リビオ新宿ザ・レジデンスってどうですか？その２

[購入検討中さん [男性 40代]]

リビオ新宿ザレジデンスについてのその２です。
引き続き情報交換しませんか。
よろしくお願いします。
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/439199/
所在地：東京都新宿区北新宿二丁目219番21（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「中野坂上」駅 徒歩6分 （A1出口）
都営大江戸線 「中野坂上」駅 徒歩6分 （A1出口）
東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩8分 （1出口）
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分 （A18出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：37.38平米～72.69平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：伊藤忠ハウジング

物件URL：http://www.livio-shinjuku.jp/index.html
施工会社：株式会社浅沼組東京本店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[No.105 by 匿名さん 2015-03-11 18:53:17]

低層って希少なのかもしれないけど、ここの売れ行き見る限りあんまり需要は無さそうだよね
やっぱ大規模タワーと比べると見劣りするし。

[No.106 by 匿名さん 2015-03-11 19:20:50]

陽当たりと眺望が壊滅した再開発に何の意味があるのか？

[No.107 by 匿名さん 2015-03-11 19:55:12]

低層はともかく安売りマンションがメインの新日鉄がいまいちイメージ良くないのは確かだよな。

実際の仕様も低いですし、其の辺が足を引っ張ってるのかもね。

[No.108 by 匿名さん 2015-03-11 20:39:22]

完成したんですね、CGよりよく見える！

[No.109 by 匿名さん 2015-03-11 20:49:03]

どのくらいの仕様なのか、竣工してから確認した上でなら検討したい。
無理に焦って契約したいとまでは思わない。

[No.110 by 匿名さん 2015-03-11 21:19:47]

広さや戸数は取り決めがあったんだろうけど希に見る仕様の低さがねぇ・・
リビオじゃなかったらもう少し売れてたんじゃないかな。惜しい物件

[No.111 by 匿名さん 2015-03-11 21:43:53]

すごいスレが伸びて人気物件ですね！
１００戸規模でその２まで行きますかね？

[No.112 by 匿名さん 2015-03-11 22:08:59]

その手の宣伝飽きたわ、ワンパターンだし
ここの場合人気があってスレが伸びてるわけじゃないでしょ。

[No.113 by 匿名さん 2015-03-11 22:26:07]

結局、マンションは立地と好み。
駅、病院、スーパー、学校、もちろん地歴や地盤、いろいろ有りますね。

[No.115 by 匿名さん 2015-03-12 03:17:45]

まあね、竣工売れ残りって無駄な経費かかるので竣工前にうりぬきたいというのが普通なんだろうけど、ここは1LDKに関しては竣工後販売なので、もともと売り抜くつもりもなかった物件なんで、売主も焦ってないんだろうね。

[No.117 by 匿名さん 2015-03-12 10:04:22]

西新宿の無機的で単調な街並みが好きならば、
立地はいいと思うけど。
仕様は現物を見ないと何とも言えない。

[No.118 by 匿名さん 2015-03-12 12:10:40]

駅の近さでいえば複線利用可能で便利。

その便利さが価格帯に含まれている??

ちょっと高い気がしなくもない。

外観デザインがもう少しおしゃれに仕上がっていたらっ思う。

[No.119 by 匿名さん 2015-03-12 13:30:52]

新宿駅から現地まで歩いてみたけど、かなり遠いね。
ここを歩くのは現実的ではないと思った。
スーパー、コンビニはぱらぱらあるので生活には便利だろう。
ただ、中野や高円寺みたいな商店街はないので、退屈。
西新宿は現代版の多摩ニュータウンだと思う。
文化住宅がマンションに替わっただけ。

[No.120 by 匿名さん 2015-03-12 13:48:10]

悪くはないけど、これ逃すと後悔する、という感じがあまりしないんだよねえ。
この物件の問題はそこではないかしら？

[No.121 by 匿名さん 2015-03-12 13:48:15]

