ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[51: 買い換え検討中]

将来の価格予想なんかしても所詮予想でしかないし
現在賃貸なら先に延ばせはその分家賃かかるから多少高くても大差ないかもしれない
買い替えなら高いときは高く売れるし安いときは売値も安いから大差なし

地盤を気にする人は江戸川区の物件買わないほうがいい

結局好きな時に気に入ったもの買えばいい
どうせ数年で飽きて買い替えるのだから

[52: 匿名さん]

>>47
そのとおりです。
もちろん、みんながみんな10倍まで借りられるとは限らず、あくまで平均値です。また、担保となる対象不動産の評価額も考慮されます。

[53: 匿名さん]

〉51
数年で買い換える人なんて稀なのでは?

[54: 購入検討中さん]

モデルルームができてきましたね！

[55: 購入検討中さん]

>>51
地盤を気にする人は、江戸川区の物件を買わない方が良いとは、あまりにも偏った考え方では？

[56: 匿名さん]

5年前に船堀の賃貸に越してきて現在住んでますが、船堀なんて閑散としているというか、近所のダイエー周辺なんて場末感がすごいのに。本当にこれといって何もないダサい街なのになぁ。でも駅近3分は魅力的なのでモデルルーム観に行こうと思います。

[57: 購入検討中さん]

>>56
一ご意見、一ご感想として、参考にさせていただきます。

[58: 購入検討中さん]

>>49
非常に参考になりました。ご丁寧にありがとうございました。

[59: 購入経験者さん]

>>58
いえいえ、地震や地盤は気になりますものね。
何処まで許容するかですが、良い物件が見つかると良いですね。

[60: 匿名さん]

区役所もできるし もっと住みやすくなるでしょうね。
スーパーもハシゴできるし私は暮らしやすくて良いと思います。
56さんは船堀に何を求めているの?

[61: 匿名さん]

>>56
そこまで貶しといて何が良くて住んでるの？
何も無くてダサいのが好きとか？

[62: 購入検討中さん]

外観、プラウドシティと景観合わせしていますね。ほぼ一緒のデザインだと思います。
店舗の構えも良さそうです。どんなお店が入るか今から楽しみです。
プチ情報ですが、ここのマンションの前のファミリーマートに郵便ポストが最近出来ました。
ここのマンションを意識してのことだと凄い影響力ですね・・

スーパー情報
いなげや・・・お惣菜とパンがおいしい
マックスバリュー・・・２４時まで営業している
やまいち・・・お酒が安い
アコレ・・・アイスが安い　７８円均一

周辺飲食店情報
陳麻婆屋・・・極旨担々麺がおいしい
一丁・・・焼き鳥おいしい
青田屋・・・串揚げおいしい
田・・・トンカツおいしい
キリンシティ・・・期待

病院・歯医者・・・多数有り
プラウドシティの耳鼻科が穴場だが、ここが出来ると患者が増えそうで・・・

[63: 匿名さん]

>>61
すみません。通勤の便利さと家賃が予算内だったからです。

[64: 匿名さん]

ダサいと思いながら住むの辛いね。
自分は世田谷から越してきたけどなんて住みやすいんだろうと思ったよ。
今は賃貸だけど買うなら船堀かなと思ってる。
奥さんも買い物しやすいし病院、美容室はたくさんあるし便利で良い街と言ってるよ。

[65: 購入検討中さん]

建物が地震で倒壊するパターンは、軟弱地盤と強固地盤に跨って建物が建っている場合らしいです。
軟弱地盤であれ、地質同一で同じように揺れるのであれば、倒壊はしないのですが、建物土地内で地質が違い
揺れの度合いが違うと、建物にせん断の力が働き倒壊するとのこと。内地でも昔に河川が通っていたところは、
河川と陸地に跨って現在、建物が建っていると危険みたいです。そういったケースは、山腹で細かな河川が多かった
西側に多いようで、倒壊リスクは実は東よりも西の方が高いといった見方があるようです。
埋め立ての時期が違い、そこを跨いでいるとかっていうケースもまずそうですね。
船堀周辺は、同じ時期に埋め立てられていれば良いのですが・・。どうなんでしょうかね。

それは兎も角、ここのマンションは良いですね。

[66: 購入検討中さん]

