ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[401: 匿名]

>>400
違うリンク貼ってしまいました、すいません。
http://toyokeizai.net/articles/-/56739?display=b

[402: 買い換え検討中]

事前案内会でモデルルームを見てきました。グレードが思ったより高くて魅力的な物件です。
買えるものなら買いたいですが・・・・・。　とてもとても手が出ないな～！！！

[403: 検討中]

>>402
もしよろしければ、ざっと価格を教えてほしいです！
よろしくお願いします！

[404: 購入検討中さん]

マンションが中古で８掛けで売れることに驚いた。
５０００万で買っても４０００万で１０年後に売れるのなら買ったほうが得ですね！

[405: 購入検討中さん]

>>400

400回目の投稿おめでとうございます。

内々ですが、濃厚のお客さんには案内が始まっております。

具体的には5/16からです。知らされてないんですね。

そうゆうのがここのやり方？

嘘だと思うなら、MRの営業マンに直接確認してみるといいです。ドンマイです。

[406: 購入検討中さん]

>>403

南向きは270万円近くはします。角部屋はそれよりももっと高いです。

百万円刻みの案内でしたので、実際はもう少し高くなると営業スタッフは言っておりました。

本当の話です。

[407: 匿名]

>>406

待たされたあげく、やはり高値だったのですね。
これで西葛西の大型に流れるのが加速しそうですね。

[408: 検討中]

>>406
ありがとうございます！
やはり高いですね。
西葛西より割高で驚きました。

[409: 購入検討中さん]

角部屋とルーフバルコニー付は、坪単価が３００～３１０万ですって！

驚きの価格です！！

[410: 匿名さん]

>>409
では90平米8000超えですか！

[411: 匿名さん]

南向きはファミマの向かいですか？そちら側が一番高いのでしょうか？

低層階でも同じくらいですよね？

[412: 購入検討中さん]

モデルルーム、フラッと行って見れますか？

[413: 匿名さん]

350万の部屋もあるらしいですよ！

[414: 匿名さん]

船堀で300万台とか高すぎますね。2割は高い。バブルとしか思えない。

[415: 匿名さん]

ここができて船堀が盛り上がって便利になったら良いなー！今は事あるたびに西葛西や南砂まで行ったりしてるので。あとは駅前の広場でタバコ吸って鳩に餌をあげてるおじいさん、やめてほしい。

[416: 匿名さん]

高過ぎですね

[417: 匿名さん]

言っても田舎でしょ

[418: 匿名さん]

船堀でこの価格？　　売れるのかな？？

[419: 匿名さん]

西側の低層はいくらくらいですか？

[420: 物件比較中さん]

この規模でエレベーター３基は普通でしょうか？朝の忙しい時間帯などは高層階だとエントランス出るまで時間掛かりそう。

[421: 匿名さん]

>>406
高くなるなんて一言も言ってなかったけど。

[422: 匿名さん [男性 40代]]

モデルルーム見学してきました。
確かにグレードはプラウドシティー以上の素晴らしい物でした。
70㎡のモデルはオプションが少く、標準の設備仕様が良くわかりました。
価格は前出で騒がれている程の値段ではなかったです。
来月に再度訪問する時は希望の部屋を伝え、ローンの相談をお願いするつもりです。

[423: 匿名さん]

>>422
価格わかりましたら教えてください。

[424: 匿名さん]

価格は万円台表記なんでしょう！4,900万円だったら4,999万円まで考えておいて、ということ。

[425: 購入検討中さん]

プラウドシティと比較して、具体的にどこがグレードが良いのでしょうか?
江戸川区ではプラウドシティが一番良い物件かと思っていましたが

[426: 購入検討中さん]

ガーデンズ西葛西と比べて、どうでしょうか。
私はプラウドシティは知らないのですが、
ガーデンズ西葛西の仕様の高さはすごいと思ったもので。
検討した時は遅かったのですが。

[427: 西葛西]

仕様だったらグランヒルズのほうがいいのでは。

[428: 匿名さん]

「自分の買ったマンションが地域で一番だ！」自慢が始まりましたね。

[429: 購入検討中さん]

しかし、素人が何を指してグレード・仕様と言っているのか？
まさか建材ではないですよね？まさかね〜

[430: 購入検討中さん]

何をもって素人による発言と判断するのか問い詰めたい。

[431: 物件比較中さん [男性 40代]]

結局高いの？安いの？

[432: 匿名さん]

高い

[433: 匿名さん]

くそ高い

[434: 購入検討中さん]

予想どおりでこんなもんかな、と思いましたよ。角部屋は無理だと思っていたので中部屋の上層階で検討中です。日当たり資料はまだ出来てないとのことでしたが、準備しておいてほしいですよね。

[435: 匿名さん]

確かに事前の予想通りの値段だけど、船堀でこの値段はやっぱり高いですよ。
このスレの最初の方で、坪250万前後では？って予想を書き込みした時も、皆さんから高い！ってレスもらいましたから。
もちろん、今の市場がそうさせてるっていうのは理解してますけど。

[436: 購入検討中さん]

本日モデルルーム見てきました！！早速、下記に報告しますね。

契約までのスケジュールとして、8月上旬が重要事項説明会で、それまで期間が十分取れてるので、ゆっくり検討できそうです。
今はまだまだ情報が多くない状況であり、目の前の建物高さやバルコニーからの眺望、セレクトプラン、
オプション等々の情報は一切無く、悶々として帰ることになりました…。準備が追い付いてない感じですね。

