ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[427: 西葛西]

仕様だったらグランヒルズのほうがいいのでは。

[428: 匿名さん]

「自分の買ったマンションが地域で一番だ！」自慢が始まりましたね。

[429: 購入検討中さん]

しかし、素人が何を指してグレード・仕様と言っているのか？
まさか建材ではないですよね？まさかね〜

[430: 購入検討中さん]

何をもって素人による発言と判断するのか問い詰めたい。

[431: 物件比較中さん [男性 40代]]

結局高いの？安いの？

[432: 匿名さん]

高い

[433: 匿名さん]

くそ高い

[434: 購入検討中さん]

予想どおりでこんなもんかな、と思いましたよ。角部屋は無理だと思っていたので中部屋の上層階で検討中です。日当たり資料はまだ出来てないとのことでしたが、準備しておいてほしいですよね。

[435: 匿名さん]

確かに事前の予想通りの値段だけど、船堀でこの値段はやっぱり高いですよ。
このスレの最初の方で、坪250万前後では？って予想を書き込みした時も、皆さんから高い！ってレスもらいましたから。
もちろん、今の市場がそうさせてるっていうのは理解してますけど。

[436: 購入検討中さん]

本日モデルルーム見てきました！！早速、下記に報告しますね。

契約までのスケジュールとして、8月上旬が重要事項説明会で、それまで期間が十分取れてるので、ゆっくり検討できそうです。
今はまだまだ情報が多くない状況であり、目の前の建物高さやバルコニーからの眺望、セレクトプラン、
オプション等々の情報は一切無く、悶々として帰ることになりました…。準備が追い付いてない感じですね。

気になる価格もかなり歯抜けの状態でしか分からず、南西向きの中住戸は平均270万円程度ということが分かるくらいです。
前が建物で塞がってる低層階と、眺望が開けてる上層階との価格差が少なく、
「低層は売れなさそう！高層に集中するのでは？」と、個人的には感じましたが、どうなんでしょう。
ちなみに南東向き住戸はすべて次回以降の販売との事です。

仕様はエクセレントシティ船堀との大きな違いとしては、キッチン天板が御影石になります。
(細かい仕様の差異は他にもありますが、ここでは省略をさせていただきます)
エクセレントシティ船堀の仕様は、当該物件のHPにて確認が出来ますのでご参考にどうぞ。

皆さん感じ方は異なりますので、あくまでも個人的な感想ですが、
エクセレントシティ船堀が240万円の中、こちらの物件は非常に高いなと思いました。
(もちろん立地や戸数など条件が異なることは理解しておりますので悪しからず)

以上、報告です。

[437: 購入検討中さん]

天板 天然石は取り扱いづらさから好き嫌いが分かれるので、オプションにして価格を
下げるべきかと思いますが。人工大理石の方が料理する人にはいいですよ。

[438: 購入検討中さん]

行ってきました〜。
強気価格でしたね！高いです。
仕様は、やはりグレード落としてますね。。ザガーデンズやレジデントプレイスのほうが、仕様はずっといいです。
MRもあまりときめかなかったです。
どうしても船堀がいい人は買いでしょうが、私は見送りです。
これ、販売苦戦するのではないかな、、と思いました。でも、パークハウスのブランド力があるので、案外すぐ売れちゃうのかな。。

[439: 匿名さん]

>>438
具体的にどこのグレード落としてますか？
ガーデンズはともかくレジデントと比べて仕様が落ちるということは考えづらいのですが。

[440: 購入検討中さん]

船堀で、270ですか！？
すごい時代になりましたね。。
それでグレードは落とさないでしょさすがに。
そもそも西葛西の二軒よりはグレード上げないと。厳しいでしょうね。

[441: 購入検討中さん]

>>436
エクセレントのステマ乙

[442: 購入検討中さん]

こちらのマンションの仕様を気になれてる方が多いので、アップしますね。ご参考にどうぞ。

[443: 購入検討中さん]

もう１枚です。

[444: 購入検討中さん]

モデルルームに行ったら、設計図書を必ず確認することをお忘れないように！

ほとんどの方はご存知かと思いますが、設計図書は法律で備え付けや閲覧が定められているものです。
お客さんに「見せてください」と言われたら、見せなければならないものです。

