ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[347: 主婦さん]

ちなみに、都営新宿線の船堀駅からの朝の混み具合はどんな感じなのでしょうか?
座れることはないかと思いますが。。
ご存じな方がいたら教えていただけるとありがたいです。

[348: 匿名 [男性 50代]]

普通に混んでますよ
乗降客数はいちばん多いですよ

[349: 主婦さん]

>>348
そうなんですね!
都営新宿線は比較的空いてるイメージがありました!

[350: 匿名 [男性 50代]]

総武線、東西線に比べたら空いています。

[351: 物件比較中さん]

>>344
そもそも、今マンションを買うということは高値掴みを覚悟の上ですよ
自分も含めて、みなさん何かしらの事情があって買わざるを得ないタイミングなんでしょうし

[352: 購入検討中さん]

価格も下層だったら安いのではないですか？

[353: 購入検討中さん]

江戸川区内　ここ最近の物件（徒歩10分内）のおよそ価格（75㎡）

「エクセレントシティ小岩」総武線小岩駅徒歩3分　245万円/坪（5,550万円）
「CRYSTAL MARKS」　総武線小岩駅徒歩3分　230万円/坪（5,200万円）
「シティテラス平井」　総武線平井徒歩8分　225万円/坪（5,100万円）　
「プレミスト葛西」　東西線葛西駅徒歩2分　240万円/坪（5,450万円）　
「レジデントプレイス西葛西」　東西線西葛西駅徒歩7分　225万円/坪（5,100万円）　
「エクセレントシティ船堀」　都営新宿線船堀駅徒歩3分　238万円/坪（5,400万円）　
「アーデル瑞江」　都営新宿線瑞江駅徒歩9分　208万円/坪（4,700万円）　
「アルファグランデ篠崎弐番街」　都営新宿線篠崎駅徒歩3分　225万円/坪（5,100万円）　


「ザパークハウス船堀」　都営新宿線船堀駅徒歩3分　250～270万円（5,600万円～6,100万円）←仮です

[354: 購入検討中さん]

高いですね。買い時でないとわかってるのに買わなきゃいけないのは辛いです。

[355: 匿名さん]

>>353
それは全住戸ではなく、今売り出してるor売れ残った部屋の坪単価ですか？
売れ残りは価格低めなので、本来はもっと高いと思いますが、、、。

[356: 購入検討中さん]

区役所移転ということは街の再開発であり、インフラが整うことを意味しています。
資産性向上には大きな意味があります。
船堀のマンションを不動産屋が挙って購入しようとしているのには、そういった背景があります。
本当のことは誰も教えてくれないです。食い扶持が減るから〜

[357: 買い換え検討中]

356さん、同感です。　
江戸川区は今後船堀を中心として行政を行って行く事でしょう。
全部整ってからでなくて、未だ良かったと思いますよ！

地図を見ると江戸川区の中心は此のあたりになります。　今現在の賑わいでは有りません。
西葛西駅周辺は、最も発展した地域ですが僅か５０年前は海でした。

[358: 匿名さん]

江戸川区役所の移転はいつ頃になりそうなのですか？

ソースが見つけられず、質問させて頂きました

[359: 匿名さん]

今の江戸川区役所がそんなに発展してますか？って話だけどね。
人それぞれだけど、船堀を検討するにあたり、区役所移転はあくまで参考情報であり、資産評価に反映させるべきではないな。

[360: 購入検討中さん]

「レジデントプレイス西葛西」　東西線西葛西駅徒歩7分　225万円/坪（5,100万円）
駅徒歩７分だからでしょうか。割安感がありますね。
ここを買えない人が、レジデントプレイス西葛西を買うという構図になりそうです。
むしろパークハウスが高値で完売する方が、相対的に船堀を資産価値を向上させることに
なり、船堀住民にとっては有難いことの気がしてきました。
マンション新築価格　船堀＞西葛西という構図になれば面白いです。
パークハウス船堀、応援しております！

[361: 購入検討中さん]

既にエクセレントシティがレジデントプレイスを超えているので船堀>西葛西になっていますか？平井とレジデントプレイスも同額ですね。
区外在住で土地勘がないのですが、平井(総武線でもともと知っていたので)>西葛西>船堀 のイメージでした。

[362: 匿名さん]

シティテラス平井は今年の物件だからいいとして、レジデントプレイスは2013年夏頃の販売開始だよ。
同じ時期に販売されたマンション同士を比較しないと意味なくない？
同時期に販売される西葛西の物件で比較するなら、駅6分のプレシスかな。プレシスは坪240〜250万って噂です。