気になる価格もかなり歯抜けの状態でしか分からず、南西向きの中住戸は平均270万円程度ということが分かるくらいです。
前が建物で塞がってる低層階と、眺望が開けてる上層階との価格差が少なく、
「低層は売れなさそう！高層に集中するのでは？」と、個人的には感じましたが、どうなんでしょう。
ちなみに南東向き住戸はすべて次回以降の販売との事です。

仕様はエクセレントシティ船堀との大きな違いとしては、キッチン天板が御影石になります。
(細かい仕様の差異は他にもありますが、ここでは省略をさせていただきます)
エクセレントシティ船堀の仕様は、当該物件のHPにて確認が出来ますのでご参考にどうぞ。

皆さん感じ方は異なりますので、あくまでも個人的な感想ですが、
エクセレントシティ船堀が240万円の中、こちらの物件は非常に高いなと思いました。
(もちろん立地や戸数など条件が異なることは理解しておりますので悪しからず)

以上、報告です。

[437: 購入検討中さん]

天板 天然石は取り扱いづらさから好き嫌いが分かれるので、オプションにして価格を
下げるべきかと思いますが。人工大理石の方が料理する人にはいいですよ。

[438: 購入検討中さん]

行ってきました〜。
強気価格でしたね！高いです。
仕様は、やはりグレード落としてますね。。ザガーデンズやレジデントプレイスのほうが、仕様はずっといいです。
MRもあまりときめかなかったです。
どうしても船堀がいい人は買いでしょうが、私は見送りです。
これ、販売苦戦するのではないかな、、と思いました。でも、パークハウスのブランド力があるので、案外すぐ売れちゃうのかな。。

[439: 匿名さん]

>>438
具体的にどこのグレード落としてますか？
ガーデンズはともかくレジデントと比べて仕様が落ちるということは考えづらいのですが。

[440: 購入検討中さん]

船堀で、270ですか！？
すごい時代になりましたね。。
それでグレードは落とさないでしょさすがに。
そもそも西葛西の二軒よりはグレード上げないと。厳しいでしょうね。

[441: 購入検討中さん]

>>436
エクセレントのステマ乙

[442: 購入検討中さん]

こちらのマンションの仕様を気になれてる方が多いので、アップしますね。ご参考にどうぞ。

[443: 購入検討中さん]

もう１枚です。

[444: 購入検討中さん]

モデルルームに行ったら、設計図書を必ず確認することをお忘れないように！

ほとんどの方はご存知かと思いますが、設計図書は法律で備え付けや閲覧が定められているものです。
お客さんに「見せてください」と言われたら、見せなければならないものです。

また、見せられるけど、渡せないというのもおかしい話ですよね。
コピーを頼んでも拒否されると、「何かあるんじゃないか？」とマイナス方向に疑ってしまいます。

見るべきポイントは下記にまとめてありますので、ご参考にどうぞ。
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/318.html

[445: 購入検討中さん]

マンションの仕様は設備ではない。構造仕様がマンションの仕様です。
設備はマンション躯体に付帯するものでマンション（建物）の仕様ではありません。
室内の設備なんて替えられるので何でも良いです。替えられない建物の仕様が最重要。
本質を見る目を養って下さい

[446: 匿名さん]

>>445
いや、だから、具体的にそれは何でしょうか？
お詳しいようなのでぜひとも教えて頂きたいのですが。

なお、マンションの仕様は一般的に建物の構造仕様のことだけではないですよ？

設備仕様はガーデンズと同等、レジデントより上のようです。

建物の構造仕様は何がどのようにレジデントのほうが上なんですか？

[447: 匿名さん]

船堀で270で東陽町で300か。
数年で随分上がったな。

[448: 購入検討中さん]

西葛西の二軒以降、価格もあがりましたが、仕様もあがってますね。

[449: 購入検討中さん]

駅徒歩3分で、パークハウスってのは魅力的ですよね。
立地はすごいいいと思います。
価格がバブル価格でない、数年前に出してくれてれば。。

[450: 業界人]

業界に長く居ますが、正直このくらいの価格帯のマンションなんてどんぐりの背比べですよ。

[451: 購入検討中さん]

仕様って高いですか？手すりの格子とスロップシンクがないのと配管スペースのせいでアウトフレームの意味がなくなっているのがネックに感じています。駐車場料金も自走式なのに高いですし。立地は申し分ないですが。449さんと同じく数年前の価格で出してくれていてばと思っています。

[452: 購入検討中さん]

駐車場代が高いのは、駐車場使わない世帯には美味しい話。揉める原因にもなるけどね。

[453: 匿名さん]

ここはパークハウス北赤羽より高いですよね？立地的にはどちらがいいですか？

[454: 匿名さん]

駐車場代は自走式だから高いのでしょう。
自走式は、使いづらく人気のない機械式に比べ、駐車場代は高く設定されるのが普通です。

[455: 購入検討中さん]

駐車場代は、おいくらですか?

