パークタワーグランスカイ [契約者版]

[匿名さん]

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

まだまだ入居まで先なので入居版や住民版ではなく、あえて「契約者版」としています。
契約者ならではの情報を交換などできればと思います。

[281: 契約]

未定だった物件は住宅なんですね・・。我が家は東側の中層ですが、景色はどうなんだろう。東洋製罐に加えて圧迫感が・・。

[282: 契約者さん]

東洋製罐で隠れるので、良いと思います。オフィスビルは見合ってもプライバシーがそうは気にならないので、楽です。MRから工事中エリアを見るとわかりますが、建設整備後の街並みはかなり美化されますよ。

[283: 契約済みさん]

>>276
これとほぼ同じ内容でしょうか？
http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/osaki_gotanda/index.html

[284: 契約済みさん]

やっと現地MR行ってきました。想像以上に素晴らしいものでした！
こちらで毎日暮らせると思うと、わくわく感でいっぱいです。

臨時入り口となった駐車場エントランスが、メインといっていいほどゆったりとして綺麗、
メインエントランスに期待が持てました。
エレベーターのデザインもおしゃれですね。天井のライトが素敵でした。
内廊下は、いわゆる「マンションの内廊下」のイメージよりもずっと広々、
ご近所の人と会っても、お互いストレスなくすれ違えそうな感じ。
廊下の色味も毎日歩くことを考えると、あのくらいのトーンが落ち着くのかなと。
ジュエルビューサロンも、掲示板で「狭い」とあったので、
かなりの狭さを想像していったせいでしょうか、
思っていたより、ワイドでくつろげそうな感じでした。
なにより、眺望が素晴らしい。夜はさぞ美しいことでしょうね。

じつは、我が家は①立地（五反田、大崎２駅使えること、周辺環境など）
②価格（予算内かつリーズナブルであること）、③向き・間取り（日当たりが良く、収納豊富）・・・
を条件に、中古のリフォームも視野に入れて探していたので、
共用部分についてはそれほど優先順位は高くなかったのですが、
こんなに造りこまれてあると、やはり毎日のことですから気分が違いますね。
ゲストルームや屋上、ライブラリーなど、ほかの共用施設も楽しみです。

[285: 契約済みさん]

眺望は、さすがに３３階だとどの方角も良いですね。
西はかなり抜けていますし、東や南からは海が見えるのはいいですね。
広い空を飛行機がゆっくり上昇していくのを見るのは楽しいものでした。
北東（４１階）は申すまでもない見事な景色です（宝くじにあたったらなあ・・・）。

低層や中層となると、ずいぶん眺望は印象が変わるかもしれません。
見ていないので予想ですが・・・

高層階だと視界が広い分、隣接する高層の建物が近く感じますが、
逆に低層は目の高さが低いために土地のパースを広く感じるので、
メリットとしては、他の高層建物の圧迫感が軽減される点でしょうか。

たとえば、３３階東向きは、ＭＲバルコニーからぐっと覗き込んでも、
日野学園の校庭がほとんどみえませんでしたが
（現在のモデルルームの位置に何か立つと、かなり近くに感じそう）
低層、中層の東向きであれば、日野学園の校庭が広々と感じられ、
校庭には何か建つ可能性はほとんどないので、開放感があるかもしれません。

西は親水公園と目黒川が、南は目黒川がより大きくみずみずしく
バルコニーから眼下に広がる形となり、
高層と違った楽しい眺望になりそうですね。

[286: 匿名]

41FのMRからみえるカラスの大群が気になりました。

あのカラスたちは常時いるのかな？

[287: 匿名]

ｱｰｽｶﾗｰだったとしても統一感が出て全体的な見栄えはいいと私は思います。

[288: 匿名]

＞２８０さん

ｱｰｽｶﾗｰだったとしても統一感が出て全体的な見栄えはいいと私は思います。

[289: 匿名さん]

