幕張ベイタウン、購入すべきか？借りるべきか？

[土地勘無しさん [男性 30代]]

今まで、都内と海外に居住していました。子供の進学にあわせ、海浜幕張への居住を検討しています。生活環境や教育環境といった点からみて良い街だなと感じています。但し、今後、子供の進学や仕事の都合で、4～5年後に引っ越す可能性もあります。１）駅近、２）日当たり良好、３）90㎡以上といった条件で、いくつかの中古物件を実際に見て気に入った物件もあったのですが、気がかりなのが、物件価格に比して賃料が低いという感じがしました。
千葉にはほとんど土地勘がなく、今、買うべきか、借りるべきか、悩んでいます。今後の海浜幕張の発展の可能性も含め、ご意見頂けましたら幸いです。

[1: 匿名さん [男性 40代]]

ベイタウン居住歴3年。我が家も子供の教育にあわせ、ここを選びました。当時は震災後でかなりリーズナブルな価格でセントラルパークの上層階を購入しました。今は、やや価格も持ち直してきたと聞き、ホットしてます。今の価格だと、悩むでしょうね。とりあえず、賃貸に住んでみて、それから考えたら如何です？　収益性を考えるなら、海浜幕張ではなくて都内のような気がしますが…

[2: 匿名さん [男性 40代]]

補足ですが、住み心地は、良いですよ。落ち着いてて。乗り入れが京葉線一本というのはやや不満ですが…。

[3: 土地勘無しさん [男性 30代]]

早速、ご意見頂きありがとうございます。もう一度、頭の中をゼロにして、検討してみます。

[4: 匿名さん]

借りるか土地分譲の若葉の売り出しを待つのが良いと思います。

[5: 土地勘無しさん [男性 30代]]

ご意見ありがとうございます。若葉区を調べましたら、かなり広いエリアにわたっていますが、海浜幕張駅から徒歩圏内の内陸寄りのエリアで、分譲の売り出しが始まるのでしょうか？　もし、ご存じでしたら、ご教授いただけますでしょうか？

[6: 土地勘有りさん]

若葉地区はもともと学校等教育用地でしたが、早稲田大学等の誘致に失敗し、住宅地に転用する方針が決まっています。
といっても入居開始は19年度以降ということですので、住宅街区としての完成には相当先の話となるようです。
少し古い情報ですが、下記をご参照ください。

2014/3/8付日経記事からの引用です。

活性化の芽、幕張に１万人住宅地　ふさの国から
　景気後退で停滞が続いてきた千葉市の幕張新都心が住宅街として活性化しそうだ。千葉県企業庁は2015年度をめどに首都圏では最大規模となる住宅用地を売り出す。18年ごろには約１万人が住む住宅地が生まれる予定だ。イオンの旗艦店「イオンモール幕張新都心」の昨年12月の開業も追い風となっている。

開発会社が関心
　ＪＲ海浜幕張駅から10分ほど歩くと、約30ヘクタールの広大な土地が広がる。県企業庁が1973年から造成を始め、昨年造成を終えた「若葉住宅地区」だ。
　同地区にはマンションなど４千戸の住宅のほか、公園や小学校を設ける計画。県企業庁は14年度末までに募集要項を作る予定だが「すでにデベロッパーからはやりたいという強い意向が寄せられている」（県企業庁）。足元の景気回復傾向もあり、「首都圏最後のまとまった土地」（同）だけに開発会社からは熱視線が注がれる。
　県企業庁は15年度にも開発のスケジュールを詰め「遅くとも19年度には住民の入居を始めたい」と青写真を描く。
　県企業庁が約40億円をかけて造成した同地区は当初、文教地区として大学や研究所の誘致を目指していた。本命は早稲田大学だったが、キャンパスの誘致競争は埼玉県所沢市に軍配が上がった。その後、大学では都心回帰が進展。少子化も手伝って教育機関の誘致は難航し、県は08年に住宅用地としての利用に方針転換した。
　幕張新都心の人口は13年３月末時点で約２万３千人。ここ数年は足踏みが続いていたが、昨年12月にイオンの旗艦店「イオンモール幕張新都心」が開業、変化の兆しが表れた。

[7: 土地勘有りさん]

トピ主さんのご質問、すなわち、「今、買うべきか、借りるべきか？」についてですが、現在、ヤフー不動産に、たまたま同一スペック物件が、賃貸と仲介で出ておりましたので、それらのオファー価格をベースに、5年間居住した場合の総コストを試算してみました。

「賃貸」ケース：　パティオス６番街4階（築20年、駅徒歩12分）、91.08㎡の3LDK。家賃16万円、敷金・礼金計48万円。管理費なし。http://rent.realestate.yahoo.co.jp/detail/0108219730/?start=5
　　→5年間居住した場合の総コスト：　①敷金・礼金48万円＋②家賃60か月分960万円＋③更新料（2回分）32万円＝1040万円

「中古購入」ケース：　パティオス６番街2階（築20年、駅徒歩12分）、91.22㎡の3LDK。売出価格2680万円。http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002547243/?ln...