もっと早く！物件の情報について公開してほしいです！！！

外観パース１枚と代表間取り+アルファだけでは少ないです！！

[67: 購入検討中さん]

もう少し全体が分かる外観パースと、敷地配置図があれば、現地に行って、住戸の方角とか確認して、今から住戸検討を楽しむことができるのに。。。

[68: 購入検討中さん]

外観の立面の絵は、資料請求で送られて来ましたね。やっぱりシンプルでした、、、
本当に一例ですが、プラウド石神井台のような色んな素材と形状の組み合わせがあれば良かったのになと個人的には思いました。
気に入られている人も当然いらっしゃると思いますので、もちろん否定したいわけではなく、もしろ共用部などにおいては、装飾品やアート、家具を含めて 高級感に今後期待したいです。

[69: 購入検討中さん]

図面は近隣住人なので配布されて持っていたのですが捨ててしまいました。
現地は、完全な更地になっており、杭打ちも終わり、基礎に鉄板のようなものが
敷かれている状態です。

[70: 購入検討中さん]

プラウドシティの裏に造っているのが、ここのモデルルームでしょうか？

[71: 購入検討中さん]

>>70
そうですよ。ライオンズマンションの前のところです。

[72: 購入検討中さん]

船堀に区役所ができるのですか？
一部機能のみですか？全面移転ですか？

[73: 購入検討中さん]

三菱地所さん、敷地配置図だけでも先にホームページにアップしていただけると嬉しいです！ ！！

[74: 匿名さん]

近隣住民なのでランドプランを含む資料が配布されていました。
知りたい方も多いようなのでここにアップしても良いのでしょうかね？

[75: 購入検討中さん]

一般に配布された公開情報なのですから、アップしても問題ないと思います。
船堀に区役所が出来る話は、確定なのでしょうかね。
移転すると船堀が発展するので嬉しいのですが。

[76: 購入検討中さん]

>>74
お心遣いありがとうございます。ご負担にならなければで構いませんので、何卒お願いいたします。

[77: 74]

見づらいかもしれませんが、1階平面図です。

[78: 購入検討中さん]

>>77
充分に観れます！お忙しい中、誠にありがとうございます！！

[79: 匿名さん]

＞７２
私が聞いた話では現区役所を半分にわけるみたいですよ。
場所は勤労福祉会館を壊して建て直すようです。
ダイエーのほうにある都営ができてそこの住民の皆さんが越してからの工事開始と聞いています。
まだ先の話ですが。。。

[80: 購入検討中さん]

駐車場から居住棟には連絡通路があって直接はいれるのですかね。
便利そうですが、うるさくないですかね。

[81: 匿名さん]

容積率を優先したコの字の配棟計画、少ない空地。
ランドプランは魅力的な仕上がりではないですね。残念。

[82: 購入検討中さん]

空地少ないですね。中庭ほとんどない。。

事業の収支的には良いのかもしれないけど、住まいとしては魅力半減。。。

その分、三菱地所さん安くしてくださいね！！

[83: 購入検討中さん]

ここは前に高島屋の通販のコールセンター兼物流センターがあった場所ですね。

[84: 購入検討中さん]

敷地の東側は、何になるのでしょうか？

[85: 匿名さん]

東側はトキビルのコインパーキングのままかと。

[86: 購入検討中さん]

船堀駅は、都営新宿線において、21駅中で下から5番目に安いエリアなんですね。

住まいサーフィンの沿線比較
https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=36

[87: 購入検討中さん]

南向き 70.35平米

1階 4440万円
2階 4600万円
3階 4700万円
4階 4780万円
5階 4850万円
6階 4910万円
7階 4960万円
8階 5000万円
9階 5040万円
10階 5070万円
11階 5100万円
12階 5130万円
13階 5270万円

[88: 購入検討中さん]

このマンションは人気ないですね。。。

3019位 / 3065棟中

https://www.sumai-surfin.com/re/33092/

220万円でも高いような気がしてきました。

[89: 購入検討中さん]

環境性能表示は、プラウドシティ船堀より、星★(太陽光発電・太陽熱)がひとつ少ないですね。。。

[90: 購入検討中さん]

敷地の北側にトヨタレンタカーがありますね。

ぜひ入居後のマンション入居者との提携割引を検討していただきたいです！

他の物件で事例もあります。

[91: 購入検討中さん]