近年の都市開発は統一した色味で街並みをそろえるのが主流になってきました。
京都などの古都ではマックまで茶色だったりします。やはりある程度色彩を統一することで、
街全体の落ち着きが出るのではないでしょうか。
月島の高層マンション群も、コンセプトがそろえられているので、
全体のステータス感が保たれているように感じます。
こちらも、歳月を経るごとに味わい深くなるような街並みに育つといいですね。

[290: 匿名さん]

285さん、289さん 書き込みありがとうございます。これだけ広いエリアに新しい街並みが出来て、共に見守っていけること、とっても嬉しく思います。「わくわく感」がありますよね。

[291: 契約済みさん]

私もカラスの多さにビックリしました。

屋上がカラスの棲み家にならなければいいなと…

[292: 匿名さん]

都内はカラスはねぇ…、石原都知事もカラス対策を強く推進してるくらいで。
うちは戸建てからの住み替えなんですが、カラスが多いのはやはり戸建てエリアだと思います。
品川区はゴミの個別回収していて、家の前にゴミを置く形なんですが、月曜、木曜には察知して朝暗いうちからカラスの鳴き声が。。皆さん、やられまくってます。
マンションなら屋内にゴミ出しエリアがあるし、周囲もマンションで路上ゴミ出しエリアではないし…と、かなり期待しているのですが。

[293: 匿名さん]

カラスもそうですがハトはどうなんでしょう？
ハト避けネットとかするマンションになって欲しくないですね。

[294: 匿名さん]

今も品川区ですが、カラス・ハト被害はほとんど無いです。この時期はむしろｼｼﾞｭｳｶﾗやﾒｼﾞﾛが目立ちます。MRにもさんざん行きましたが、取り立ててカラスが多いとは思えませんが…

[295: 契約済みさん]

グラスカはフラット35S　20年金利引下げタイプ適用の技術基準を
満たしているでしょうか？（MRに聞けばわかる話でしょうが。。）

[296: 匿名]

>>295
対象外だと思います
ていうか、今のマンションで20年引き下げの対象になるものってほとんどないのでは？

省エネ性は戸建限定なので最初から対象外
耐震性は等級3が必須なのでマンションでは全滅
耐久性は長期優良限定なので現在は全国でもまだ5棟しか対応がない
そうするとバリアフリーの部分でのみ対象になるかどうかだけど、ここも等級3以上のマンションはほんとないはず

ただ、20年引き下げじゃない方の10年の35sなら対応のはずです

[297: 契約者]

当初１０年引き下げ対象でもかなり大きいのですが、ほんとに対象ですかね。
耐震性が２か３でなければなりませんが。

[298: 匿名]

10年引き下げの方も4項目のうちどれか1個が該当してるだけで対象ですよ
こっちは省エネが戸建限定ではないので、少なくともこの等級が該当してるので大丈夫のはずです

[299: 契約済みさん]

295です。

皆さんアドバイスありがとうございます。
契約書類に耐震等級の項目を探し出せなかったのですが、どの書類に
その情報があるのでしょうか？

またwebで探すと耐震等級１のタワマンなんて世間にザラにあるそうで......もしやグラスカも？

免震構造だがら10年引き下げの対象にはなりそうですが、ともかく三井に聞いてみることにします。

[300: 住民さんＡ]

ところで親水公園のカフェってどんなのになるのでしょうね？
ご存知の方いらっしゃいますか？

[301: 匿名]

>299
契約者なら住宅性能評価書というのをもらっていませんか？
それによると省エネ等級は4になってます
耐震性は世のほとんどのマンションと同じく1です
ちなみに免震ではなく制震なので、耐震性では対象になりません
耐久性に関しては等級は満たしていると思いますが、共同住宅の場合に
追加される条件が満たされているかは分かりません

[302: 契約者]

金利１％下げは大きな違いですね。
該当するのかどうか、どなたか、正確な情報をお持ちの方はいないものですかね。

あと親水広場のカフェは同じく気になります。
スタバだと天国ですが、そうはいかないですよね・・

[303: 契約者]

