと、２０年金利引き下げの対象になる物件はあまり無いかも知れないとの事でした。（例えば、バリアフリーの基準を共用部分も満たしていないといけないなど、戸建てよりも条件が厳しくなってしまうため等の理由で）という事で、私はフラット３５sの１０年金利引き下げタイプを中心に検討する事にしました。融資実行がまだ先なので、その時の金利がどうなっているかが非常に気がかりですが。

[334: 契約者]

残念！断然スタバ希望だったのですが

タリーズは五反田駅のこちら側だけでもすでに２店舗あるのに・・
資本関係があるならしょうがないですね

レミイまで行くしかないか・・


303さん、問い合わせありがとうございました。
フラット35ｓだとＳＢＩモーゲージなどが最低金利水準ですが、団信が別というのを考えると、どうなんだろうと思ってしまっています。

都銀の中ではみずほが低いほうで、団信は「希望の場合のみ」ということですが、
妻の分はともかく、自分は団信がないのはどうかという気も・・

結局、フラットじゃなく、団信込みのほうがトクだったりするんでしょうかね。
みなさん、ローンはどうされるおつもりですか？
あと、火災保険も・・
お考え、お聞かせいただけたら幸いです

[335: 契約者]

＞303さん

「333さん」の誤りでした↑

[336: 匿名さん]

フラットで金利が低いところは融資手数料や保証料が高くなっていたりするので
団信も含めてトータルで払う金額で比較しないといけませんね。

またフラットの団信は任意なので借入金が減ってきて、自己資産や生命保険で
余裕があるなら途中から払わないという選択もできますよ。

自分はローンの組合せで悩みます。
今の変動金利はかなり安いので魅力ですが、長期では固定金利が安心ですよね。
なので変動と固定を組み合わせて高金利の方をどんどん繰上返済する積もりですが
割合で悩みます。。。

[337: 契約済みさん]

親水広場の建物、思った以上に屋根が高くしかもプラウド敷地に接近してますね。

まあ公園警備はグラスカ持ちですから、借景としてプラウドにいいとこ取り
されるようで内心納得いかなかったので、大人げないとは思いながらちょっと気が
やすまりました。<(_ _)>

[338: 契約済みさん]

皆さんタリーズ情報にことのほか惹かれてますね。（デリドのコーヒーの前評判が
すこぶるよろしくないためか？）

ともあれ、あの一角がどう変貌するか、期待・不安半ばしますが、この可能性こそ
再開発地域の醍醐味です。

[339: 匿名さん]

プラウドに接近していると気がやすまるの？？　大人げないのはそのとおり

[340: 契約済みさん]

ほんと、そんな細かいことで気を揉むの～？！
色んな方がいるよね。

[341: 匿名さん]

そうですよ。
ご自分の中で思うのは結構ですが、近隣への配慮も必要。
プラウドの綺麗な敷地が隣接しているからこそ、街区の
環境が良くなったことも間違いないんですから。

[342: 匿名]

親水公園、プラウド、ルサンク、そしてグランスカイとあのエリア一帯の雰囲気がよくなりますね。

[343: 契約済みさん]

ローンについての資料が家にも送られてきました。

私もフラット35がいいのかな？と思い主人に相談したら
｢それ以外ので考えてるよ｣と言われてしまいました…が
フラット35のマイナス面は何でしょうか？

資料を読み比べてもよく分かりません…

今度、三井住友のローン相談会に行きますが
それまでに比較出来れば…と。

勉強不足ですね…

[344: 契約済みさん]

近隣への配慮を欠いているとは思いませんが。

私はかねてから公平性の点から疑問を持っていたので、こういう
設計が前提だったのだと勝手に納得したが、大げさにいえば
他人の我慢により取り戻されたバランスを手放しで喜ぶのは
大人げないと思っただけです。

ロビーからの景色を遮るように施設が建てられたプラウドの立場を
思い、密かに心を痛めていたのであればそれは素晴らしい見識ですが、
そうではなく「え、そんな（瑣末な）こと気にするの？」と感じるのは単に
そういうことに無頓着なだけで、特に自分以外の”そういうこと”
に無頓着なのは配慮云々以前の問題だと思います。

