ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[301: 購入検討中さん]

>>300
300回目の投稿おめでとうございます。

色々勉強して、自分の生活ライフに合った買えそうなマンションを検討・考えることは良いことだとは思いますよ。

[302: 購入検討中さん]

【〜最新情報〜】

エクセレントシティ船堀の第1期の販売戸数と価格が、本日モデルルームにて発表になりましたね↓↓

販売戸数は11戸／総戸数24戸で、小規模な物件戸数のわりに思ってたより少ない印象です（全戸数の約46%）。たった11戸とは驚きでした。客付きいまいち？契約日は明々後日 29日（水・祝）です。

営業マンによると全体の平均坪単価は238万円との事ですが、第1期に関しては最上階（上層階）が多いので、245万円程度になっています。なので、第2期以降は235万円程度になる見通し。

ちなみに、外観共用部や専有部仕様は、ガラス手摺やミストサウナなど、エクセレントシティ船堀に軍配が上がりそうなモデルルームの印象です。

★同じ船堀駅・同じ徒歩3分、ほぼ同じ販売時期なので、ご参考までに。

[303: 匿名さん]

>>302
坪単価も驚きですが、今は65㎡の3LDKなんてあるんですか？
そっちが驚きです。
建築費高騰により、グレードと総額維持して坪単価アップか、面積と総額維持して仕様を落とすか、面積と仕様を維持して総額上げるか、ですね。

[304: 匿名さん]

302さん、価格表upありがとうございます。

うちは第一本命パークハウスですが、価格的に届かなそうで、
エクセレントも気になってました。

それにしても様々な情勢を加味しても高いですね。
2年ぐらい前に販売してたプラウド、ゼルク、ルフォン、
プレイズ、デュオあたりで購入してれば良かったです。

は～困りました。

[305: 匿名 [男性 40代]]

消費税がアップしたとはいえ高いですな
65ｍにしては、1Fと5Fで800万も違うんですかねびっくりしました。
５ｆで5000万とは買う気にならない金額ですね

[306: 買い換え検討中]

うちはエクセレントシティは一切検討していないです
ここは約250戸の大規模物件、エクセレントは24戸の小規模物件なので環境が全然違う
メリット・デメリットあるのでどちらが良いかはその人次第ですが

[307: 匿名さん]

＞＞２９１
今日、ポストにキャンセル住戸２戸とのチラシ入ってましたよ。

[308: 匿名さん]

エクセレントは電車の音が、、、
同じ３分でも立地はこっちに軍配上がるね。

[309: 購入検討中さん]

>>308
現地で確認すると、意外と鉄道の音は気になりませんでしたよ。

音は人それぞれ感じ方は異なりますし、立地に関しても、どちらが良いかはその人次第です。

[310: 匿名さん]

>>302
パークハウスの専有部仕様がどうしてわかるんですか？
どこかに掲載されてますか？
それとも貴方は他社の営業さんですか？

[311: 購入検討中さん]

4月２９日より事前案内会の電話受付開始です。
事前案内会は、５月１６日〜２４日で開催とのこと。
振るって応募下さい。

[312: 匿名さん]

＞＞３０９
私は気になりました。
音は上に行くと言いますからね。

[313: 購入検討中さん]

陽当たりは大丈夫ですかね？眺望は難しそうですね。

[314: 購入検討中さん]

眺望はダメでしょうね。日当たりも低層階は良くないと思います。
そこそこ高い建物に囲まれています。

[315: 匿名さん]

>>314
更にコの字型なので自身の建物の日影になる場所も多いのではないかと思います。
特に駐車場ビューは。

[316: 匿名さん]

>>312
高層階ほど遮るものがなく音は聞こえます。
道路で聞く電車の騒音はあてになりません。
営業は気になりませんよと言うだろうけど、実際の建物から聞かないとわからないてすね。

