リビオ新宿ザ・レジデンスってどうですか？その２

[購入検討中さん [男性 40代]]

リビオ新宿ザレジデンスについてのその２です。
引き続き情報交換しませんか。
よろしくお願いします。
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/439199/
所在地：東京都新宿区北新宿二丁目219番21（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「中野坂上」駅 徒歩6分 （A1出口）
都営大江戸線 「中野坂上」駅 徒歩6分 （A1出口）
東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩8分 （1出口）
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分 （A18出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：37.38平米～72.69平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：伊藤忠ハウジング

物件URL：http://www.livio-shinjuku.jp/index.html
施工会社：株式会社浅沼組東京本店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[180: 匿名さん]

あのサイトの場合は建ぺい率とか関係なく単純に物件の評価が低いだけでしょ

[181: 匿名さん]

>>180
低層で建ぺい率が低ければ、土地の持分が割高になる部分も入るのでは？

[182: 匿名さん]

やっぱ大規模の方が資産としては手堅いね。
ここは設備がしょぼいしデベも微妙、駅距離大差なくても
価値としてはNS60よりだいぶ落ちる。

[183: 匿名さん]

>>181

土地の持分が多ければ普通は評価高くなるんじゃない？
それなのに評価が低いってことは物件自体の評価が低いということだと思います。

[184: 匿名さん]

パークハウスとは随分と価値で差がついてるんですね。
売れ行きでも差が付いてるし消費者はやっぱ賢いなと納得。

[185: 匿名さん]

パークハウス西新宿・リビオ新宿ともに良い物件ですね。

もちろん比較しましたが、以下の点が主な理由でリビオにしました。
①私はタワーが苦手なこと
②パークハウスの入居日までの2年半以上を待てないこと
③金利が上がることを予想しているので、その2年半後のリスクを回避したいこと
④パークハウスは投資物件になっていて、入居者の質が読めないこと
⑤よく利用する中野坂上駅に近く、現時点での環境はリビオの方が優れていること

実際住むことを考えると、パークハウスは優先度はかなり低かったです。眺望の良さはオフィスで十分です。
タワーを買うにしても、今後パークハウスの北側に予定されている、住友の方にします。

なお、沖式の評価と書いていますが、
新築時価リビオ86万
新築時価パークハウス116万
が、沖式の評価のすべてでは無いです。

この「新築時価」は、つまり新築時の適正価格です。
そのほかの項目の「儲かる確率」も重要です。
これには新築時価は考慮されないものの、リビオが上となります。
ただし、新築時価と金利リスク分も考えるといい勝負というところと思います。

新築時価リビオ　儲かる確率 78%
新築時価パークハウス　儲かる確率 69%

沖式は10年後の売却を推奨し、タワー物件をかなり高く評価しているので、
土地評価額については、新築時価への反映の度合いは低いでしょう。

長文失礼しました。入居者の方がいたら、よろしくお願いします。

[186: 匿名さん]

沖さんサイトを評価してるわけではないですがここはどう考えても割高ですね。
仕様、立地、利便性、デベの格どれをとっても中途半端
ここのライバルはパークハウスじゃなくせいぜいロイヤルシーズンくらいでしょう。

[187: 匿名さん]

>>186
ポシさん達は、パークハウスがライバルなんて誰も発言していないと思いますが？
ネガさん達が、勝手にパークハウスと引き合いに出してきていると思いますがいかがでしょうか？
低層とタワーで全く違った性格の物件を無理矢理結びつけているのでは？
ここは、日々暮らすには良いところで、タワーよりずっと生活しやすいと思っています。

[188: 購入経験者さん]

素人があれこれ言ったところで主観程度にしか感じませんが、
プロが言うのでしたらある程度ここが割高という主張も客観的な意見なのでしょうね

土地の持分云々というより大規模タワーの方が付加価値が高いのでパークハウスの評価が高いのは当然かと思います。
近隣の中古価格でも小規模～中規模と大規模では（設備、グレードによりますが）かなりの価格差がついています。
一般論として大規模物件の方が資産としては固いと思います。

[189: 匿名さん]

>>185
入居時期というのは重要な決め手だと思います。
パークハウス入居まで適当な賃貸で過ごす選択もありますが、それはそれで月々の負担が大変かもしれません。
竣工前の完売が当たり前のようになっていますが、少々やりすぎな気もします。

[190: 匿名さん]