[456: 購入検討中さん]

個人的にですが、立地は船堀。値段と仕様は北赤羽です。

[457: 匿名さん]

自走式駐車場だったら、本当に出し入れに関しては楽だと思います。
機械式は他の方とかち合った場合にすごく気を使うという部分がありますし、
純粋に車に乗るまでが時間がかかると感じています。
自走式でも、どこに停めるかによってもかなり競争率が違ってきそう。

[458: ご近所さん]

西寄り南側の嫌悪商業ビル、今日もカラオケの音が道路まで聞こえてました。
この辺は避けたほうが良いと思いますね。
ちなみにこんなビルです。

[459: 匿名さん]

>>458
投稿ありがとうございます。
目の前がこれだと最悪ですね。
検討をやめます。

[460: 匿名さん]

さようなら！

[461: 購入検討中さん [男性 20代]]

私も欲しかったのですが、思ったよりも高いので残念ですが。。。しばらく賃貸で我慢します。もしくは売れ残って安くなったら考えます。

[462: 業界人]

ここが売れ残って安くなる？ないない！

[463: ご近所さん]

>>461
南向き西寄りの中低層階は嫌悪商業ビルにバルコニーが向いているので売れ残る可能性はあるかと。
ただ、値下げするかというとどうだろうね。

[464: 匿名さん]

>>458
子供の環境に悪いですね！

[465: ご近所さん]

風俗ではないですよ。酔っ払いの下手くそな歌が夜な夜な響き渡るのと、
夜には、フロアレディーの自転車の無法駐車が凄いです。
あまりに迷惑であれば行政に相談すれば良いかと思います。

[466: 匿名さん]

>>458

こんな情報知りませんでした。嫌悪施設そのものですね。

購入を検討しているので夜に現地を確認してみます。

ありがとうございます。

[467: 匿名さん]

土日の昼間の空手道場も忘れずに。

[468: 物件比較中さん]

空手はええやろ！

[469: 匿名さん]

パチンコ店も忘れずに

[470: ご近所さん]

駅近ですからね～

[471: 匿名さん]

駅前なので、多少の嫌悪施設を許容できる人がターゲットですよね

[472: ご近所さん]

周辺環境を考慮すると東側高層階が良いでしょう。

[473: 比較]

やっぱり船堀で、かつ駅近はないですね。
競艇、健康ランド、娯楽街。だったら駅5分位でしずかなほうがいいです。

[474: ご近所さん]

>>473
競艇、健康ランドは駅反対側ですからね。
皆さん仰るほどそんなにうるさくないですよ。
自分が一番気になるのは空手かな。
最初聞いた時に何じゃこの声?と思いました。

幹線道路沿いの物件の車の音のほうがよほどうるさいと思います。
472さんの仰る通り東側の南側高層階ですね。
お値段は高いですが。

[475: 物件比較中さん [女性 30代]]

東側の棟に面した土地、いま現在は隣は駐車場だけど、将来的に何になるかわからないって言われたよ。
かと言って西側の棟は向かい側がパチンコ屋さんだし。
駅近のわかりに電車の音が気にならないのはいいけどね。
もう少し安ければいいのになぁ。

[476: 匿名さん]

南東側の空地が何になるかわからないのは当然です。
でも、どんな建物が建てられるか、高さがどのぐらいまで建てられるかはある程度予想できます。
用途地域、地区計画、高度地区、日影規制など、よく勉強して考えましょう。

[477: 472]

東側を勧めておいてですが、いなげやの駐車場側入口では毎日のように焼き鳥を販売しています。
匂いが結構漂います。
北寄りの東向きもあまりお勧めできません。
やはり東寄り南向き、高層階がお勧めですね。

[478: 購入検討中さん]

>>476
詳しい方のようですので、ある程度想定できるなら、その内容を教えていただけますでしょうか？

[479: 購入検討中さん]

目の前に建物がある住戸と、眺望が開けてる住戸の価格差はあまり無いように感じましたが、どうなのでしょう？

もしそうなら、少し予算を増やして、眺望が開けてる住戸が私は絶対に良いです。

こちらを見てると、目の前の景色や音、匂いなどが気になるようですので！

[480: 購入検討中さん]

そもそもここの敷地は、高島屋の倉庫(物流の拠点)があった場所ですが、土壌汚染などは大丈夫なのでしょうか？

営業担当者に聴いても、ゴニョゴニョっと言われ、返答がもらえませんでした。

[481: 購入検討中さん]

価格が下がることはまず無いことは百も承知ですが、
そうは言っても、悪気なくても思ってしまいますね・・・

「むちゃんこ高っ！！！」って。

[482: 匿名さん]

最低価格4000万台からですか？

[483: 購入検討中さん]

最低価格は恐らくまだ出てないと思います。ちなみに、南西向きの3階の65平米の2LDKで4600万円台です。(A-Aという間取りタイプです。どなたかが夜の建物写真を掲載された前あたりの住戸です)

[484: 匿名さん]

>>483
高いと思うのは、周りが割安感があるからであって、一年後は、ここの値段も妥当と思えてくるのでしょうか？　これがバブルか！

[485: 匿名さん]

そうなんですか、同じ三菱地所の北赤羽と迷って待っていたのでショックです。むこうは安いですから。

[486: 購入検討中さん]

マンションギャラリーにて模型やモデルルームにて 実物の格子手摺を見てきました！
洗濯物が見え見えですね！！2階から10階までがっつりと。

営業マンは角度で見えませんので気にならないと言ってましたが。笑
さすがシンプルデザインと思いました。

[487: 購入検討中さん]

>>484
それもあるかと思います。今は高く思えても、一年後は安く感じこともあるかも知れませんよね。
自分に合ったマンションに巡り会えたと思えば、買いなんでしょうかね。
それにしても、ここは安くないのが惜しいですが。

[488: 購入検討中さん]

