ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[791: 匿名さん]

保育所はまだ名乗りをあげる業者がないと聞きましたが、情報古いですか？
区から保育所にするよう言われているが、どうしてもやりたい業者がなければ保育所でなくてもやむなしとか。

[792: 匿名]

>>782
私も抽選は少ないと思います！
でも少ないとレポートはしづらいですね

[793: 匿名さん]

>>791
古くはないと思いますが、
私は入ると聞いています。

[794: 申込予定さん]

区役所は全部移転ではないですよね？一部を勤福跡地に移すと聞きました。

[795: 購入検討中さん]

みなさん、重説の案文を見ていると思いますが、保育所の部分は管理組合の所有です。賃料が取れれば管理組合の収入ですが、そうでなければ無料で貸す感じになります。大型のマンションだと、管理組合が保育所の運営者に補助金を出して、入ってもらうようなこともあるようです。
また、保育所はこのマンションの住人が優先される訳ではない、というか、このマンションの住人はこのエリアでは所得が高めの層なので、優先される可能性は低いと思った方が良さそうだと思います。

[796: 購入検討中さん]

認可であれば、入るのは厳しいですね。
おっしゃるとおり所得低い方が有利です。といってもフルタイム共働きが最低限のスタートラインで、その中での所得。無認可なら早いもの勝ち。
絶対無認可だろうなぁと思ってましたが
西葛西2の新築マンションの保育所は認可みたいなんで、認可もありえるかなぁと思いはじめました。

[797: 購入検討中さん [男性]]

売行き具合はどうなんでしょうか。
ご存知の方教えて下さい

[798: 購入検討中さん [男性 30代]]

売れ行きは良くないのかな？

[799: 匿名さん]

人口が増えて子供も増えるんだから認可でも無認可でも保育園を作って待機児童を減らしてほしいです。


共働きでローン→保育園に入れない→専業主婦になり収入↓→子供の教育費削る、ローン払えなくなる　
保育園に入る子供が何人入居するのか・・・　妻の収入は無視してローン組んだ方がいいすね

[800: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここの学区のレベルはどうなんでしょう？
周辺は学習塾は多いですか？

[801: 匿名さん]

皆さん、重要事項説明はどうでしたでしょうか？
重要事項説明の会場は奥の商談スペースだけでしたでしょうか？
奥のスペースは6組座れるようになっていたかと思います。
来週は契約ですね！お金振り込みにいかないと！

[802: 匿名さん]

追加で11戸供給するみたいですけど、1期130戸は完売？

[803: 匿名さん]

完売なんですかね？
先着順が出るとすると、今週末の契約の後かなとは思いますが。
駐車場は西葛西のマンションの状況とかを見てると、抽選になるぐらい申し込みが入るかもしれないですね。

[804: 物件比較中さん]

海抜ー１mや地盤の弱さというハンデを乗り越えて数十年で成熟感も出てきた地区。
駅近立地と生活利便性からも販売は順調に進むものと予想されます。地域レベルを越えた価格の部屋は多少苦戦するでしょうが、立地は捨てがたく最終的には完成前に完売になるような気がします。

[805: 匿名さん]

地震が起きれば液状化、水没するハンデがあるのにすごいですよね。川に囲まれているから上に逃げるしかないのかな。
オリンピック前に地震こないといいですね。

[806: 匿名さん]

>>805
オリンピック前に地震がきたら、オリンピックどころじゃないです。
首都圏に地震がきたら、日本経済は終わりだと思った方がいいですよ。

[807: 匿名さん]

ここを検討するのはほとんど江戸川区住民か地元の人でしょう。地盤が弱いのは知っているから購入の時の懸念材料と考える人は少ないんじゃないですか。江戸川区に住んでいれば、水害発生したらここじゃなくても終わりなんですから。

ここより西側に住んでいる人がわざわざ船堀を検討するってこともないでしょう。

[808: 匿名さん]

>>807
江戸川区以外だと台東、墨田、江東じゃないですかね？この辺だと、多少の差はあるものの、低地ですからね。

[809: 匿名さん]

今日の10時から1期2次の先着順受付だったみたいですね。
急なので、1期の抽選で外れた人向けに供給したんじゃないかな。
どの部屋が追加ででたんだろうか。

[810: 匿名さん]

江戸川区　水害で検索すると色々な情報が出てきますね。
江戸川区のハザードマップ見ると葛西臨海公園と小岩の先が防災拠点ですね。
船堀はその中間くらいでしょうか。とても防災拠点まで行けないしこの人口密度なら物資の奪い合いがおき、助からなそうですね。

4階以上で検討した方がいいかな。

日本経済が終わる以前に、家がなくなるのはきついです。

[811: 1期2次]

販売戸数 11戸
駐車場 総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額：16000円～23000円)、他に来客用2台、店舗・保育所用3台
販売価格 37,980,000円～53,980,000円
最多価格帯 5,300万円台(2戸)(100万円単位)
間取り 2LDK～3LDK
専有面積 58.17m2～73.78m2
バルコニー面積 9.27m2～12.69m2

