パークタワーグランスカイ [契約者版]

[匿名さん]

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

まだまだ入居まで先なので入居版や住民版ではなく、あえて「契約者版」としています。
契約者ならではの情報を交換などできればと思います。

[261: 契約済みさん]

写真撮影NGだったんですね。
すっかり忘れて、ベランダから1枚撮影してしまいました。
西側です。

[262: 匿名さん]

260さん
「唯一の気掛かりは戸境の薄さです。」とは　どこをどのように確認されたのでしょうか？
具体的に教えて戴くと有難いです。

[263: 契約済みさん]

>>262さん

>>249さんのご報告にあった記載がちょっと気に
なったものですから。
お騒がせ致しました。

[264: 匿名さん]

260ではないですが。
戸境はノックするとコンコン響く軽い壁でしたね。同じく不安になりました。もっとみっしり詰まっている物かと思っていました。
床も空洞になっているからか、響きます。床下まで響かなければ良いのですが。

[265: 匿名さん]

264さん
不安だったら三井に確認されたら如何ですか？
床に関しては防音防振のため二重床となっており空洞になっている筈です。
逆に空洞になっていなかったら　それこそ大問題です。

[266: 264]

床が空洞なのは分かった上で書いているんですが読めませんか？
問い合わせた所で営業がネガティブな事を正直に話すわけがないでしょう。

[267: 匿名さん]

ん〜
それならばどこもタワーは無理なのでは？
悪い事言わないからタワーを候補から外した方が良いと思います
床スラブ厚は一昔前は150とか180とか 現在は200位 中空だと250〜350辺りが多いでしょうな
タワーはほとんどが中空ですよ
しかしどんなにスラブが厚くしても苦情は出るらしいです
ようするにマンションには向いていないという事です

[268: 契約者]

床については空洞だから下に響きにくいのです
音というのは（特に床）は低音の振動音が響きます

振動なので床がスラブに直接張られていると振動が伝わってしまい逆に五月蠅くなります

上に音が来ている（響いて聞こえる）ということは、音が反射してきている（振動として伝播していない）ということです

隣や下階に響いて迷惑を掛ける音というのは、発生させたがわは大した事無い音だと感じるものが多いです
壁については、戸境の壁はコンクリート直打ちでしたか？
このレベルの物件でそんな壁は聞いた事が有りません
壁芯は鉄筋でしょうが、内側にはボードを張っているはずです

私はまだ現地ＭＲに行ってないので判りませんが、営業やゼネコンの人が付いてなかったんでしょうか
そのばで説明してもらえそうな話ですが…

[269: 契約済みさん]

>営業やゼネコンの人が付いてなかったんでしょうか

はい。契約者のMR見学には営業などは一切付きません。
自由にみる方式です。

[270: 契約済みさん]

>>269さん
以前のレジデンシャルサロンのＭＲは担当者がベタ付きでしたが、
現地ＭＲは自由に見られるのですか？　それはうれしいですね。
担当の方は良いかたで、説明していただけてありがたかったんですけど、
つい気を遣ってしまって。
見学時間は何分くらいでしょうか？

>>261さん
写真のアップありがとうございます！
西向きでこの高さだと、プラウドも抜けて、視界が広々するのですね！！
夜にはプラウドのティアラが光って、きれいでしょうね。
西向きにすればよかったかなあ。

[271: 契約済みさん]

>270さん

予約した時間に行って、大体1時間くらいで見て回れますが
営業さんが付いていない分、自分のペースでゆっくりじっくりみてまわってました。

検討者には営業さんが付いてしっかり説明されているようでした。

[272: 契約済みさん]

二重床は意外に上の足音響きますね。
歩き方によもりますがドンドンドン、、という感じ。。。
こればかりはしょうがないと思います。

壁は隣の音は聞こえないはず。まさか日常的に壁を叩く人はいないと思いますので
安心していいんじゃないでしょうか。

上に小さい子供がいらっしゃるとちょっとうるさいかもしれないですね

[273: 匿名さん]

