ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[521: 購入検討中さん]

『立地はいいです。でも高すぎます』

これが、余計なことは言わず、シンプルで率直な感想です。

[522: 匿名さん]

まあ相場は破壊されるものだから。
船堀のポテンシャルの限界にチャレンジって感じかな？
ただ戸数が多すぎてポテンシャルが尽きるのが早そうなので、息切れしてどこかで調整は入るんだろうけど。

[523: 匿名さん]

大手デベで建物自体良いのは分かるけど、船堀でこれは高い。船堀にこの価格を出すのなら、マンションバブルが落ち着いてから同じ予算で他の区のマンションを購入するほうが賢明だと思いました。当時プラウドを買った方は妥当な価格で羨ましいです。

[524: 購入検討中さん]

落ち着くのは5年後ですが、着工数が減るので価格は下がるどころか
上がるという見方があるようです。

[525: 匿名さん]

１階店舗部分は賃貸テナントではなく、分譲にする予定だそうです。
好ましくない店舗や事務所が入らなければいいけど。

[526: 匿名さん]

5年掛からずここ1、2年で落ち着くという話を聞きましたがどうなんでしょうか？

場所的には住みたいですが価格が・・・船堀価格ではない気が

[527: 匿名さん]

>>526
オリンピック前に価格が大きく下がることは無いでしょうね。建築費が下がる要因は無いですし。
価格が大きく下がるのは世界的な経済危機が起こった場合ぐらいじゃないでしょうか。

[528: 匿名さん]

>>525
店舗の募集時期はいつかご存じですか？
好ましくない店舗が入らないことを期待しますが、数も多そうなので気になります。
飲食店も入る可能性もあるとすれば、配管も傷みやすいですし、デメリットが大きいかと思いますがいかがでしょうか？

[529: 購入検討中さん]

>>528
何の配管であるかにもよりますが、飲食だからと言って、極端に痛みやすいというのはあまり無いかと思いますが、傷んで来たときに、店舗区間の購入者がしっかり点検、メンテナンスしてくれる業者だと良いですね。

また、将来、変な業者に売却されて、変な店舗が入るというのは、管理規約で制限して避けたいものです。

ですので、店舗の規約は必ずチェックする必要があります。

[530: 周辺住民さん]

分譲は規約で飲食店NGなところ多いです。
うちのマンションもNGでしたから。

[531: 匿名さん]

飲食やコンビニのような24時間営業のお店は入れないと言っていましたが、実際どうなるか

[532: 匿名さん]

>>528
募集時期はまだ決まっていないそうです。
ただ、予定では購入者は不動産業者でテナントとして貸すような形になると思う、ってあくまで、まだ決定されていません、って、担当者は言っていました。
ここからは私見ですが、おっしゃるように、駅前なので飲食店は入る可能性はあるますよね。
１階のあれだけの数の店舗を規約で縛り付けると需要事態がなくなりそうな幹事もします。
ラーメンとか焼き鳥とか、においがキツイ飲食店でなければ良いのですが。うるさくなる居酒屋も嫌ですね。
でも、駅前だしなぁ。

[533: 購入検討中さん]

>>532
ちなみに規約で用途をどこまで縛れるかですが、限界はあるかと思います。個人の資産に対して制約を設けることは、民法の考えに反しますので。

[534: ご近所さん]

マンションには興味がないですが、店舗が楽しみです。
何店舗入る予定なのでしょうか？
カフェ・アイスクリーム・洋菓子・和菓子　などの店舗が良いと思います。

[535: 匿名さん]

>>534
賛成
それらのお店が入ると良いですね

[536: 匿名さん]

やっぱり、飲食店需要ですよね。
飲食店は上に住む人からすれば何かと問題がありそう。
銀行とか入れば差し障りないのに。

[537: 購入検討中さん]

>>536
銀行は入らないよ。わざわざ分譲として買ってまでして入らないから。普通、賃貸で借りてテナントとして入るのみ。
ここの店舗区画には基本、チェーン店系は入らないでしょう。
まぁ、個人の病院、事務所とかが入る可能性があるでしょうね。

[538: 物件比較中さん [女性 30代]]

>>513
あり得ない金額ですね その値段だったらほかのいい物件いっぱいあるはず、、、
よりは最近の不動産屋は何を考えているかな、、、、、、

[539: [ 20代]]

港区の海岸の物件よりたかいな

[540: 購入検討中さん [男性 20代]]