えっ?
トヨタレンタカーは移転して跡地にはマンションが建ちますが・・・・

[92: 匿名さん]

>>87

これは予想価格？
それとも、近隣住民への説明会で発表されたの？

[93: 購入検討中さん]

>>92
(申し訳ございません、出処はお伝え出来ませんが) おおよその目安です。

[94: 購入検討中さん]

駐車場棟は、３層4階建ての造りで、北側と西側は緑化されるようです。

[95: 購入検討中さん]

資料請求したきり、何のリアクションもなくて気持ちが少し萎えます。3月中に送付すると書いてあったので、楽しみにしているのですが。

HPの更新もずっとなくて、敷地図はマンコミでのアップに先を越されてました。

こちらの三菱地所さんは、購入検討者に対して感度や反応はいまいちなのかと勘ぐってしまいます。

[96: 74]

南側から見た外観図です。

[97: 購入検討中さん]

地所さん、まだ？

[98: 購入検討中さん]

地所レジ、東神開発、地所設計の3社による共同開発であることをHPに大きく謳つつも、これからなんでしょうけれども、今のところ3社だからによって成し得られたこの物件の企画、魅力の部分が見えて来ません。申し訳ございません、正直な感想です。

期待してるから故なのですが、ぜひ期待を少しでも裏切るくらいの商品設定を期待しております。決してコストを掛けてほしいという訳ではありませんが。。

[99: 購入検討中さん]

ホームページには、三菱地所設計による設計やデザインと大きくアピールしてますが、
こちらの物件の設計は、すべて木内建設です！

三菱地所設計は、あくまでも外観などの一部デザインの提案だけです。

HPの記載に間違いが無くても、設計が三菱地所設計であると勘違いされやすいような表示になってる点においては、軽度な誇大広告に当たるのではないでしょうか。

[100: 購入検討中さん]

資料来ましたね！
5月の事前案内会が待ち遠しいですね～

[101: 購入検討中さん]

>>100
100回目の投稿、おめでとうございます。

[102: 購入検討中さん]

このマンションの引渡し数年後の外観の写真です！

バルコニーの手摺は安価な格子のため、洗濯物が丸見えです。（もはや昭和に建てた公団住宅に近い）

こんな状態であれば、はっきり言って、資産性は下がります！！（駅前で尚更に目立ちます）

地所設計さん、デザインは使用された後のことまで考える必要があると思いますよ。

地所レジさん、資産性を差し引いた、価格の設定をお願いします！（強気では売れません。～220万）

[103: 購入検討中さん]

>>102
こちらは、似た造りのマンションをもとに予想される外観ということですか？
もっと都会的なイメージになると思っていたので、残念です。

[104: 購入経験者さん]

むぅ。これから建てるマンションが本当にこれだと、ちょっとガッカリしますね。
船堀は人の通りが、ちょっと昭和チックな感じもあるので、なおさら。

[105: 購入検討中さん]

>>103
はい。バルコニーが格子状の手摺である、同じような造りの住まい後の外観イメージです。

ただ、一流の地所設計がデザイン監修してますので、雨樋の処理や室外機の収まりなどが綺麗になっており、実際に出来上がるマンションの方が、ずっとかっこ良くなると個人的には思っております(期待しております)。

[106: 匿名さん]

手摺が格子とかきくとやはり建築費高騰の影響で価格をある程度におさえるために仕様は下げられているのかなと感じますね。
西葛西の三井三菱の時とはだいぶ仕様が違うんですかね

[107: 購入検討中さん]

>>106
ザガーデンズ西葛西のことですね（ほぼ同じ価格帯）。

百聞は一見にしかずです。

まずはザガーデンズ西葛西の共用部空間です。

[108: 購入検討中さん]

タイムテラスの共用部空間です。

[109: 購入検討中さん]

隣地のプラウドシティ船堀の共用部空間です。

[110: 購入検討中さん]

凄くいいデザインじゃないですか！！
西葛西の悪趣味なデザインよりシンプルですっきり
していて好感が持てます

[111: 購入検討中さん]

プラウドシティが一番いいですね
普遍的な感じがします

[112: 匿名さん]

>>107
ガーデンズのエントランスの写真が違いますよ。

[113: 匿名さん]

>>107
あと、価格帯はガーデンズとほぼ同じで出すのは無理じゃないかな。
ガーデンズは平均坪単価220万ぐらいだったので。こちらのマンションは1割以上高くなると予想しています。

[114: 匿名さん]

〉〉86
でも西葛西が高いと言われていますが 西葛西二丁目より船堀三丁目ここあたりのほうが地価は高いんでないですか?