商店街をお探しなら新宿だと見つからないかも知れませんね。しかもこの辺りは、ほとんど再開発になっておりますので。

[No.122 by 匿名さん 2015-03-12 13:54:41]

>>119
丸線が有るのに新宿駅からわざわざ歩いて遠いとか西新宿で商店街を探して無いとかどうしたんだろう

[No.124 by 匿名さん 2015-03-12 16:02:04]

ここの場合は、あくまで新宿物件じゃなく西新宿物件だからね。
西新宿もしくは中野坂上どちらにも、そこそこ遠くてどちらに行くにも坂を上る低地
利便性としてはあまりよろしくはないでしょうね

[No.125 by 匿名さん 2015-03-12 16:32:42]

逃しても特に後悔しないマンションだと思う。
西新宿はすでにマンション供給過剰だから。
これからもどんどんマンションは建つ。
そのうち西新宿と中野坂上はマンション街でつながるだろう。

[No.126 by 匿名さん 2015-03-12 16:33:27]

中野坂上からも、西新宿からも経路の途中にスーパーがあり、仕事帰り寄るには便利ですよ。
新宿からの足ですが、電車じゃなければタクシーですね

[No.127 by 匿名さん 2015-03-12 16:43:21]

>>123
ウソはいけませんよ。12.5ｍｍのプラスターボードですよ。
しかもしつこい。

[No.128 by 匿名さん 2015-03-12 17:34:35]

中野駅付近の新築マンションの方が坪単価が高いのは意外だ。

[No.129 by 匿名さん 2015-03-12 18:52:40]

多少高くてももう少し便利な場所で、尚且つもうちょっとイメージの良いデベの方が
リセールで困らない気がします。

[No.130 by 匿名さん 2015-03-12 22:37:05]

>>129
多少高いと、諸費用込みで8.5千〜9千万ですか？
今の値段だから買えるけど

[No.131 by 匿名さん 2015-03-12 22:57:47]

立地、利便性、設備どれも中途半端な感は否めないね
決め手に欠ける、そういう人多いんじゃないかな。売れ行きが鈍いのも納得な感じ

[No.132 by 匿名さん 2015-03-13 00:51:14]

西新宿はマンション量産エリアで、
良くも悪くもマンションの質にこだわりのない住民が多い。
山手線内側の一等地のように凝ったマンションを作っても、
西新宿では失敗する。
リビオにせよパークハウスにせよ、平凡であることに意味がある。

[No.133 by 匿名さん 2015-03-13 02:00:49]

今日見にいきましたが暗い。
低層の重厚感はありましたけど、気が悪い。
ここ忌み地でもないのに、気が淀んでる。

[No.134 by 匿名さん 2015-03-13 02:01:45]

パークハウスは売れるのにリビオは売れない不思議、やっぱデベが微妙だからなのかな。

[No.135 by 匿名さん 2015-03-13 07:53:49]

私も行ってみましたが、行った時間にもよるのでしょうが、暗いというよりは静か！が第一印象でした。
副都心の一部とは思えなかったです。

[No.136 by 匿名さん 2015-03-13 08:23:28]

>>134
三菱タワーのスレを見ると、投資目的の人たちで盛り上がっている。ここは、実需で買う人が殆どだから買う目的が違うのでは。
日々の生活を考えると、低層マンションの方が楽でしょ。

[No.138 by 匿名さん 2015-03-13 10:01:13]

タワーの高層階だと出掛けに忘れ物をすると、またエレベーター待って乗って上がって・。だから低層よりは時間が掛かるし面倒よ。低層ならその辺は問題なさそうだけど。

[No.139 by 匿名さん 2015-03-13 10:16:15]

立地はそんなに変わらないのですから設備やスケール感、デベの格などで差がついてるのでしょう。
資産価値という部分で見れば人気の物件で尚且つ大規模の方が間違いなく有利ですからね。

[No.140 by 匿名さん 2015-03-13 16:26:02]

中国人はタワーマンションが好きなので、
リセールを考えるとタワーの方が取引しやすい。
ただし永住する確信があるなら気にしなくてよい。

[No.141 by 匿名さん 2015-03-13 16:59:37]