階数によっても視界はまるっきり違うと思います。低中層ならどの方角が良いのでしょうね？部屋の位置によっても違うでしょうし、今から一喜一憂しても仕方がないので、実際の内覧会を楽しみに待ちます。

[274: 匿名さん]

>>270さん
写真に写っているのはプラウドではなくルサンクだと思いますよ。
抜け感はそう変わらないとは思いますが。。。。
もちろん階数次第ですけど。。。。

[275: 契約者]

日常的に壁を叩いていたら、引っ越しの前に通院／入院を検討しないといけないレベルですよね(^_^;)

隣の話し声やテレビの音といった生活音が聞こえてこないようであれば一安心です

[276: 契約者]

知ってました？たくさん建ちますね。
↓↓

東五反田2丁目街区タワーマンション2棟計画　10年度に都計手続き20100128建設通信

　東京都品川区東五反田２丁目にある街区で、タワーマンション２棟の建設計画が浮上している。三井不動産レジデンシャルや丸紅などは、０．６haの敷地に数十階建てのマンション建設を計画し、同地東側に隣接するＤＩＫマンション管理組合も、マンション建て替えの円滑化等に関する法律を活用して高層マンションを建設する計画だという。区は、両地を含む２ha程度の範囲で再開発等促進区とする地区計画を都市計画決定する予定で、２０１０年度に都市計画手続きに着手する。

　高層マンションの建設計画地は、東五反田２丁目にある２つの街区。このうち東五反田４－１街区０．６haでは、１９９３年に開発協議会が発足し、隣接するＤＩＫマンション地区との一計画二事業の推進に向けた検討が進められてきた。

　４－１街区では、三井不動産レジデンシャルや丸紅などが、数十階建て規模のタワーマンションを建設する計画でおり、隣接するＤＩＫマンションの管理組合も円滑化法を活用して高層マンションを建設する模様だ。

　区は、これらのマンション建設を実現するため、両地区を含む２ha程度の範囲を対象に、容積率などを緩和する再開発等促進区を定める地区計画を設定する。１０年度中に都市計画手続きに着手する見通しだ。

　東五反田地区では、同計画のほかにも複数の大規模開発が進行している。

　隣接する西側の敷地では、東洋製罐が延べ約７万２０００m2のオフィスビルを建設。

　さらに西側の区域では、東五反田二丁目第２地区再開発組合が３棟総延べ約１３万m2の施設を整備する。

　また、高層マンション建設計画地の南側にある区域約３．６haでは、北品川五丁目第１地区再開発組合が、商業施設や住宅など７棟総延べ約２５万m2の再開発施設を建設する。１１年にも着工する見通しだ。

　２棟のマンション建設計画は、これらの開発に継ぐ新たな開発として注目を集めそうだ。

[277: 匿名さん]

>>276
丸紅のマンションって何階建になるのでしょうか？

[278: 270です]

>>271さん、
ありがとうございました！今週末なので楽しみに見てきます！
>>274さん、なるほど、このやや丸みを帯びた感じはル・サンクさんですよね。
目黒川が見える方角だと、春が楽しみですよね。入居が夏なので桜を楽しむのはずいぶん先ですが・・・

[279: 契約済みさん]

この地区にいろいろな高層物件が立つのは間違いないようですが、今のところグランスカイより高い物件が建設される計画はないようです。

[280: 契約済みさん]

こんなに建つんですね。高さの問題ではないかも。。。
アースカラーで統一されたらどこもおんなじ様な建物
ばかりで嫌ですね。

[281: 契約]

未定だった物件は住宅なんですね・・。我が家は東側の中層ですが、景色はどうなんだろう。東洋製罐に加えて圧迫感が・・。

[282: 契約者さん]

東洋製罐で隠れるので、良いと思います。オフィスビルは見合ってもプライバシーがそうは気にならないので、楽です。MRから工事中エリアを見るとわかりますが、建設整備後の街並みはかなり美化されますよ。