ただ、本数は少ないだろうし聞こえても慣れるのでは。
静寂を求める人は駄目だろうけど。
また、ホームページ載ってる間取りは二重サッシではなさそうなので、そこまでの騒音は想定していないと思います。
騒音酷いとこはサッシが二重なので、間取り見ればわかりますから。

[317: 購入検討中さん]

事前案内会が終わって５月下旬位になれば価格もおおよそ決まりますかね。なかなか遠方で行くことが出来なくて・・。

[318: 匿名さん]

>>316
本数が少ないとは思えませんが。。。

[319: 購入検討中さん]

>>315
現地を見に行きましたが、日当たりと眺望が悪そうです。駅３分は魅力で周辺も便利そうです。電車の音は気になりまんでした。この日当たりで坪単価270万出せるかどうかですね条件の謂い部屋は坪単価270万を超えてくるでしょうし。

[320: 購入検討中さん]

自走式駐車場なので、駐車場料金や管理費が安ければ検討できるかもしれません。

[321: 匿名さん]

デザインや設備などいろいろとこだわりが感じられて
とても良い物件だと思いますが、やはりお高いですね。
便利な立地というのもあるから仕方ないとは思うんですが。。。

[322: 購入検討中さん]

自走式駐車場はいくら位になるかわかる方いますか？パークハウス一之江が規模といい、あちらも自走式であればいくらくらいか教えていただけますか。2,000～3,000円位かな。

[323: 購入検討中さん]

江戸川区役所等がタワーホールの裏手に移転して船堀駅が江戸川区の中心になるのは結構だけど、駅の混雑度は大変なものになるだろうね？　此れから益々便利になる地域だから価格は強気で来そうだね？　　手が出るかなぁ～。
　
駅周辺でも住む場所により所得格差が広がって、住民間の軋轢が出るんじゃない？　江戸川区にとっては高所得層が船堀駅の近辺に集まってくれれば有り難いのかな！

[324: 匿名さん]

>>322
そんな安いわけ無いと思います。
いいとこ15000円くらいでは。

[325: 匿名さん]

>>322
東京23区のマンションでそんな安いところないでしょ。
機械式だって1万以上するのでは？
自走式なら2万〜って感じじゃないかな。

[326: 匿名さん]

>>322
駐車場使用料は管理費もしくは修繕積立金になるからね。
周辺の相場を考えると15000～20000円がいいところ。

[327: 購入検討中さん]

同じ駅・徒歩3分の「エクセレントシティ船堀」の売れ行きは、こちらも若干は参考になると思いますので、情報アップします。

第１回目の販売戸数は6戸で、全体のわずか25%でした（公式HP物件概要より）。
そこそこ前から案内してた割りに、たったの6戸には非常に驚きました。

やはり平均238万円程度になると、船堀では、リアルな部分では意外と販売けっこう厳しい部分もあるんですね。

[328: 購入検討中さん [男性 20代]]

この辺りは西葛西のガーデンズとレジデントプレイスで需要があまりないように思えるけど、実際はどうなんでしょう。ここは坪単価240くらいにしないと、レジデントプレイスと同じく売れ残ると予想。
逆に240くらいにしてくれたら個人的には買いたいです。

眺望、日当たりが悪いので、それ以上はご勘弁。

[329: 購入検討中さん]

>>326
一之江のパークハウスですら17000円くらいですし、それくらいと思っていたほうがいいでしょうね。また、三菱ということで管理費も安くはならないでしょう。

[330: 匿名さん]

皆さん価格下げようと必死ですね(笑)

[331: 匿名さん [男性]]

>>323
混雑の心配は大丈夫ですよ、区役所が移転したぐらいで船堀が中心になることはないですから。

[332: 匿名さん]

でも区役所が移転するのは大きいね。
船堀に住もうと思うなら尚更
そう思う。

[333: 購入検討中さん]

役所移転はネガなしって理解で良いのかな？

[334: 匿名さん [男性]]

ネガはないけど、大きなポジでもないかな。
役所に行くことなんて年に何回もないし。
行政書士の方ならメリットあるかもね。

[335: 匿名さん]

