ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[821: 匿名さん]

猛暑日が続きますね。ここ数年異常気象が頻繁に起こっている気がします。
楽観的に考えて最低限しか備えない家がほとんどでしょう。
結局災害が起きても最低限の準備しかしていない人が多いので、物資に殺到し奪い合いが起きてしまうんじゃないでしょうか。
７日分も備蓄している家は少ないと思います。
災害時に助け合える住民になれるといいですね。

[822: 匿名さん]

この辺りで避難所だと、小学校じゃないですか？
わりと近いところにありますが。
小学校だったら耐震等級高く作ってあるみたいだし、
校舎の高さ自体もありますしというのはあるかと。
マンションも高さありますけれど。
備蓄に関しては、マンション自体でも頑張っている所は多くなっていますね。
こちらもそうかな。

[823: 匿名さん]

今日、明日は契約ですね！
契約したら、覚悟を決めないといけないですね笑

[824: 1期2次？]

1期2次は11戸か。1期1次は完売？売れ残ってる？

総戸数 254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室）
販売戸数 11戸
駐車場 総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額：16000円～23000円)、他に来客用2台、店舗・保育所用3台
販売価格 37,980,000円～53,980,000円
最多価格帯 5,300万円台(2戸)(100万円単位)
間取り 2LDK～3LDK
専有面積 58.17m2～73.78m2
バルコニー面積 9.27m2～12.69m2

登録受付期間 第1期2次：先着順申込受付中
モデルルーム モデルルーム公開中(予約制)
完成日または予定日 2016年9月下旬
入居(予定)日 2016年12月下旬

敷地面積 5983.5m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造　地上13階建
用途地域 用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
防火地域：防火地域・防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：60%・80% 、容積率：300%・400%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ（株）に管理委託(日勤)
管理費(月額) 9,900円～12,550円(月額)
修繕積立金(月額) 5,820円～7,380円(月額)
修繕積立基金 修繕積立基金：523,530円～664,020円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：9,900円～12,550円(引渡時一括)、駐車施設：総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額16000円～23000円)、自転車置場：510台(月額100円～300円)、バイク置場：9台(月額2000円)、ミニバイク置場：4台(月額1000円)、インターネット利用料：月額1350円、共視聴設備利用料：月額270円

[825: 購入検討中さん]

>>824
かなり売れたみたいですよ。
2期は狭い間取りが多くなりそう。

[826: 匿名さん]

エクセレントがすごい安く感じるんだけど価格差の理由はなんでしょう?

[827: 匿名さん]

>>826
ブランド、規模感、日照条件ですかね。

[828: 匿名さん]

中古で売る時は新築程の価格差はつかないと思います。
駅近だけでよければエクセレントでもいいのかなと思います

[829: 匿名さん]

エクセレントは小規模なので売る頃は修繕積立金がかなり高くなっている頃です。
リセール価値としては、大規模＋ブランドでエクセレントには勝ると思われます。
中規模物件なのでタイミングによっては、多くの中古が販売されれば価格は暴落しますが、真横にあるエクセレントでも下落のタイミングに巻き込まれれば同じことな気がします。

価格差は、横がパチンコ、バルコニーの目の前がそこそこ交通量のある道路だから…ということでしょうかねぇ…

[830: 匿名さん]

販売状況

総戸数 254戸

1期1次 130戸
1期2次 11戸

契約済 130戸
売出中 11戸
未販売 114戸

[831: 匿名さん]

>>830
今のところ、順調ってことですね。

[832: 匿名さん]

エクセレントは小規模っていっても60戸くらいで、余計な共用施設がなく、駐車場も少ないから修繕も思ったよりも高くならないと思います。
仮に同じ広さを売るとして、パーク5000万を4500万で　　エクセレント4300万を3900万で売ればエクセレントを買う人もいるんじゃないかと思います。

[833: 購入検討中さん]

4000のプラウドが売れます。

[834: 匿名さん]

>>833
ここでなぜプラウドがらでてくるの…

[835: 匿名さん]

超個人的所感
私が見学してそう思っただけなので、認識違いがあるかもしれませんがあくまで参考までに！

⚪︎ゲートコート
・他のコートより価格がやすい
・広い部屋が多い、収納多め
・夏場は暑くなりにくい
・陽当たりは午前中のみよい
・コート内の戸数が少ないので玄関前の人通りが少なくて寝室静かそう
・エントランスから近い
・ゴミ集積所、駐車場まで近い
・バルコニーが内側を向いていて駐車場なので前は開けている
・コの字の内側向きなので飛行機の反響音があるかも
・住戸によっては横がパチンコ、そこそこ車通りある道路が近い
・リビングのカーテン開けておくと、プライベートコート側の通路から丸見えかも
・下がパーティルーム
・寝室側廊下が通りを挟んで居酒屋、空手道場

⚪︎アベニューコート
・他のコートの中間ぐらいの価格（部屋によって高め）
・将来バルコニー側の道路が歩道になるかも
・陽当たりは午後から夕方まで良い
・ゴミ集積所まで少し遠い
・狭めの部屋が多い、収納少なめも多い
・バルコニー前が道路（静か）、景観は良くない
・寝室側がコの字内側で反響音がするかも
・エレベーター混みそう
・寝室側通路の人通りが多い
・下が店舗（医療機関、銀行等、飲食以外濃厚）
・エントランスから比較的近い

⚪︎プライベートコート
・専用庭、テラスあり
・広め、収納多め
・陽当たりは午前中のみよい
・他のコートより価格は高め
・エントランスから遠い
・エレベーターまで遠い
・ゴミ集積所まで遠い
・隣に建物が建つ可能性あり（今は駐車場）

[836: 購入検討中さん]

こちらの修繕積立金は年数が経つに連れて上昇していきますか？また10年後に一時金など予定ありますか？別の物件で検討しているのですが10年後に一時金の設定がされていてこちらも今度、見学に行こうと思っていたので…。
また、低層階（3〜5階くらい）でも冬は日当たりは問題ないですか？色々質問して申し訳ありませんが遠方に住んでいて事前にわかればと思いすいません。

[837: 匿名さん]

>>836
一時金はないですが、5年毎に上がる計画です。
日当たりはアベニューコートは1日中当たる感じですが、70平米前後の部屋はほとんど販売済だと思った方がいいです。

[838: 匿名さん]

>>836

一時金はなく五年ごとに上がっていき、30年での修繕計画最後の5年間か10年は広さ×1.5円計算だったような。1番売れてそうな70平米で1万円くらいですかね。

陽当たりは、日照シミュレーションを見せてもらいましたが、アベニューコートであれば1階まで影にならずに当たっているようでした。
アベニューコートは2期用に幾つか残ってますがどんどん売れてますので早く見て決めたほうがいいと思います。

[839: 匿名さん]

２期はプライベートコートが中心で、アベニューコートは高い部屋か狭い部屋が残っています。

[840: 購入検討中さん]

皆さんありがとうございます。やはり修繕積立金は上がって行くものなんですね。アベニューコート（南西?）になるのでしょうか。１階でも日当たりは影にならないのであれば良かったです。