住宅性能評価書、確認しました。

ｆｌａｔ３５ｓ（金利10年引き下げ）を満たすためには
①省エネ対策等級４
②耐震性２か３
③劣化対策等級３かつ、維持管理対策等級２か３
　（共同住宅の場合は天井高2.5ｍ以上かつ間取り変更の障害となる壁や柱がないこと）
④バリアフリー対策等級３－５
のいずれかを満たせばよいとなっていますが、グランスカイの場合

省エネ対策＝４
耐震性＝１
劣化対策＝３、維持管理対策＝２（天井高＝2.89ｍ、ただし障害となる柱「あり」）
バリアフリー対策＝１

となっているので、①のみ満たす、ということで
ｆｌａｔ３５ｓの10年引き下げ対象に「該当する」、という結論かと思うのですが、いかがでしょうか。

[304: 匿名さん]

該当していたらもっとＰＲしているんじゃないですかね？
スミフの大崎はフラット３５Ｓを宣伝アイテムにしていましたよね。

[305: 匿名さん]

大崎は、「日野学園に行けます！」ということも、グラスカ以上に強調してましたよ。あとから品川は学区選択制で区内なら希望出せるということを知りましたが。
スミフは宣伝になりそうなことは何でも使います。それが悪いとはいいませんが。

[306: 匿名さん]

３０５
いまさら検討板みたいな書き込みやめてください。
契約者の質を問われますね。。。

[307: 契約済みさん]

303さん、

確認ありがとうございます。

住宅性能評価書、私も確認しました。重説の際にも
らってたのですね。

ともあれフラット35Sの適用技術水準はクリアしてい
るようで、ひとまずは安心しました。（維持管理
対策等級に関して、専有部は間取り変更の障
害となる壁、柱は無し、になっているようですし）

でも、並みのタワーより漠然と品質レベルが高いと
勝手に思い込んでいたので、性能評価上ほとんどの
項目がまあ世間並み、という結論であるとわかり
ブルーな気持ちです。よくよく見ればコンクリート
強度も特段高くないし。。。

どなたか「そんな落ち込む必要はない」と思える
情報ありましたらお聞かせください。
（以下妄想。トリプルチューブは実質的には耐震性
が非常に高い構造であるが法制度の等級上は現れない
傾向がある。。。）

[308: 匿名さん]

コンクリートの強度はどこに書いてありましたっけ？

[309: 契約済みさん]

みなさん、そろそろ内装などのお考えもまとまって来たかと思いますが、三井デザインテックとの話を継続されている方のご意見をお聞かせ願えれば幸いです。
他からも見積もりを取られているかとも思いますが価格的にはやはり割高になっていますか？
ネットのみで調べた場合、エコカラットなどは５０％くらい三井の方が割高だったような気がしております。
例えば三井１５万円、ネットに掲載されている業者１０万円といった感じです。
また大塚家具などで購入した場合、三井を通すと更に若干なりとも割引があるようです。
直接大塚家具と直接契約をするか、三井を通して法人契約をするかでメリット、デメリットなどありますでしょうか？
勿論一括して総合的に面倒を見ていただけたりアフターケアの面で割高になるのは致し方ないとは思っております。
自分はこうしていると言ったお話があれば是非お聞かせください。

[310: 匿名]

コンクリ強度は80Nみたいですね
60mを超える超高層にあたるものは、少ないもので34Nくらいから上は100Nくらいまであるようです

ちなみに6階建てくらいの低層の場合は36N程度でも単体で耐震等級2が取得できるようです
コンクリ強度だけの問題ではないだろうけど、超高層にあたるものは、免震とセットになって
いないもので等級2を取得しているものはほとんどないみたいで、逆に免震とセットなら
34Nでも等級2を取得しているところもあります
具体的な計算式は知らないけど、免震は構造計算で緩和される部分があるようですが、制震は
構造計算時は耐震と同じ式を使うそうです


>>307

マンションが採用しているラーメン構造は、基本的には本来もっと多くの構造壁があって
それをそのまま採用すると部屋の中が超細切れになって柱や壁だらけになってしまいます
そこで建物を支えるための壁を少なくしても強度を落とさないための構造ということで
〇〇構造と、各社が提案する構造を採用するのが基本です
トリプルチューブのほかにもダブルチューブもあって、名前だけ聞くとダブルより強そうだけど
トリプルにしたことで、もしかしたら壁をさらに減らしている可能性もあるので、そのへんは
実際に設計した人しか分からないかと