ここらへんはホント静かですよ。面しているのはが税務署通りですから、車通りも少ないですし。

新宿駅からは歩けるけど、現実的に毎日歩いて通勤ってのは無いかなと思える距離です。

ただ、JR利用者だと、新宿からの、ひと駅ふた駅のために、わざわざ毎回丸ノ内線に乗り換えるのは少し面倒だと思います。定期代もかかりますし。

丸ノ内線、大江戸線利用者じゃないと、毎日のそれが不満に感じるかもしれませんね。

実際、ここらへんに住んでいると、JR使った時、新宿駅から帰る方法をいつも迷います。
面倒だとタクシーのっちゃうし距離だし。

[No.142 by 匿名さん 2015-03-13 21:02:32]

同じようなコンパクトマンションですが、代々木のブランズは１期で９割近く売りほぼ完売だそうです
ここよりはだいぶ高いですけど立地が良いと売れるのでしょうね。

資産価値では付加価値のあるパークハウスのような大規模には勝てませんから、
小規模～中規模マンションは立地が重要な要素
ここはそれが弱いですね。ウリが低層ってだけじゃ売れないのも仕方がないかな。

[No.143 by 匿名さん 2015-03-13 22:59:32]

ブランズ代々木は駅ビル隣接だからね。
あのくらいのインパクトがほしい。
ブランズ代々木はマンションは立地が全てということを証明した。

[No.144 by 匿名さん 2015-03-13 23:17:57]

悪くはないが、ここより良さげな中古が沢山思い浮かぶから。価格上昇基調でこの売れ行きは厳しいかも。

[No.145 by 匿名さん 2015-03-14 17:43:54]

今日モデルルーム見てきましたけど、残りはまだ売ってないらしい1LDKと3LDKの合わせて20戸程度でしたよ？
引き渡し前に８割方売れてるものを売れてない呼ばわりしては気の毒というか、悪意を感じます。
静かでいいなぁと思っても買えない私がフォローするのもなんですが…

[No.146 by 匿名さん 2015-03-14 19:37:12]

中央線とかでたくさん広告出してますね。私が行った時で６割位の販売
公式に載ってるただでさえ低い仕様が、狭い間取りだとさらに低くなり唖然としました。
竣工でオプション変更できなくなりますし、この価格でちょっと厳しいですね。

[No.147 by 匿名さん 2015-03-14 21:38:44]

>>145

未販売の1LDKをのぞくと、
約9割売れてますね。売れてないとか、昔の話で6割とか、「気」とか、、、、特定の方の登校なのでしょう。
設備仕様は価格に反映されてますしね。

環境や構造の仕様は良いですね。再開発のきれいな街並み、浅い支持層への直線基礎、低層、ゆとりのある敷地など。そしてなにより静か、、、、

近くにライフなどのスーパーや、
フロントタワーの飲食店なども便利です。

[No.148 by 匿名さん 2015-03-14 22:26:55]

>>146
オプション変更できないのはフローリングと扉のカラーですね。他は変更できますね。

[No.149 by 匿名さん 2015-03-15 00:44:13]

ネガはウソばっかりで、実際は残り戸数は少なくなっているのが現状。

[No.150 by 匿名さん 2015-03-15 00:49:21]

なぜか１ＬＤＫはまだ販売を渋っているわけわからないデベではありますが・・。

[No.151 by 匿名さん 2015-03-15 07:14:55]

これって…
http://www.shibuyachintai.jp/rent/detail_2636.html

名前は違うけど、同じリビオだよね？

ここにでてる住戸、一般販売せず管理会社の一括賃貸管理ってこと？
住所もすこし違うけど・・・間違いない？

[No.152 by 匿名さん 2015-03-15 07:23:16]

>>151
はぁ、そういうことか……。
67平米の賃料、安く見える？

[No.153 by 匿名さん 2015-03-15 07:33:16]