店舗に、カルディを希望。個人的には保育施設、靴の修理屋、金券ショップ、オーガニック系化粧品、ラッシュとかもいいな～マンションがもう１割安かったらな～

[541: 匿名さん]

>>537
不動産業者が勝買ってテナントとして貸すなら、規約の範囲ならなんでもありですな。
業者が貸しやすくするため、規約は緩くするんじゃないかな？
ガチガチの規約だと、空きとなるリスクでの利回り考えて、積極的に買う業者はいないでしょう。
ある程度住戸の販売が進んだ後で規約決めれば、反対する術はないしね。

[542: 匿名さん]

やはり店舗のテナントが不安ですよね。
店舗用駐車場、駐車場がほとんど無い、店舗の前の道路は歩行者専用道路になるという点が店舗側にはネックかなと思います。
その辺りを考慮すると、周辺住民向けのカフェ、小売店、クリニックあたりかなと思いますが、賃料をそんなに負担できるのかな？と感じます。
駅近とはいえ、駅前ではないので、周辺住民に配慮した運営をしないと成り立たないでしょう。
違法駐車、違法駐輪、騒音、臭いなんかで毎日通報されたり苦情を言われては、商売にならないと思いますし。

[543: 購入検討中さん]

このマンションは、価格がバリ高いイメージが染み付いてますね。

[544: 購入検討中さん]

>>538
デベのひとり勝ち

[545: 購入検討中さん]

プラウドシティ船堀220万円/坪が、
わずか数年で、
ザパークハウス船堀270万円/坪(南西)と
同じ広さを買うのに1,000万円も違うとは・・・

[546: 匿名さん]

>>545
比べてしまうと買えないですよね。

[547: 購入検討中さん]

全く売れないことはないと思います！
条件の良い住戸、方位が良かったり、前に建物が無い部屋は、売れると思います。

そうでない住戸は、、、厳しいと思います。
あえて条件がイマイチな住戸に、高いお金を出してまで、ここを買いたいとは思わないと思います。

[548: 購入検討中さん]

数年で高くなったなら、また数年で元に戻る可能性もありますね。

下がるのを待った場合の、現在の家賃支出と天秤に掛けたとしても、条件良い住戸であれば買いですが、そうでなければ勿体ないです。

[549: 購入検討中さん]

目の前がスナクックビルの住戸を買った日には、
二度と売却できんわ！

恥ずかしくて友人すら呼べやしない。

私は4000万でも要らないです。

[550: 購入検討中さん [男性 20代]]

スナックビルも気になりますが、パチ屋の前の、牛角とか居酒屋が入ってるビルが気になります。夜遅くまで酔っ払い集団が大声出してますからね…ゲートコートは居酒屋客と空手道場の声に悩まされそうです。

[551: 匿名さん]

色々気にしてたら駅近の物件は買えないですよ。
今日モデルルーム行きましたが、結構人がいました。
下層階でも日当たりはかなり良いので、下の方の売れ行きが良いかもしれないですね。

[552: 匿名さん]

>>549
クをひとつ多く入れるだけでお洒落な響きのビルになりますね。

[553: 購入検討中さん]

>>551
賑わい感を出すために、来場する時間を合わせてるだけですよ。

ホームページの来場の予約枠は、はじめ５枠あったのが、今では３枠までに減っております。

私は女性スタッフ側の人の多さの方が気になりました。笑

[554: 匿名さん]

将来的に人口減少、震災が起これば液状化、洪水等で江戸川区は価格は下がるでしょ。中古で安く買えるようになるだろうし、維持費や税金考えれば急いで買わなくてもいいかな。駅近はいいけど船堀でこの価格は高すぎ

[555: 匿名さん]

>>554
どうぞ、他へ行ってください

[556: 匿名]

気づいた時には遅いんだよね

船堀価格ではない。　　そう。これからそういう時代。

遅かった人は残念ながら、郊外へ。不動産は変動していくもの。

バブルの時は埼玉でも６０００万してた

[557: 購入検討中さん]

>>551
低層と高層の価格差がそんなに大きくないから、それを考えると、上層の方が人気出るのは必然的ですね。

[558: 匿名さん]

洪水ハザードマっプ見ると４階以上がいいですね。
異常気象で水害が起きない事を祈ります

[559: 匿名さん]