生活スタイルが違うからどちらが暮らしやすいかは人ぞれぞれでしょう。
資産として見るならある程度人気の大規模買っておいた方が間違いない。
中規模以下は立地に特徴ないと厳しい。

[191: 匿名さん]

>>188
なるほど、プロがリビオの方が儲かる確率が高いと言っているということですと、購入時は多少割高でも、10年ぐらいでみれば住居兼資産の評価は良いと言うことですね！

[192: 匿名さん]

現物見えてきたけどバルコニーの境目がペラペラのボードで上部ガラ空き
賃貸物件みたいだね。

[193: 匿名さん]

大規模とかの差もあるけど基本的には広い面積の方が値崩れはない。
ここみたいなコンパクトマンションはワンルームほどじゃなくても飽和状態で売る時は価値が下がりやすい

[194: 匿名さん]

100戸は小規模じゃないでしょ。

無理にタワーと比べなくてもよいのでは

[195: 匿名さん]

立地や設備の割に割高感は拭えませんね。

[196: 匿名さん]

立地はかなり良いと思いますね。割高じゃ無いと想うけどな。

[197: 匿名さん]

私もそう。利便性、静粛性を両立させた低層マンションって他に無いんですよ。あったら教えて頂きたいくらい。

[198: 匿名さん]

立地なら御苑前のプレシスの方が全然いいと思うけど。デベがねー。

[199: 匿名さん]

>>197
イマイチな静粛性は個人負担でもどうにかなるから、利便性を優先して物件を探せばいいんでは。
利便性の改善は個人では非常に難しいですね。

[200: 匿名さん]

環境の静粛性は個人ではどうにもならないでしょう

[201: 匿名さん]

結局資産重視なのか、環境・静寂性等重視なのかによって評価が正反対と言うことでしょ！
資産性重視の人の方が圧倒的にに多いから、評価が上がらないけど、環境・静寂性等重視の人にとっては、新宿副都心のこの環境でまたとない物件ということですよね。

[202: 匿名さん]

厳密には大規模とかじゃなく共用設備の充実度で差がついてるんだけどな。
小規模から中規模クラスじゃ基本的に付加価値はないですね。リセールもそれなりに厳しいんじゃないかな

[204: 匿名さん]

>>200
大きな家具を置く。サッシを遮音性が高いものに変える(高遮音サッシは片側三車線国道沿いでも相当に騒音を遮断できる)。高性能スピーカーをつけて自分の好きな音楽を流す。
不可能な利便性の改善より、ずっと効果上げられる。

一車線道路沿いなのに音が気になる物件は、安いサッシを使っている可能性が非常に高い。

[208: 匿名さん]

>>204
そうじゃなくて、朝起きてベランダに出たときや、散歩の時も含めての話しです。
いつでも窓を開けられたり、そんな対策しなくても良いこと自体が環境の静粛性のメリットなのですよ。外にいるときも含めたものが住環境です。

引きこもりじゃないんだから、、、

[209: 匿名さん]

ここって利便性もいまいちだよね。どちらの駅行くにも坂が結構めんどくさい。
近くもないし、青梅街道は渋滞で空気悪いし、

[210: 匿名さん]

利便性は高いですよ。青梅街道で渋滞なんて見たこと無いですし。

徒歩6分で多少の坂とは、どんだけ足腰弱いんですか、、、

[211: 匿名さん]

南西向きなのにその恩恵を全く受けられない物件って、価値低いと思う！
価格表付き案内状が郵送で来たが、MRをクローズする必要がないくらいに残っている。営業担当が気の毒になる物件だ。
ただ今後似た条件でこの価格以下では出なそう、という相場であるのが救いかも？

[212: 匿名さん]

>>211

違う物件では？
南西向きは日照ありますよ。
売り出していない1LDKを除いて、南側のみ残っていてあと10件も無かったです。

[213: 匿名さん]

在庫いっぱいだし大変そうだね、勧誘メールに電話しつこい
ここは正直言って中途半端で決め手に欠けるんだよね

[214: 匿名さん]

>>210
してますよ。青梅と山手の交差点で。

[215: 匿名さん]

>>214
この辺の地理が良く分かりませんが、山手の交差点てどこのことですか？
淀橋交差点のことで云々するならわかるけど！

[216: 匿名さん]

>>212
南側が南西側のこと。
昨日来た案内で16件が価格付き売り出し。
最上階も5階もまだある。
入居まで1月でこの立地のこの価格だったら、通常完売か低層しか残っていないんじゃないの？
日照については最上階でも期待できないとしか言えない。