>>151
何をおっしゃりたいのかわかりませんが、元々ＭＧ方が別棟で賃貸専用のマンションを建てると言っていましたよ。

[No.154 by 匿名さん 2015-03-15 07:36:39]

>>152
この辺りの60㎡以上の賃貸事情には詳しくないけど、リビオの67平米25万は、少し割安かも。

その他の３０平米～４０平米代の部屋は相場な感じにみえる。

近隣の、クレビアリグゼ（ここのモデルルームの隣くらいの伊藤忠物件2月竣工新築マンション）
1Kは大分余ってるみたいだけど、45平米の2LDK、17～18万程度で借りられる部屋が4つくらいあって
募集後、即満室になってた。

50平米代の、25万くらいの部屋もまだ少し空室まだ残ってるみたい。

[No.156 by 匿名さん 2015-03-15 08:40:23]

感じ方は人それぞれ、購入目的も人それぞれだけど副都心でのあの静けさは、私は貴重だと思いますが？
南側には副都心の開放的なゆったりとした空間の中で、休日をのんびりとリフレッシュして過ごせる感じです。

[No.157 by 匿名さん 2015-03-15 08:47:02]

>>155
もうそのネタ飽きたよ。モデルで確認すれば売れてるかどうかわかるんだから。

[No.158 by 匿名さん 2015-03-15 09:11:25]

もしかして賃貸棟の方が陽当たり良いのか？両方確認する人はそんなにいないと思うが。

[No.160 by 匿名さん 2015-03-15 15:13:36]

賃貸用なので、エントランス、内装、設備ともに仕様は低いですね。

[No.161 by 匿名さん 2015-03-15 15:21:02]

見る目ないなぁ。建物自体の構造としてもリビングが基本アウトフレームになってなかったり、どうみても別物。

ザレジデンスと比べて、仕様が低く、道路沿いということを考えてこの賃料なのかな。

[No.162 by 匿名さん 2015-03-18 09:39:47]

部屋の広さはコンパクトかなと感じましたが、都内だとこのくらいが普通なのかな。
子供一人なら十分暮らしていけそうですね。
単身者で購入される方もいらっしゃるのでこのくらいの広さの方が
将来性もあるのかしら

[No.163 by 匿名さん 2015-03-18 10:11:54]

>>162
入居説明会で見かけたときは、購入者の方思ったより若い方が多かったですよ。30代位が多かった様に見えました。

[No.165 by 匿名さん 2015-03-18 12:17:05]

>>164
根拠がなく、具体性もない説明はやめましょう。

高くないのはディスポーザーがないなど生活面の設備を削っていたりすることはありますが、東京都の持ち物であったため無闇に価格を上げられないということもあるのではないかな。

1月までは東京都が所有権を持っていたため、初年度は固定資産税がかからないのは良いですね

[No.166 by 購入検討中さん 2015-03-18 12:51:14]

４月まで引っ張ってたった３戸だけの販売、本当にここは売れてないね。

[No.167 by 匿名さん 2015-03-18 13:20:15]

>>166
計画販売だから、逆に3戸だけの売り出しということは売れてるのではないでしょうか。？

[No.168 by 匿名さん 2015-03-18 14:58:26]

先着も3戸だしあんまり売れる見込みがないのかもね

[No.169 by 匿名さん 2015-03-18 15:06:48]

少なくともお祭り騒ぎの超優良物件ではないですね。
西新宿60階とかブランズ代々木駅から徒歩5mとは違う。

[No.170 by 匿名さん 2015-03-18 15:08:26]

>>169
新宿60も早速売れ残り発生みたいだよ

[No.171 by 匿名さん 2015-03-18 16:02:10]

参宮橋のレフィールも１２月売り出しでもう完売間近だし、ここくらい売れ行き悪いと人気のない部類でしょうね

[No.172 by 匿名さん 2015-03-18 16:20:31]

ここみたいに１期でコケた物件はその後もずっと厳しいよ、
500戸近く売ってるパークハウスとここを比べたら流石にパークハウスに失礼だよ。

[No.173 by 匿名さん 2015-03-18 19:11:49]