価格は高いですし、スナックビルなど色々思うところはありますが、信号が無い駅3分の大規模物件は希少性はあると思います。
オリンピックまでは価格が落ちる要因が見当たらないので、5年待っても一緒だと感じています。
5年間の家賃支払い、低金利での調達、なんかを考えて、買いだと思えるかどうかですね。

[489: 購入検討中さん]

5年を待たなくても、今の時点でもっと安いところを探すのも選択肢としては有りますかね。

そりゃ駅に近いことに越したことは無いですけど、価格とのバランスを考えた時に、そう言った選択肢も有るような気がします。
どこであろうが極端な場所でなければ、住めば宮古で、満足できるような気もします。

[490: 匿名さん]

>>478
自分で調べましょう。自分が買うのだから自分で考えないと。
高い建物が建つとするとマンションでしょうね。一般的に南側道路の土地は日影規制から容積が消化できない傾向があります。

[491: 購入検討中さん]

このマンション(南西向き@270万円)の敷地北側にも、新しくマンションが出来るようですね！

そちらは新日本建設さんで、現在のエクセレントシティ船堀(@240万円)よりも、同等もしくは若干安いようです。

[492: 購入検討中さん]

>>490
答えられないらなら結構ですよ。笑

[493: 購入検討中さん]

ここのマンション、色々と情報開示が遅すぎ！

聴いても濁されるし、そうゆうものなのかしら？

[494: 購入検討中さん]

>>489
売り出しているマンションが少なくて、
気に入る物件がないんですよね。
もっと選択肢が多ければ価格とのバランスで選べると思うんですが。
待ったところで供給は増えないので、どうしようもないというのが本音です。

[495: 匿名さん]

>>491
北側のマンションは思いっきりこのマンションビューですからね〜。
自身が買えなかったマンションを見ながら過ごすのもどうでしょうか。

[496: 購入検討中さん]

マンションギャラリーの模型で、駐車場棟の北側と西側は緑化壁になってましたでしょうか。

イメージとは言え、かえりが大きければかなりショックなのですが。

[497: ご近所さん]

>>491
そのマンション賃貸だと思ってました。
モデルルームはどこになるのでしょうかね？

[498: 購入検討中さん]

>>497
エクセレントシティ船堀が完売すれば、今のMRを活用するんでしょうけど、完売まではまだ時間かかりそうですよね。

一方、パークハウスは第1期で6割の150戸くらいは軽く行くんでしょうかね。

[499: 購入検討中さん]

ちなみにエクセレントシティ船堀は、4/29が第1期1次の契約でしたが (販売対象6戸 / 全24戸)、第1期2次の販売開始は本日のHP更新にて、6月上旬から中旬に遅くなってましたね。

船堀のマーケットがだんだん読めなくなってきました。

[500: 購入検討中さん]

>>499
価格が安くない上、24戸のしょうきぼマンションを買いたい人は少ないでしょう。

[501: 匿名さん]

>>500
おまけに高架橋脇じゃね。

[502: 購入検討中さん]

この前モデルルーム見に行きました。
生まれも育ちも船堀周辺なので、ここらへんの立地には詳しいですが、
やはり船堀でこの価格は正直高いなと思ってます。購入検討してましたが、別の物件も探してみます。

[503: 匿名さん]

この付近では別の物件はもっと安く価格が設定されているのでしょうか？
駅徒歩３分というだけで、かなり価格は跳ね上がっているようにも思えますが、
最近はどこの物件でも全体的に上がっている気はします。
ファミマが目の前にあるのは便利です。

[504: ご近所さん]

>>503
ファミマもそうですが、いなげや、マックスバリュも便利だと思います。
この辺はスーパーが充実してますよね。
あとプラウドシティとこのマンションのおかげで駅からの歩道は綺麗になりますね。
目の前の商業ビルだけはＮＧですが。

[505: 船堀住人]

>>504
歩道も広くなり綺麗になりますね。あとは街並みにあう店舗がはいるといいですね。

[506: 購入検討中さん]

エクセレントシティ船堀に続き、
ザ・パークハウス船堀も、販売時期が遅くなってますね。

6/2のHP更新にて、
6月下旬から7月中旬になってます。
客付きイマイチ⁉︎

営業さんになんとか頑張ってもらって、
人気物件として、早く売れてほしいです。

[507: 購入検討中さん]

>>505
店舗楽しみですよね。

ですが、店舗が入る前のことより、
実際に店舗が入ってからの入居後のことの方が大切です！

商業と住宅では管理費も違いますし、規約も異なります。
ここでよく揉めることになります！

ですので、住宅はもちろんのこと、商業の管理費や規約・修繕についても、
契約までにしっかり営業担当者に確認しておく必要があります。

[508: 購入検討中さん]

何も知らずに買っちゃってましたは怖いですね

[509: 購入検討中さん]

ホームページの更新も無く、少し飽きてきましたね。
話題、何かありませんか？

[510: 購入検討中さん]

値段もさることながら…
間取りが全体的に小さく感じたのですが、こんなもんですか？
広い部屋では価格が高く、一気に小さい間取りが多くなり、70平米半ばから後半の選択肢が少ないのが残念でした

[511: 匿名さん]

まだすべてのプランが出ているわけではないので何とも言えないですが、
なんとなく極端な感じが出てしまうのはあるかな。
今、都内だと３LDKで70㎡って標準的な感じがしますが、
普通の間取りはその通りになっているのかなーと。
もう少しゆとりがあるといいなというニーズはありそうなんですけれど。

[512: 購入検討中さん]