[217: 匿名さん]

>>214
10年住んでますがしていないです。
それ信号待ちでしょ。交差点で止まるのは渋滞ではないです（笑

[218: 匿名さん]

まぁ利便性を謳うなら徒歩５分以内でしょうね。ここの場合は坂下ってのがちょっと面倒だね

[219: 匿名さん]

>>218
徒歩五分以内にスーパー、病院などの施設はあるね。
駅な6分だけど、あの緩い坂が面倒とは、、、引きこもりですか？

[220: 匿名さん]

>>216
なるほど、、、1LDK除くとどのくらい残っていますか？

[223: 匿名さん]

>>219

駅距離って一番大事だよ。ここの場合は坂の下で不便だからプラス数分
しかも空気の悪い青梅街道を歩かないといけない。
フラットでいける大江戸線は遠いしね。
一般的に引きこもりじゃなくても坂下はマイナス要因です。
ついでにここは神田川氾濫エリアですし・・
環境的にはイマイチ。

[224: 匿名さん]

>>223
丸ノ内線西新宿はもとまちユニオンの脇を通ってフラットで7分でした。私は駅に近すぎるのは好きじゃ無いですね。
近いとなにより喧騒があるし、交通量が多いため空気が悪くなります。

空気のことを問題にするなら23区内は厳しいですね。区外へどうぞ。

神田川ですが、価格に反映されてますね。
ハザードマップ的にはパークハウス西新宿のほうがマズいですが、都の対策計画をみて判断できますね。

[225: 匿名さん]

>>216

4月まで頑張っても３戸程度しか売れる見込みがないから当分完売は無理なんじゃないかな。

[226: 匿名さん]

>>222
そうですね。MRと現地に行きましたか、サッシの仕様はかなり良かったです。外が静かなので、私は中は無音に感じました。新宿から一駅の再開発地域の良い立地でこの静寂性はすごいなと思いました！
ただ希望の部屋はもうなかったので迷いますな～。

石膏ボードは聞かなかったですが、過去の投稿みるとは13.5だと断言しているひともいるみたいね

[227: 匿名さん]

>>217
信号待ちで渋滞するでしょ？右折レーンとか。
ご近所だから車乗らないからわからないんですね。

[228: 匿名さん]

この辺りは渋滞しないよw

[229: 匿名さん]

>>227
信号待ちは渋滞とは言わない

[230: 匿名さん]

好みはそれぞれだが利便性的にはイマイチというとこでしょうね。
資産価値的には駅近物件や大規模物件と比べるとだいぶ落ちる。

あと２３区関係なくこの辺は空気悪いよ。坂の下だから色々なもんが溜まる
空気も淀んでるし、山手通りにはちょっと離れてるけど、青梅街道はやっぱ空気悪い
あとこの辺は朝夕方渋滞するから余計に空気は悪いかも。
この辺の問題はパークハウス西新宿タワーでも散々言われてた話しだけどね。

[231: 匿名さん]

検討してます。
利便性は良い方のでは。どこと比べてますか？
ネガさんは連呼するだけで具体性が無いから参考にならないな、、、

[232: 匿名さん]

成子坂のあたりは慢性的に混んでるよね。

[233: 匿名さん]

>>232
ここの人からするとそれは信号待ちです（笑）

[234: 匿名さん]

自動車の混雑を重視するのであれば都心・副都心は厳しい。人が集まり、利便性の高いところほど交通量は多くなる。自動車による空気への影響は、ハイブリッド車やエコ性能の向上で、改善しているし、これから悪くなることは無い。

[238: 匿名さん]

渋滞するしないとかどうでもいいですよー

いよいよここのすぐ南の再開発が動き出します。利便性が改善するのは間違いないですね～

西新宿五丁目北地区都市計画原案の説明会・縦覧等のお知らせ

http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/seibi01_002057.html

[241: 匿名さん]

まだ中央線に広告が出ていますね。
なかなか完売しませんね。

[242: 匿名さん]

道一本奥まっているから全然環境違いますよ。
ネガサン説得力ないですね。

[244: 匿名さん]

利便性そこそこで、今後近隣の西新宿の再開発が進みさらに便利に。
環境良い（再開発地域で整備済みの区画、かつ静か)
価格が手頃
低層という希少性
地盤が良く直接基礎

