ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前ってどうですか？ パート2

[マンション投資家さん]

ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/hanshin/amaekimae/

所在地：兵庫県尼崎市潮江1丁目811番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「尼崎」駅 徒歩1分
東西線 「尼崎」駅 徒歩1分
福知山線 「尼崎」駅 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.65平米～83.72平米
事業主（売主）・販売代理：近鉄不動産
事業主（売主）：伊藤忠都市開発　大阪支店
事業主（売主）：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報を追加しました　2015.2.23　管理担当】

[901: 匿名さん]

>>889
張りぼて開発に惑わされて入居したのだろうけど5分も歩けば別世界。
昼間はまだマシだけど夜になると近所から茶髪の集団がコンビニや公園でたむろし近寄り難い街に変貌する。
親の都合で住んで最も影響を受けるのは子供ですよ、
尼崎市のHPでも居住者転居者に対してのアンケートで最も問題視されてるのが治安です。

[902: 匿名さん]

それも聞いた！定期的にコピーして貼り付けか？？
もうエエで。

[903: 匿名さん]

＞＞901

茶髪の坊主など人を見た目でばかり判断しとったらアカンよ。
それにそいつらがただタムロしてるから言うて近寄りがたいってどーよ。ライオンや虎が放し飼いにされてるわけでもないし、何もせーへんのに危害を加えるわけちゃうやろ。
それにアンタも若い頃、仲のエエ、連れとタムろくらいしたことあるんちゃうの？
そういう偏見の目こそ若い子の敵対心を煽るんちゃうかぁ。
親の勝手な見方で「近寄りがたい」ってビクビクすることの方がよっぽど子供に悪影響と思いまっせ。
なにわともあれ、治安が悪いなんて一度も思うたことあれへんし、特にJR駅周辺は昔と違ってキレイなエエ街になったと思うで。

[904: 匿名さん]

今頃、デカでかと広告貼ってますね。
ここにきて、大苦戦なのかな？

[905: 匿名さん]

なんやかんや言っても竣工前に完売するんでしょ

駅前なら高槻、芦屋より整備されていると思います。

三ノ宮は論外です。

駅前周辺だけで充分生活できると思いますよ。

[906: 匿名さん]

>>904
ここが大苦戦なら他の竣工しても売れてなくて家具つき建物内案内会とかやってるとこは何個「大」つけた苦戦なんだ！？
早くに完売近い戸数売りながら尚も着実にここは戸数減らしてるぞ。
ネガりたい焦燥感が透けて見える(笑)

[907: 匿名さん]

芦屋がここみたいに再開発とかされても、部屋がどこも億ション価格でとても手が届かないかも。そう言った意味では尼や高槻は一般人にもなんとか手が届くお得な駅前物件だよね。

[908: 匿名さん]

>>906
ここは最強の物件なんでしょ?
今日、通勤電車で突然、大々的な広告を見たからどうしたんかなと思っただけ。
他の物件は価値観が違うから比較出来ないです。
もう、噛みつかないでね、面倒くさいから(笑)

[909: 匿名さん]

>>899

JRの南側は治安が悪いというより、もっと深い闇のようなところを感じるんだよね。

例の事件の角田の自宅や貸倉庫も、Ｊ尼の駅に結構近いし、全容が判明しているわけ
でもないので、近くに住むにはやはり抵抗がある。

[910: 匿名さん]

>>909
角田美代子事件のアービング尼崎長洲公園は1,480万円→980万円まで記事で見たけどあの後は成約したのかな？

不動産屋が1,300万円くらいで競売で購入してリフォームしてから売り出したらしいけど赤字だろうな
プロでも失敗するのが不動産だね

[911: 匿名さん]

駅の南、新築ハイツが建ちまくってますが、その工事中の一つに「西村クリニック」って看板が出てました。
何科かご存知のかたいませんか。
セブンイレブンの隣です。

[912: 匿名 [男性 50代]]

上層階契約済み、今は通勤、ゴルフ、旅行は殆ど車だが先々はJRへ転向、通勤は市内へ楽々、特にゴルフはJR三田までゴルフ場クラブバスあるので道具置いておけば一杯やって帰ってこれるし、旅行は本土なら駅直結で殆どの所へJR乗って行けるので楽ちん竣工が楽しみです！尼とか価格とか特に気になりません～

[913: 匿名さん]

>>912
大阪駅で地下鉄乗り換えの必要ない人はJRの新快速停車駅の駅前立地は最高だよな
貴殿は50代だと子供も成人してるだろうから一番問題な教育問題も関係無いし