[311: 契約済みさん]

日野は日野でも池田山の三日野でしょ。
日野学は無抽選、三日野はあいかわらず抽選でした。
御殿山も建て替えるらしいね。

[312: 契約済みさん]

>>310さん

そうなんですよね。工夫された構造も高強度のコンクリートの使用も、すべて間取りの
自由度を高める、建築コストを下げる方向に使い切って設計されたら躯体の強度はあがり
ませんものね。

私は、躯体の強度と間取りの自由度は本来相反するものだが、グラスカはトリプルチューブ
と高強度のコンクリート（同じ強度なら柱を細くできる）の使用により比較的秀逸な間取り
と耐震強度を両立させたものと思っていたもので。

80Nは数年前なら立派でしたが、コスギタワーなどは150Nですからね。仮に150Nの
コンクリートを使用していればここも耐震等級2はとれたのかもしれません。内装に
徒にお金をかけるよりも長期的なquality維持のため躯体はオーバースペックといわれる
ぐらいこだわりました、なんてpolicyだったら個人的にはうれしかった。。。

[313: 匿名さん]

>>309さん

私も内装で頭がいっぱいです（笑）。
三井デザインテックは、外部の工務店に比べ割高になるかと思うのですが、
入居前に工事をしてもらえるのは魅力かなあと。
（造りつけ家具など入れたいので、引っ越してしまうと工事がめんどうに
なりそうで・・・）
とはいえ、やりたいことを書き出すと結構あるので、見積もりを取ると莫大に
なりそうで怖い。。。。
大崎ＷＣＴの住民版にエコカラットのキットをネットで買って、自分でやろうか
なんていう書き込みがありましたが、そんなことって可能なんでしょうか？

[314: 契約済みさん]

300さん、302さん

親水公園のところに入るカフェはタリーズになりそうですよ・・・

[315: 匿名さん]

親水公園の建物が建ち始めましたね。
カフェはタリーズですか。情報ありがとうございます。

土日も営業してくれるのでしょうかね。

[316: 匿名さん]

へーっ　タリーズですか。あの辺も雰囲気変わりますね。

[317: 匿名さん]

五反田タリーズだらけですね。ドミナント戦略ってヤツでしょうか

[318: 契約済みさん]

三井から分厚い封筒が届いてワクワクして開けたら、各社住宅ローンのお知らせでしたね。。
3月あたりから手続きなどのお知らせが来るかと思うと、楽しみでなりません！

[319: 匿名さん]

タリーズって五反田周辺で４軒目か。
確かに多いね。

[320: 匿名さん]

スタバがいい。。。

[321: 匿名]

Benugoがきてくれたらな〜と思ってましたけど、
タリーズでも大満足です。

喫煙天国の、セクセシオールとかじゃなくてよかった！

[322: 匿名さん]

今日日帰り出張で羽田空港を往復したのですが、
2回乗換で約1時間半かかってヘトヘトです。
グラスカに引っ越したら1回乗換で30分強と思うと楽しみでなりません。
早く引っ越したいものです。

[323: 契約済みさん]

タリーズですか、
オーバルコートのほうは土日営業してないけど、どうなるんですかね？
正直スタバ系チェーンは高いばっかりでたいしておいしくないのでいらない。

というかタリーズありきなんだろうけど、
もうちょっとオープンな募集かけてみてくれてもいいのに。
普通のオープン系のカフェのほうが雰囲気いいしね。
あんまり利用者はいなくなりそう。

[324: 匿名さん]

タリーズは三井物産が株持ってたり資本提携してて三井と関係あるからかなぁ。。
なんにせよ、親水公園だいぶできてきて雰囲気よさげですね！

[325: 契約済み]

タリーズは伊藤園の100パーセント子会社ですよ。

[326: 住民さんＡ]

どのチェーンにしろ
アルバイトの店員と　常連客が雰囲気を作りますよね
いい雰囲気のカフェになるといいですね

[327: 契約済みさん]