税務署が隣より良いよね～

[336: 匿名さん]

>>333
ところで江戸川区の中心ってどこですか？

[337: 匿名さん]

>>336
西葛西じゃね？

[338: 匿名さん]

>>337
同じく。
街を歩けば、誰もがすぐわかるよ。

[339: 購入検討中さん [男性 20代]]

予定価格は坪単価260万、70平米の平均価格は5500万らしいです。とりあえず様子見…かな。

[340: 匿名さん]

小岩だと思ってた。

[341: 匿名さん]

>>339
やはり、それくらい高い価格なんですね。本当であれば、他の価格条件良い物件にしたいです。
価格開示されるのが、待ち遠しいです。

[342: 購入検討中さん]

>>339
ありえない価格ですね。
新宿、赤羽といい価格できていたので期待していましたが、ここで回収ですか。

[343: 匿名さん]

ありえないなら買わなきゃいいだけ。
それでも欲しい人は買うだろうし。
ここ買わなかったら売れ残りのパークか陽当たり悪そうなレジ買うのかな。

[344: 匿名]

本当にどんどん物件価格高くなりますよね。
比べちゃ駄目だけけど、10年前価格とは大違い。
高いローン組んでも、オリンピック後に人口減少でバブルがはじけるかもしれないと考えると躊躇しちゃいますね。

[345: 匿名さん]

>>339
その価格は三菱地所からの情報なんですかね。まぁ予想どおりそのくらいになってしまうんでしょうね。北東向きなら買えるかな。

[346: 匿名さん]

↑
北東→北西

[347: 主婦さん]

ちなみに、都営新宿線の船堀駅からの朝の混み具合はどんな感じなのでしょうか?
座れることはないかと思いますが。。
ご存じな方がいたら教えていただけるとありがたいです。

[348: 匿名 [男性 50代]]

普通に混んでますよ
乗降客数はいちばん多いですよ

[349: 主婦さん]

>>348
そうなんですね!
都営新宿線は比較的空いてるイメージがありました!

[350: 匿名 [男性 50代]]

総武線、東西線に比べたら空いています。

[351: 物件比較中さん]

>>344
そもそも、今マンションを買うということは高値掴みを覚悟の上ですよ
自分も含めて、みなさん何かしらの事情があって買わざるを得ないタイミングなんでしょうし

[352: 購入検討中さん]

価格も下層だったら安いのではないですか？

[353: 購入検討中さん]

江戸川区内　ここ最近の物件（徒歩10分内）のおよそ価格（75㎡）

「エクセレントシティ小岩」総武線小岩駅徒歩3分　245万円/坪（5,550万円）
「CRYSTAL MARKS」　総武線小岩駅徒歩3分　230万円/坪（5,200万円）
「シティテラス平井」　総武線平井徒歩8分　225万円/坪（5,100万円）　
「プレミスト葛西」　東西線葛西駅徒歩2分　240万円/坪（5,450万円）　
「レジデントプレイス西葛西」　東西線西葛西駅徒歩7分　225万円/坪（5,100万円）　
「エクセレントシティ船堀」　都営新宿線船堀駅徒歩3分　238万円/坪（5,400万円）　
「アーデル瑞江」　都営新宿線瑞江駅徒歩9分　208万円/坪（4,700万円）　
「アルファグランデ篠崎弐番街」　都営新宿線篠崎駅徒歩3分　225万円/坪（5,100万円）　


「ザパークハウス船堀」　都営新宿線船堀駅徒歩3分　250～270万円（5,600万円～6,100万円）←仮です

[354: 購入検討中さん]

高いですね。買い時でないとわかってるのに買わなきゃいけないのは辛いです。

[355: 匿名さん]

>>353
それは全住戸ではなく、今売り出してるor売れ残った部屋の坪単価ですか？
売れ残りは価格低めなので、本来はもっと高いと思いますが、、、。

[356: 購入検討中さん]