ここで唯一問題なのは騒音だけだよ
地下鉄の徒歩1分は騒音ないけどJRの騒音は凄いからな
福知山線、神戸本線、宝塚線の日中時間帯だけでも1時間辺り37本あってこの利便性は凄い
そして騒音も凄い
あとは貨物船も通過するからな

最後の5戸になってからなかなか売れないな
まーあと1年以上あるから余裕だろうけど完成売れ残りだけはやめてくれたら多少の値引きしてでも完売させて欲しい
完成時で売れ残りがあると中古の資産価値が悲惨だからな

[914: 匿名さん]

＞＞＞913

＞ここで唯一問題なのは騒音だけだよ

多くの購入者が最も気になる点であるだけにその部分は十分納得された方だけが購入してますよ。
マンション側も十分対策をとられていますが、その取りようは人それぞれの感じ方に任せるしかありません。
ただ、そもそも都心物件探しているのに静かな場所が良いです。なんて言うヤツ、今時いますかね？？

さらに残りの5戸ですが、心配しなくても今の段階でもう5戸しか残っていないのですから、普通で考えると売り切ってしまいますよ。
なんとか「不人気物件」としてのイメージを植え付けたいのでしょうが、今の段階で5戸しか残っていない結果を先ずは直視するべきかと。

[915: 匿名さん]

>>914
はっ？
勘繰り過ぎでしょ？
被害妄想強いな

それにここは都心じゃないし
静かさの定義はともかく大阪市内地下鉄駅前なら電車騒音ないでしょ

5戸については1ヶ月変わらずのは事実でしょ

[916: 周辺住民さん]

確かにここは都心じゃないけど都心より交通の便はいいから候補に入れることもあるだろ。
そのぐらいは汲み取って欲しいものだ。

[917: 物件比較中さん]

地下鉄駅駅前物件も物色したけど、私達の見解ではここはやっばり一番便利そうでしたし、ほどよい間取りでしたよ。
先ず地下鉄線では通勤等の利便性ては御堂筋線しかあまり興味沸きません。しかしながら、先頃の中津のタワーも近隣環境がイマイチでしたし、北浜のタワーは予算的に高層階と広さとが十分に満たせませんでした。是非915様の地下鉄駅上オススメも教えて下さい。
そもそも914の方がおっしゃってますように静けさを求めるのは駅前ではナンセンスだと思いますよ。
さらに、例え地下鉄駅上でも大抵便利な駅なら車の往来か激しく電車音より耳障りではないでしょうか？

[918: 物件比較中さん]

>>915

たった1か月5戸が動かなかっただけでそんな心配してるのか？素人と契約者みたいな心配ぶりだな？
売れ残る心配なんか駅前でしなくて結構！郊外のマンション物件にその労力費やして。書くだけ無駄話。

[919: 匿名さん]

(笑)
それより5戸が売れるか売れないか必死でチェックしてる姿が目に浮かぶんだけど。
っで、心配になりすぎて。。。
まっ、張り付いて、もし動いたらそのときはその時でここに連絡下さね。

[920: 匿名さん]

私鉄、JR沿線の方が広範囲の行き来が出来て便利。地下鉄はタクでも移動出来る範囲だし。
しかも、地下鉄物件が静かだなんて勘違いも甚だしい。ほとんどの駅は煩い

[921: マンコミュファンさん]

ここって再来月引渡しなのかと思いきや、物件概要見て確認したところ来年の9月ですよね！？
それなのにたったの残戸数5戸でどうのこうのって。。。
「紛らわしい！」の一言。　素人を煽るのもエエ加減にしろっ！
今の段階で126戸中121戸が完売しているのなら、売れ行き好調物件であるのは当確で、残5戸なんてその内、直に売れてしまいます。

[922: 匿名さん]

まだ一階部分の鉄筋の工事です。
柱の太さ、位置がよく見えます。

[923: 匿名さん]

915は一連のマイナス思考者です。騒音等既に出尽くした感ある内容を蒸し返すばかり。もう少しプラスになることを考えては？
本当にここを検討されてるのでしたら。

[924: 匿名さん]

騒音の問題とか、仕様の割りに高いとか、地価がどう、西宮とかの他エリアと比べてなんだとか、バカの一つ覚えかと思えるお馴染みの話題ばかりが反復されてる。
検討する上でマイナス面は是非、聞いてみたいが「それしかないんかい！」って内容ばかり。
特にネガティブ意見書く人は過去のスレも是非、読み返して欲しいものだ。
この調子だと、しばらくすると次は尼崎の民度、治安がどうって話が続くのだろうか。。。