タリーズは日本立ち上げ時に三井物産のベンチャーキャピタルが入ってますね。
そのせいか三井系のオフィスビルにも結構入ってますね。
その後経営不振で資本関係は伊藤園に移ったみたいですが、何らかの関係は残っているのでしょう。

個人的には独立店舗より、チェーン店の方が潰れる心配も少なくて無難だと思います。
タリーズは嫌いではないですし。
完成が楽しみです。

[328: 匿名さん]

ラテを手に、親水公園に佇んで川を眺めるイメージ？対岸にルサンクさんの綺麗なお庭も見られていい感じですよね。
家の目の前にちょっとホッとできる空間があるのはうれしいなあ

[329: 匿名さん]

タリーズは禁煙ですか？

[330: 匿名さん]

禁煙ですよ。それにしてもとっても嬉しいニュースです。スタバやエクセルシオールよりも好みなので。

[331: 契約済みさん]

タリーズは分煙です。

今朝見ましたが、結構大きな店舗なんですね。
公園に対してちょっと大きすぎるような。
てっぽを小さくしてテラス席にしてほしい。

[332: 契約済みさん]

てっぽじゃなくて店舗でした、失礼。

[333: 契約済みさん]

No.303さん、フラット35s、私も検討しており、三井不動産に問い合わせたところ、グランスカイはフラット３５sの１０年金利引き下げ対象との事でした。（ただし２０年引き下げには該当しないとの事でした。）２０年金利引き下げが心残りだったので、一応、住宅金融支援機構にも聞いてみましたが、担当者の方によると、マンションだと、２０年金利引き下げの対象になる物件はあまり無いかも知れないとの事でした。（例えば、バリアフリーの基準を共用部分も満たしていないといけないなど、戸建てよりも条件が厳しくなってしまうため等の理由で）という事で、私はフラット３５sの１０年金利引き下げタイプを中心に検討する事にしました。融資実行がまだ先なので、その時の金利がどうなっているかが非常に気がかりですが。

[334: 契約者]

残念！断然スタバ希望だったのですが

タリーズは五反田駅のこちら側だけでもすでに２店舗あるのに・・
資本関係があるならしょうがないですね

レミイまで行くしかないか・・


303さん、問い合わせありがとうございました。
フラット35ｓだとＳＢＩモーゲージなどが最低金利水準ですが、団信が別というのを考えると、どうなんだろうと思ってしまっています。

都銀の中ではみずほが低いほうで、団信は「希望の場合のみ」ということですが、
妻の分はともかく、自分は団信がないのはどうかという気も・・

結局、フラットじゃなく、団信込みのほうがトクだったりするんでしょうかね。
みなさん、ローンはどうされるおつもりですか？
あと、火災保険も・・
お考え、お聞かせいただけたら幸いです

[335: 契約者]

＞303さん

「333さん」の誤りでした↑

[336: 匿名さん]

フラットで金利が低いところは融資手数料や保証料が高くなっていたりするので
団信も含めてトータルで払う金額で比較しないといけませんね。

またフラットの団信は任意なので借入金が減ってきて、自己資産や生命保険で
余裕があるなら途中から払わないという選択もできますよ。

自分はローンの組合せで悩みます。
今の変動金利はかなり安いので魅力ですが、長期では固定金利が安心ですよね。
なので変動と固定を組み合わせて高金利の方をどんどん繰上返済する積もりですが
割合で悩みます。。。

[337: 契約済みさん]

親水広場の建物、思った以上に屋根が高くしかもプラウド敷地に接近してますね。

まあ公園警備はグラスカ持ちですから、借景としてプラウドにいいとこ取り
されるようで内心納得いかなかったので、大人げないとは思いながらちょっと気が
やすまりました。<(_ _)>

[338: 契約済みさん]

皆さんタリーズ情報にことのほか惹かれてますね。（デリドのコーヒーの前評判が
すこぶるよろしくないためか？）

ともあれ、あの一角がどう変貌するか、期待・不安半ばしますが、この可能性こそ
再開発地域の醍醐味です。

[339: 匿名さん]

