ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[327: 購入検討中さん]

同じ駅・徒歩3分の「エクセレントシティ船堀」の売れ行きは、こちらも若干は参考になると思いますので、情報アップします。

第１回目の販売戸数は6戸で、全体のわずか25%でした（公式HP物件概要より）。
そこそこ前から案内してた割りに、たったの6戸には非常に驚きました。

やはり平均238万円程度になると、船堀では、リアルな部分では意外と販売けっこう厳しい部分もあるんですね。

[328: 購入検討中さん [男性 20代]]

この辺りは西葛西のガーデンズとレジデントプレイスで需要があまりないように思えるけど、実際はどうなんでしょう。ここは坪単価240くらいにしないと、レジデントプレイスと同じく売れ残ると予想。
逆に240くらいにしてくれたら個人的には買いたいです。

眺望、日当たりが悪いので、それ以上はご勘弁。

[329: 購入検討中さん]

>>326
一之江のパークハウスですら17000円くらいですし、それくらいと思っていたほうがいいでしょうね。また、三菱ということで管理費も安くはならないでしょう。

[330: 匿名さん]

皆さん価格下げようと必死ですね(笑)

[331: 匿名さん [男性]]

>>323
混雑の心配は大丈夫ですよ、区役所が移転したぐらいで船堀が中心になることはないですから。

[332: 匿名さん]

でも区役所が移転するのは大きいね。
船堀に住もうと思うなら尚更
そう思う。

[333: 購入検討中さん]

役所移転はネガなしって理解で良いのかな？

[334: 匿名さん [男性]]

ネガはないけど、大きなポジでもないかな。
役所に行くことなんて年に何回もないし。
行政書士の方ならメリットあるかもね。

[335: 匿名さん]

税務署が隣より良いよね～

[336: 匿名さん]

>>333
ところで江戸川区の中心ってどこですか？

[337: 匿名さん]

>>336
西葛西じゃね？

[338: 匿名さん]

>>337
同じく。
街を歩けば、誰もがすぐわかるよ。

[339: 購入検討中さん [男性 20代]]

予定価格は坪単価260万、70平米の平均価格は5500万らしいです。とりあえず様子見…かな。

[340: 匿名さん]

小岩だと思ってた。

[341: 匿名さん]

>>339
やはり、それくらい高い価格なんですね。本当であれば、他の価格条件良い物件にしたいです。
価格開示されるのが、待ち遠しいです。

[342: 購入検討中さん]

>>339
ありえない価格ですね。
新宿、赤羽といい価格できていたので期待していましたが、ここで回収ですか。

[343: 匿名さん]

ありえないなら買わなきゃいいだけ。
それでも欲しい人は買うだろうし。
ここ買わなかったら売れ残りのパークか陽当たり悪そうなレジ買うのかな。

[344: 匿名]

本当にどんどん物件価格高くなりますよね。
比べちゃ駄目だけけど、10年前価格とは大違い。
高いローン組んでも、オリンピック後に人口減少でバブルがはじけるかもしれないと考えると躊躇しちゃいますね。

[345: 匿名さん]

>>339
その価格は三菱地所からの情報なんですかね。まぁ予想どおりそのくらいになってしまうんでしょうね。北東向きなら買えるかな。

[346: 匿名さん]

↑
北東→北西

[347: 主婦さん]

ちなみに、都営新宿線の船堀駅からの朝の混み具合はどんな感じなのでしょうか?
座れることはないかと思いますが。。
ご存じな方がいたら教えていただけるとありがたいです。

[348: 匿名 [男性 50代]]

普通に混んでますよ
乗降客数はいちばん多いですよ

[349: 主婦さん]

>>348
そうなんですね!
都営新宿線は比較的空いてるイメージがありました!

[350: 匿名 [男性 50代]]

総武線、東西線に比べたら空いています。

[351: 物件比較中さん]

>>344
そもそも、今マンションを買うということは高値掴みを覚悟の上ですよ
自分も含めて、みなさん何かしらの事情があって買わざるを得ないタイミングなんでしょうし

[352: 購入検討中さん]

価格も下層だったら安いのではないですか？

[353: 購入検討中さん]

江戸川区内　ここ最近の物件（徒歩10分内）のおよそ価格（75㎡）

「エクセレントシティ小岩」総武線小岩駅徒歩3分　245万円/坪（5,550万円）
「CRYSTAL MARKS」　総武線小岩駅徒歩3分　230万円/坪（5,200万円）
「シティテラス平井」　総武線平井徒歩8分　225万円/坪（5,100万円）　
「プレミスト葛西」　東西線葛西駅徒歩2分　240万円/坪（5,450万円）　
「レジデントプレイス西葛西」　東西線西葛西駅徒歩7分　225万円/坪（5,100万円）　
「エクセレントシティ船堀」　都営新宿線船堀駅徒歩3分　238万円/坪（5,400万円）　
「アーデル瑞江」　都営新宿線瑞江駅徒歩9分　208万円/坪（4,700万円）　
「アルファグランデ篠崎弐番街」　都営新宿線篠崎駅徒歩3分　225万円/坪（5,100万円）　


「ザパークハウス船堀」　都営新宿線船堀駅徒歩3分　250～270万円（5,600万円～6,100万円）←仮です

[354: 購入検討中さん]

高いですね。買い時でないとわかってるのに買わなきゃいけないのは辛いです。

[355: 匿名さん]

>>353
それは全住戸ではなく、今売り出してるor売れ残った部屋の坪単価ですか？
売れ残りは価格低めなので、本来はもっと高いと思いますが、、、。

[356: 購入検討中さん]