区役所移転ということは街の再開発であり、インフラが整うことを意味しています。
資産性向上には大きな意味があります。
船堀のマンションを不動産屋が挙って購入しようとしているのには、そういった背景があります。
本当のことは誰も教えてくれないです。食い扶持が減るから〜

[357: 買い換え検討中]

356さん、同感です。　
江戸川区は今後船堀を中心として行政を行って行く事でしょう。
全部整ってからでなくて、未だ良かったと思いますよ！

地図を見ると江戸川区の中心は此のあたりになります。　今現在の賑わいでは有りません。
西葛西駅周辺は、最も発展した地域ですが僅か５０年前は海でした。

[358: 匿名さん]

江戸川区役所の移転はいつ頃になりそうなのですか？

ソースが見つけられず、質問させて頂きました

[359: 匿名さん]

今の江戸川区役所がそんなに発展してますか？って話だけどね。
人それぞれだけど、船堀を検討するにあたり、区役所移転はあくまで参考情報であり、資産評価に反映させるべきではないな。

[360: 購入検討中さん]

「レジデントプレイス西葛西」　東西線西葛西駅徒歩7分　225万円/坪（5,100万円）
駅徒歩７分だからでしょうか。割安感がありますね。
ここを買えない人が、レジデントプレイス西葛西を買うという構図になりそうです。
むしろパークハウスが高値で完売する方が、相対的に船堀を資産価値を向上させることに
なり、船堀住民にとっては有難いことの気がしてきました。
マンション新築価格　船堀＞西葛西という構図になれば面白いです。
パークハウス船堀、応援しております！

[361: 購入検討中さん]

既にエクセレントシティがレジデントプレイスを超えているので船堀>西葛西になっていますか？平井とレジデントプレイスも同額ですね。
区外在住で土地勘がないのですが、平井(総武線でもともと知っていたので)>西葛西>船堀 のイメージでした。

[362: 匿名さん]

シティテラス平井は今年の物件だからいいとして、レジデントプレイスは2013年夏頃の販売開始だよ。
同じ時期に販売されたマンション同士を比較しないと意味なくない？
同時期に販売される西葛西の物件で比較するなら、駅6分のプレシスかな。プレシスは坪240〜250万って噂です。

しかし、どこも高くなったねー。
俺も含めて、この辺に住んでる普通のサラリーマンじゃなかなか手が出ない額だよね。。。

[363: 匿名さん]

260出せば、ちょっと前なら豊洲や晴海買えたのにね。
まあ、あっちは今や300超えてるけどさ…。

[364: 匿名さん]

>>362
全くおっしゃる通りで、時期による価格差はおおいにありますね。
船堀＞西葛西？ないない。

[365: 匿名さん]

資産価値ですが船堀が西葛西を上回ることはないと思います。マンション価格は時期が違うことと駅近なので上回ると思いますが。

船堀は学区がいまいちだと聞きますがそのあたりはどうなんでしょうか？
都営新宿線は少し寂れた線？なのか通勤ラッシュがマシらしいので通勤に関しては良いなと思いました。

[366: 購入経験者さん]

一年半程前に船堀、葛西でマンション検討しましたけど、同時期なら葛西が明らかに高かったですよ。
個人的には、船堀を歩いてる人を含めて昭和な感じ、嫌いではありませんでしたが、やはり人気は西葛西でしょうね。これは資産価値にも影響するでしょう。

[367: 匿名さん]

>>366
同じ江戸川区民なのにそんなに変わらないよ(笑)

[368: 匿名さん]

人はさほど変わりませんね。
西葛西もインド、中国系多いし。
街の人気度は西葛西でしょう。
以前、新宿線沿線に住んでいて現在西葛西在住ですが、通勤時の混み具合も似たようなもんです。

[369: 物件比較中さん]

葛西は、街の人気ランキングでもよく入ってますよね。住んで良かった街ランキングとか。

[370: 購入検討中さん]