プラウドに接近していると気がやすまるの？？　大人げないのはそのとおり

[340: 契約済みさん]

ほんと、そんな細かいことで気を揉むの～？！
色んな方がいるよね。

[341: 匿名さん]

そうですよ。
ご自分の中で思うのは結構ですが、近隣への配慮も必要。
プラウドの綺麗な敷地が隣接しているからこそ、街区の
環境が良くなったことも間違いないんですから。

[342: 匿名]

親水公園、プラウド、ルサンク、そしてグランスカイとあのエリア一帯の雰囲気がよくなりますね。

[343: 契約済みさん]

ローンについての資料が家にも送られてきました。

私もフラット35がいいのかな？と思い主人に相談したら
｢それ以外ので考えてるよ｣と言われてしまいました…が
フラット35のマイナス面は何でしょうか？

資料を読み比べてもよく分かりません…

今度、三井住友のローン相談会に行きますが
それまでに比較出来れば…と。

勉強不足ですね…

[344: 契約済みさん]

近隣への配慮を欠いているとは思いませんが。

私はかねてから公平性の点から疑問を持っていたので、こういう
設計が前提だったのだと勝手に納得したが、大げさにいえば
他人の我慢により取り戻されたバランスを手放しで喜ぶのは
大人げないと思っただけです。

ロビーからの景色を遮るように施設が建てられたプラウドの立場を
思い、密かに心を痛めていたのであればそれは素晴らしい見識ですが、
そうではなく「え、そんな（瑣末な）こと気にするの？」と感じるのは単に
そういうことに無頓着なだけで、特に自分以外の”そういうこと”
に無頓着なのは配慮云々以前の問題だと思います。

[345: 契約済みさん]

訳が分からない。。。

隣接するのがうちじゃなくて良かった、
金出すのはこっちなんだから、

って読み取れたから皆んな反応したんじゃない？

[346: 契約済みさん]

>フラット35のマイナス面は何でしょうか？

343さん

自分も勉強中ですが、こちらのスレッドとかが参考になります。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65248/

必ずしも”マイナス面”という事ではないかも知れませんが、皆さんの意見や個人的に調べた範囲で気になる点は以下のようなところです。（真偽については、念のためダブルチェックして下さい）

・団信の特約料（0.358%)が別にかかるので、実質的な金利は高め。
　（→2月のフラット35sの金利が低いところで2.6%なので、当初10年の優遇-1.0%では1.6%。これに団信の特約料を考慮すると、実質的には1.958%。）
・団信の特約料が、平成２１年に値上げしているので、そのうちまた値上げするかも知れない
・繰上げ返済が100万円単位

あと、ご存知かも知れませんが、特約料については、住宅金融支援機構のホームページでシュミレーションできます。

http://www.jhf.go.jp/simulation/danshin/index.html#total

[347: 契約者]

>343さん

フラット35のデメリットは、
いわゆる「団信」が別になってることでしょうか。
金利自体は安くても、最初のほうは平気で年十数万かかったりするので、どっちが得か。

一般のだと、団信込みでそこそこの金利のがあったりするので。

ただし、フラット35ｓの金利が当初10年１％引き下げになったので、
これは迷います。
ずいぶんかわってくるので・・。

という私もまだ勉強中で、よくわかってない部分が多いのですが。

[348: 匿名]

会社の提携ローンなどで１％近い金利優遇を得られる場合があります

上にも出ている団信の特約金利や、支払いが別れる事による不便さを考えると悩ましい所です

[349: 内覧前さん]

パン屋さんも入ると聞きましたが
どこが入るのでしょう？ご存知の方いらっしゃいますか？

[350: 契約済みさん]

クロワッサンが有名な店、と聞いたことがありますが、どこが入るのでしょうね？
美味しいパン屋さんが入るといいですね。

[351: 匿名]

Mayson Kayserだったらうれしいです。
まあ、ないかそれは。

[352: 契約済みさん]

343です。

ローンについてのお話ありがとうございます。
勉強になります。
みなさまのご意見を参考に
まだ時間がありますので色々比較し考えてみます。

また教えてください。

しかしどれがいいとは簡単に答えが出ませんね…

[353: 匿名]