登録受付期間 第1期2次：2015年8月4日10:00より先着順申込受付開始
モデルルーム モデルルーム公開中(予約制)
完成日または予定日 2016年9月下旬
入居(予定)日 2016年12月下旬

敷地面積 5983.5m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造　地上13階建
用途地域 用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
防火地域：防火地域・防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：60%・80% 、容積率：300%・400%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ（株）に管理委託(日勤)
管理費(月額) 9,900円～12,550円(月額)
修繕積立金(月額) 5,820円～7,380円(月額)
修繕積立基金 修繕積立基金：523,530円～664,020円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：9,900円～12,550円(引渡時一括)、駐車施設：総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額16000円～23000円)、自転車置場：510台(月額100円～300円)、バイク置場：9台(月額2000円)、ミニバイク置場：4台(月額1000円)、インターネット利用料：月額1350円、共視聴設備利用料：月額270円

[812: 匿名さん]

三菱地所は修繕積立金の初期設定が高くて良いね。

[813: 匿名さん]

水害の件は、みなさんがそれぞれ考えればいい話だと思いますよ。
ただ、1期でアベニューの70平米台の部屋は売れたと思うので、あまり選択肢が無くなってきていますが。
狙うはプライベートコートの上の方ですかね！

[814: 匿名さん]

>>812
そうですね！
加えて、駐車場が100%稼働になると、修繕積立金にお金を回せそうで、多少は安心感が増しますね！

[815: 匿名さん]

水害の防災拠点で一番近いのは大島小松川公園ですよ。
ただ橋渡らないといけないので、実際には行けないと思いますが。

上の階買って籠城するしかないと思います。

[816: 匿名さん]

江戸川の氾濫レベルの水害だと、電気、ガス、水道全部使えなくなると思うので、籠城しようにも出来ない感じになると思いますよ。ま、そのレベルの水害だと、江戸川区の戸建は壊滅的な被害を受けるはずなので、マンションがー、とか、資産がー、とか言ってる場合じゃないかもね。

[817: 匿名さん]

水害は主に台風（豪雨）によるものかと思いますが、川の氾濫対策後に平成に入ってからは特に起こってないですね。
安心は出来ないですが、100年に一度の大豪雨が来ない限りは大きな被害は少ないかも。

http://www.city.edogawa.tokyo.jp/smph/kankyo/toshikeikaku/machidukurij...

[818: 匿名さん]

そういえば、水害用に貯水槽に水を貯め排出させる仕組みがあると聞きましたがこの件について詳しく聞いた方はいらっしゃいませんか？

[819: 購入検討中さん [男性]]

100年に一度の災害にどこまで備えるかですよね
ウチは最低限しかそなえません
だからここでいいんです

[820: 匿名さん]

猛暑にゲリラ豪雨。ここ数年毎年ひどい気がします。大災害も１００年に一度の頻度じゃすまなくなるかもしれません。

でも大豪雨の水害ならば事前にある程度避難できますよね。

地震で堤防が決壊することってありえますか？大地震は予知できないので、起きたら最後ですね。

ちなみに家族で避難場所とか話してますか？この付近だとどこになるんでしょうか？

[821: 匿名さん]

猛暑日が続きますね。ここ数年異常気象が頻繁に起こっている気がします。
楽観的に考えて最低限しか備えない家がほとんどでしょう。
結局災害が起きても最低限の準備しかしていない人が多いので、物資に殺到し奪い合いが起きてしまうんじゃないでしょうか。
７日分も備蓄している家は少ないと思います。
災害時に助け合える住民になれるといいですね。

[822: 匿名さん]

この辺りで避難所だと、小学校じゃないですか？
わりと近いところにありますが。
小学校だったら耐震等級高く作ってあるみたいだし、
校舎の高さ自体もありますしというのはあるかと。
マンションも高さありますけれど。
備蓄に関しては、マンション自体でも頑張っている所は多くなっていますね。
こちらもそうかな。

[823: 匿名さん]

今日、明日は契約ですね！
契約したら、覚悟を決めないといけないですね笑

[824: 1期2次？]

1期2次は11戸か。1期1次は完売？売れ残ってる？

総戸数 254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室）
販売戸数 11戸
駐車場 総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額：16000円～23000円)、他に来客用2台、店舗・保育所用3台
販売価格 37,980,000円～53,980,000円
最多価格帯 5,300万円台(2戸)(100万円単位)
間取り 2LDK～3LDK
専有面積 58.17m2～73.78m2
バルコニー面積 9.27m2～12.69m2

登録受付期間 第1期2次：先着順申込受付中
モデルルーム モデルルーム公開中(予約制)
完成日または予定日 2016年9月下旬
入居(予定)日 2016年12月下旬

敷地面積 5983.5m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造　地上13階建
用途地域 用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
防火地域：防火地域・防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：60%・80% 、容積率：300%・400%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ（株）に管理委託(日勤)
管理費(月額) 9,900円～12,550円(月額)
修繕積立金(月額) 5,820円～7,380円(月額)
修繕積立基金 修繕積立基金：523,530円～664,020円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：9,900円～12,550円(引渡時一括)、駐車施設：総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額16000円～23000円)、自転車置場：510台(月額100円～300円)、バイク置場：9台(月額2000円)、ミニバイク置場：4台(月額1000円)、インターネット利用料：月額1350円、共視聴設備利用料：月額270円

[825: 購入検討中さん]

>>824
かなり売れたみたいですよ。
2期は狭い間取りが多くなりそう。

[826: 匿名さん]

エクセレントがすごい安く感じるんだけど価格差の理由はなんでしょう?

