ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[161: 匿名さん]

プロントなんかいらない

[162: 購入検討中さん]

昨年10月の首都圏のマンション売れ行き状況↓

不動産経済研究所によりますと、10月の首都圏のマンション供給戸数は、前の年よりも10.9％マイナスの3125戸で、9カ月連続で減少しました。建築コストの上昇を反映した値上がりなどで売れ行きが悪化し、販売在庫が9月よりも282戸増加しました。また、「契約率は好調の目安とされる70％を大きく下回る63.3％」で、2009年2月の61.7％以来、5年8カ月ぶりの低い水準になりました。

→建設コストの上昇を反映した値上りで、マンションの販売が前よりもかなり苦戦しているようです。

[163: 匿名さん]

店舗に住居者特典があるって、あまり聞いたことがないですよ。

その店舗も永遠にあるかどうかもわからないし
あったとしても、オープンした時くらいなのでは？

飲食店やコンビニが入ると便利そうではありますが
人がたむろしたり、害虫が増えそうな気もするので
出来れば避けてほしいかなって感じもします。

[164: 匿名さん]

１５３＞

昨年プラウドの中古が出ましたが、第一次売り出し価格より高い金額で直ぐに売れてしまいましたよ。
気長に待っていれば又出るかもね・・。

[165: 匿名さん]

164さん、解れば、いくらがいくらで売れたのか、教えて貰ってもよいですか？？

[166: 購入検討中さん]

>>164
プラウド限らず、空き家が増えてくことは間違いないから様子見つつ待とうかな。

[167: 船堀 [男性 40代]]

これはないでしょ
公団じゃないんだから

[168: 船堀在住 [男性 40代]]

まあでも、ここは売れるでしょ
船堀でも立地では１，２でしょ
プラウドシティもそうでしたが
売れると思います。
マンションばっかで人増えて
住みづらくなりますね・・

[169: 購入検討中さん]

>>168
そんなこと言ってたら、都内ではどこも住めませよ！
笑

[170: 購入検討中さん]

エクセレントシティ船堀は、お風呂場にミストサウナあるみたいですね。こちらのマンションも付いてますよね？

まさか専有部までペラペラの薄い仕様じゃないこと願います。

[171: 匿名さん]

ミストサウナはどうでもいいけど、床暖房、ディスポーザー、食洗機、スロップシンクは欲しいね

[172: 購入検討中さん]

船堀でリッチが良いのは間違いなくプラウドシティですね。
資産価値が維持できる物件だと思います。
ここの方が駅近ですが、周りの環境および眺望で部が悪そうです。
建材高騰考慮してプラウドシティとトントンの価格が妥当ですね。

[173: 購入検討中さん]

>>172
ごめんなさい、話の展開の仕方が軟弱ですが、言わんとすることは間違いでもない部分もあるので、これ以外はツっこむのは止めときます。

[174: 購入検討中さん]

>>172
まぁ、トントンだと思いますよ！仕様はくそくらいですから。

[175: 検討中の奥さま]

昨晩下見行ってみましたが、駅よりは少し騒がしかったので、スーパー寄りがいいですね！

[176: 購入検討中さん]

東側のスーパー寄りは閑静ですね。
西側は、スナックビルと空手道場があります。
北側は、パチ屋です。
価格が出るのはいつ頃でしょうか？

[177: 購入検討中さん]

>>176
５月上旬からの事前案内には、おおよその目安はの案内はあると思います。正式中価格(表)は、6月上旬くらいではないでしょうか。

[178: 購入検討中さん]

みなさん購入検討者の予算や年収などを加味しながら、営業責任者が徐々に価格の設定を進めて行きますので、どうしても176の方が投稿した記載の時期になります。

要は資料請求や商談の際に伝える予算などの情報から、価格の調整をしますので、その点では低めに伝えておいた方が良いかも知れません。販売ではみなさんの予算に対して、若干上乗せした価格を提示してきます。

[179: 購入検討中さん]

始めから正式な価格表が出て来ないのはその理由です。まぁ、向こうもビジネスですから、駆け引きですね。

[180: 購入検討中さん]

それでは、皆で結託して予算は３０００万円と伝えれば、買う側は誰も損をしないのではないでしょうか。
あまりに安いとあれなので、４０００万円を上限としませんか？
理由は、プラウドに比べて、立地環境が良くないとすれば良いです。

[181: 購入検討中さん]

