パークタワーグランスカイ [契約者版]

[匿名さん]

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

まだまだ入居まで先なので入居版や住民版ではなく、あえて「契約者版」としています。
契約者ならではの情報を交換などできればと思います。

[281: 契約]

未定だった物件は住宅なんですね・・。我が家は東側の中層ですが、景色はどうなんだろう。東洋製罐に加えて圧迫感が・・。

[282: 契約者さん]

東洋製罐で隠れるので、良いと思います。オフィスビルは見合ってもプライバシーがそうは気にならないので、楽です。MRから工事中エリアを見るとわかりますが、建設整備後の街並みはかなり美化されますよ。

[283: 契約済みさん]

>>276
これとほぼ同じ内容でしょうか？
http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/osaki_gotanda/index.html

[284: 契約済みさん]

やっと現地MR行ってきました。想像以上に素晴らしいものでした！
こちらで毎日暮らせると思うと、わくわく感でいっぱいです。

臨時入り口となった駐車場エントランスが、メインといっていいほどゆったりとして綺麗、
メインエントランスに期待が持てました。
エレベーターのデザインもおしゃれですね。天井のライトが素敵でした。
内廊下は、いわゆる「マンションの内廊下」のイメージよりもずっと広々、
ご近所の人と会っても、お互いストレスなくすれ違えそうな感じ。
廊下の色味も毎日歩くことを考えると、あのくらいのトーンが落ち着くのかなと。
ジュエルビューサロンも、掲示板で「狭い」とあったので、
かなりの狭さを想像していったせいでしょうか、
思っていたより、ワイドでくつろげそうな感じでした。
なにより、眺望が素晴らしい。夜はさぞ美しいことでしょうね。

じつは、我が家は①立地（五反田、大崎２駅使えること、周辺環境など）
②価格（予算内かつリーズナブルであること）、③向き・間取り（日当たりが良く、収納豊富）・・・
を条件に、中古のリフォームも視野に入れて探していたので、
共用部分についてはそれほど優先順位は高くなかったのですが、
こんなに造りこまれてあると、やはり毎日のことですから気分が違いますね。
ゲストルームや屋上、ライブラリーなど、ほかの共用施設も楽しみです。

[285: 契約済みさん]

眺望は、さすがに３３階だとどの方角も良いですね。
西はかなり抜けていますし、東や南からは海が見えるのはいいですね。
広い空を飛行機がゆっくり上昇していくのを見るのは楽しいものでした。
北東（４１階）は申すまでもない見事な景色です（宝くじにあたったらなあ・・・）。

低層や中層となると、ずいぶん眺望は印象が変わるかもしれません。
見ていないので予想ですが・・・

高層階だと視界が広い分、隣接する高層の建物が近く感じますが、
逆に低層は目の高さが低いために土地のパースを広く感じるので、
メリットとしては、他の高層建物の圧迫感が軽減される点でしょうか。

たとえば、３３階東向きは、ＭＲバルコニーからぐっと覗き込んでも、
日野学園の校庭がほとんどみえませんでしたが
（現在のモデルルームの位置に何か立つと、かなり近くに感じそう）
低層、中層の東向きであれば、日野学園の校庭が広々と感じられ、
校庭には何か建つ可能性はほとんどないので、開放感があるかもしれません。

西は親水公園と目黒川が、南は目黒川がより大きくみずみずしく
バルコニーから眼下に広がる形となり、
高層と違った楽しい眺望になりそうですね。

[286: 匿名]

41FのMRからみえるカラスの大群が気になりました。

あのカラスたちは常時いるのかな？

[287: 匿名]

ｱｰｽｶﾗｰだったとしても統一感が出て全体的な見栄えはいいと私は思います。

[288: 匿名]

＞２８０さん

ｱｰｽｶﾗｰだったとしても統一感が出て全体的な見栄えはいいと私は思います。

[289: 匿名さん]

近年の都市開発は統一した色味で街並みをそろえるのが主流になってきました。
京都などの古都ではマックまで茶色だったりします。やはりある程度色彩を統一することで、
街全体の落ち着きが出るのではないでしょうか。
月島の高層マンション群も、コンセプトがそろえられているので、
全体のステータス感が保たれているように感じます。
こちらも、歳月を経るごとに味わい深くなるような街並みに育つといいですね。