　　→5年間居住し、5年後に2680万円（買値）で売却できた場合の総コスト：　①物件購入代金2680万円＋②維持費255万円（管理費・修繕積立金・地代計42546円/月の60ヶ月分）－③2680万円＝255万円

　　→5年間居住し、5年後に1895万円（賃貸との損得分岐点）で売却できた場合の総コスト：　①物件購入代金2680万円＋②維持費255万円（管理費・修繕積立金・地代計42546円/月の60ヶ月分）－③1895万円＝1040万円

以上のとおり、5年後に、仮に買値と同額の2680万円で売却できれば、5年間の総コストは毎月の維持費の5年分・255万円だけで済みます（当たり前ですね）。逆算すると、5年後1895万円（2680万円の70.7%）で売却できれば、5年間の総コストは賃貸した場合と同額となります。

言い換えますと、5年後の売却価格が現在の相場より3割以上下がらないと思うなら中古購入、３割以上下がるリスクがあると思えば賃貸の方がベターということになります。

個人的意見としては、2680万円という中古価格は既に充分こなれてきていることや、昨今、経済全般や住宅市況が改善基調にあることを考えれば、当該物件が5年後に3割以上下がるリスクは少なく、中古購入の方がベターと考えております。

ただし、トピ主さんがお勤め人で賃貸の場合、会社の家賃補助がある等の場合、試算の前提が大きく異なってきますので、ご注意ください。

なお、上記は、簡略化のため、下記を前提に試算しております。
・賃貸時の敷金は、保守的に全額帰ってこないことを想定。
・中古物件売買時の手数料や諸税は勘案せず。（言い換えると、購入時の諸経費は値引きで吸収、売却時の売却代金は手取りとお考えください。）
・超低金利下でもあり、将来コストの現在価値や、住宅ローンの金利コスト等は想定せず。

[8: 土地勘有りさん]

ちなみに私は以前、10年ほどこのエリアに住んでいました。
ベイタウンは、教育や生活環境面で子育て世代にはうってつけです。
埋立地の利点として、基盤整備が行き届き、周辺に大規模な郊外型ショッピングモールや公園・公共施設等も多く、海外生活に慣れたファミリーにも、そこそこ快適な住環境が確保されています。
実際、ベイタウンは海外駐在経験者、そうでなくても大手企業のサラリーマンや事業オーナーなどが多く、平均所得も首都圏ではトップクラスのエリアです。10年位前のデータですが、打瀬住民の平均所得は10百万円強と、県内はもちろん、都心の高級住宅街をも凌駕する水準でした。必然的に、教育熱心な家庭が多く、生活環境も高い水準が維持されています。
また、地盤も、新浦安に比べると強固で、前回の震災時の被害も比較的小さかったと思います。
反面、都心までの交通がやや不便であることや、将来、住民層が高齢化し、世代交代が進まない可能性があること等のネガティヴ要素もありますが、それを補って余りある魅力がこの街にはあると思います。

連投となり恐縮ですが、トピ主さんがよい住宅選びを出来ることを祈願しております。

[9: 土地勘無しさん [男性 30代]]

マンション購入について、収益率のみを基準に考えていた自分に改めて気付かされました。確かに、自分が住むためのマンションですから、5年後の減価リスクを想定した上でコスト比較検討すると、すっきりしますね。土地勘もなく、知識もない私に、アドバイスして頂き、本当にありがとうございました。この掲示板でのやり取りを通し、街に対する安心感が出てきました。本当にありがとうございました。まずは、時間もないことですし、賃貸に住んでみて、物件探しをしたいと思います。

[10: 土地勘有りさん]

どういたしまして。良いお住まいがみつかるといいですね。

[11: 土地勘無しさん [男性 30代]]

ありがとうございました。

[12: 匿名さん]

とりあえず打瀬の賃貸で複数年繋いで、美浜区若葉の分譲を待つのが良いと思います。
若葉は、海浜幕張でも数少ない土地分譲物件になりますので住民の層も期待できると思います。

[13: 口コミ知りたいさん]

幕張ベイタウンは、初期のパティオスが初回更新を迎えるが、この時期に若葉地区とか、ベイタウンからの流入を狙った計画ですかね。
そうだとすると、ベイタウンはゴーストタウン化しますね。
安いパティオスなら1000万円台もあるので、もはや高級住宅地(プ ですらないし、大きい地震がある度にライフラインや道路がグチャグチャ。
打瀬が悪いとかじゃなくて行政とデベロッパーの手腕が最悪。
本当、神奈川横浜とかが羨ましい。
所詮、千葉は千葉 県民性の違いですかね。
根本的な問題を何故、皆 目を反らすのか。
借地とかそもそも最大の悪手でしょ。
若葉地区は、価格高騰時期なので、平均坪単価200前後でしょうかね。もっと高いか？
風で止まる京葉線より総武線快速で良いじゃんと思う。

[14: マンション検討中さん]

パティオスで1000万円台、本当にありますか？親の住居探しで探ってますが、震災後の一時期はあったのに最近全然見つけられません。
ベイタウンから若葉地区への流入で値下がり、という見通しも疑問です。住民同士でたまたまそういう質問が出た場があったのですが、若葉地区への転居は無いというのがその場のみんなの感覚でした。もしも今後若葉地区独特の魅力が提示されたら、そういう展開もあり得ますかね・・
何とかベイタウン内で2000万円を切る適当な物件を見つけたいです。

[15: マンション検討中さん]

14です。13をよく読むと「大きい地震がある度にライフラインや道路がグチャグチャ。」など事実と違っていて、ただのネガティブ投稿ですね。
ともかく値下がりを待ってみます。

[16: 匿名さん]

京葉線は総武線より止まらないよ
ちゃんとデータみてね

[17: 名無しさん]

千葉県内の中では、住みやすさは抜群ですよ。震災の時は、テレビ局で、やっていたのとは全然違いました。計画停電は無かったし、エレベーターは、すぐ復旧しましたよ。毎日、ゴミを出せるのが、一番です。