>>172
マンションに失礼って（笑)

一期は完売。供給数絞ったのは、パークハウスの価格が出てなかったから当たり前。

[No.174 by 匿名さん 2015-03-18 20:47:32]

>>172
元々、パークハウスと比較するのがおかしいのでは？
ポジさんで、ここが爆破的に売れているなんんて書き込んでいる人は誰もいないですよ。
全く売れていない！と言う根拠の無い話に反論しているだけだと思いますが！
ここは実需で購入している人が殆どだから、住むには良いところだという意見が多いのではないでしょうか？
パークハウスは、スレを見れば分かるように投資目的でお金の話ばかりですよね。本当に住みたい人の意見はほとんど見られません。

[No.175 by 匿名さん 2015-03-18 20:55:41]

パークハウスも投資って人はあんまり見ないけどな。
狭い部屋しかないここの方が後々に賃貸回る確率は高そうだけど。

[No.176 by 匿名さん 2015-03-18 21:07:20]

>>175
賃貸に出るならパークハウスの方が断然多いでしょ！

[No.177 by 匿名さん 2015-03-18 21:18:48]

>>175
パークハウスのレス相変わらず金の話ばかりだけど、抽選が終わった頃は、投資の話が多かったのは確かだ。

[No.178 by 匿名さん 2015-03-18 21:21:05]

投資としても実需としても微妙だから売れないんでしょ。
残念ながらパークハウスと比べたらだいぶ資産価値としては堕ちる。

沖式での評価も
リビオ86万に対しパークハウスは116万
すでにこの時点で30万の圧倒的な差がついてる
ついでにリビオは割高との評価

[No.179 by 匿名さん 2015-03-18 21:59:30]

建ぺい率50%だから割高はしょうがないかな？

[No.180 by 匿名さん 2015-03-18 22:10:40]

あのサイトの場合は建ぺい率とか関係なく単純に物件の評価が低いだけでしょ

[No.181 by 匿名さん 2015-03-18 22:23:09]

>>180
低層で建ぺい率が低ければ、土地の持分が割高になる部分も入るのでは？

[No.182 by 匿名さん 2015-03-18 22:35:10]

やっぱ大規模の方が資産としては手堅いね。
ここは設備がしょぼいしデベも微妙、駅距離大差なくても
価値としてはNS60よりだいぶ落ちる。

[No.183 by 匿名さん 2015-03-18 22:38:54]

>>181

土地の持分が多ければ普通は評価高くなるんじゃない？
それなのに評価が低いってことは物件自体の評価が低いということだと思います。

[No.184 by 匿名さん 2015-03-19 02:05:34]

パークハウスとは随分と価値で差がついてるんですね。
売れ行きでも差が付いてるし消費者はやっぱ賢いなと納得。

[No.185 by 匿名さん 2015-03-19 10:30:09]

パークハウス西新宿・リビオ新宿ともに良い物件ですね。

もちろん比較しましたが、以下の点が主な理由でリビオにしました。
①私はタワーが苦手なこと
②パークハウスの入居日までの2年半以上を待てないこと
③金利が上がることを予想しているので、その2年半後のリスクを回避したいこと
④パークハウスは投資物件になっていて、入居者の質が読めないこと
⑤よく利用する中野坂上駅に近く、現時点での環境はリビオの方が優れていること

実際住むことを考えると、パークハウスは優先度はかなり低かったです。眺望の良さはオフィスで十分です。
タワーを買うにしても、今後パークハウスの北側に予定されている、住友の方にします。

なお、沖式の評価と書いていますが、
新築時価リビオ86万
新築時価パークハウス116万
が、沖式の評価のすべてでは無いです。

この「新築時価」は、つまり新築時の適正価格です。
そのほかの項目の「儲かる確率」も重要です。
これには新築時価は考慮されないものの、リビオが上となります。
ただし、新築時価と金利リスク分も考えるといい勝負というところと思います。