しかし、どこも高くなったねー。
俺も含めて、この辺に住んでる普通のサラリーマンじゃなかなか手が出ない額だよね。。。

[363: 匿名さん]

260出せば、ちょっと前なら豊洲や晴海買えたのにね。
まあ、あっちは今や300超えてるけどさ…。

[364: 匿名さん]

>>362
全くおっしゃる通りで、時期による価格差はおおいにありますね。
船堀＞西葛西？ないない。

[365: 匿名さん]

資産価値ですが船堀が西葛西を上回ることはないと思います。マンション価格は時期が違うことと駅近なので上回ると思いますが。

船堀は学区がいまいちだと聞きますがそのあたりはどうなんでしょうか？
都営新宿線は少し寂れた線？なのか通勤ラッシュがマシらしいので通勤に関しては良いなと思いました。

[366: 購入経験者さん]

一年半程前に船堀、葛西でマンション検討しましたけど、同時期なら葛西が明らかに高かったですよ。
個人的には、船堀を歩いてる人を含めて昭和な感じ、嫌いではありませんでしたが、やはり人気は西葛西でしょうね。これは資産価値にも影響するでしょう。

[367: 匿名さん]

>>366
同じ江戸川区民なのにそんなに変わらないよ(笑)

[368: 匿名さん]

人はさほど変わりませんね。
西葛西もインド、中国系多いし。
街の人気度は西葛西でしょう。
以前、新宿線沿線に住んでいて現在西葛西在住ですが、通勤時の混み具合も似たようなもんです。

[369: 物件比較中さん]

葛西は、街の人気ランキングでもよく入ってますよね。住んで良かった街ランキングとか。

[370: 購入検討中さん]

震災後、多くが都営新宿線に流れてきています。
東西線利用者は減っていると聞いております。
震災度にトレンドは変わっているはずです。

[371: 購入検討中さん]

資産価値は将来性を見極めるものかと思います。
高値維持ではなく、向上するのを見極めることが重要です。
区役所移転の話を考慮するのは間違っておりません。
ファイナンスという観点がない方が多くて驚きます。

[372: 匿名さん]

中古調べたら結構安いですね。あまりにも高かったら見送りですね。

[373: 匿名さん]

ファイナンスの観点から話をしたければ、区役所移転がどの程度資産価値に影響を及ぼすかを議論すべき。
影響は多少なりともあるとは思うが、それが資産価値を5％押し上げるのか、0.1％に過ぎないのか、ファイナンスの観点ということであれば、その検証が重要となる。
同一需給圏内の事例が参考になると思うけど、そういう事例はあるのかな？

[374: 匿名さん]

東西線も新宿線も朝通勤で使ったけど全然混み具合違うよ。
東西線はぎゅうぎゅうで身動きできないのに、新宿線は本読んだりスマホでゲームできるくらいだもの。

[375: 購入検討中さん]

>>370
データぷりーず。

[376: 購入経験者さん]

区役所移転の話は、1年半前にマンションの営業さんから聞きました。資産価値を重視する人は、既に今の相場前に購入されてるのでは。
資産価値を言い出すと今の割高な相場自体、購入時期としてどうかと考えてしまいますね。
ただ、今本当に必要としている方には、少しでも将来のプラス材料は欲しいところ。駅近や周辺の発展は後押しの材料になりますね。
個人的には区役所移転より、普段の生活に便利な手頃な施設が揃っている方が良いなとは思いますが。

[377: 匿名さん]

>>376
全くおっしゃるとおりで、ファイナンスの観点でいえば、既に販売価格に折り込まれてるので、区役所移転が損とか得とかって話にはならないですね。
区役所が近くなって便利とか、多少発展して利便性が上がるかもって話があがってますが、同等の対価が価格に折り込まれたマンションを買うわけですよね。

[378: 匿名さん]

>>377
実際はその対価を折り込み済み、ということにして高値の言い訳に使われてるだけの気もするが、、、。
土地を買うときの値段に織り込まれてるというなら納得だけど、建築費の高騰と相場高騰に乗じた価格つり上げしてるだけだからなあ。

[379: 匿名さん]

区役所が移転することによって資産価値というのは変わってくるものなのですか。
あまり変わらないかなぁ、そもそも普段の生活の利便性には変わりはないしとは思っていましたが、
スレッドを見ていると変わるんだよ、という方の方が多いので
理由も併せて拝見してほ～と思いました。

[380: 購入検討中さん]

ヒント　再開発

[381: 匿名さん]

>>379
同感です。1年に一度行くかどうかも分からない区役所の移転に大きな影響力があるとは思えません。そもそも資産価値アップを求めて江戸川区にマンションを買うべきではない。資産価値を維持、もしくは資産価値微減で勝ちだと思う。そういう意味では、区役所移転が資産価値低下を防ぐ要因になれば良い。