また、見せられるけど、渡せないというのもおかしい話ですよね。
コピーを頼んでも拒否されると、「何かあるんじゃないか？」とマイナス方向に疑ってしまいます。

見るべきポイントは下記にまとめてありますので、ご参考にどうぞ。
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/318.html

[445: 購入検討中さん]

マンションの仕様は設備ではない。構造仕様がマンションの仕様です。
設備はマンション躯体に付帯するものでマンション（建物）の仕様ではありません。
室内の設備なんて替えられるので何でも良いです。替えられない建物の仕様が最重要。
本質を見る目を養って下さい

[446: 匿名さん]

>>445
いや、だから、具体的にそれは何でしょうか？
お詳しいようなのでぜひとも教えて頂きたいのですが。

なお、マンションの仕様は一般的に建物の構造仕様のことだけではないですよ？

設備仕様はガーデンズと同等、レジデントより上のようです。

建物の構造仕様は何がどのようにレジデントのほうが上なんですか？

[447: 匿名さん]

船堀で270で東陽町で300か。
数年で随分上がったな。

[448: 購入検討中さん]

西葛西の二軒以降、価格もあがりましたが、仕様もあがってますね。

[449: 購入検討中さん]

駅徒歩3分で、パークハウスってのは魅力的ですよね。
立地はすごいいいと思います。
価格がバブル価格でない、数年前に出してくれてれば。。

[450: 業界人]

業界に長く居ますが、正直このくらいの価格帯のマンションなんてどんぐりの背比べですよ。

[451: 購入検討中さん]

仕様って高いですか？手すりの格子とスロップシンクがないのと配管スペースのせいでアウトフレームの意味がなくなっているのがネックに感じています。駐車場料金も自走式なのに高いですし。立地は申し分ないですが。449さんと同じく数年前の価格で出してくれていてばと思っています。

[452: 購入検討中さん]

駐車場代が高いのは、駐車場使わない世帯には美味しい話。揉める原因にもなるけどね。

[453: 匿名さん]

ここはパークハウス北赤羽より高いですよね？立地的にはどちらがいいですか？

[454: 匿名さん]

駐車場代は自走式だから高いのでしょう。
自走式は、使いづらく人気のない機械式に比べ、駐車場代は高く設定されるのが普通です。

[455: 購入検討中さん]

駐車場代は、おいくらですか?

[456: 購入検討中さん]

個人的にですが、立地は船堀。値段と仕様は北赤羽です。

[457: 匿名さん]

自走式駐車場だったら、本当に出し入れに関しては楽だと思います。
機械式は他の方とかち合った場合にすごく気を使うという部分がありますし、
純粋に車に乗るまでが時間がかかると感じています。
自走式でも、どこに停めるかによってもかなり競争率が違ってきそう。

[458: ご近所さん]

西寄り南側の嫌悪商業ビル、今日もカラオケの音が道路まで聞こえてました。
この辺は避けたほうが良いと思いますね。
ちなみにこんなビルです。

[459: 匿名さん]

>>458
投稿ありがとうございます。
目の前がこれだと最悪ですね。
検討をやめます。

[460: 匿名さん]

さようなら！

[461: 購入検討中さん [男性 20代]]

私も欲しかったのですが、思ったよりも高いので残念ですが。。。しばらく賃貸で我慢します。もしくは売れ残って安くなったら考えます。

[462: 業界人]

ここが売れ残って安くなる？ないない！

[463: ご近所さん]

>>461
南向き西寄りの中低層階は嫌悪商業ビルにバルコニーが向いているので売れ残る可能性はあるかと。
ただ、値下げするかというとどうだろうね。

[464: 匿名さん]

>>458
子供の環境に悪いですね！

[465: ご近所さん]

風俗ではないですよ。酔っ払いの下手くそな歌が夜な夜な響き渡るのと、
夜には、フロアレディーの自転車の無法駐車が凄いです。
あまりに迷惑であれば行政に相談すれば良いかと思います。

[466: 匿名さん]

>>458

こんな情報知りませんでした。嫌悪施設そのものですね。

購入を検討しているので夜に現地を確認してみます。

ありがとうございます。

[467: 匿名さん]

土日の昼間の空手道場も忘れずに。

[468: 物件比較中さん]

空手はええやろ！

[469: 匿名さん]

パチンコ店も忘れずに

[470: ご近所さん]