>>180
一律な設定では上手く行きません、予算は人それぞれの世帯で違うのですから。
各ご自身の本来の予算に対して、仮に500万円程度低めに伝える方が、若干でも効果は期待できると思います。

ちなみに予算を低く伝えてあったとしても、実際に買うマンションの価格が予算よりも高くても、何ら問題ありません。

[182: 購入検討中さん]

181の追伸

ちなみに営業は、船堀駅前のエクセレントシティの売れ行きも当然チェックします。なので、あまりリアリティーの無い予算ばかりを伝えても意味がないと思います。

(あくまで私感であるため、私は強要などを図るつもりは一切ありません。一つの考え方ですので、参考程度に聞き流してください)

[183: マンション住民さん]

>>147

オール手摺は決定なの？
だせぇ！！
うちの実家（築35年）にそっくり・・・

[184: 匿名さん]

>>183
>>96を見ればわかると思いますが、上層階の手摺は違うのでは。

[185: 購入検討中さん]

>>183、184
トップ3層のみがガラス手摺で、そのほかは格子の手摺のようですね。

そちらの格子の手摺は、プラウドシティ船堀の敷地南東側の外構に使われている管理用の手摺とほとんど一緒です。

仕様下げ過ぎですね、、、残念。

[186: 匿名さん]

トップ3層のみガラス手摺。
だから、ホームページトップの外観CGは、下の方が黒くなって上の方が強調されるような画像になってるんですね。

安い仕様を分からせない苦肉の策かな？

[187: 購入検討中さん]

>>186
その皮肉な策は、地所設計による監修(提案)の元、そのようになったのではないでしょうか。

デザイン監修の業務委託費分は、マンション価格に含めないでほしいですね。

[188: 購入検討中さん]

>>185

管理用の格子の手摺の写真です。

これと大体同じものがメイン（バルコニー・共用廊下）の手摺に使われる計画です。

管理用（外構）用のものをメインの手摺に代用するなんて、どれだけ仕様下げるつもりなんですかね、、、

[189: 購入検討中さん]

>>188
こちらの手摺ですと確かに洗濯物が透けて、外観が残念なかたちになりそうですね。

良い意味でイメージを覆してくれると良いですが、難しいのでしょうか？

たとえ安価だとしても、高級感と耐久性で勝っていれば言うことないですが。。。

[190: 購入検討中さん]

間取りについては皆さんどう考えていらっしゃいますか？

我が家は、予算的に70平米でないと買えないと思うのですが、A-1などリビングに納戸やパントリーがある間取りは良いと思いました。

G-EのLDKはどんな風に家具を置くのでしょうか？横長リビング風に設置するのでしょうか？
4.5畳のお部屋も長細くて子供部屋にした時に机やベッド等の家具の配置が難しそうですね。

他の間取りもたくさんあるようなので、早く見たいと思いました。

[191: 購入検討中さん]

>>189
一般的に、部分的に格子の手摺が使われていて、
その他にたとえば、ガラス手摺や、ガラス手摺+ルーバー手摺、タイル張りの躯体手摺などが全体の中で組み合わされた外観ですと、高級感なり、飽きの来ないイメージを作り出しやすいと思います。

今回のような大半が格子の手摺と決まった外観では、これからイメージを変えたものを出していくというのは難しいと思います。

耐久性は差ほど変わらないと思います。

[192: 購入検討中さん]

>>189
一応、バルコニーの内側から見た格子手摺の写真もアップいたしますね。ご参考にどうぞ。

[193: 購入検討中さん]

>>190
私もG-Eの間取りを見たときに、家具レイアウトが難しいと思いました。

大体どちらの物件も設計時に、居室は机とベッド、LDはダイニングテーブルとソファとテレビの配置を想定して計画しますので、営業担当者にどう計画してたかを聴いてみると良いと思います。

代表間取りとして先にアップしてるくらいですので、ものすごい良いレイアウトを教えてくれるかもしれません。

(私は苦し紛れの回答が返ってくるのでないかと予想しておりますが、聴くのはタダですので、よろしければ是非)

[194: 購入検討中さん]

プラウドシティ仙川の販売がかなり長引いています。

2013年12月よりモデル事前案内を開始して、現在は第5期を案内中。
すでに1年前からネットで不調との投稿がありましたが、1年後の現在になっても売れ残っています。(今年６月入居開始物件)