[290: 匿名さん]

285さん、289さん 書き込みありがとうございます。これだけ広いエリアに新しい街並みが出来て、共に見守っていけること、とっても嬉しく思います。「わくわく感」がありますよね。

[291: 契約済みさん]

私もカラスの多さにビックリしました。

屋上がカラスの棲み家にならなければいいなと…

[292: 匿名さん]

都内はカラスはねぇ…、石原都知事もカラス対策を強く推進してるくらいで。
うちは戸建てからの住み替えなんですが、カラスが多いのはやはり戸建てエリアだと思います。
品川区はゴミの個別回収していて、家の前にゴミを置く形なんですが、月曜、木曜には察知して朝暗いうちからカラスの鳴き声が。。皆さん、やられまくってます。
マンションなら屋内にゴミ出しエリアがあるし、周囲もマンションで路上ゴミ出しエリアではないし…と、かなり期待しているのですが。

[293: 匿名さん]

カラスもそうですがハトはどうなんでしょう？
ハト避けネットとかするマンションになって欲しくないですね。

[294: 匿名さん]

今も品川区ですが、カラス・ハト被害はほとんど無いです。この時期はむしろｼｼﾞｭｳｶﾗやﾒｼﾞﾛが目立ちます。MRにもさんざん行きましたが、取り立ててカラスが多いとは思えませんが…

[295: 契約済みさん]

グラスカはフラット35S　20年金利引下げタイプ適用の技術基準を
満たしているでしょうか？（MRに聞けばわかる話でしょうが。。）

[296: 匿名]

>>295
対象外だと思います
ていうか、今のマンションで20年引き下げの対象になるものってほとんどないのでは？

省エネ性は戸建限定なので最初から対象外
耐震性は等級3が必須なのでマンションでは全滅
耐久性は長期優良限定なので現在は全国でもまだ5棟しか対応がない
そうするとバリアフリーの部分でのみ対象になるかどうかだけど、ここも等級3以上のマンションはほんとないはず

ただ、20年引き下げじゃない方の10年の35sなら対応のはずです

[297: 契約者]

当初１０年引き下げ対象でもかなり大きいのですが、ほんとに対象ですかね。
耐震性が２か３でなければなりませんが。

[298: 匿名]

10年引き下げの方も4項目のうちどれか1個が該当してるだけで対象ですよ
こっちは省エネが戸建限定ではないので、少なくともこの等級が該当してるので大丈夫のはずです

[299: 契約済みさん]

295です。

皆さんアドバイスありがとうございます。
契約書類に耐震等級の項目を探し出せなかったのですが、どの書類に
その情報があるのでしょうか？

またwebで探すと耐震等級１のタワマンなんて世間にザラにあるそうで......もしやグラスカも？

免震構造だがら10年引き下げの対象にはなりそうですが、ともかく三井に聞いてみることにします。

[300: 住民さんＡ]

ところで親水公園のカフェってどんなのになるのでしょうね？
ご存知の方いらっしゃいますか？

[301: 匿名]

>299
契約者なら住宅性能評価書というのをもらっていませんか？
それによると省エネ等級は4になってます
耐震性は世のほとんどのマンションと同じく1です
ちなみに免震ではなく制震なので、耐震性では対象になりません
耐久性に関しては等級は満たしていると思いますが、共同住宅の場合に
追加される条件が満たされているかは分かりません

[302: 契約者]

金利１％下げは大きな違いですね。
該当するのかどうか、どなたか、正確な情報をお持ちの方はいないものですかね。

あと親水広場のカフェは同じく気になります。
スタバだと天国ですが、そうはいかないですよね・・

[303: 契約者]

住宅性能評価書、確認しました。

ｆｌａｔ３５ｓ（金利10年引き下げ）を満たすためには
①省エネ対策等級４
②耐震性２か３
③劣化対策等級３かつ、維持管理対策等級２か３
　（共同住宅の場合は天井高2.5ｍ以上かつ間取り変更の障害となる壁や柱がないこと）
④バリアフリー対策等級３－５
のいずれかを満たせばよいとなっていますが、グランスカイの場合

省エネ対策＝４
耐震性＝１
劣化対策＝３、維持管理対策＝２（天井高＝2.89ｍ、ただし障害となる柱「あり」）
バリアフリー対策＝１

となっているので、①のみ満たす、ということで
ｆｌａｔ３５ｓの10年引き下げ対象に「該当する」、という結論かと思うのですが、いかがでしょうか。

[304: 匿名さん]