>>511
何をおっしゃいたいのかよく分かりません

[513: 匿名さん]

「見学期」にも価格が記載されておりましたが、
以下の価格は他候補と比べて割高だったので、断念しました。

【3】第1期予定価格
アベニューコート13階建／南西向き
　2LDK＋S　65.00～67.51㎡　4,600～5,400万円台
　3LDK　70.35～78.29㎡　5,100～6,400万円台
　4LDK　87.44～91.08㎡　7,000～8,900万円台

ゲートコート13階建／南東向き
　2LDK　58.17～58.28㎡　3,900～4,300万円台
　3LDK　70.09㎡　4,900～5,500万円台
　4LDK　80.16㎡　6,100～7,000万円台

プライベートコート10階建／南東向き
　3LDK＋ルーフバルコニー　73.25㎡　6,700万円台（1戸）
　4LDK＋ルーフバルコニー　90.13～90.83㎡　7,900～8,500万円台

[514: 購入検討中さん]

>>513
高いですよね。びっくりしました。

私はまだ断念はしておりませんが、
当初の前向き検討（購入意欲80%）が、
今はまあ検討しようかな（40%）くらいですね。

[515: 購入検討中さん]

>>513
めちゃくちゃ高いですよね。
これは買えないかなぁ。

[516: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

なんだこの価格！
これだったらもっと違うところが買えるし！

[517: 匿名さん]

>>513
西葛西の大型は未だ残っているので間に合いますよ。
これから価格高騰が続きそうなので、決断のタイミングを間違えないのと、後悔のない選択を。

[518: 匿名さん]

めちゃめちゃ高いと言うわけでもないじゃん。
レジデントの条件悪い売れ残りよりは高いけど、ガーデンズやレジデントの売れた条件の良い部屋を含めた価格帯と同等なんじゃない？
船堀で西葛西と同等は高すぎるという意味なら、わからんでもない。
こちらのほうが駅近ではあるが、駅周辺の利便性は段違いだから。

[519: 購入検討中さん]

>>518
いや高いですよ。

[520: 匿名さん]

>>518
徒歩3分とは言え、船堀価格ではないでしょう、高すぎます。
しかも周囲のカラオケ等の騒音問題や、1階店舗も何が入るかもわからないし、販売に苦労するでしょうね。

[521: 購入検討中さん]

『立地はいいです。でも高すぎます』

これが、余計なことは言わず、シンプルで率直な感想です。

[522: 匿名さん]

まあ相場は破壊されるものだから。
船堀のポテンシャルの限界にチャレンジって感じかな？
ただ戸数が多すぎてポテンシャルが尽きるのが早そうなので、息切れしてどこかで調整は入るんだろうけど。

[523: 匿名さん]

大手デベで建物自体良いのは分かるけど、船堀でこれは高い。船堀にこの価格を出すのなら、マンションバブルが落ち着いてから同じ予算で他の区のマンションを購入するほうが賢明だと思いました。当時プラウドを買った方は妥当な価格で羨ましいです。

[524: 購入検討中さん]

落ち着くのは5年後ですが、着工数が減るので価格は下がるどころか
上がるという見方があるようです。

[525: 匿名さん]

１階店舗部分は賃貸テナントではなく、分譲にする予定だそうです。
好ましくない店舗や事務所が入らなければいいけど。

[526: 匿名さん]

5年掛からずここ1、2年で落ち着くという話を聞きましたがどうなんでしょうか？

場所的には住みたいですが価格が・・・船堀価格ではない気が

[527: 匿名さん]

>>526
オリンピック前に価格が大きく下がることは無いでしょうね。建築費が下がる要因は無いですし。
価格が大きく下がるのは世界的な経済危機が起こった場合ぐらいじゃないでしょうか。

[528: 匿名さん]

>>525
店舗の募集時期はいつかご存じですか？
好ましくない店舗が入らないことを期待しますが、数も多そうなので気になります。
飲食店も入る可能性もあるとすれば、配管も傷みやすいですし、デメリットが大きいかと思いますがいかがでしょうか？

[529: 購入検討中さん]

>>528
何の配管であるかにもよりますが、飲食だからと言って、極端に痛みやすいというのはあまり無いかと思いますが、傷んで来たときに、店舗区間の購入者がしっかり点検、メンテナンスしてくれる業者だと良いですね。

また、将来、変な業者に売却されて、変な店舗が入るというのは、管理規約で制限して避けたいものです。

ですので、店舗の規約は必ずチェックする必要があります。

[530: 周辺住民さん]

分譲は規約で飲食店NGなところ多いです。
うちのマンションもNGでしたから。

[531: 匿名さん]

飲食やコンビニのような24時間営業のお店は入れないと言っていましたが、実際どうなるか

[532: 匿名さん]

>>528
募集時期はまだ決まっていないそうです。
ただ、予定では購入者は不動産業者でテナントとして貸すような形になると思う、ってあくまで、まだ決定されていません、って、担当者は言っていました。
ここからは私見ですが、おっしゃるように、駅前なので飲食店は入る可能性はあるますよね。
１階のあれだけの数の店舗を規約で縛り付けると需要事態がなくなりそうな幹事もします。
ラーメンとか焼き鳥とか、においがキツイ飲食店でなければ良いのですが。うるさくなる居酒屋も嫌ですね。
でも、駅前だしなぁ。

[533: 購入検討中さん]

>>532
ちなみに規約で用途をどこまで縛れるかですが、限界はあるかと思います。個人の資産に対して制約を設けることは、民法の考えに反しますので。

[534: ご近所さん]