[925: 購入検討中さん]

確かに同感です！
否定的な意見を書き込むなら今まで散々出ているありきたりの事柄ばかりでなく（それらの問題は契約者の方や前向き検討中の方は既に個々に理解されているかと思われる問題ばかりです。）、例えば今現在、基礎工事なら「この基礎の工事、他の物件に比べて鉄筋少ないよね？養生期間短いんじゃない？」とかみたいな素人では気づきにくいにも関わらず大事な問題をわかりやすくとりあげて欲しいものです。

[926: 匿名さん]

なんかここのスレ住民は必死すぎる。

本気で検討してる人よりも、

近隣住民の書き込みの方が多いのでしょうか？

過去の書き込みも見直してみましたが、

ポジよりネガの方が繰り返し頻度が高く、

現実から外れた意見も多く感じます。

自分の持家価値を上げたい気持ちは解りますが、

新規購入検討者は真実を知りたいだけですよ(笑）

[927: 匿名さん]

>>926
新規購入検討者様って、残り五戸なのに、いつまで検討してんの？
というか、まだ検討してるの？

[928: 匿名さん]

ここの下に入るテナントって決まってると聞いてましたが
まだ決まってないんですね。
物件前にテナント募集が出てました。
決まってたテナントが撤退したんですか？。

[929: 匿名さん]

>>925
そんなことまで現地に見に行って、職人さんに文句言うの？セコい。｢だから尼崎は｣って思うんですよね。(笑)

[930: 匿名さん]

＞＞＞929

925です。言葉足らずですいませんでした。
この暑い中一生懸命、働いておられる職人さんに直接文句を言おうなどとは思ってもいません。
ただ世の中で時々騒がれる手抜き工事がされているのかどうかなんて素人の私達にはわからないものですから、出来ればそういった方面にお詳しい方がおられならば、指摘頂ければ参考になるなと。

また、工事内容などのことは例えばの話であって、そう述べた一番の本意は否定的な意見がまるで同じ人が同じ内容を何度も記述しているかのようなものばかりで半ばウンザリしてたものですから述べたまでです。

色んな違った観点や見方の否定的な意見であれば、閲覧されてる皆さんにとっても充実した掲示板になるのではないかと思います。
他の方が既におっしゃってるように「電車音が煩い」なんてことはここを検討される方は既にご承知でしょうし、「尼崎が○○、他エリアが××」などというのは個々それぞれの感じ方によるところも多く、「良い所だ！否、悪い所だ」の水掛け論で終わるように感じませんか？

せっかくの掲示板ですから、実りある情報交換が出来れば良いのかなぁと感じたまでです。

[931: 匿名さん]

>>928
営業担当の方にお聞きになった方が、
最新の情報が入りますよ。

[932: 匿名さん]

＞＞930

929みたいに重箱の隅を突っつくような意見はスルーに限ります。揚げ足をとって喜んでいるような寂しいヤツですから（笑）

私もアナタに同感です。肯定的であれ、否定的であれどちらも検討者をはじめとした閲覧者には参考になると思いますが、どちらも建設的な姿勢であるべき。
中でも否定的な意見は他が気づいていない欠点、デメリット、疑問箇所などを出すことでリスクのあぶり出しをすることが大事なのに、ここの意見は一向にループしている。

[933: 匿名さん]

>>>929 俺なら主要構造部に明らかに手抜きされる事があったら販売会社経由で確かめてもらうよ。「セコイ」とかそういう発想してる地点で既に小っちぇーヤツだわ。こういうヤツに限って建物就航して、不具合があるとギャーギャーが言い出すんだよな。 ここは周りからよく見られている建設現場なんで、普段よりは相当緊張感もって工事はされているだろうし、正直、周りから直視されてる現場作業員にとってはしんどい場所だろうな。

[934: 匿名さん]

皆さん物件のハード面ばかりを議論されていますが、ソフト面の「管理会社」はどうなんでしょう？
実際に近鉄系列の管理会社のマンションに住まわれた”経験のある方”のご意見を聞きたいです。
「マンションは管理を買え」とよくメディアでも叫ばれているくらいですので、私たち個人はそちらの方が気になります。

駅近物件を第一希望要項と考えていましたし、電車の騒音等は自分たちなりに色々聞いて回って理解しているつもりです。また、エリア内環境で書かれている「尼崎」の人や場所がどうのこうのの件はどれも目新しい情報でなく、半ば飽き飽き状態です。
私もその類の否定意見はもう不要かと思います。