該当していたらもっとＰＲしているんじゃないですかね？
スミフの大崎はフラット３５Ｓを宣伝アイテムにしていましたよね。

[305: 匿名さん]

大崎は、「日野学園に行けます！」ということも、グラスカ以上に強調してましたよ。あとから品川は学区選択制で区内なら希望出せるということを知りましたが。
スミフは宣伝になりそうなことは何でも使います。それが悪いとはいいませんが。

[306: 匿名さん]

３０５
いまさら検討板みたいな書き込みやめてください。
契約者の質を問われますね。。。

[307: 契約済みさん]

303さん、

確認ありがとうございます。

住宅性能評価書、私も確認しました。重説の際にも
らってたのですね。

ともあれフラット35Sの適用技術水準はクリアしてい
るようで、ひとまずは安心しました。（維持管理
対策等級に関して、専有部は間取り変更の障
害となる壁、柱は無し、になっているようですし）

でも、並みのタワーより漠然と品質レベルが高いと
勝手に思い込んでいたので、性能評価上ほとんどの
項目がまあ世間並み、という結論であるとわかり
ブルーな気持ちです。よくよく見ればコンクリート
強度も特段高くないし。。。

どなたか「そんな落ち込む必要はない」と思える
情報ありましたらお聞かせください。
（以下妄想。トリプルチューブは実質的には耐震性
が非常に高い構造であるが法制度の等級上は現れない
傾向がある。。。）

[308: 匿名さん]

コンクリートの強度はどこに書いてありましたっけ？

[309: 契約済みさん]

みなさん、そろそろ内装などのお考えもまとまって来たかと思いますが、三井デザインテックとの話を継続されている方のご意見をお聞かせ願えれば幸いです。
他からも見積もりを取られているかとも思いますが価格的にはやはり割高になっていますか？
ネットのみで調べた場合、エコカラットなどは５０％くらい三井の方が割高だったような気がしております。
例えば三井１５万円、ネットに掲載されている業者１０万円といった感じです。
また大塚家具などで購入した場合、三井を通すと更に若干なりとも割引があるようです。
直接大塚家具と直接契約をするか、三井を通して法人契約をするかでメリット、デメリットなどありますでしょうか？
勿論一括して総合的に面倒を見ていただけたりアフターケアの面で割高になるのは致し方ないとは思っております。
自分はこうしていると言ったお話があれば是非お聞かせください。

[310: 匿名]

コンクリ強度は80Nみたいですね
60mを超える超高層にあたるものは、少ないもので34Nくらいから上は100Nくらいまであるようです

ちなみに6階建てくらいの低層の場合は36N程度でも単体で耐震等級2が取得できるようです
コンクリ強度だけの問題ではないだろうけど、超高層にあたるものは、免震とセットになって
いないもので等級2を取得しているものはほとんどないみたいで、逆に免震とセットなら
34Nでも等級2を取得しているところもあります
具体的な計算式は知らないけど、免震は構造計算で緩和される部分があるようですが、制震は
構造計算時は耐震と同じ式を使うそうです


>>307

マンションが採用しているラーメン構造は、基本的には本来もっと多くの構造壁があって
それをそのまま採用すると部屋の中が超細切れになって柱や壁だらけになってしまいます
そこで建物を支えるための壁を少なくしても強度を落とさないための構造ということで
〇〇構造と、各社が提案する構造を採用するのが基本です
トリプルチューブのほかにもダブルチューブもあって、名前だけ聞くとダブルより強そうだけど
トリプルにしたことで、もしかしたら壁をさらに減らしている可能性もあるので、そのへんは
実際に設計した人しか分からないかと

[311: 契約済みさん]

日野は日野でも池田山の三日野でしょ。
日野学は無抽選、三日野はあいかわらず抽選でした。
御殿山も建て替えるらしいね。

[312: 契約済みさん]

>>310さん

そうなんですよね。工夫された構造も高強度のコンクリートの使用も、すべて間取りの
自由度を高める、建築コストを下げる方向に使い切って設計されたら躯体の強度はあがり
ませんものね。