[115: 購入検討中さん]

デザインの良し悪しはさておき、お金が掛かってなさそう、仕様が低いのはタイムテラスでしょうか。

[116: 購入検討中さん]

公団住宅のような外観に安いっぽい共用部で、220万円の1割増しなら笑けるわ！！！

[117: 購入検討中さん]

地価は船堀の方が高いでしょうね

[118: 匿名さん]

駅近だからですか？

坪単価260万前後と予想しています。

[119: 匿名さん]

三菱から資料が届きましたが、周辺地図のセブンイレブンの場所が間違っていますね。

あと、こちらペラボーですか？
イメージ図を見ると、そのように見受けられます。

他の部分もお金をかけない造りじゃなければいいですね。

[120: 購入検討中さん]

>>118
そりゃない！

[121: 購入検討中さん]

資料確認しました。車寄せが２箇所あり良さそうです。
１Fの店舗構えは抜群に良いので、マンションのイメージを下げることは無さそうです。
グランドホールも広々としており、スケッチがCGに変われば、またイメージが変わりそうです。
シンプルだが、洗練されたイメージで好感が持てます。西葛西のコテコテのデザインよりは１００倍マシです。
また、縦格子に関してもピッチが狭く、洗濯物が透けて見えることは無さそうな印象です。
価格が安ければ間違いなく買いな物件と判断しました。
２４０万円/坪と予想

[122: 購入検討中さん]

>>121
店舗の良さはパースだけでは分かりません。実際に入る店舗の用途や看板などのサイン計画がどのようになるかが重要です。住宅サイドとしては管理規約でしっかり規制出来ているかどうかの観点で売主をチェックする必要があります。

バルコニーの縦格子のピッチは確かに気持ち少し狭そうです。ただ、それだけでは洗濯物が見えなくなるとは言い切れません。ルーバー自体に奥行きがあれば、角度により少しは見えずらくはなりそうですが、そのような仕様までではなさそうです。

[123: 購入検討中さん]

>>121
グランドホールは、天井高さ約2500程度でしょうか。化粧のタイルにはライムストーンやモカクリームあたりの素材が使われてそうです。

洗練されているのか、何もない空間にオーソドックスな仕様タイルがスクエア貼りで単に使われている、本当に何もない空間なのかは、人それぞれの感想になりそうです。せめて照明計画はマシであるよう期待します。

(あとは、コストもわかりますが、この規模でソファも一脚しか無くてがっかりです。パース奥側にもう一脚あっても良いのになぁ。←すみません、個人的なつぶやきです)

[124: 購入検討中さん]

はっきり言って、今のところだいぶ緩めの計画です！てか、仕様ひどい！地所さんらしくないのが残念です。

[125: 購入検討中さん]

このマンション、もしかしたら大ゴケするんじゃないかと思って気ました。リーマンの時までは行かないまでも、低仕様でありながら、市場背景から高値で売り、その後在庫処理に苦しむような。。高い時に買ったお客さんは損です。

[126: 購入検討中さん]

即完売すると思いますよ。
普通に考えて立地と規模だけでも買いな物件です。
これだけ駅近で自走式駐車場もそうはないと思います。
安く買いたい気持ちは分かりますが西葛西より高いでしょう。
震災後、トレンドは東西線より新宿線に移行しています。
あまり公表されていない事実ですが

[127: 匿名さん]

駅のトレンドではなく、路線のトレンドで比較しても意味がない。

[128: 匿名さん]

>>114
ほぼ同じですよ。

[129: 匿名さん]

西葛西のガーデンズと比較してる方が多い様ですが、あちらはもう完売してますよ。イメージ写真も間違った画像が貼ってありますが、とてもグレードの高い物件だったので事故があってもすぐに売れましたね。
横のレジデントとこちらの物件で比較した方がよろしいかと。

[130: 匿名さん]