[382: 購入検討中さん]

辺りに何もないような場所に区役所が出来れば再開発もあるだろうけど
タワーホールにトキビルがあって既に再開発済んでいるから再々開発があるとは思えないけど
区役所が出来て騒がしくなるデメリットの方が大きい気がする
ただでさえ船堀は競艇場があって駅前の雰囲気はあまりよくない

[383: 匿名さん]

働く人が増えれば飲食店や飲み屋は増えるかもね。また市役所に来る人が増えて日中の駅前はわさわさしそう。違法駐輪とかも増えちゃったりするのかしら？
また駅前にマンション建てたら区役所職員が殺到しそうだわ。

[384: 購入検討中さん]

それではここは、区役所職員で完売するのではないでしょうか。

[385: 購入検討中さん]

船堀勤務なら本八幡から座って通勤、これしかないね。

[386: 購入経験者さん]

こちらのマンションは駅近ですが、電車の音はかなり聞こえそうな感じでしょうか。
駅近と聞くと仕方ない気もしますが、都営新宿線は船堀駅前後から地下になると思うので、この沿線なら迷います。
でもなぜここだけ地上駅なんでしょう。

[387: 匿名さん]

近くをよく通りますがエクセレントと違って全くと言っていいほど聞こえないですよ。

[388: 周辺住民さん]

駅近は、便利ですが、住宅街ではないから騒音はあると思った方がいいですね。
それにしても、この周辺は、天気悪いと羽田着の飛行機が3分おきに低空飛行してますね。
(山手線並の間隔だし、夜11時遅くまで。飛行機会社のマークが確認できるくらいな距離なので、凄まじい騒音です。)

[389: 匿名さん]

>>386
東京で地上駅なのは、駅を作るときに土地があったか、低地で浸水の危険があるかですが、船堀は後者でしょうね。

[390: 匿名さん]

>>389
適当だな(笑)
荒川の下を掘り進むより、地上を通した方が工事費やすいからだよ。

ネガキャン開始ですか？

[391: 匿名さん]

>388
本当に周辺住民さんですか？
このあたりは駅近だけど結構、静かですよ。
飛行機も天気悪い時に３分間隔？

知ったかぶりはやめましょうね(笑)

[392: 周辺住民さん]

>>391
一年前一之江に引っ越してしました周辺住民の者です。確かに3分とか5分間隔で飛行機は高度を下げてやってきますよ！調べると江戸川区は飛行経路となってます。雨や、南風が強い時は、船堀タワーにぶつかるんじゃないかってくらい近く感じます。それだけ、かなりな騒音ですよ。

[393: 匿名さん]

私も周辺住民ですが、悪天候の時は、窓を開けてられないくらい飛行機の音がうるさいです。慣れもあると思いますが、江戸川区以外からこられる方は、驚くけと思いますよ。天気悪い日、来てみるとわかりますよー

[394: 周辺住民さん]

>>392
近所に住んでいます。
天気が悪い日は確かに飛行機は低空飛行で、ポケモン飛行機だ〜！などと子供でも見えるくらいですが、タワーホールの上は通らないし、悪天候時は雨風の音に紛れて低空飛行の割に騒音はそれ程でもないですよ。だいたいトミンハイムの向こうの通り〜スポーツ公園上空辺りを飛ぶことが多いです。この物件だと、飛行機より南側のビルのカラオケ音の方が気になると思います。夜このビルの前を通って確認することはお勧めします。

[395: 購入検討中さん]

騒音として 航空会社へ物申しては如何でしょうか

[396: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方いませんか？価格教えてください

[397: 匿名さん]

まぁ高い買い物するんだから現地に何度も足を運んで確認するくらいじゃないとね。
感じ方はそれぞれ違うしね。

[398: 匿名さん]

おっしゃるとおりですね。
私の場合は、飛行機よりも、南側駅よりにある雑居ビルと空手道場の音が気になってるので、いなげや側をさがしています。

[399: 購入検討中さん]

西側は、あまり環境が良くないですよ。
エントランス側ですが、こちら側の低層階は最悪だと思います。
暑の昼間は、道場が窓を開け切っているので、押忍！押忍！お酢！と元気の良い声が聞こえます。
また、夜にはカラオケスナックから、酔っ払いのオッさんの下手くそな歌が大声で響いて、窓を
開けれないことだと思います。あまりにうるさい場合、地域環境のために行政に相談するのも手かと
思います。

[400: 匿名]