[345: 契約済みさん]

訳が分からない。。。

隣接するのがうちじゃなくて良かった、
金出すのはこっちなんだから、

って読み取れたから皆んな反応したんじゃない？

[346: 契約済みさん]

>フラット35のマイナス面は何でしょうか？

343さん

自分も勉強中ですが、こちらのスレッドとかが参考になります。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65248/

必ずしも”マイナス面”という事ではないかも知れませんが、皆さんの意見や個人的に調べた範囲で気になる点は以下のようなところです。（真偽については、念のためダブルチェックして下さい）

・団信の特約料（0.358%)が別にかかるので、実質的な金利は高め。
　（→2月のフラット35sの金利が低いところで2.6%なので、当初10年の優遇-1.0%では1.6%。これに団信の特約料を考慮すると、実質的には1.958%。）
・団信の特約料が、平成２１年に値上げしているので、そのうちまた値上げするかも知れない
・繰上げ返済が100万円単位

あと、ご存知かも知れませんが、特約料については、住宅金融支援機構のホームページでシュミレーションできます。

http://www.jhf.go.jp/simulation/danshin/index.html#total

[347: 契約者]

>343さん

フラット35のデメリットは、
いわゆる「団信」が別になってることでしょうか。
金利自体は安くても、最初のほうは平気で年十数万かかったりするので、どっちが得か。

一般のだと、団信込みでそこそこの金利のがあったりするので。

ただし、フラット35ｓの金利が当初10年１％引き下げになったので、
これは迷います。
ずいぶんかわってくるので・・。

という私もまだ勉強中で、よくわかってない部分が多いのですが。

[348: 匿名]

会社の提携ローンなどで１％近い金利優遇を得られる場合があります

上にも出ている団信の特約金利や、支払いが別れる事による不便さを考えると悩ましい所です

[349: 内覧前さん]

パン屋さんも入ると聞きましたが
どこが入るのでしょう？ご存知の方いらっしゃいますか？

[350: 契約済みさん]

クロワッサンが有名な店、と聞いたことがありますが、どこが入るのでしょうね？
美味しいパン屋さんが入るといいですね。

[351: 匿名]

Mayson Kayserだったらうれしいです。
まあ、ないかそれは。

[352: 契約済みさん]

343です。

ローンについてのお話ありがとうございます。
勉強になります。
みなさまのご意見を参考に
まだ時間がありますので色々比較し考えてみます。

また教えてください。

しかしどれがいいとは簡単に答えが出ませんね…

[353: 匿名]

ローンは利率だけが全てではないので余計に難しいですね

友人知人の関係や、
お勤めの方や起業されている方は会社の関係、自営のかただと商工会や町内会の関係など意外なしがらみが絡んできたりもします

そんなものは関係ない！と全て振り切るかたも居ないではないですが、なかなかそうは行かないですしね
特に立場のある方ほどしがらみは強いです

利率だけをみて、旦那を責めないであげてください

[354: 匿名さん]

三井から送られてきた、提携住宅ローンの金融機関に色々と問い合わせてみましたが、
低いところで1.4％、高いところで1.6%の優遇が得られるとのこと。
諸費用やサービスで差が出るようなので、現在勉強中です。

ただ、説明会に積極的な銀行もあれば、「よそと条件は同じですよ」とそっけない銀行もあり
銀行も色々ですね。

[355: 契約済みさん]

提携ローンの優遇幅は中央三井が１．６％で最も大きいですね。
店頭金利から差し引くと０．８７５％となります。問題はこの金利がいつまで続くかによるでしょうね。
あと３年は変わらないと思いますが。。。

[356: 匿名さん]

335さん、

私が調べたところ、中央三井は一番優遇幅の低い1.4%です。
なので、中央三井の個別相談会の予約をしようと担当の方に電話したら、
「もっと高い優遇幅を提示している銀行が多いと三井から聞いているので、本当に予約しますか？」と聞かれました。。