[827: 匿名さん]

>>826
ブランド、規模感、日照条件ですかね。

[828: 匿名さん]

中古で売る時は新築程の価格差はつかないと思います。
駅近だけでよければエクセレントでもいいのかなと思います

[829: 匿名さん]

エクセレントは小規模なので売る頃は修繕積立金がかなり高くなっている頃です。
リセール価値としては、大規模＋ブランドでエクセレントには勝ると思われます。
中規模物件なのでタイミングによっては、多くの中古が販売されれば価格は暴落しますが、真横にあるエクセレントでも下落のタイミングに巻き込まれれば同じことな気がします。

価格差は、横がパチンコ、バルコニーの目の前がそこそこ交通量のある道路だから…ということでしょうかねぇ…

[830: 匿名さん]

販売状況

総戸数 254戸

1期1次 130戸
1期2次 11戸

契約済 130戸
売出中 11戸
未販売 114戸

[831: 匿名さん]

>>830
今のところ、順調ってことですね。

[832: 匿名さん]

エクセレントは小規模っていっても60戸くらいで、余計な共用施設がなく、駐車場も少ないから修繕も思ったよりも高くならないと思います。
仮に同じ広さを売るとして、パーク5000万を4500万で　　エクセレント4300万を3900万で売ればエクセレントを買う人もいるんじゃないかと思います。

[833: 購入検討中さん]

4000のプラウドが売れます。

[834: 匿名さん]

>>833
ここでなぜプラウドがらでてくるの…

[835: 匿名さん]

超個人的所感
私が見学してそう思っただけなので、認識違いがあるかもしれませんがあくまで参考までに！

⚪︎ゲートコート
・他のコートより価格がやすい
・広い部屋が多い、収納多め
・夏場は暑くなりにくい
・陽当たりは午前中のみよい
・コート内の戸数が少ないので玄関前の人通りが少なくて寝室静かそう
・エントランスから近い
・ゴミ集積所、駐車場まで近い
・バルコニーが内側を向いていて駐車場なので前は開けている
・コの字の内側向きなので飛行機の反響音があるかも
・住戸によっては横がパチンコ、そこそこ車通りある道路が近い
・リビングのカーテン開けておくと、プライベートコート側の通路から丸見えかも
・下がパーティルーム
・寝室側廊下が通りを挟んで居酒屋、空手道場

⚪︎アベニューコート
・他のコートの中間ぐらいの価格（部屋によって高め）
・将来バルコニー側の道路が歩道になるかも
・陽当たりは午後から夕方まで良い
・ゴミ集積所まで少し遠い
・狭めの部屋が多い、収納少なめも多い
・バルコニー前が道路（静か）、景観は良くない
・寝室側がコの字内側で反響音がするかも
・エレベーター混みそう
・寝室側通路の人通りが多い
・下が店舗（医療機関、銀行等、飲食以外濃厚）
・エントランスから比較的近い

⚪︎プライベートコート
・専用庭、テラスあり
・広め、収納多め
・陽当たりは午前中のみよい
・他のコートより価格は高め
・エントランスから遠い
・エレベーターまで遠い
・ゴミ集積所まで遠い
・隣に建物が建つ可能性あり（今は駐車場）

[836: 購入検討中さん]

こちらの修繕積立金は年数が経つに連れて上昇していきますか？また10年後に一時金など予定ありますか？別の物件で検討しているのですが10年後に一時金の設定がされていてこちらも今度、見学に行こうと思っていたので…。
また、低層階（3〜5階くらい）でも冬は日当たりは問題ないですか？色々質問して申し訳ありませんが遠方に住んでいて事前にわかればと思いすいません。

[837: 匿名さん]

>>836
一時金はないですが、5年毎に上がる計画です。
日当たりはアベニューコートは1日中当たる感じですが、70平米前後の部屋はほとんど販売済だと思った方がいいです。

[838: 匿名さん]

>>836

一時金はなく五年ごとに上がっていき、30年での修繕計画最後の5年間か10年は広さ×1.5円計算だったような。1番売れてそうな70平米で1万円くらいですかね。

陽当たりは、日照シミュレーションを見せてもらいましたが、アベニューコートであれば1階まで影にならずに当たっているようでした。
アベニューコートは2期用に幾つか残ってますがどんどん売れてますので早く見て決めたほうがいいと思います。

[839: 匿名さん]

２期はプライベートコートが中心で、アベニューコートは高い部屋か狭い部屋が残っています。

[840: 購入検討中さん]

皆さんありがとうございます。やはり修繕積立金は上がって行くものなんですね。アベニューコート（南西?）になるのでしょうか。１階でも日当たりは影にならないのであれば良かったです。