マンションには興味がないですが、店舗が楽しみです。
何店舗入る予定なのでしょうか？
カフェ・アイスクリーム・洋菓子・和菓子　などの店舗が良いと思います。

[535: 匿名さん]

>>534
賛成
それらのお店が入ると良いですね

[536: 匿名さん]

やっぱり、飲食店需要ですよね。
飲食店は上に住む人からすれば何かと問題がありそう。
銀行とか入れば差し障りないのに。

[537: 購入検討中さん]

>>536
銀行は入らないよ。わざわざ分譲として買ってまでして入らないから。普通、賃貸で借りてテナントとして入るのみ。
ここの店舗区画には基本、チェーン店系は入らないでしょう。
まぁ、個人の病院、事務所とかが入る可能性があるでしょうね。

[538: 物件比較中さん [女性 30代]]

>>513
あり得ない金額ですね その値段だったらほかのいい物件いっぱいあるはず、、、
よりは最近の不動産屋は何を考えているかな、、、、、、

[539: [ 20代]]

港区の海岸の物件よりたかいな

[540: 購入検討中さん [男性 20代]]

店舗に、カルディを希望。個人的には保育施設、靴の修理屋、金券ショップ、オーガニック系化粧品、ラッシュとかもいいな～マンションがもう１割安かったらな～

[541: 匿名さん]

>>537
不動産業者が勝買ってテナントとして貸すなら、規約の範囲ならなんでもありですな。
業者が貸しやすくするため、規約は緩くするんじゃないかな？
ガチガチの規約だと、空きとなるリスクでの利回り考えて、積極的に買う業者はいないでしょう。
ある程度住戸の販売が進んだ後で規約決めれば、反対する術はないしね。

[542: 匿名さん]

やはり店舗のテナントが不安ですよね。
店舗用駐車場、駐車場がほとんど無い、店舗の前の道路は歩行者専用道路になるという点が店舗側にはネックかなと思います。
その辺りを考慮すると、周辺住民向けのカフェ、小売店、クリニックあたりかなと思いますが、賃料をそんなに負担できるのかな？と感じます。
駅近とはいえ、駅前ではないので、周辺住民に配慮した運営をしないと成り立たないでしょう。
違法駐車、違法駐輪、騒音、臭いなんかで毎日通報されたり苦情を言われては、商売にならないと思いますし。

[543: 購入検討中さん]

このマンションは、価格がバリ高いイメージが染み付いてますね。

[544: 購入検討中さん]

>>538
デベのひとり勝ち

[545: 購入検討中さん]

プラウドシティ船堀220万円/坪が、
わずか数年で、
ザパークハウス船堀270万円/坪(南西)と
同じ広さを買うのに1,000万円も違うとは・・・

[546: 匿名さん]

>>545
比べてしまうと買えないですよね。

[547: 購入検討中さん]

全く売れないことはないと思います！
条件の良い住戸、方位が良かったり、前に建物が無い部屋は、売れると思います。

そうでない住戸は、、、厳しいと思います。
あえて条件がイマイチな住戸に、高いお金を出してまで、ここを買いたいとは思わないと思います。

[548: 購入検討中さん]

数年で高くなったなら、また数年で元に戻る可能性もありますね。

下がるのを待った場合の、現在の家賃支出と天秤に掛けたとしても、条件良い住戸であれば買いですが、そうでなければ勿体ないです。

[549: 購入検討中さん]

目の前がスナクックビルの住戸を買った日には、
二度と売却できんわ！

恥ずかしくて友人すら呼べやしない。

私は4000万でも要らないです。

[550: 購入検討中さん [男性 20代]]

スナックビルも気になりますが、パチ屋の前の、牛角とか居酒屋が入ってるビルが気になります。夜遅くまで酔っ払い集団が大声出してますからね…ゲートコートは居酒屋客と空手道場の声に悩まされそうです。

[551: 匿名さん]

色々気にしてたら駅近の物件は買えないですよ。
今日モデルルーム行きましたが、結構人がいました。
下層階でも日当たりはかなり良いので、下の方の売れ行きが良いかもしれないですね。

[552: 匿名さん]

>>549
クをひとつ多く入れるだけでお洒落な響きのビルになりますね。

[553: 購入検討中さん]

>>551
賑わい感を出すために、来場する時間を合わせてるだけですよ。

ホームページの来場の予約枠は、はじめ５枠あったのが、今では３枠までに減っております。

私は女性スタッフ側の人の多さの方が気になりました。笑

[554: 匿名さん]

将来的に人口減少、震災が起これば液状化、洪水等で江戸川区は価格は下がるでしょ。中古で安く買えるようになるだろうし、維持費や税金考えれば急いで買わなくてもいいかな。駅近はいいけど船堀でこの価格は高すぎ

[555: 匿名さん]

>>554
どうぞ、他へ行ってください

[556: 匿名]

気づいた時には遅いんだよね

船堀価格ではない。　　そう。これからそういう時代。

遅かった人は残念ながら、郊外へ。不動産は変動していくもの。

バブルの時は埼玉でも６０００万してた

[557: 購入検討中さん]

>>551
低層と高層の価格差がそんなに大きくないから、それを考えると、上層の方が人気出るのは必然的ですね。

[558: 匿名さん]

洪水ハザードマっプ見ると４階以上がいいですね。
異常気象で水害が起きない事を祈ります

[559: 匿名さん]