プラス要因はこうです。ネガサンは具体性が無いんだよね。ここまでむやみだと逆効果ですよ。

川そばのデメリットや設備仕様が低いのは認めます。100点の物件は無いですしね。

[245: 匿名さん]

>>239
あんたプラスターボード好きねー
しつこくてこコワイ

[246: 匿名さん]

>>232

ここは成子坂沿いじゃないでしょｗ。最初は山手通りとか言ってなかった？苦しいなぁ。

といいつつ、そんなのはどうでもよくて、
>>238
の西新宿再開発の情報がインパクトあるね。なかなか計画が出てこないと思っていましたが、進んではいるのか。
ただ、全区域の完成はまだまだ先になりそうかな。

[247: 匿名さん]

>２４６
２３２ですけど山手通り云々は私じゃないです。２３５も違います。
この物件について何か言いたいわけじゃなく西新宿駅方面に向かってを朝通ると慢性的に
混んでるなぁと思ったので書いただけです。
あんまり敵愾心向けて絡んでこられるとレスにしにくいです。

[248: 匿名さん]

抜き身の刀というか狂犬というか、片っ端から気に入らない意見には絡んいくようですね
悪い方に考えすぎだと思います。余裕ないって思われちゃいますよ。

[250: 匿名さん]

どっちもどっち

東京都の大気汚染データ張っておきます
http://www.taiki.kankyo.metro.tokyo.jp/cgi-bin/bunpu1/p101.cgi?nox==14...

[251: 匿名さん]

反論に対しては論理的に反論しては？個人攻撃は議論にならないですよ。

[252: 匿名さん]

248さんへの意見でした。

[253: 匿名さん]

ここの住民ある意味すごいですね。ネガに対して確実に噛み付いていく。
張り付いて見ているんですかね？
あなたたち自分たちの物件の価値を下げているのをわかったほうがいいですよ？

自分がいいと思って買ったものの、ここに張り付くのは世間の評価が気になるのと自分の目利きがどうか気になっているのでしょうか？

ここにネガが湧くのは不必要に持ち上げられているからなのに気が付いたほうがいいです。

この掲示板残るんですよ？

もちろん高い買い物だしリセールの時に調べたら間違いなく掲示板にたどり着きます。感情的になって噛み付くのも大概にしたほうがいいかと老婆心ながらに思います。

[254: 匿名さん]

一方的に噛みつかれても反論すらするなとは随分身勝手な書き込みですわねwww

[255: 匿名さん]

この物件がおもしろく無い人達がずーっと張り付いてるね（笑）

[256: 匿名さん]

物件そのものの情報が欲しいです

[259: 匿名さん]

サンウッドって東中野？
そこはキャバクラがすぐ近くにあるからちょっとな。

[260: 匿名さん]

サンウッドは3LDKがあればな。
プレシス新宿柏木、ある意味リビオの対抗馬であるな。

[263: 匿名さん]

現地見て来ましたが、広々して良い物件でしたよ。

[265: 匿名さん]

>>264
>>123で投稿して
>>127で答えてるでしょ

[267: 物件比較中さん]

この物件、本当に12.5㎜のプラスターボードを使っているのですか？

デマや嘘ではない、確かな情報ですか？

[273: 匿名さん]

なかなか完売しませんね。
3月下旬になると、どの物件も契約スピードは落ち始めます。
4月になるとますますゆっくりになるので、
この時点で在庫が多いと、長丁場になりやすい。

[275: 匿名さん]

>>273
しかも南側の上層階が結構残っている。
南側の恩恵を全く受けていない採光だから仕方ないのだが。

[276: 匿名さん]

Google Earthで見ると上層の日照は問題ないね。残ってるのは1LDK以外は全部南側の棟だけ？

[277: 匿名さん]

１ＬＤＫはまだ売りに出てませんね。なぜ売らないのか理解に苦しみますが、早期完売を目指していない以上、販売している営業さんがかわいそうな気がしますね。

[278: 匿名さん]

１LDKが一番売れると踏んで、出し惜しみ的な感じになっているのでしょうか？
待っている人はスレッド内を見る限り、確かに多いんじゃないかなとは思います。
売れるところから売っちゃえばいいのに～なんて思うけれど、
デベなりの何かしら戦略ってあるのかなとも感じられます。

[279: 匿名さん]

最初はカップルやファミリーに焦点を当てて2LDKや3LDKを売って、
次に投資目的に1LDKを売るという方針でしょう。
よくある営業方針だと思います。