駅近ですからね～

[471: 匿名さん]

駅前なので、多少の嫌悪施設を許容できる人がターゲットですよね

[472: ご近所さん]

周辺環境を考慮すると東側高層階が良いでしょう。

[473: 比較]

やっぱり船堀で、かつ駅近はないですね。
競艇、健康ランド、娯楽街。だったら駅5分位でしずかなほうがいいです。

[474: ご近所さん]

>>473
競艇、健康ランドは駅反対側ですからね。
皆さん仰るほどそんなにうるさくないですよ。
自分が一番気になるのは空手かな。
最初聞いた時に何じゃこの声?と思いました。

幹線道路沿いの物件の車の音のほうがよほどうるさいと思います。
472さんの仰る通り東側の南側高層階ですね。
お値段は高いですが。

[475: 物件比較中さん [女性 30代]]

東側の棟に面した土地、いま現在は隣は駐車場だけど、将来的に何になるかわからないって言われたよ。
かと言って西側の棟は向かい側がパチンコ屋さんだし。
駅近のわかりに電車の音が気にならないのはいいけどね。
もう少し安ければいいのになぁ。

[476: 匿名さん]

南東側の空地が何になるかわからないのは当然です。
でも、どんな建物が建てられるか、高さがどのぐらいまで建てられるかはある程度予想できます。
用途地域、地区計画、高度地区、日影規制など、よく勉強して考えましょう。

[477: 472]

東側を勧めておいてですが、いなげやの駐車場側入口では毎日のように焼き鳥を販売しています。
匂いが結構漂います。
北寄りの東向きもあまりお勧めできません。
やはり東寄り南向き、高層階がお勧めですね。

[478: 購入検討中さん]

>>476
詳しい方のようですので、ある程度想定できるなら、その内容を教えていただけますでしょうか？

[479: 購入検討中さん]

目の前に建物がある住戸と、眺望が開けてる住戸の価格差はあまり無いように感じましたが、どうなのでしょう？

もしそうなら、少し予算を増やして、眺望が開けてる住戸が私は絶対に良いです。

こちらを見てると、目の前の景色や音、匂いなどが気になるようですので！

[480: 購入検討中さん]

そもそもここの敷地は、高島屋の倉庫(物流の拠点)があった場所ですが、土壌汚染などは大丈夫なのでしょうか？

営業担当者に聴いても、ゴニョゴニョっと言われ、返答がもらえませんでした。

[481: 購入検討中さん]

価格が下がることはまず無いことは百も承知ですが、
そうは言っても、悪気なくても思ってしまいますね・・・

「むちゃんこ高っ！！！」って。

[482: 匿名さん]

最低価格4000万台からですか？

[483: 購入検討中さん]

最低価格は恐らくまだ出てないと思います。ちなみに、南西向きの3階の65平米の2LDKで4600万円台です。(A-Aという間取りタイプです。どなたかが夜の建物写真を掲載された前あたりの住戸です)

[484: 匿名さん]

>>483
高いと思うのは、周りが割安感があるからであって、一年後は、ここの値段も妥当と思えてくるのでしょうか？　これがバブルか！

[485: 匿名さん]

そうなんですか、同じ三菱地所の北赤羽と迷って待っていたのでショックです。むこうは安いですから。

[486: 購入検討中さん]

マンションギャラリーにて模型やモデルルームにて 実物の格子手摺を見てきました！
洗濯物が見え見えですね！！2階から10階までがっつりと。

営業マンは角度で見えませんので気にならないと言ってましたが。笑
さすがシンプルデザインと思いました。

[487: 購入検討中さん]

>>484
それもあるかと思います。今は高く思えても、一年後は安く感じこともあるかも知れませんよね。
自分に合ったマンションに巡り会えたと思えば、買いなんでしょうかね。
それにしても、ここは安くないのが惜しいですが。

[488: 購入検討中さん]

価格は高いですし、スナックビルなど色々思うところはありますが、信号が無い駅3分の大規模物件は希少性はあると思います。
オリンピックまでは価格が落ちる要因が見当たらないので、5年待っても一緒だと感じています。
5年間の家賃支払い、低金利での調達、なんかを考えて、買いだと思えるかどうかですね。

[489: 購入検討中さん]