人口減少、価値が下がる規模の震災や洪水などの自然災害が来た場合はどこだろうと価値は下がります。船堀価格ではないが、マンションもかなり建ってきているので、駅周辺に人口も増え、商業店舗も増えてくることでしょう。数年後には納得の値段になっているかもしれませんよ。

[560: 匿名さん]

五輪までという予測は予測として、実際にどうなるかは五年後になってみないと分からないからねえ。
今買えるなら買っとくのも手だし、家賃気にせず５年後までお金を貯めるもよし。
ただ、いま変動金利で目一杯ローン組んで金利急上昇とかになると、よほど余裕持ってないと目も当てられんから注意が必要。
デベも、売れ行き順調な時はローンに余裕ある方を優先するけど、切羽詰まってきたら、フルローンを平気で勧めてくるからね。最悪貸せば賃料でローンは払えるから大丈夫とかいって。管理費とか固定資産税とかの諸経費があるから、そう上手くはいかないんだけどね。

まっ、いい条件の部屋を買える人は買ってみてもいいんじゃない？

[561: 購入検討中さん]

無理して買わなくて良いじゃん。
夫婦喧嘩の種を増やすために買うんじゃないでしょ？

[562: 匿名さん]

5年待ったとしてすぐに単価が下がるわけでもないでしょうし、賃貸で家賃5年分掛け捨てたとしたら結構な額にもなります。その頃に安く買える保証もないので悩みどころですね。

[563: 匿名さん]

急行が止まる駅なのに西大島のアリオや葛西のヨーカドーのようなショッピングモールがないのは残念。

マンションだけ建って人口が増えてもあまりいいことない気がするんですが、どうなんでしょう？
数年前に比べると都営新宿線も混雑しているし保育園も入れない。

[564: 購入検討中さん]

ホームページにて、公開してる間取りが追加されましたね。

第1期の正式価格表は、いつ発表でしょうか？

価格は小出し小出しで、資料の配布も全くもってないし、本当に売る気はあるのでしょうか？

[565: ご近所さん]

ヒント　プラウドシティは当時は、相場よりも高過ぎると言われていました
少子高齢化で、２極化。物件は金持ちではないと買えない時代が来ると思います。

[566: 購入検討中さん]

私だけでしょうか。。。未だに3社による共同プロジェクトの魅力が、何なのかよく分かりません。

店舗は分譲されて何が入るか分からないし、外観は格子の手摺が安っぽく感じるし、、、

どなたか分かる方、教えていただけませんでしょうか？購入を迷っていて、当方としては真面目な質問です。

[567: 匿名さん]

>566

魅力がわからなければ買う必要はないと思うよ。
煽りじゃなくて、自分でピンと来ない物件を買うことはない。

3社合同開発のメリットなんて実際は無いですし・・・
建築価格の高騰で東神開発だけじゃリスクが高くなったから、三菱地所に話を持っていっただけのことでしょ。

[568: 購入検討中さん]

>>566
土地の元々の所有者の高島屋に三菱地所が共同事業での分譲マンションを提案して、子会社の東神開発がマンション分譲のノウハウが無いから三菱地所に乗っかったって感じでしょう。3社共同プロジェクトの魅力ってのはただの後付けですよ。
格子の手すりは、風通しが良いからとか言ってましたが、実際はコスト削減。
店舗は地区計画で仕方ないから作るだけ。都心の店舗なら分譲せず、自社で所有するでしょうが、船堀なので短期的な売り上げ重視なのでしょう。

[569: 匿名さん]

都内㎡100万円時代の到来です。少しでも条件が良いものは無くなりますね。デヴェロッパーの言葉ではないですが、1期の購入がベスト。値付けはそれなりにされているので一番安い部屋を取るか、条件が良い部屋を取るかを決めて購入。中途半端は良い結果をうまなさそう。条件がよい部屋で半永住するか、安い部屋で住み換えするかですね。

[570: 匿名さん]

>>565
プラウド船堀や西葛西のガーデンズ、レジデントプレイスのときも、相場に比べて高すぎ、誰が買うんだよと言われながらも、庶民が２馬力で頑張れば何とか買えるレベルだった。
だけど、今度のバブルは庶民には手が届かないレベルまで行こうとしている。
また、今後は高値で大量供給しても売れないので、供給数を絞られてピーク価格が高止まりするだろうとも言われている。
それを加味して、今の時期が家族に良いタイミングか、船堀で良いか、この価格で良いか、などもふまえつつ決断しなければ。

[571: 匿名さん]

まあ、今買う必要が無い人は買わない方がいい
これだけは間違いない

[572: ご近所さん]

将来、家なき子だとご近所に馬鹿にされますね。

[573: 匿名さん]

>571

買う時期ではないと言いつつ、それが長引きそうなのが厄介。
１０年は上下ありつつもこのペースじゃないかな？

[574: 匿名さん]

予定価格が価格板にアップされましたね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573141/

[575: 購入検討中さん]

>>574
価格アップのお知らせをありがとうございます。
これでマンションの大体の内容が、ネットでも分かるようになりました。

[576: 匿名]

船堀を知ってるとほんと笑っちゃう価格ですね。実家や職場が近いとか絶対船堀でないとダメな人には良いかもしれないけど。そして何より住宅にそんなお金をかけられる人が船堀を選ぶとは思えないなぁ。でもマンションの仕様は良さそうだと思いました。店舗も小マシなのが入れば良いなと思います。

[577: 匿名さん]