人口減少、価値が下がる規模の震災や洪水などの自然災害が来た場合はどこだろうと価値は下がります。船堀価格ではないが、マンションもかなり建ってきているので、駅周辺に人口も増え、商業店舗も増えてくることでしょう。数年後には納得の値段になっているかもしれませんよ。

[560: 匿名さん]

五輪までという予測は予測として、実際にどうなるかは五年後になってみないと分からないからねえ。
今買えるなら買っとくのも手だし、家賃気にせず５年後までお金を貯めるもよし。
ただ、いま変動金利で目一杯ローン組んで金利急上昇とかになると、よほど余裕持ってないと目も当てられんから注意が必要。
デベも、売れ行き順調な時はローンに余裕ある方を優先するけど、切羽詰まってきたら、フルローンを平気で勧めてくるからね。最悪貸せば賃料でローンは払えるから大丈夫とかいって。管理費とか固定資産税とかの諸経費があるから、そう上手くはいかないんだけどね。

まっ、いい条件の部屋を買える人は買ってみてもいいんじゃない？

[561: 購入検討中さん]

無理して買わなくて良いじゃん。
夫婦喧嘩の種を増やすために買うんじゃないでしょ？

[562: 匿名さん]

5年待ったとしてすぐに単価が下がるわけでもないでしょうし、賃貸で家賃5年分掛け捨てたとしたら結構な額にもなります。その頃に安く買える保証もないので悩みどころですね。

[563: 匿名さん]

急行が止まる駅なのに西大島のアリオや葛西のヨーカドーのようなショッピングモールがないのは残念。

マンションだけ建って人口が増えてもあまりいいことない気がするんですが、どうなんでしょう？
数年前に比べると都営新宿線も混雑しているし保育園も入れない。

[564: 購入検討中さん]

ホームページにて、公開してる間取りが追加されましたね。

第1期の正式価格表は、いつ発表でしょうか？

価格は小出し小出しで、資料の配布も全くもってないし、本当に売る気はあるのでしょうか？

[565: ご近所さん]

ヒント　プラウドシティは当時は、相場よりも高過ぎると言われていました
少子高齢化で、２極化。物件は金持ちではないと買えない時代が来ると思います。

[566: 購入検討中さん]

私だけでしょうか。。。未だに3社による共同プロジェクトの魅力が、何なのかよく分かりません。

店舗は分譲されて何が入るか分からないし、外観は格子の手摺が安っぽく感じるし、、、

どなたか分かる方、教えていただけませんでしょうか？購入を迷っていて、当方としては真面目な質問です。

[567: 匿名さん]

>566

魅力がわからなければ買う必要はないと思うよ。
煽りじゃなくて、自分でピンと来ない物件を買うことはない。

3社合同開発のメリットなんて実際は無いですし・・・
建築価格の高騰で東神開発だけじゃリスクが高くなったから、三菱地所に話を持っていっただけのことでしょ。

[568: 購入検討中さん]

>>566
土地の元々の所有者の高島屋に三菱地所が共同事業での分譲マンションを提案して、子会社の東神開発がマンション分譲のノウハウが無いから三菱地所に乗っかったって感じでしょう。3社共同プロジェクトの魅力ってのはただの後付けですよ。
格子の手すりは、風通しが良いからとか言ってましたが、実際はコスト削減。
店舗は地区計画で仕方ないから作るだけ。都心の店舗なら分譲せず、自社で所有するでしょうが、船堀なので短期的な売り上げ重視なのでしょう。

[569: 匿名さん]

都内㎡100万円時代の到来です。少しでも条件が良いものは無くなりますね。デヴェロッパーの言葉ではないですが、1期の購入がベスト。値付けはそれなりにされているので一番安い部屋を取るか、条件が良い部屋を取るかを決めて購入。中途半端は良い結果をうまなさそう。条件がよい部屋で半永住するか、安い部屋で住み換えするかですね。

[570: 匿名さん]

>>565
プラウド船堀や西葛西のガーデンズ、レジデントプレイスのときも、相場に比べて高すぎ、誰が買うんだよと言われながらも、庶民が２馬力で頑張れば何とか買えるレベルだった。
だけど、今度のバブルは庶民には手が届かないレベルまで行こうとしている。
また、今後は高値で大量供給しても売れないので、供給数を絞られてピーク価格が高止まりするだろうとも言われている。
それを加味して、今の時期が家族に良いタイミングか、船堀で良いか、この価格で良いか、などもふまえつつ決断しなければ。