[283: 契約済みさん]

>>276
これとほぼ同じ内容でしょうか？
http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/osaki_gotanda/index.html

[284: 契約済みさん]

やっと現地MR行ってきました。想像以上に素晴らしいものでした！
こちらで毎日暮らせると思うと、わくわく感でいっぱいです。

臨時入り口となった駐車場エントランスが、メインといっていいほどゆったりとして綺麗、
メインエントランスに期待が持てました。
エレベーターのデザインもおしゃれですね。天井のライトが素敵でした。
内廊下は、いわゆる「マンションの内廊下」のイメージよりもずっと広々、
ご近所の人と会っても、お互いストレスなくすれ違えそうな感じ。
廊下の色味も毎日歩くことを考えると、あのくらいのトーンが落ち着くのかなと。
ジュエルビューサロンも、掲示板で「狭い」とあったので、
かなりの狭さを想像していったせいでしょうか、
思っていたより、ワイドでくつろげそうな感じでした。
なにより、眺望が素晴らしい。夜はさぞ美しいことでしょうね。

じつは、我が家は①立地（五反田、大崎２駅使えること、周辺環境など）
②価格（予算内かつリーズナブルであること）、③向き・間取り（日当たりが良く、収納豊富）・・・
を条件に、中古のリフォームも視野に入れて探していたので、
共用部分についてはそれほど優先順位は高くなかったのですが、
こんなに造りこまれてあると、やはり毎日のことですから気分が違いますね。
ゲストルームや屋上、ライブラリーなど、ほかの共用施設も楽しみです。

[285: 契約済みさん]

眺望は、さすがに３３階だとどの方角も良いですね。
西はかなり抜けていますし、東や南からは海が見えるのはいいですね。
広い空を飛行機がゆっくり上昇していくのを見るのは楽しいものでした。
北東（４１階）は申すまでもない見事な景色です（宝くじにあたったらなあ・・・）。

低層や中層となると、ずいぶん眺望は印象が変わるかもしれません。
見ていないので予想ですが・・・

高層階だと視界が広い分、隣接する高層の建物が近く感じますが、
逆に低層は目の高さが低いために土地のパースを広く感じるので、
メリットとしては、他の高層建物の圧迫感が軽減される点でしょうか。

たとえば、３３階東向きは、ＭＲバルコニーからぐっと覗き込んでも、
日野学園の校庭がほとんどみえませんでしたが
（現在のモデルルームの位置に何か立つと、かなり近くに感じそう）
低層、中層の東向きであれば、日野学園の校庭が広々と感じられ、
校庭には何か建つ可能性はほとんどないので、開放感があるかもしれません。

西は親水公園と目黒川が、南は目黒川がより大きくみずみずしく
バルコニーから眼下に広がる形となり、
高層と違った楽しい眺望になりそうですね。

[286: 匿名]

41FのMRからみえるカラスの大群が気になりました。

あのカラスたちは常時いるのかな？

[287: 匿名]

ｱｰｽｶﾗｰだったとしても統一感が出て全体的な見栄えはいいと私は思います。

[288: 匿名]

＞２８０さん

ｱｰｽｶﾗｰだったとしても統一感が出て全体的な見栄えはいいと私は思います。

[289: 匿名さん]

近年の都市開発は統一した色味で街並みをそろえるのが主流になってきました。
京都などの古都ではマックまで茶色だったりします。やはりある程度色彩を統一することで、
街全体の落ち着きが出るのではないでしょうか。
月島の高層マンション群も、コンセプトがそろえられているので、
全体のステータス感が保たれているように感じます。
こちらも、歳月を経るごとに味わい深くなるような街並みに育つといいですね。

[290: 匿名さん]

285さん、289さん 書き込みありがとうございます。これだけ広いエリアに新しい街並みが出来て、共に見守っていけること、とっても嬉しく思います。「わくわく感」がありますよね。

[291: 契約済みさん]