私は、躯体の強度と間取りの自由度は本来相反するものだが、グラスカはトリプルチューブ
と高強度のコンクリート（同じ強度なら柱を細くできる）の使用により比較的秀逸な間取り
と耐震強度を両立させたものと思っていたもので。

80Nは数年前なら立派でしたが、コスギタワーなどは150Nですからね。仮に150Nの
コンクリートを使用していればここも耐震等級2はとれたのかもしれません。内装に
徒にお金をかけるよりも長期的なquality維持のため躯体はオーバースペックといわれる
ぐらいこだわりました、なんてpolicyだったら個人的にはうれしかった。。。

[313: 匿名さん]

>>309さん

私も内装で頭がいっぱいです（笑）。
三井デザインテックは、外部の工務店に比べ割高になるかと思うのですが、
入居前に工事をしてもらえるのは魅力かなあと。
（造りつけ家具など入れたいので、引っ越してしまうと工事がめんどうに
なりそうで・・・）
とはいえ、やりたいことを書き出すと結構あるので、見積もりを取ると莫大に
なりそうで怖い。。。。
大崎ＷＣＴの住民版にエコカラットのキットをネットで買って、自分でやろうか
なんていう書き込みがありましたが、そんなことって可能なんでしょうか？

[314: 契約済みさん]

300さん、302さん

親水公園のところに入るカフェはタリーズになりそうですよ・・・

[315: 匿名さん]

親水公園の建物が建ち始めましたね。
カフェはタリーズですか。情報ありがとうございます。

土日も営業してくれるのでしょうかね。

[316: 匿名さん]

へーっ　タリーズですか。あの辺も雰囲気変わりますね。

[317: 匿名さん]

五反田タリーズだらけですね。ドミナント戦略ってヤツでしょうか

[318: 契約済みさん]

三井から分厚い封筒が届いてワクワクして開けたら、各社住宅ローンのお知らせでしたね。。
3月あたりから手続きなどのお知らせが来るかと思うと、楽しみでなりません！

[319: 匿名さん]

タリーズって五反田周辺で４軒目か。
確かに多いね。

[320: 匿名さん]

スタバがいい。。。

[321: 匿名]

Benugoがきてくれたらな〜と思ってましたけど、
タリーズでも大満足です。

喫煙天国の、セクセシオールとかじゃなくてよかった！

[322: 匿名さん]

今日日帰り出張で羽田空港を往復したのですが、
2回乗換で約1時間半かかってヘトヘトです。
グラスカに引っ越したら1回乗換で30分強と思うと楽しみでなりません。
早く引っ越したいものです。

[323: 契約済みさん]

タリーズですか、
オーバルコートのほうは土日営業してないけど、どうなるんですかね？
正直スタバ系チェーンは高いばっかりでたいしておいしくないのでいらない。

というかタリーズありきなんだろうけど、
もうちょっとオープンな募集かけてみてくれてもいいのに。
普通のオープン系のカフェのほうが雰囲気いいしね。
あんまり利用者はいなくなりそう。

[324: 匿名さん]

タリーズは三井物産が株持ってたり資本提携してて三井と関係あるからかなぁ。。
なんにせよ、親水公園だいぶできてきて雰囲気よさげですね！

[325: 契約済み]

タリーズは伊藤園の100パーセント子会社ですよ。

[326: 住民さんＡ]

どのチェーンにしろ
アルバイトの店員と　常連客が雰囲気を作りますよね
いい雰囲気のカフェになるといいですね

[327: 契約済みさん]

タリーズは日本立ち上げ時に三井物産のベンチャーキャピタルが入ってますね。
そのせいか三井系のオフィスビルにも結構入ってますね。
その後経営不振で資本関係は伊藤園に移ったみたいですが、何らかの関係は残っているのでしょう。

個人的には独立店舗より、チェーン店の方が潰れる心配も少なくて無難だと思います。
タリーズは嫌いではないですし。
完成が楽しみです。

[328: 匿名さん]

ラテを手に、親水公園に佇んで川を眺めるイメージ？対岸にルサンクさんの綺麗なお庭も見られていい感じですよね。
家の目の前にちょっとホッとできる空間があるのはうれしいなあ

[329: 匿名さん]

タリーズは禁煙ですか？

[330: 匿名さん]

禁煙ですよ。それにしてもとっても嬉しいニュースです。スタバやエクセルシオールよりも好みなので。