なぜ人は理事を受けたがらないのか。 【2】

[匿名さん]

1000レスを超えたので、新しいスレ作りました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/239004/

[622: 暇入]

むしろ、借り入れしたほうが工事内容に厳しいチェックがかかり、工事費が抑制されるであろう。

[623: 匿名さん]

新築時に長期修繕計画作成した管理会社に聞きなさい。
現に修繕計画書が有るのに総会で値上げの議決など成立しません。
当初の修繕計画とその積立額を否定する理由のある相当綿密な再計画書が無ければ
理事会での総会議案化さえ不可能でしょう。
まずは一回大規模修繕をして不足が出るようなら理事も組合員も聞く耳持つでしょう。

[624: 匿名さん]

住替え予定の若い方は、理事は受けたくないし積立金も安いほうが良いに決まってますよ。
そういう人は総会でもこれといった議案が無いと、委任状か議決権行使書で済ます。
お金の事が出てくると若者同士（特に若い奥方同士）結束し旦那を総会に出席させるほど。

そりゃ～理事なんか受けたがりませんよ。

[625: 暇入]

いまは分譲するときに、そんなに極端に安いとこないでしょ？
ネットで評判調べたらおかしいのはすぐわかりますから。
20年前くらいは修繕積立金が月700円とかあったんですよ。

[626: 暇入]

いま安く設定して売り出してるところは
機械式駐車場頼みだと思います。
一回目の修繕工事はできるけど、二回目は機械式駐車場が重荷で撤去。

[627: 匿名さん]

一般的に、デベロッパー（分譲会社）等は、『マンション販売促進のため、住宅ローンの他に発生する費用（管理費、修繕積立金、駐車場使用料等）を安く見せかける傾向があるため、販売時の長期修繕計画の信憑性は極めて疑わしい傾向がある。』と言われています。特に、修繕工事計画と修繕資金計画が連動していない計画をマンション購入者に押し付けるような傾向があります。

[628: 暇入]

金利が安いから
1回目の修繕工事はすべて借金で、
2回目の工事までに返済すればＯＫ。
2回目の修繕工事もすべて借金で、
3回目の工事までに返済すればＯＫ。
3回目の修繕工事もすべて借金で、
建て替えまでに返済すればＯＫ。
4回目はまずありません。あっても、買った人はだいたい死んでますね。

超低金利なので積み立てる実益はほぼ０。

[629: 暇入]

そもそも建設費をローンで後払いしているのであるから
修繕工事もローンで賄ってまったく問題ない。

[630: 匿名さん]

金のない人の議論に過ぎない。

[631: 匿名さん]

大規模修繕工事だけが、マンションの工事ではないよ。
長期修繕計画を見たことあるの？
借り入れをすれば、修繕積立金で支払わなければならない。
その支払いをしていれば、新たな工事がはいってくる、又借り入れをして
修繕積立金で払っていく。
借り入れをすれば金利負担しなければならない。
積立金には、金利がつく。

[632: 暇入]

積立金があると（管理会社は財布の中身を知っているから）積立金に合わせた見積もりが出されて割高な工事が多くなる。

他方、借入金で工事すれば見積もりの最安値にあわせた借り入れを行うから割安な工事になり金利以上のメリットがある。

[633: 暇入]

それと、残債を残したまま死亡する可能性が大きく、踏み倒せば金利以上のメリットがある。
一般論として、何事もそうであり、後払いできるなら後払いのほうが得に決まってる。

[634: 暇入]

前払いするのは、電車賃、風俗くらいのものであろう。
積立金制度というのは高金利であった30年から40年前の名残。
最初は住宅は積立金で買っていた。殖産住宅相互会社が業界1位であったのは積立金のビジネスモデルを考え出したからである。
その後、住宅ローン会社が台頭、倒産に至る。

[635: 匿名さん]

貧すれば鈍するとは良く言ったものです。

[636: 暇入]

逆ですね
積立金が潤沢にあるところは
無駄な工事が多いです。

[637: 匿名さん]

住宅ローンを２５年で返済するとなると、1,000万の借り入れで
3,000万程度支払わなくてはならない。積立てていれば、金利は
つくし、1,000万で済むしね。金利はプラス。

[638: 暇入]

リフォーム融資の金利は1パーセント以下

[639: 暇入]

いまの異常な低金利を知らない年寄りが不安を煽っている。

[640: 匿名さん]

だんだんスレの意味がなくなっていくね　なに書いてんの

[641: 匿名さん]

>>637
>住宅ローンを２５年で返済するとなると、1,000万の借り入れで3,000万程度支払わなくてはならない。

ローン総額：10,000,000円
借入期間：25年
返済総額：30,000,000円
であれば、金利は、約11.3%（元利均等払）である。

[642: 匿名さん]

借金をして、年１％以下の金利？
何それ、無金利と一緒じゃない。
どこが貸してくれるの？

[643: 暇入]

日本政策金融公庫
すまいる債がないと1パーセント
あれば0.7程度

[644: 暇入]

すまいる債って形式的にすこし買えばいいだけ

[645: 暇入]

まぁ、借りたら返済のために修繕積立金の値上げは必要になるが少なくとも
一回目の修繕工事までは修繕積立金が多少足らなくても問題ない。

[646: 暇入]

あ、住宅金融支援機構の間違い！

[647: 匿名さん]

昔の住金だろう。

[648: 匿名さん]

そんなに安い訳ないじゃないか。

[649: 匿名さん]