私もカラスの多さにビックリしました。

屋上がカラスの棲み家にならなければいいなと…

[292: 匿名さん]

都内はカラスはねぇ…、石原都知事もカラス対策を強く推進してるくらいで。
うちは戸建てからの住み替えなんですが、カラスが多いのはやはり戸建てエリアだと思います。
品川区はゴミの個別回収していて、家の前にゴミを置く形なんですが、月曜、木曜には察知して朝暗いうちからカラスの鳴き声が。。皆さん、やられまくってます。
マンションなら屋内にゴミ出しエリアがあるし、周囲もマンションで路上ゴミ出しエリアではないし…と、かなり期待しているのですが。

[293: 匿名さん]

カラスもそうですがハトはどうなんでしょう？
ハト避けネットとかするマンションになって欲しくないですね。

[294: 匿名さん]

今も品川区ですが、カラス・ハト被害はほとんど無いです。この時期はむしろｼｼﾞｭｳｶﾗやﾒｼﾞﾛが目立ちます。MRにもさんざん行きましたが、取り立ててカラスが多いとは思えませんが…

[295: 契約済みさん]

グラスカはフラット35S　20年金利引下げタイプ適用の技術基準を
満たしているでしょうか？（MRに聞けばわかる話でしょうが。。）

[296: 匿名]

>>295
対象外だと思います
ていうか、今のマンションで20年引き下げの対象になるものってほとんどないのでは？

省エネ性は戸建限定なので最初から対象外
耐震性は等級3が必須なのでマンションでは全滅
耐久性は長期優良限定なので現在は全国でもまだ5棟しか対応がない
そうするとバリアフリーの部分でのみ対象になるかどうかだけど、ここも等級3以上のマンションはほんとないはず

ただ、20年引き下げじゃない方の10年の35sなら対応のはずです

[297: 契約者]

当初１０年引き下げ対象でもかなり大きいのですが、ほんとに対象ですかね。
耐震性が２か３でなければなりませんが。

[298: 匿名]

10年引き下げの方も4項目のうちどれか1個が該当してるだけで対象ですよ
こっちは省エネが戸建限定ではないので、少なくともこの等級が該当してるので大丈夫のはずです

[299: 契約済みさん]

295です。

皆さんアドバイスありがとうございます。
契約書類に耐震等級の項目を探し出せなかったのですが、どの書類に
その情報があるのでしょうか？

またwebで探すと耐震等級１のタワマンなんて世間にザラにあるそうで......もしやグラスカも？

免震構造だがら10年引き下げの対象にはなりそうですが、ともかく三井に聞いてみることにします。

[300: 住民さんＡ]

ところで親水公園のカフェってどんなのになるのでしょうね？
ご存知の方いらっしゃいますか？

[301: 匿名]

>299
契約者なら住宅性能評価書というのをもらっていませんか？
それによると省エネ等級は4になってます
耐震性は世のほとんどのマンションと同じく1です
ちなみに免震ではなく制震なので、耐震性では対象になりません
耐久性に関しては等級は満たしていると思いますが、共同住宅の場合に
追加される条件が満たされているかは分かりません

[302: 契約者]

金利１％下げは大きな違いですね。
該当するのかどうか、どなたか、正確な情報をお持ちの方はいないものですかね。

あと親水広場のカフェは同じく気になります。
スタバだと天国ですが、そうはいかないですよね・・

[303: 契約者]

住宅性能評価書、確認しました。

ｆｌａｔ３５ｓ（金利10年引き下げ）を満たすためには
①省エネ対策等級４
②耐震性２か３
③劣化対策等級３かつ、維持管理対策等級２か３
　（共同住宅の場合は天井高2.5ｍ以上かつ間取り変更の障害となる壁や柱がないこと）
④バリアフリー対策等級３－５
のいずれかを満たせばよいとなっていますが、グランスカイの場合