5年を待たなくても、今の時点でもっと安いところを探すのも選択肢としては有りますかね。

そりゃ駅に近いことに越したことは無いですけど、価格とのバランスを考えた時に、そう言った選択肢も有るような気がします。
どこであろうが極端な場所でなければ、住めば宮古で、満足できるような気もします。

[490: 匿名さん]

>>478
自分で調べましょう。自分が買うのだから自分で考えないと。
高い建物が建つとするとマンションでしょうね。一般的に南側道路の土地は日影規制から容積が消化できない傾向があります。

[491: 購入検討中さん]

このマンション(南西向き@270万円)の敷地北側にも、新しくマンションが出来るようですね！

そちらは新日本建設さんで、現在のエクセレントシティ船堀(@240万円)よりも、同等もしくは若干安いようです。

[492: 購入検討中さん]

>>490
答えられないらなら結構ですよ。笑

[493: 購入検討中さん]

ここのマンション、色々と情報開示が遅すぎ！

聴いても濁されるし、そうゆうものなのかしら？

[494: 購入検討中さん]

>>489
売り出しているマンションが少なくて、
気に入る物件がないんですよね。
もっと選択肢が多ければ価格とのバランスで選べると思うんですが。
待ったところで供給は増えないので、どうしようもないというのが本音です。

[495: 匿名さん]

>>491
北側のマンションは思いっきりこのマンションビューですからね〜。
自身が買えなかったマンションを見ながら過ごすのもどうでしょうか。

[496: 購入検討中さん]

マンションギャラリーの模型で、駐車場棟の北側と西側は緑化壁になってましたでしょうか。

イメージとは言え、かえりが大きければかなりショックなのですが。

[497: ご近所さん]

>>491
そのマンション賃貸だと思ってました。
モデルルームはどこになるのでしょうかね？

[498: 購入検討中さん]

>>497
エクセレントシティ船堀が完売すれば、今のMRを活用するんでしょうけど、完売まではまだ時間かかりそうですよね。

一方、パークハウスは第1期で6割の150戸くらいは軽く行くんでしょうかね。

[499: 購入検討中さん]

ちなみにエクセレントシティ船堀は、4/29が第1期1次の契約でしたが (販売対象6戸 / 全24戸)、第1期2次の販売開始は本日のHP更新にて、6月上旬から中旬に遅くなってましたね。

船堀のマーケットがだんだん読めなくなってきました。

[500: 購入検討中さん]

>>499
価格が安くない上、24戸のしょうきぼマンションを買いたい人は少ないでしょう。

[501: 匿名さん]

>>500
おまけに高架橋脇じゃね。

[502: 購入検討中さん]

この前モデルルーム見に行きました。
生まれも育ちも船堀周辺なので、ここらへんの立地には詳しいですが、
やはり船堀でこの価格は正直高いなと思ってます。購入検討してましたが、別の物件も探してみます。

[503: 匿名さん]

この付近では別の物件はもっと安く価格が設定されているのでしょうか？
駅徒歩３分というだけで、かなり価格は跳ね上がっているようにも思えますが、
最近はどこの物件でも全体的に上がっている気はします。
ファミマが目の前にあるのは便利です。

[504: ご近所さん]

>>503
ファミマもそうですが、いなげや、マックスバリュも便利だと思います。
この辺はスーパーが充実してますよね。
あとプラウドシティとこのマンションのおかげで駅からの歩道は綺麗になりますね。
目の前の商業ビルだけはＮＧですが。

[505: 船堀住人]

>>504
歩道も広くなり綺麗になりますね。あとは街並みにあう店舗がはいるといいですね。

[506: 購入検討中さん]

エクセレントシティ船堀に続き、
ザ・パークハウス船堀も、販売時期が遅くなってますね。

6/2のHP更新にて、
6月下旬から7月中旬になってます。
客付きイマイチ⁉︎

営業さんになんとか頑張ってもらって、
人気物件として、早く売れてほしいです。

[507: 購入検討中さん]

>>505
店舗楽しみですよね。

ですが、店舗が入る前のことより、
実際に店舗が入ってからの入居後のことの方が大切です！

商業と住宅では管理費も違いますし、規約も異なります。
ここでよく揉めることになります！

ですので、住宅はもちろんのこと、商業の管理費や規約・修繕についても、
契約までにしっかり営業担当者に確認しておく必要があります。

[508: 購入検討中さん]