>>396
モデルルームは5月末からではないのでしょうか？

あと、年末の東洋経済の記事をたまたま今日読みました。船堀は結構価格下落しちゃうんですね…
http://toyokeizai.net/articles/-/61736

[401: 匿名]

>>400
違うリンク貼ってしまいました、すいません。
http://toyokeizai.net/articles/-/56739?display=b

[402: 買い換え検討中]

事前案内会でモデルルームを見てきました。グレードが思ったより高くて魅力的な物件です。
買えるものなら買いたいですが・・・・・。　とてもとても手が出ないな～！！！

[403: 検討中]

>>402
もしよろしければ、ざっと価格を教えてほしいです！
よろしくお願いします！

[404: 購入検討中さん]

マンションが中古で８掛けで売れることに驚いた。
５０００万で買っても４０００万で１０年後に売れるのなら買ったほうが得ですね！

[405: 購入検討中さん]

>>400

400回目の投稿おめでとうございます。

内々ですが、濃厚のお客さんには案内が始まっております。

具体的には5/16からです。知らされてないんですね。

そうゆうのがここのやり方？

嘘だと思うなら、MRの営業マンに直接確認してみるといいです。ドンマイです。

[406: 購入検討中さん]

>>403

南向きは270万円近くはします。角部屋はそれよりももっと高いです。

百万円刻みの案内でしたので、実際はもう少し高くなると営業スタッフは言っておりました。

本当の話です。

[407: 匿名]

>>406

待たされたあげく、やはり高値だったのですね。
これで西葛西の大型に流れるのが加速しそうですね。

[408: 検討中]

>>406
ありがとうございます！
やはり高いですね。
西葛西より割高で驚きました。

[409: 購入検討中さん]

角部屋とルーフバルコニー付は、坪単価が３００～３１０万ですって！

驚きの価格です！！

[410: 匿名さん]

>>409
では90平米8000超えですか！

[411: 匿名さん]

南向きはファミマの向かいですか？そちら側が一番高いのでしょうか？

低層階でも同じくらいですよね？

[412: 購入検討中さん]

モデルルーム、フラッと行って見れますか？

[413: 匿名さん]

350万の部屋もあるらしいですよ！

[414: 匿名さん]

船堀で300万台とか高すぎますね。2割は高い。バブルとしか思えない。

[415: 匿名さん]

ここができて船堀が盛り上がって便利になったら良いなー！今は事あるたびに西葛西や南砂まで行ったりしてるので。あとは駅前の広場でタバコ吸って鳩に餌をあげてるおじいさん、やめてほしい。

[416: 匿名さん]

高過ぎですね

[417: 匿名さん]

言っても田舎でしょ

[418: 匿名さん]

船堀でこの価格？　　売れるのかな？？

[419: 匿名さん]

西側の低層はいくらくらいですか？

[420: 物件比較中さん]

この規模でエレベーター３基は普通でしょうか？朝の忙しい時間帯などは高層階だとエントランス出るまで時間掛かりそう。

[421: 匿名さん]

>>406
高くなるなんて一言も言ってなかったけど。

[422: 匿名さん [男性 40代]]

モデルルーム見学してきました。
確かにグレードはプラウドシティー以上の素晴らしい物でした。
70㎡のモデルはオプションが少く、標準の設備仕様が良くわかりました。
価格は前出で騒がれている程の値段ではなかったです。
来月に再度訪問する時は希望の部屋を伝え、ローンの相談をお願いするつもりです。

[423: 匿名さん]

>>422
価格わかりましたら教えてください。

[424: 匿名さん]

価格は万円台表記なんでしょう！4,900万円だったら4,999万円まで考えておいて、ということ。

[425: 購入検討中さん]

プラウドシティと比較して、具体的にどこがグレードが良いのでしょうか?
江戸川区ではプラウドシティが一番良い物件かと思っていましたが

[426: 購入検討中さん]

ガーデンズ西葛西と比べて、どうでしょうか。
私はプラウドシティは知らないのですが、
ガーデンズ西葛西の仕様の高さはすごいと思ったもので。
検討した時は遅かったのですが。

[427: 西葛西]

仕様だったらグランヒルズのほうがいいのでは。

[428: 匿名さん]

「自分の買ったマンションが地域で一番だ！」自慢が始まりましたね。

[429: 購入検討中さん]

しかし、素人が何を指してグレード・仕様と言っているのか？
まさか建材ではないですよね？まさかね〜

[430: 購入検討中さん]

何をもって素人による発言と判断するのか問い詰めたい。

[431: 物件比較中さん [男性 40代]]

結局高いの？安いの？

[432: 匿名さん]

高い

[433: 匿名さん]