ローンは利率だけが全てではないので余計に難しいですね

友人知人の関係や、
お勤めの方や起業されている方は会社の関係、自営のかただと商工会や町内会の関係など意外なしがらみが絡んできたりもします

そんなものは関係ない！と全て振り切るかたも居ないではないですが、なかなかそうは行かないですしね
特に立場のある方ほどしがらみは強いです

利率だけをみて、旦那を責めないであげてください

[354: 匿名さん]

三井から送られてきた、提携住宅ローンの金融機関に色々と問い合わせてみましたが、
低いところで1.4％、高いところで1.6%の優遇が得られるとのこと。
諸費用やサービスで差が出るようなので、現在勉強中です。

ただ、説明会に積極的な銀行もあれば、「よそと条件は同じですよ」とそっけない銀行もあり
銀行も色々ですね。

[355: 契約済みさん]

提携ローンの優遇幅は中央三井が１．６％で最も大きいですね。
店頭金利から差し引くと０．８７５％となります。問題はこの金利がいつまで続くかによるでしょうね。
あと３年は変わらないと思いますが。。。

[356: 匿名さん]

335さん、

私が調べたところ、中央三井は一番優遇幅の低い1.4%です。
なので、中央三井の個別相談会の予約をしようと担当の方に電話したら、
「もっと高い優遇幅を提示している銀行が多いと三井から聞いているので、本当に予約しますか？」と聞かれました。。

以下、現時点で電話などで聞いた優遇幅です。

・三井住友銀行　　　→1.5%
・三菱東京UFJ銀行 →1.5%
・みずほ銀行 →1.5%
・りそな銀行 →1.5%
・中央三井信託銀行 →1.4%
・住友信託銀行 →1.6%
・三菱UFJ信託銀行 →1.6%

やたら変動を勧められるんですが、確かにこの金利がいつまで続くかですよね。
悩ましいです。

[357: 匿名]

保証料がある銀行と、ない銀行がありますが、どなたかプロコンを教えて下さい。

[358: 匿名さん]

各銀行の比較は、

・優遇金利
・保証料
・融資手数料
・繰上返済手数料

を比較すれば十分でしょうか？
他に何か比較したら良いものがありますか？

[359: ３５４]

＞３５６さん

貴重な情報ありがとうございました。
中央三井は半年ほど前に優遇幅を変更しているようですね。私がローン審査をいただいた時は１．６％でした。
今回３５４さんの情報を頂き、銀行に確認したところ「優遇幅はローン審査をした時点の率を採用する」とのこと
でした。

[360: 匿名さん]

保証料ってみなさんはどうされます？
最初に一括ですか？それとも金利0.2%上乗せにします？

計算してみると一括で払った方が安いんですが
繰上返済を考えるとどうなのでしょうか。
一括で払った場合は繰上返済で戻ってくるようですが
期間の後半ではあまり戻ってこないようですし
保障会社の手数料も引かれるようです。

[361: 匿名さん]

繰り上げ返済で一括払いの保証料返還時の保証会社の手数料は
三井住友銀行はネットで繰り上げでは無料のはず。

[362: 契約済みさん]

　公式HPってここ一年、ほとんど内容変わってないですね（最近2ヶ月は更新なし）。初めてマンション購入したので、どんどん新し情報が入ってくると思ってました。そんなもんですかね。公式HPよりこの掲示板の方が情報新しいですね。

[363: 契約済みさん]

四番町なんてもっと都心でも値下げしてるんですね。。
ここはやっぱり割高なのかなぁ。
ローンの実行前に本当にここを買ってしまっていいのか迷ってしまいますね。

[364: 契約済みさん]

確かに割高と言われたら否定できませんよね･･･。

昨夜、用事ついでに半年ぶりで建物を見に寄ってきました。契約後は建物を見るのが初めて
だったんですが、外観や外周の出来栄えに嬉しくなりました。
仮囲いが外されたら道路はすごく広くなりますし、親水広場も広いですねぇ。プラウド、
ルサンク、親水広場の相乗でとても良い街区ができたと思います。
西向き高層なんですが、改めて電車の通過音を感じて全然問題なし(今は幹線沿いでうるさくて)。