省エネ対策＝４
耐震性＝１
劣化対策＝３、維持管理対策＝２（天井高＝2.89ｍ、ただし障害となる柱「あり」）
バリアフリー対策＝１

となっているので、①のみ満たす、ということで
ｆｌａｔ３５ｓの10年引き下げ対象に「該当する」、という結論かと思うのですが、いかがでしょうか。

[304: 匿名さん]

該当していたらもっとＰＲしているんじゃないですかね？
スミフの大崎はフラット３５Ｓを宣伝アイテムにしていましたよね。

[305: 匿名さん]

大崎は、「日野学園に行けます！」ということも、グラスカ以上に強調してましたよ。あとから品川は学区選択制で区内なら希望出せるということを知りましたが。
スミフは宣伝になりそうなことは何でも使います。それが悪いとはいいませんが。

[306: 匿名さん]

３０５
いまさら検討板みたいな書き込みやめてください。
契約者の質を問われますね。。。

[307: 契約済みさん]

303さん、

確認ありがとうございます。

住宅性能評価書、私も確認しました。重説の際にも
らってたのですね。

ともあれフラット35Sの適用技術水準はクリアしてい
るようで、ひとまずは安心しました。（維持管理
対策等級に関して、専有部は間取り変更の障
害となる壁、柱は無し、になっているようですし）

でも、並みのタワーより漠然と品質レベルが高いと
勝手に思い込んでいたので、性能評価上ほとんどの
項目がまあ世間並み、という結論であるとわかり
ブルーな気持ちです。よくよく見ればコンクリート
強度も特段高くないし。。。

どなたか「そんな落ち込む必要はない」と思える
情報ありましたらお聞かせください。
（以下妄想。トリプルチューブは実質的には耐震性
が非常に高い構造であるが法制度の等級上は現れない
傾向がある。。。）

[308: 匿名さん]

コンクリートの強度はどこに書いてありましたっけ？

[309: 契約済みさん]

みなさん、そろそろ内装などのお考えもまとまって来たかと思いますが、三井デザインテックとの話を継続されている方のご意見をお聞かせ願えれば幸いです。
他からも見積もりを取られているかとも思いますが価格的にはやはり割高になっていますか？
ネットのみで調べた場合、エコカラットなどは５０％くらい三井の方が割高だったような気がしております。
例えば三井１５万円、ネットに掲載されている業者１０万円といった感じです。
また大塚家具などで購入した場合、三井を通すと更に若干なりとも割引があるようです。
直接大塚家具と直接契約をするか、三井を通して法人契約をするかでメリット、デメリットなどありますでしょうか？
勿論一括して総合的に面倒を見ていただけたりアフターケアの面で割高になるのは致し方ないとは思っております。
自分はこうしていると言ったお話があれば是非お聞かせください。

[310: 匿名]

コンクリ強度は80Nみたいですね
60mを超える超高層にあたるものは、少ないもので34Nくらいから上は100Nくらいまであるようです

ちなみに6階建てくらいの低層の場合は36N程度でも単体で耐震等級2が取得できるようです
コンクリ強度だけの問題ではないだろうけど、超高層にあたるものは、免震とセットになって
いないもので等級2を取得しているものはほとんどないみたいで、逆に免震とセットなら
34Nでも等級2を取得しているところもあります
具体的な計算式は知らないけど、免震は構造計算で緩和される部分があるようですが、制震は
構造計算時は耐震と同じ式を使うそうです


>>307

マンションが採用しているラーメン構造は、基本的には本来もっと多くの構造壁があって
それをそのまま採用すると部屋の中が超細切れになって柱や壁だらけになってしまいます
そこで建物を支えるための壁を少なくしても強度を落とさないための構造ということで
〇〇構造と、各社が提案する構造を採用するのが基本です
トリプルチューブのほかにもダブルチューブもあって、名前だけ聞くとダブルより強そうだけど
トリプルにしたことで、もしかしたら壁をさらに減らしている可能性もあるので、そのへんは
実際に設計した人しか分からないかと