以下、現時点で電話などで聞いた優遇幅です。

・三井住友銀行　　　→1.5%
・三菱東京UFJ銀行 →1.5%
・みずほ銀行 →1.5%
・りそな銀行 →1.5%
・中央三井信託銀行 →1.4%
・住友信託銀行 →1.6%
・三菱UFJ信託銀行 →1.6%

やたら変動を勧められるんですが、確かにこの金利がいつまで続くかですよね。
悩ましいです。

[357: 匿名]

保証料がある銀行と、ない銀行がありますが、どなたかプロコンを教えて下さい。

[358: 匿名さん]

各銀行の比較は、

・優遇金利
・保証料
・融資手数料
・繰上返済手数料

を比較すれば十分でしょうか？
他に何か比較したら良いものがありますか？

[359: ３５４]

＞３５６さん

貴重な情報ありがとうございました。
中央三井は半年ほど前に優遇幅を変更しているようですね。私がローン審査をいただいた時は１．６％でした。
今回３５４さんの情報を頂き、銀行に確認したところ「優遇幅はローン審査をした時点の率を採用する」とのこと
でした。

[360: 匿名さん]

保証料ってみなさんはどうされます？
最初に一括ですか？それとも金利0.2%上乗せにします？

計算してみると一括で払った方が安いんですが
繰上返済を考えるとどうなのでしょうか。
一括で払った場合は繰上返済で戻ってくるようですが
期間の後半ではあまり戻ってこないようですし
保障会社の手数料も引かれるようです。

[361: 匿名さん]

繰り上げ返済で一括払いの保証料返還時の保証会社の手数料は
三井住友銀行はネットで繰り上げでは無料のはず。

[362: 契約済みさん]

　公式HPってここ一年、ほとんど内容変わってないですね（最近2ヶ月は更新なし）。初めてマンション購入したので、どんどん新し情報が入ってくると思ってました。そんなもんですかね。公式HPよりこの掲示板の方が情報新しいですね。

[363: 契約済みさん]

四番町なんてもっと都心でも値下げしてるんですね。。
ここはやっぱり割高なのかなぁ。
ローンの実行前に本当にここを買ってしまっていいのか迷ってしまいますね。

[364: 契約済みさん]

確かに割高と言われたら否定できませんよね･･･。

昨夜、用事ついでに半年ぶりで建物を見に寄ってきました。契約後は建物を見るのが初めて
だったんですが、外観や外周の出来栄えに嬉しくなりました。
仮囲いが外されたら道路はすごく広くなりますし、親水広場も広いですねぇ。プラウド、
ルサンク、親水広場の相乗でとても良い街区ができたと思います。
西向き高層なんですが、改めて電車の通過音を感じて全然問題なし(今は幹線沿いでうるさくて)。

また、五反田駅周辺は飲食店が豊富、たくさんの人で賑わってましたが、土曜夜なので地元の
住民に見えました。駅前にあれだけ活気があって、マンション前まで行くとひっそりと静か。

割高なんてどうでも良くなっちゃいました。

[365: 契約済みさん]

内側といっても限りなく外側にちかい内側なので
高いといえばそうかもしれませんよね～。
ま、契約したらなんでもいいですけど。。。

親水のカフェ（？）楽しみです。
が、私は現地に行ってやっぱり電車音うるさいな～～と感じてます
（ビュータワー側。。）それも住めばなれるでしょう。

[366: 匿名]

四番町ってどこのことですか？

[367: 匿名]

ググレ

[368: 匿名さん]

割高だけど、それでも当初の予定よりお安くなっているんですよね？？
景気悪化で。

[369: 契約済みさん]

公式サイトのほうにラグジュアリー住戸専用特別サイトっていうのが追加になっていました。
http://www.31sumai.com/mfr/X9902

[370: 契約済みさん]

ホントですねー。
新たにアップした眺望写真なのに依然として高輪台のタワーの存在を消している
のは悪意を感じます。

「建設予定ビル等により、将来東京タワーが見えなくなることがあります。眺望
は将来にわたって保証されるものではありません」

って北西住戸からはすでに一部が欠けて見えると思われます。