何も知らずに買っちゃってましたは怖いですね

[509: 購入検討中さん]

ホームページの更新も無く、少し飽きてきましたね。
話題、何かありませんか？

[510: 購入検討中さん]

値段もさることながら…
間取りが全体的に小さく感じたのですが、こんなもんですか？
広い部屋では価格が高く、一気に小さい間取りが多くなり、70平米半ばから後半の選択肢が少ないのが残念でした

[511: 匿名さん]

まだすべてのプランが出ているわけではないので何とも言えないですが、
なんとなく極端な感じが出てしまうのはあるかな。
今、都内だと３LDKで70㎡って標準的な感じがしますが、
普通の間取りはその通りになっているのかなーと。
もう少しゆとりがあるといいなというニーズはありそうなんですけれど。

[512: 購入検討中さん]

>>511
何をおっしゃいたいのかよく分かりません

[513: 匿名さん]

「見学期」にも価格が記載されておりましたが、
以下の価格は他候補と比べて割高だったので、断念しました。

【3】第1期予定価格
アベニューコート13階建／南西向き
　2LDK＋S　65.00～67.51㎡　4,600～5,400万円台
　3LDK　70.35～78.29㎡　5,100～6,400万円台
　4LDK　87.44～91.08㎡　7,000～8,900万円台

ゲートコート13階建／南東向き
　2LDK　58.17～58.28㎡　3,900～4,300万円台
　3LDK　70.09㎡　4,900～5,500万円台
　4LDK　80.16㎡　6,100～7,000万円台

プライベートコート10階建／南東向き
　3LDK＋ルーフバルコニー　73.25㎡　6,700万円台（1戸）
　4LDK＋ルーフバルコニー　90.13～90.83㎡　7,900～8,500万円台

[514: 購入検討中さん]

>>513
高いですよね。びっくりしました。

私はまだ断念はしておりませんが、
当初の前向き検討（購入意欲80%）が、
今はまあ検討しようかな（40%）くらいですね。

[515: 購入検討中さん]

>>513
めちゃくちゃ高いですよね。
これは買えないかなぁ。

[516: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

なんだこの価格！
これだったらもっと違うところが買えるし！

[517: 匿名さん]

>>513
西葛西の大型は未だ残っているので間に合いますよ。
これから価格高騰が続きそうなので、決断のタイミングを間違えないのと、後悔のない選択を。

[518: 匿名さん]

めちゃめちゃ高いと言うわけでもないじゃん。
レジデントの条件悪い売れ残りよりは高いけど、ガーデンズやレジデントの売れた条件の良い部屋を含めた価格帯と同等なんじゃない？
船堀で西葛西と同等は高すぎるという意味なら、わからんでもない。
こちらのほうが駅近ではあるが、駅周辺の利便性は段違いだから。

[519: 購入検討中さん]

>>518
いや高いですよ。

[520: 匿名さん]

>>518
徒歩3分とは言え、船堀価格ではないでしょう、高すぎます。
しかも周囲のカラオケ等の騒音問題や、1階店舗も何が入るかもわからないし、販売に苦労するでしょうね。

[521: 購入検討中さん]

『立地はいいです。でも高すぎます』

これが、余計なことは言わず、シンプルで率直な感想です。

[522: 匿名さん]

まあ相場は破壊されるものだから。
船堀のポテンシャルの限界にチャレンジって感じかな？
ただ戸数が多すぎてポテンシャルが尽きるのが早そうなので、息切れしてどこかで調整は入るんだろうけど。

[523: 匿名さん]

大手デベで建物自体良いのは分かるけど、船堀でこれは高い。船堀にこの価格を出すのなら、マンションバブルが落ち着いてから同じ予算で他の区のマンションを購入するほうが賢明だと思いました。当時プラウドを買った方は妥当な価格で羨ましいです。

[524: 購入検討中さん]

落ち着くのは5年後ですが、着工数が減るので価格は下がるどころか
上がるという見方があるようです。

[525: 匿名さん]

１階店舗部分は賃貸テナントではなく、分譲にする予定だそうです。
好ましくない店舗や事務所が入らなければいいけど。

[526: 匿名さん]

5年掛からずここ1、2年で落ち着くという話を聞きましたがどうなんでしょうか？

場所的には住みたいですが価格が・・・船堀価格ではない気が