新築時価リビオ　儲かる確率 78%
新築時価パークハウス　儲かる確率 69%

沖式は10年後の売却を推奨し、タワー物件をかなり高く評価しているので、
土地評価額については、新築時価への反映の度合いは低いでしょう。

長文失礼しました。入居者の方がいたら、よろしくお願いします。

[No.186 by 匿名さん 2015-03-19 10:37:16]

沖さんサイトを評価してるわけではないですがここはどう考えても割高ですね。
仕様、立地、利便性、デベの格どれをとっても中途半端
ここのライバルはパークハウスじゃなくせいぜいロイヤルシーズンくらいでしょう。

[No.187 by 匿名さん 2015-03-19 11:05:41]

>>186
ポシさん達は、パークハウスがライバルなんて誰も発言していないと思いますが？
ネガさん達が、勝手にパークハウスと引き合いに出してきていると思いますがいかがでしょうか？
低層とタワーで全く違った性格の物件を無理矢理結びつけているのでは？
ここは、日々暮らすには良いところで、タワーよりずっと生活しやすいと思っています。

[No.188 by 購入経験者さん 2015-03-19 11:10:11]

素人があれこれ言ったところで主観程度にしか感じませんが、
プロが言うのでしたらある程度ここが割高という主張も客観的な意見なのでしょうね

土地の持分云々というより大規模タワーの方が付加価値が高いのでパークハウスの評価が高いのは当然かと思います。
近隣の中古価格でも小規模～中規模と大規模では（設備、グレードによりますが）かなりの価格差がついています。
一般論として大規模物件の方が資産としては固いと思います。

[No.189 by 匿名さん 2015-03-19 12:17:46]

>>185
入居時期というのは重要な決め手だと思います。
パークハウス入居まで適当な賃貸で過ごす選択もありますが、それはそれで月々の負担が大変かもしれません。
竣工前の完売が当たり前のようになっていますが、少々やりすぎな気もします。

[No.190 by 匿名さん 2015-03-19 12:23:18]

生活スタイルが違うからどちらが暮らしやすいかは人ぞれぞれでしょう。
資産として見るならある程度人気の大規模買っておいた方が間違いない。
中規模以下は立地に特徴ないと厳しい。

[No.191 by 匿名さん 2015-03-19 12:28:36]

>>188
なるほど、プロがリビオの方が儲かる確率が高いと言っているということですと、購入時は多少割高でも、10年ぐらいでみれば住居兼資産の評価は良いと言うことですね！

[No.192 by 匿名さん 2015-03-19 12:35:49]

現物見えてきたけどバルコニーの境目がペラペラのボードで上部ガラ空き
賃貸物件みたいだね。

[No.193 by 匿名さん 2015-03-19 12:46:30]

大規模とかの差もあるけど基本的には広い面積の方が値崩れはない。
ここみたいなコンパクトマンションはワンルームほどじゃなくても飽和状態で売る時は価値が下がりやすい

[No.194 by 匿名さん 2015-03-19 13:15:56]

100戸は小規模じゃないでしょ。

無理にタワーと比べなくてもよいのでは

[No.195 by 匿名さん 2015-03-19 13:42:31]

立地や設備の割に割高感は拭えませんね。

[No.196 by 匿名さん 2015-03-19 13:52:19]

立地はかなり良いと思いますね。割高じゃ無いと想うけどな。

[No.197 by 匿名さん 2015-03-19 14:07:14]

私もそう。利便性、静粛性を両立させた低層マンションって他に無いんですよ。あったら教えて頂きたいくらい。

[No.198 by 匿名さん 2015-03-19 14:11:07]

立地なら御苑前のプレシスの方が全然いいと思うけど。デベがねー。

[No.199 by 匿名さん 2015-03-19 14:22:49]

>>197
イマイチな静粛性は個人負担でもどうにかなるから、利便性を優先して物件を探せばいいんでは。
利便性の改善は個人では非常に難しいですね。

[No.200 by 匿名さん 2015-03-19 14:28:21]

環境の静粛性は個人ではどうにもならないでしょう