区役所移転ということは街の再開発であり、インフラが整うことを意味しています。
資産性向上には大きな意味があります。
船堀のマンションを不動産屋が挙って購入しようとしているのには、そういった背景があります。
本当のことは誰も教えてくれないです。食い扶持が減るから〜

[357: 買い換え検討中]

356さん、同感です。　
江戸川区は今後船堀を中心として行政を行って行く事でしょう。
全部整ってからでなくて、未だ良かったと思いますよ！

地図を見ると江戸川区の中心は此のあたりになります。　今現在の賑わいでは有りません。
西葛西駅周辺は、最も発展した地域ですが僅か５０年前は海でした。

[358: 匿名さん]

江戸川区役所の移転はいつ頃になりそうなのですか？

ソースが見つけられず、質問させて頂きました

[359: 匿名さん]

今の江戸川区役所がそんなに発展してますか？って話だけどね。
人それぞれだけど、船堀を検討するにあたり、区役所移転はあくまで参考情報であり、資産評価に反映させるべきではないな。

[360: 購入検討中さん]

「レジデントプレイス西葛西」　東西線西葛西駅徒歩7分　225万円/坪（5,100万円）
駅徒歩７分だからでしょうか。割安感がありますね。
ここを買えない人が、レジデントプレイス西葛西を買うという構図になりそうです。
むしろパークハウスが高値で完売する方が、相対的に船堀を資産価値を向上させることに
なり、船堀住民にとっては有難いことの気がしてきました。
マンション新築価格　船堀＞西葛西という構図になれば面白いです。
パークハウス船堀、応援しております！

[361: 購入検討中さん]

既にエクセレントシティがレジデントプレイスを超えているので船堀>西葛西になっていますか？平井とレジデントプレイスも同額ですね。
区外在住で土地勘がないのですが、平井(総武線でもともと知っていたので)>西葛西>船堀 のイメージでした。

[362: 匿名さん]

シティテラス平井は今年の物件だからいいとして、レジデントプレイスは2013年夏頃の販売開始だよ。
同じ時期に販売されたマンション同士を比較しないと意味なくない？
同時期に販売される西葛西の物件で比較するなら、駅6分のプレシスかな。プレシスは坪240〜250万って噂です。

しかし、どこも高くなったねー。
俺も含めて、この辺に住んでる普通のサラリーマンじゃなかなか手が出ない額だよね。。。

[363: 匿名さん]

260出せば、ちょっと前なら豊洲や晴海買えたのにね。
まあ、あっちは今や300超えてるけどさ…。

[364: 匿名さん]

>>362
全くおっしゃる通りで、時期による価格差はおおいにありますね。
船堀＞西葛西？ないない。

[365: 匿名さん]

資産価値ですが船堀が西葛西を上回ることはないと思います。マンション価格は時期が違うことと駅近なので上回ると思いますが。

船堀は学区がいまいちだと聞きますがそのあたりはどうなんでしょうか？
都営新宿線は少し寂れた線？なのか通勤ラッシュがマシらしいので通勤に関しては良いなと思いました。

[366: 購入経験者さん]

一年半程前に船堀、葛西でマンション検討しましたけど、同時期なら葛西が明らかに高かったですよ。
個人的には、船堀を歩いてる人を含めて昭和な感じ、嫌いではありませんでしたが、やはり人気は西葛西でしょうね。これは資産価値にも影響するでしょう。

[367: 匿名さん]

>>366
同じ江戸川区民なのにそんなに変わらないよ(笑)

[368: 匿名さん]

人はさほど変わりませんね。
西葛西もインド、中国系多いし。
街の人気度は西葛西でしょう。
以前、新宿線沿線に住んでいて現在西葛西在住ですが、通勤時の混み具合も似たようなもんです。

[369: 物件比較中さん]

葛西は、街の人気ランキングでもよく入ってますよね。住んで良かった街ランキングとか。

[370: 購入検討中さん]

震災後、多くが都営新宿線に流れてきています。
東西線利用者は減っていると聞いております。
震災度にトレンドは変わっているはずです。

[371: 購入検討中さん]

資産価値は将来性を見極めるものかと思います。
高値維持ではなく、向上するのを見極めることが重要です。
区役所移転の話を考慮するのは間違っておりません。
ファイナンスという観点がない方が多くて驚きます。

[372: 匿名さん]

中古調べたら結構安いですね。あまりにも高かったら見送りですね。

[373: 匿名さん]

ファイナンスの観点から話をしたければ、区役所移転がどの程度資産価値に影響を及ぼすかを議論すべき。
影響は多少なりともあるとは思うが、それが資産価値を5％押し上げるのか、0.1％に過ぎないのか、ファイナンスの観点ということであれば、その検証が重要となる。
同一需給圏内の事例が参考になると思うけど、そういう事例はあるのかな？

[374: 匿名さん]

東西線も新宿線も朝通勤で使ったけど全然混み具合違うよ。
東西線はぎゅうぎゅうで身動きできないのに、新宿線は本読んだりスマホでゲームできるくらいだもの。

[375: 購入検討中さん]

>>370
データぷりーず。

[376: 購入経験者さん]

区役所移転の話は、1年半前にマンションの営業さんから聞きました。資産価値を重視する人は、既に今の相場前に購入されてるのでは。
資産価値を言い出すと今の割高な相場自体、購入時期としてどうかと考えてしまいますね。
ただ、今本当に必要としている方には、少しでも将来のプラス材料は欲しいところ。駅近や周辺の発展は後押しの材料になりますね。
個人的には区役所移転より、普段の生活に便利な手頃な施設が揃っている方が良いなとは思いますが。