震災後、多くが都営新宿線に流れてきています。
東西線利用者は減っていると聞いております。
震災度にトレンドは変わっているはずです。

[371: 購入検討中さん]

資産価値は将来性を見極めるものかと思います。
高値維持ではなく、向上するのを見極めることが重要です。
区役所移転の話を考慮するのは間違っておりません。
ファイナンスという観点がない方が多くて驚きます。

[372: 匿名さん]

中古調べたら結構安いですね。あまりにも高かったら見送りですね。

[373: 匿名さん]

ファイナンスの観点から話をしたければ、区役所移転がどの程度資産価値に影響を及ぼすかを議論すべき。
影響は多少なりともあるとは思うが、それが資産価値を5％押し上げるのか、0.1％に過ぎないのか、ファイナンスの観点ということであれば、その検証が重要となる。
同一需給圏内の事例が参考になると思うけど、そういう事例はあるのかな？

[374: 匿名さん]

東西線も新宿線も朝通勤で使ったけど全然混み具合違うよ。
東西線はぎゅうぎゅうで身動きできないのに、新宿線は本読んだりスマホでゲームできるくらいだもの。

[375: 購入検討中さん]

>>370
データぷりーず。

[376: 購入経験者さん]

区役所移転の話は、1年半前にマンションの営業さんから聞きました。資産価値を重視する人は、既に今の相場前に購入されてるのでは。
資産価値を言い出すと今の割高な相場自体、購入時期としてどうかと考えてしまいますね。
ただ、今本当に必要としている方には、少しでも将来のプラス材料は欲しいところ。駅近や周辺の発展は後押しの材料になりますね。
個人的には区役所移転より、普段の生活に便利な手頃な施設が揃っている方が良いなとは思いますが。

[377: 匿名さん]

>>376
全くおっしゃるとおりで、ファイナンスの観点でいえば、既に販売価格に折り込まれてるので、区役所移転が損とか得とかって話にはならないですね。
区役所が近くなって便利とか、多少発展して利便性が上がるかもって話があがってますが、同等の対価が価格に折り込まれたマンションを買うわけですよね。

[378: 匿名さん]

>>377
実際はその対価を折り込み済み、ということにして高値の言い訳に使われてるだけの気もするが、、、。
土地を買うときの値段に織り込まれてるというなら納得だけど、建築費の高騰と相場高騰に乗じた価格つり上げしてるだけだからなあ。

[379: 匿名さん]

区役所が移転することによって資産価値というのは変わってくるものなのですか。
あまり変わらないかなぁ、そもそも普段の生活の利便性には変わりはないしとは思っていましたが、
スレッドを見ていると変わるんだよ、という方の方が多いので
理由も併せて拝見してほ～と思いました。

[380: 購入検討中さん]

ヒント　再開発

[381: 匿名さん]

>>379
同感です。1年に一度行くかどうかも分からない区役所の移転に大きな影響力があるとは思えません。そもそも資産価値アップを求めて江戸川区にマンションを買うべきではない。資産価値を維持、もしくは資産価値微減で勝ちだと思う。そういう意味では、区役所移転が資産価値低下を防ぐ要因になれば良い。

[382: 購入検討中さん]

辺りに何もないような場所に区役所が出来れば再開発もあるだろうけど
タワーホールにトキビルがあって既に再開発済んでいるから再々開発があるとは思えないけど
区役所が出来て騒がしくなるデメリットの方が大きい気がする
ただでさえ船堀は競艇場があって駅前の雰囲気はあまりよくない

[383: 匿名さん]

働く人が増えれば飲食店や飲み屋は増えるかもね。また市役所に来る人が増えて日中の駅前はわさわさしそう。違法駐輪とかも増えちゃったりするのかしら？
また駅前にマンション建てたら区役所職員が殺到しそうだわ。

[384: 購入検討中さん]

それではここは、区役所職員で完売するのではないでしょうか。

[385: 購入検討中さん]