[935: 匿名さん]

>>934
その通りですね。しかし、外野から読んでて感じるのは、否定意見には一致団結するが、入居後、｢マンションの為に｣となったら、知らんぷりで皆さん協力しないんだろな～と｡管理会社にしっかりしてもらう為には、まず｢管理組合｣が機能して意見しないと話にならないが、この掲示板の書き込み読んでたら、利己的な方が多いように感じます。｢隣に誰が居るかもわからない｣マンションは寂しいですよ。もう完売に近いんだったら、今後のことも考えてはいかがでしょうか。

[936: 匿名さん]

ほんともう民度がどうとか飽きました、ここで尼崎を貶してる人は尼崎が発展してきてるのを妬んでるだけ、芦屋も西宮が良かったのはもう過去の話です。尼崎にはまだ開発の余地も多くこれからもますます発展していくと思います。

[937: 匿名さん]

>>935

また出たよ！
どこの掲示板の書き込みも似たり寄ったりやろ。君が理想的って思う掲示板のスレあったら言うてみ。
特定のマンションに対して根拠無く、「悪」と決めつけちゃイカンよ。


＞知らんぷりで皆さん協力しないんだろな～
＞利己的な方が多いように感じます。

契約者に会って話もしてなけりゃ、どんな人かも知らないんだろう！？
勝手に君が一人で不安を煽っているだけ。

事実無根の事柄を述べられるのは利用規約違反に抵触しますよ。
ご注意下さい。

[938: 匿名さん]

＞＞＞No.935
「・・・協力しないんだろな～」「・・・多いように感じます。」等

”○○だろう”、”○○な気がする”という根拠の全くない発言、勝手な個人の意見では説得力ゼロやで。いちいちそんなん書く意図に理解に苦しむなぁ。
まっ、ココは場所柄、郊外物件のファミリー層が集うマンションではないだろうし、大規模マンションでもないから、いつでも隣近所と和気あいあいに暮らそう、みたいな人は少ないかもな。でも、都市近郊マンションではそれが普通じゃないん？

[939: 匿名さん]

>>936
えっ？
流石にそれは尼崎市を誉めすぎかと

まー尼崎は公立教育と創価と共産が多い市議会や政策以外のことは割りと普通の市だと思うよ

[940: 物件比較中さん]

尼崎が良いの悪いのの話は一層のこと新しくスレ作ってそちらで思う存分、話されては？
ここってマンション物件の話する場ですよね？

直近では934さんの「管理組合」の話、その前なら「基礎」の話、物件個別の話題や疑問点になるとほとんど誰も的確なコメント成されずにスルーされてませんか？

他の周辺物件のスレでも如実に表れていますが、批判者はせいぜい物件に対して「物件概要」等からの外情報からの出来うる批判ばかり。（中には特定の同じ人が書かれているのではないかと疑念を抱かざるを得ない内容のものばかり。）

あと、批判するなとは言いませんが、エリアや市民に対して一定のネガティブなイメージがあるならわざわざ別にここに書き込まなくても本人だけが他エリアを検討すれば良いだけです。
極端な話、「尼崎は世界で一番の街だ！」と井の中の蛙的発言があっても尼崎物件のスレではあっても良いわけで、それを否と思う人がナンボ言っても始まらない話ではありませんかね？

話が少しソレましたが、とにかく「物件検討」のスレッドなんで、物件自体の話に的を絞って、検討者でもなかなか知り得ない中身のある議論をして頂ければ幸いです。

[941: 匿名さん]

テナントの一つはドトールと4月に聞きましたよ、テナント部分は所有者は別で別権利形態なので管理組合の収入にはなりません、収入は駐車料ぐらいですね。まあ他の同じような物件も同様のとこが多いですが、テナント部分の管理費とかはどうなるのでしょうかね？

[942: 匿名さん]

>>941
テナントが入るんですか。コンビニとか入ったら溜まり場になるので、マンションの評価としてはマイナスなんですよね。ここなら、テナント入れなくても売り切れたはずなのに何故でしょうね？

[943: 匿名さん]

コーヒーの香りは飲む時にだけ香れば良い匂いだけど、ずっと匂えば悪臭ですよ。
キューズの上島コーヒー店だけで十分なのになんでまた必要なのか、他にもっと良い店無かったのか？

[944: ビギナーさん]