くそ高い

[434: 購入検討中さん]

予想どおりでこんなもんかな、と思いましたよ。角部屋は無理だと思っていたので中部屋の上層階で検討中です。日当たり資料はまだ出来てないとのことでしたが、準備しておいてほしいですよね。

[435: 匿名さん]

確かに事前の予想通りの値段だけど、船堀でこの値段はやっぱり高いですよ。
このスレの最初の方で、坪250万前後では？って予想を書き込みした時も、皆さんから高い！ってレスもらいましたから。
もちろん、今の市場がそうさせてるっていうのは理解してますけど。

[436: 購入検討中さん]

本日モデルルーム見てきました！！早速、下記に報告しますね。

契約までのスケジュールとして、8月上旬が重要事項説明会で、それまで期間が十分取れてるので、ゆっくり検討できそうです。
今はまだまだ情報が多くない状況であり、目の前の建物高さやバルコニーからの眺望、セレクトプラン、
オプション等々の情報は一切無く、悶々として帰ることになりました…。準備が追い付いてない感じですね。

気になる価格もかなり歯抜けの状態でしか分からず、南西向きの中住戸は平均270万円程度ということが分かるくらいです。
前が建物で塞がってる低層階と、眺望が開けてる上層階との価格差が少なく、
「低層は売れなさそう！高層に集中するのでは？」と、個人的には感じましたが、どうなんでしょう。
ちなみに南東向き住戸はすべて次回以降の販売との事です。

仕様はエクセレントシティ船堀との大きな違いとしては、キッチン天板が御影石になります。
(細かい仕様の差異は他にもありますが、ここでは省略をさせていただきます)
エクセレントシティ船堀の仕様は、当該物件のHPにて確認が出来ますのでご参考にどうぞ。

皆さん感じ方は異なりますので、あくまでも個人的な感想ですが、
エクセレントシティ船堀が240万円の中、こちらの物件は非常に高いなと思いました。
(もちろん立地や戸数など条件が異なることは理解しておりますので悪しからず)

以上、報告です。

[437: 購入検討中さん]

天板 天然石は取り扱いづらさから好き嫌いが分かれるので、オプションにして価格を
下げるべきかと思いますが。人工大理石の方が料理する人にはいいですよ。

[438: 購入検討中さん]

行ってきました〜。
強気価格でしたね！高いです。
仕様は、やはりグレード落としてますね。。ザガーデンズやレジデントプレイスのほうが、仕様はずっといいです。
MRもあまりときめかなかったです。
どうしても船堀がいい人は買いでしょうが、私は見送りです。
これ、販売苦戦するのではないかな、、と思いました。でも、パークハウスのブランド力があるので、案外すぐ売れちゃうのかな。。

[439: 匿名さん]

>>438
具体的にどこのグレード落としてますか？
ガーデンズはともかくレジデントと比べて仕様が落ちるということは考えづらいのですが。

[440: 購入検討中さん]

船堀で、270ですか！？
すごい時代になりましたね。。
それでグレードは落とさないでしょさすがに。
そもそも西葛西の二軒よりはグレード上げないと。厳しいでしょうね。

[441: 購入検討中さん]

>>436
エクセレントのステマ乙

[442: 購入検討中さん]

こちらのマンションの仕様を気になれてる方が多いので、アップしますね。ご参考にどうぞ。

[443: 購入検討中さん]

もう１枚です。

[444: 購入検討中さん]

モデルルームに行ったら、設計図書を必ず確認することをお忘れないように！

ほとんどの方はご存知かと思いますが、設計図書は法律で備え付けや閲覧が定められているものです。
お客さんに「見せてください」と言われたら、見せなければならないものです。

また、見せられるけど、渡せないというのもおかしい話ですよね。
コピーを頼んでも拒否されると、「何かあるんじゃないか？」とマイナス方向に疑ってしまいます。

見るべきポイントは下記にまとめてありますので、ご参考にどうぞ。
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/318.html

[445: 購入検討中さん]

マンションの仕様は設備ではない。構造仕様がマンションの仕様です。
設備はマンション躯体に付帯するものでマンション（建物）の仕様ではありません。
室内の設備なんて替えられるので何でも良いです。替えられない建物の仕様が最重要。
本質を見る目を養って下さい

[446: 匿名さん]

>>445
いや、だから、具体的にそれは何でしょうか？
お詳しいようなのでぜひとも教えて頂きたいのですが。

なお、マンションの仕様は一般的に建物の構造仕様のことだけではないですよ？

設備仕様はガーデンズと同等、レジデントより上のようです。

建物の構造仕様は何がどのようにレジデントのほうが上なんですか？