駅徒歩３分で、他にどこか買えるとこあります？

[578: 購入検討中さん]

総じて、ここのマンションは情報の開示が遅すぎですね！

お客さんの検討スピードに全く着いて来られてない！

購入要望書の提出期限（7/5）の2〜3日後くらいには、
即刻、第1期の販売対象住戸の一覧と価格を開示してほしい！！

[579: 匿名さん]

中古ならルフォンが徒歩３分ですね。
共働きなら買えるけど、保育園に入れずに共働きが続けられなくことも考えないといけないですね。
江戸川区は子育てに優しいとかいうけど、専業主婦には優しく兼業主婦には厳しい。
０歳保育やっていないのって江戸川区くらいじゃないですか。
保育ママも他の区に比べると・・・

[580: 匿名さん]

>>577
エクセレントシティとか？

[581: 購入検討中さん]

今週末の要望住戸相談会の開催のお知らせが昨日でした(HPトップ)。
ギリギリの案内なんて失礼だし、今後が心配になります。

[582: 購入検討中さん]

>>581
ちゃんと営業の人と話をしてれば、それぐらいの情報予め得られるでしょ。

[583: 購入検討中さん]

まぁ、そうですよね。
ただ親切では無いくらいな感じですね。

[584: 購入検討中さん]

中古は安いですね。いずれここも同じようになるのでしょうね。
今後、人口の減少により、さらに中古は下落し続けるんだろうな。

[585: 購入検討中さん]

>>584
プラウドシティ船堀は中古で坪230万円ぐらい、73.18平米、5150万円ででてますね。

[586: ご近所さん]

ルフォン、販売価格がそのくらいだった気がします・・・
確か最上階で５０００万円するかしないかだったはず。
当時、安すぎてスルーしました＾＾
値段下がっていないのでは？

[587: 匿名さん]

>>583
担当の方によるのかもしれませんね…
私はちゃんと説明されてましたので

[588: 購入検討中さん]

要望書出した方おりますかね？
何が決め手になったのでしょうか？

[589: 購入検討中さん]

>>588
今、ここで買う理由があるから

[590: ご近所さん]

船堀に限って考えると、将来的にここより立地条件の良い大型物件は、当分出て来ないと思います。
２３区内で見ても駅近でこれだけの規模のものは、なかなか出ないと思います。
２３区　駅徒歩５分圏内且つ大型物件は、２３区内総物件数の何%なのでしょうか。
このあたり、データがあれば希少性を謳えると思うのですが。
プラウドみたいに一区画丸々で、駅近・大型物件は、そうそうないかと思います。

[591: 匿名]

船堀のこのマンションに住むメリットが通勤のラクさしかない。生活のしやすさだとどう考えてもJR沿線の西葛西や新小岩のほうが上なんだよな。

[592: 匿名さん]

>>591
んじゃそっちで探せよ！

[593: 匿名さん]

物件概要に予定価格が載ってた。
坪220～320ってとこか。


総戸数 254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室）
販売戸数 未定
駐車場 総戸数に対して敷地内自走式平面95台（他来客用2台、店舗用3台）
販売価格 3,800万円台～8,900万円台(予定※100万円単位)
予定最多価格帯 5,300万円台
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.17㎡～91.08㎡
バルコニー面積 9.27m2～18.59m2

販売予定 平成27年7月下旬予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム モデルルーム公開中(予約制)　ご予約受付中
完成日または予定日 2016年9月下旬
入居(予定)日 2016年12月下旬

敷地面積 5983.50㎡
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造　地上13階建
用途地域 用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
防火地域：防火地域・防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：60%・80% 、容積率：300%・400%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ（株）に管理委託

[594: 匿名さん]

共働きで保育園入れようと思ってもまず入れないから片方で返済できる額で買わないと大変ですよ。
子育てに優しい区は幻想。実際は専業主婦に優しく兼業主婦には優しくないですから。
江戸川区の保育状況を検索すれば色々出てきます。
フルタイムで働いていても認可入れないからねー。

[595: ご近所]

＞５９１
そうですか？
生活のしやすさって何に関して？
都内でるのも結構、便利ですしね。
ここから東京駅行くのも西葛西と大して変わらない。
新宿は確実に西葛西より船堀が早いよ。

[596: 匿名さん]

>>593
妙典のパークハウスが250～350らしいので、それに比べれば220～320は安いね。
と、錯覚してしまう最近の相場高であります。

[597: 匿名さん]

都営新宿線って名前なんだから新宿出るのに西葛西より早いのは当たり前。都内出るってここも一応都内。
渋谷、東京、池袋等は西葛西の方が速いし、メトロの方が運賃安い。

西葛西の方が駅周辺にお店が多い。スポーツセンター、公園もあるし激安スーパー、ケーズデンキ等もあり、便利ですね。

[598: 購入検討中さん]

都心部へのアクセスは1駅乗り換えでわりとどこへでもいけますし、近くにデパートなど大型店舗はないですが自転車圏内ではいけるので自分はいいかなと思っています。

[599: 匿名]

私は新宿よく行くからこっちの方が便利と感じる。
車あるから西葛西行けるしね。
西葛西駅徒歩３分物件あるなら別だけどね。
７分物件が残っているけど３分には勝てないね。

[600: 匿名さん]

何で船堀には大型商業施設が建たないんでしょうね？
サンストリート　アリオ　スナモ　イトーヨーカドー　周りの駅にはなにかしらあるのに、船堀はマンションしか建たない。