そもそも船堀は西葛西と比較にならないでしょ。立地や仕様はシティテラス平井と比べるのがちょうどいいと思う。

[131: 購入検討中さん]

>>126
あまり公表されていないのは、そのような意見が主流ではなく一部程度しかないからではと思いますが。

[132: 購入検討中さん]

>>127
私もそう思います。

[133: 購入検討中さん]

>>126
立地と規模だけで買いな物件とは、少々乱暴なご主張です。
営業担当者は、使い易いと思ってるのか、よく営業トークで使用しがちですが。
このマンションを買う必然性(特に立地に関して)ばかりアピールしますが、仕様などをないがしろにしてもらっては困ります！

[134: 74]

北側です

[135: 匿名さん]

＞＞１２８
何を見て言ってんの？

[136: 匿名さん]

>>135
路線価と取引事例だけど？

[137: 匿名さん]

船堀と西葛西の地価比較です。
ほとんど変わらないか、実勢価格では西葛西の方が高値で取引されてますね。

【全国地価マップ　路線価】
　トーキョータイムテラス前面道路　928万円/坪
http://www.chikamap.jp/map/map.asp?plc=13123035003

　船堀街道沿いガーデンズ前面道路　915万円/坪
http://www.chikamap.jp/map/map.asp?plc=13123022002


【土地総合情報システム　取引事例】
　船堀周辺　　坪75～130万円（全6事例）　うち船堀駅徒歩3分（1事例）　坪130万円
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=290...

　西葛西周辺　坪87～200万円（全7事例）　うち西葛西駅徒歩6分（2事例）　坪190万円、坪200万円
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=290...

[138: 匿名さん]

＞１３６
江戸川区地価公示価格見ると　西葛西３－１０－７(２丁目は記載なし)１㎡あたり３７８，０００円
船堀３－５－１４　１㎡　５１７，０００円

[139: 匿名さん]

ここ最近の船堀新築マンションは竣工前にほとんど完売してますからね。
ここもなんだかんだで竣工前に完売すると思いますよ。

[140: 匿名さん]

>>138
いつの地価公示ですか？
平成27年度地価公示には、そんな情報ありませんが？↓
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/SearchServlet?MOD=0&TDK=&...

地価公示は、基準地点が定められており、毎年1回不動産鑑定士が評価する価格であって、
路線価とその性質は変わらず、むしろ路線価は対象不動産の前面道路によって決まるため、路線価の方が正確です。
実際の資産価値を反映するのは、不動産鑑定士が評価する正常価格ではなく実勢価格です。
実勢価格は、取引事例が最も参考となります。
137を参照してください。

[141: 購入検討中さん]

>>139
単純！マンコミの投稿の流れ踏んで投稿してます？だるいから説明するの止めた。

[142: 購入検討中さん]

駅徒歩3分のマンションが完売しないわけがない。
良い間取りから即売れて行きますよ。
プラウドシティの時がそうでしたし

[143: 購入検討中さん]

>>142
わかりました。

[144: 購入検討中さん]

外観のデザインは改めてみると、シンプルで頗る良さそうですね。
外観から選ぶマンションと提案するだけあります。
問題は、高層階からの眺望が良いかどうかという点です。
周りが建物で囲まれているので、眺望が良くないのではないでしょうか。
現在、富士山・東京タワー・スカイツリーが見える住まいだけに、眺望が良く
ないと買い換えたくないですから。

[145: 匿名さん]

139は船堀検討してんの?
まぁここが完売しようがしまいが買いたいとこ買えばよいんでない?
まぁ西葛西の売れ残りよりこっちのほうが売れると思うよ。
先に完売しちゃったりしてね(笑)

[146: 購入検討中さん]

>>144
そうですよね！外観あまりに良すぎて、ある意味ほんと泣けて来ます (T _T) 泣

[147: 購入検討中さん]

タイムテラスの北側の外観写真をアップします！

安価なオール手摺です。

[148: 購入検討中さん]

こちらはプラウドシティ船堀の北側の外観写真です！

ガラス手摺とルーバーの組み合わせです。

[149: 周辺住民さん]

>>146
え…本気ですか？
私手摺で、ないなと思いました。
色々ですね。

[150: 購入検討中さん]

ちなみに、タイムテラスのバルコニー手摺の外観イメージはこちらでしたね。