船堀勤務なら本八幡から座って通勤、これしかないね。

[386: 購入経験者さん]

こちらのマンションは駅近ですが、電車の音はかなり聞こえそうな感じでしょうか。
駅近と聞くと仕方ない気もしますが、都営新宿線は船堀駅前後から地下になると思うので、この沿線なら迷います。
でもなぜここだけ地上駅なんでしょう。

[387: 匿名さん]

近くをよく通りますがエクセレントと違って全くと言っていいほど聞こえないですよ。

[388: 周辺住民さん]

駅近は、便利ですが、住宅街ではないから騒音はあると思った方がいいですね。
それにしても、この周辺は、天気悪いと羽田着の飛行機が3分おきに低空飛行してますね。
(山手線並の間隔だし、夜11時遅くまで。飛行機会社のマークが確認できるくらいな距離なので、凄まじい騒音です。)

[389: 匿名さん]

>>386
東京で地上駅なのは、駅を作るときに土地があったか、低地で浸水の危険があるかですが、船堀は後者でしょうね。

[390: 匿名さん]

>>389
適当だな(笑)
荒川の下を掘り進むより、地上を通した方が工事費やすいからだよ。

ネガキャン開始ですか？

[391: 匿名さん]

>388
本当に周辺住民さんですか？
このあたりは駅近だけど結構、静かですよ。
飛行機も天気悪い時に３分間隔？

知ったかぶりはやめましょうね(笑)

[392: 周辺住民さん]

>>391
一年前一之江に引っ越してしました周辺住民の者です。確かに3分とか5分間隔で飛行機は高度を下げてやってきますよ！調べると江戸川区は飛行経路となってます。雨や、南風が強い時は、船堀タワーにぶつかるんじゃないかってくらい近く感じます。それだけ、かなりな騒音ですよ。

[393: 匿名さん]

私も周辺住民ですが、悪天候の時は、窓を開けてられないくらい飛行機の音がうるさいです。慣れもあると思いますが、江戸川区以外からこられる方は、驚くけと思いますよ。天気悪い日、来てみるとわかりますよー

[394: 周辺住民さん]

>>392
近所に住んでいます。
天気が悪い日は確かに飛行機は低空飛行で、ポケモン飛行機だ〜！などと子供でも見えるくらいですが、タワーホールの上は通らないし、悪天候時は雨風の音に紛れて低空飛行の割に騒音はそれ程でもないですよ。だいたいトミンハイムの向こうの通り〜スポーツ公園上空辺りを飛ぶことが多いです。この物件だと、飛行機より南側のビルのカラオケ音の方が気になると思います。夜このビルの前を通って確認することはお勧めします。

[395: 購入検討中さん]

騒音として 航空会社へ物申しては如何でしょうか

[396: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方いませんか？価格教えてください

[397: 匿名さん]

まぁ高い買い物するんだから現地に何度も足を運んで確認するくらいじゃないとね。
感じ方はそれぞれ違うしね。

[398: 匿名さん]

おっしゃるとおりですね。
私の場合は、飛行機よりも、南側駅よりにある雑居ビルと空手道場の音が気になってるので、いなげや側をさがしています。

[399: 購入検討中さん]

西側は、あまり環境が良くないですよ。
エントランス側ですが、こちら側の低層階は最悪だと思います。
暑の昼間は、道場が窓を開け切っているので、押忍！押忍！お酢！と元気の良い声が聞こえます。
また、夜にはカラオケスナックから、酔っ払いのオッさんの下手くそな歌が大声で響いて、窓を
開けれないことだと思います。あまりにうるさい場合、地域環境のために行政に相談するのも手かと
思います。

[400: 匿名]

>>396
モデルルームは5月末からではないのでしょうか？

あと、年末の東洋経済の記事をたまたま今日読みました。船堀は結構価格下落しちゃうんですね…
http://toyokeizai.net/articles/-/61736