また、五反田駅周辺は飲食店が豊富、たくさんの人で賑わってましたが、土曜夜なので地元の
住民に見えました。駅前にあれだけ活気があって、マンション前まで行くとひっそりと静か。

割高なんてどうでも良くなっちゃいました。

[365: 契約済みさん]

内側といっても限りなく外側にちかい内側なので
高いといえばそうかもしれませんよね～。
ま、契約したらなんでもいいですけど。。。

親水のカフェ（？）楽しみです。
が、私は現地に行ってやっぱり電車音うるさいな～～と感じてます
（ビュータワー側。。）それも住めばなれるでしょう。

[366: 匿名]

四番町ってどこのことですか？

[367: 匿名]

ググレ

[368: 匿名さん]

割高だけど、それでも当初の予定よりお安くなっているんですよね？？
景気悪化で。

[369: 契約済みさん]

公式サイトのほうにラグジュアリー住戸専用特別サイトっていうのが追加になっていました。
http://www.31sumai.com/mfr/X9902

[370: 契約済みさん]

ホントですねー。
新たにアップした眺望写真なのに依然として高輪台のタワーの存在を消している
のは悪意を感じます。

「建設予定ビル等により、将来東京タワーが見えなくなることがあります。眺望
は将来にわたって保証されるものではありません」

って北西住戸からはすでに一部が欠けて見えると思われます。

[371: 匿名]

大崎は四年前のおいしい時と値段変わってないからお得なんだよね
というかプチバブルの時の販売がたまたま無かったからね
結果良かったんじゃないの

[372: 匿名]

既に外装が出来てしまった部屋から綺麗な眺望写真を撮るのは難しいので前のを使っているのだと思う

屋上がどうなっているかは判らないけど、撮れたとしても高過ぎるだろうし

[373: 匿名さん]

>369
三井は選民指向が強いですね。ラグジャリーが買えない人にはあまり気持ちのいいものではないかも。

[374: 契約済みさん]

選民指向って。
ラグジュアリーは実際かなり割高だし、売り方含めて違いがないとおかしいでしょ。
というかマンション価値的にも最上層までちゃんと売れてもらわないと。
そういう差が気になる人はタワーマンション辛いですよ。

[375: 匿名さん]

最上階は特別としても、階高による仕様の格差が大きすぎる。

[376: 契約済みさん]

ここはスーペリアの仕様がよく話題になりますが、
例えばグレイスフルと同じ仕様にするんだったら、高くなりますって話です。

特にこの物件は部屋自体も多いし、スーペリアでも一般的に売れやすい価格帯ギリギリの
部屋が多いわけで、恐らく企画担当も苦渋の決断だったと思います。

私はこの物件は割安とも思いませんが、特にぼったくり価格とも感じません。
スーペリアでもオプションで結構変わるし、内装ならリフォームで何とかなります。

まあOWCTの仕様が結構良いので気になるのも分かりますが（笑）

[377: 匿名さん]

ここに限らずまともに住めるようにするためにはリフォームは必要でしょ。

[378: 匿名さん]

リフォームするしないは置いといて、
リフォームしやすい間取りタイプが多いね。
ＯＷＣＴは間取りが悪くてリフォームしにくい。
それを仕様でカバーしようとしているんだろうけど、
仕様はいずれ陳腐化するからね。
間取りも含めた占有部分の成形は半永久的。

[379: 契約済みさん]

>373
単純にラグジュアリー住戸の売れ行きが良くないから作ったのでは。

[380: 契約済みさん]

皆さんこんにちは。初めて書き込む契約者です。

さて、駐車場等抽選と内覧会のご案内が届きましたね。
内覧会は平日の設定しかなくて、ちょっと困っています。
調整は可能とのことですが、週の指定もありますし。

大世帯のマンションだからしょうがないことだとは思うのですが。
どういうふうに返事しようか、検討しないと・・・。