マンションにかかる管理費や修繕積立金ですが、タワーなどは今後15年後とか20年後に一時金として多額の支払いを請求される可能性があるとの記述をみましたが、こちらの物件などはいかがなものでしょう？
月々の支払額は他と比べても平均より少し上！？程度かなと感じているので、不足に陥ること少ないのかなと勝手に思っています。
※未払い者が多数現れるとかの話は別にして下さい。

また、エレベーターやタワーパーキングのメンテナンス費用等は妥当な金額で計画的に計上されていると思っていいのでしょうか？初めての購入検討なので何が妥当なのかどうかがわかりません。

[945: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん [男性 50代]]

はっきり言って長谷工のマンションやめたほうがいいです、二年もすれば壁にヒビだらけの補修だらけ間違いなし。外から工事みてますが、工期と言うか工程がめちゃくちゃって素人でも分かる。鉄筋雨ざらし、いつまで置いとくんだろ？買うなら戸建てでしょ

[946: 入居予定さん]

「鉄筋の雨ざらし」・・・
素人なんでわかりませんが雨ざらしになって錆色になっているのって普通じゃないんですか？
どこの現場でもそれくらいは許容範囲！？なのかなぁって思って見ているんですが。
他の現場っていちいち鉄筋にしっかり養生シート張ったりとかしてるんですかね？？
大抵、他も雨ざらしになっているので、それなりの対策は練られての施工かと思っています。

長谷工は中堅ゼネコンですが、マンション実績は豊富で付近でもアチコチで施工されているのである意味、信頼しています。
一昔前の経営不安や施工は子、孫請けだと思うので名前だけでどうこういうのも意味がないかもしれませんが。

[947: 匿名さん]

>>944
修繕積立金は早く値上げした方がいいんだけどね
まともに修繕すると平米単価250円くらいだからね

管理費は新築売主指定の管理会社変えるだけで
30%は下がるけどね

どちらにしても面倒な作業だから
無報酬の理事会がどれだけ本腰入れるかですね

ここは戸数があるから15年に1回しか全世帯に理事が回ってこないから当事者意識が高まらないかもね

でも戸数的に少し少ないけど規模の経済でそれなりに効率は良さそう

機械式駐車場の損益分岐点は1万円ちょいと言われてるのでそれより安いとマンション本体の修繕積立金からの持ち出しになるだろうし管理組合の収入にならないからね


国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[948: 匿名さん]

>>945
さすがにそれは大袈裟だと思いますよ
長谷工の悪い噂は真偽不明だけど聞きますね

専門家じゃないので今の長谷工か昔の長谷工なのかも解らないし事実かどうかも解らないけどね

>>946
ここの問題は施工が長谷工がどうとかじゃなくて施工と設計と監理が同じ会社だってとこかな

本質的に手を抜いたりミスを隠したりしたがる施工会社を監理会社や設計会社が監視や検査をするという体制が普通だと思ってます

そういう面ではここは同じ企業グループだからそういうことが出来るのかなとは疑問に感じますね


設計・監理　株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工　株式会社長谷工コーポレーション

[949: 物件比較中さん]

＞＞＞No.947様

No.944です。
丁寧なアドバイスありがとうございます。
やはり、近鉄不動産のグループ会社に直接管理させるとそのまま高く管理費を徴収されそうですね。
変更は理事会を通さないと難しい辺りも何か足元を見られている感じで不信感が募りますが、先ずは自らの意識改革が必要だと思いました。

とりあえずはなんとなくですが、こちらのマンション規模の130前後の戸数なら提示されている維持管理にかかる費用がそれほど的を外した計画でないと仰って頂けてる様子なので参考になりました。
ありがとうございます。

[950: 匿名さん]

>>949
管理会社の変更は現在の解約も新規契約も所有者全員参加の管理組合での総会決議が必要です
そこに至るまでには理事会と特別委員会を設置しての指導力が必要ですけどね

ここの修繕積立金は初期設定としては平均的と言えば平均的ですね
新築時は専有平米単価80円～120円が多いです
どこのマンションも売りやすくする為に最初は定額ですからね
売り逃げするような会社だと初期設定は平米単価60円とかもありますからね
良心的な売主は自動値上げ条項があって特別の決議がない限り築3年、築5年、築10年毎に値上げするようになっています

ただしこのマンションも今のままでは将来明らかに足りないので早期に2倍へ引き上げるべきだとは思います

それからこの話は修繕積立金の平米単価ですので管理費は別途です
管理費はサービス内容にもよるけど安ければ安いほど良いと思います