住宅金融支援機構　マンション共用部分リフォーム融資
【融資限度額、融資金利、担保・保証、火災保険　一覧表】
金利は平成27年5月1日からの適用金利です。（金利は毎月見直します）
http://www.jhf.go.jp/files/100066974.pdf

[650: 暇入]

住宅金融支援機構のホームページに載ってますよ。
まー、信じないなら積み立てたらいいよ。
輪番理事が無駄に使うだけだ。

[651: 暇入]

あ、誰かホームページだしてる。
たぶんマンション管理センターの保証料が若干かかるから実質は0.75ではなくて
0.1か0.2%くらいは高くなる。

[652: 649]

「マンションすまい・る債」を積み立てている管理組合は、

■平成27年5月1日からの適用金利（金利は毎月見直します）
Ｏ 耐震改修工事以外のリフォーム・・・年0.75％
Ｏ 耐震改修工事を伴うリフォーム・・・年0.55％

[653: 匿名さん]

すまいる債の配当は、１００万円（１口）の場合、
１０年後の累計配当額は、153,700円。
借り入れより、すまいる・債の方が多いんだね。
このからくりは？

[654: 匿名さん]

貧乏な管理組合には簡単に融資されません。

ご利用いただける管理組合
次の事項が管理規約または総会の決議で定められていることが必要です。
マンションの共用部分をリフォームすること。
管理組合が住宅金融支援機構から資金を借り入れること(借入金額、借入期間、借入予定利率　等)。
修繕積立金を返済金に充当できること及び今回の借入れの返済には修繕積立金を充当すること。
手持金に充当するために臨時徴収金(一時金)を徴収するときは、その旨と徴収額
修繕積立金を増額する場合は、その旨と増額後の額
返済金に充当するために返済期間中一定額を徴収する場合は、その旨と徴収額
管理組合の組合員、業務、役員、総会、理事会及び会計に関する定め
管理組合が(公財)マンション管理センターに保証委託すること。
※ 決議を行う総会において、この融資の「商品概要説明書（又は「融資のご案内」）」が配布され、説明されている旨が総会の議事録に記載されていることも必要です。
管理費または組合費により充当すべき経費に修繕積立金を充当できることが管理規約または総会の決議で決められていないこと。
毎月の返済額（すでに他の借入れがある場合は、当該借入れにかかる返済額を含む）が毎月徴収する修繕積立金の額(返済額に充当するために返済期間中一定額を徴収する場合には、その徴収額を加えた額)の80％以内となること。
修繕積立金が、一年以上定期的に積み立てられており、管理費や組合費と区分して経理されていること。また、修繕積立金が適正に保管されており、滞納割合が10％以内であること。
管理組合の管理者（または管理組合法人の代表理事）が、リフォームするマンションの区分所有者（自然人）の中から選任されていること。

[655: 匿名さん]

>>653
それは、平成17年2月に発行された債券ですね。

ご存知だと思いますが、
平成27年2月に発行された債券の10年間の平均利率は0.337%（税引前）です（※）から、100万円（1口50万円×2）であれば、受取利息額 (税引前)の合計は、33,700円です。

（※）平成26年2月に発行された債券の10年間の平均利率は0.226%（税引前）です。
　　　また、平成28年2月に発行予定の債券の10年間の平均利率は0.313%（税引前）です。

[656: 匿名さん]

>>637 といい、>>653 といい、数字と論理的思考が苦手のようですね。
こんな人が理事長になった時は要注意です。取り返しのつかない失敗を平気ですることがあります。

[657: 匿名さん]

>656
すまいる・債で検索して、受取利息をみてごらん。
１０年間の合計額は、１口（１００万円）で、
153,700円となっているよ。

[658: 暇入]

>>１０年間の合計額は、１口（１００万円）で、
>>153,700円となっているよ。

その増えた153,700円分、高い見積もりがくるだけでしょう。

[659: 匿名さん]

>>657
>すまいる・債で検索して、受取利息をみてごらん。
> １０年間の合計額は、１口（１００万円）で、153,700円となっているよ。

これぐらいは調べておきましょうね。

【マンションすまい・る債受取利息表】
http://www.jhf.go.jp/faq/risokuhyou.html

[660: 匿名さん]

毎月の返済額（すでに他の借入れがある場合は、当該借入れにかかる返済額を含む）が毎月徴収する修繕積立金の額(返済額に充当するために返済期間中一定額を徴収する場合には、その徴収額を加えた額)の80％以内となること。

[661: 匿名]

それでさ、なぜ人は理事を受けたがらないのという質問のスレだけど、答えわ？

[662: 匿名さん]

答えは簡単さ。
簡単な仕事なのに受けたがらないのは能力が無いからです。

[663: 匿名]

解ってるならスレチな投稿はやめとけよ

[664: 匿名さん]

一人で意気がってかわいい人だね。

[666: 匿名さん]

能力のない大人が多くなったのはどうしてでしょう？

[667: 匿名さん]

Part1にすごい理由があったけど、同じ理由です。
もしかして、同じマンションかもしれませんが。

[668: 匿名さん]

能力の欠陥を隠す為に損得を主張する者がいるが気の毒であり滑稽です。

[669: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん]

理事ってそんなに能力高い人の集まりなの？
うちのマンションの理事って、飲み屋の女房や職歴なしの専業主婦、出戻り娘の孫守りじーさんレベルだけどね。

[670: 暇入]

２０戸くらいのとこでしょ？

[671: 匿名さん]

順番だから普通の事、理事の中には優秀な人もいるから誰がやっても問題ない。
他人のマンションの事まで気にしなさんな。