ちなみにプラウドシティ船堀も、1年以上販売に時間が掛かっていました。

少しずつですが、建設費高騰によるマンション価格の引き上げにより、前よりも販売が難しくなって来ているようです。

[195: 購入検討中さん]

第1期だけで全戸の販売はないでしょうから、第2,3期以降で値引きを待つのも手かもしれませんね。

[196: 購入検討中さん]

ちなみに「新価格発表」などが値引きのサインです。
分かりやすく「値引きしました」とは謳われませんので、ご注意ください。

[197: 匿名さん]

おそらく、よほどの事がない限り、竣工前の値引きはないでしょう。
デベが体力のある大手だし、相場もしばらくは下がる要素がないから。

[198: 購入検討中さん]

>>197
参考にします。

[199: 購入検討中さん]

>>189
売主から「今までのパース、全て間違えでした！申し訳ありません！！」みたいな事があれは、今の外観イメージが変わるかもしれませんね。

[200: 購入検討中さん]

>>191
確かに組み合わせであれば、良いですよね。格子の目が重なりあった透けないような仕様で、高級感のあるものなんてないのでしょうか？

それとも、思いきった安い価格設定にしてる。なんてないですよね～。。。

[201: 購入検討中さん]

>>192
すごく分かりやすいです。ありがとうございます。

[202: 購入検討中さん]

>>193
そうですね。
是非聞いてみたいと思います♪

最初にアップされた間取りは、基本的にそのマンションの中で、良いとされる間取りなのでしょうか？
このマンションはほぼ田の字だとは思いますが、もう少しワイドスパンの間取り求みます！

[203: 購入検討中さん]

>>199
そうですね～
そう願いたいですが。そんなことってあるのでしょうか？ないですよね～。。。

[204: 購入検討中さん]

>>200
200回目の投稿おめでとうございます！

格子手摺に近くて透けないものですと、188のアップ写真左上にあるルーバー手摺がありますね。
単純に格子手摺のな中で高級感あるものは、ロートアイアンがあります。参考に画像アップいたしますね。

ただ、今回の計画の格子手摺は、立面図や低層からの見上げパースからして、192のアップ写真のものに非常に近いと思います。(おそらくサンレール製です)

こちらを全体に使う第一の理由は、間違えなくコスト削減ですが、売主的にはシンプルデザインと謳いながら、気にさせないようにしてると、個人的には思います。

[205: 購入検討中さん]

地所設計によるデザイン監修とアピールされれば、大概の方はかっこいいデザインになるだろうとあまり疑うことなく思います(私もそうです)。

今回の場合は、ある部分では地所レジの思うツボで、実際どのような外観になるかについては、ご自身の目や感覚でご確認されるのが一番だと思います。

(ご存知かもしれませんが、マンションギャラリーには建物の模型が置いてあります)

[206: 購入検討中さん]

三菱地所レジデンスのマンションは、細かくチェックした方が良いですよ！

工事現場の近くに寄ったら、何となくでも様子を見るようにして、売主・施行者に監視の目を向けていることを意識させるべきです！

三菱地所レジデンス南青山の億ションで前代未聞の欠陥工事発覚事件
http://search.yahoo.co.jp/search?p=%E4%B8%89%E8%8F%B1%E5%9C%B0%E6%89%8...

[207: 購入検討中さん]

>>202
代表間取りとして使用されやすい間取りの特徴は、

1..売主がアピールしたい間取り
(比較的人気の高い間取り、商品企画上で謳いたい間取り)
2.全体の間取りタイプの中でも、戸数のウェイトが多い間取り
3.バリエーションとして、見せておきたい間取り
(派生系の間取り、面積の広い・狭い間取りなど)
4.特徴ある間取り
(ルーバル住戸、専用庭付き住戸、角住戸など)

→共通して代表間取りは注目を集めやすいので、きっちり作っているプランが多いです。

ちなみに、ワイドプランの間取りが今後出てくることに期待はしない方が良いと思います。
もしそのようなプランがあれば、すでに代表間取りの一つに入れてますし、そもそもワイドプランを見据えた柱の配置割りになっていませんので。
(P-Jrのルーバル住戸は、比較的ワイドスパンの間取りに
なってますね)

[208: 購入検討中さん]

地所レジデンス、ブランドとしてだいぶ落ちましたね。

[209: 匿名さん]

>>208
どこがデベとしてのブランド力を維持してますか？

[210: 購入検討中さん]

>>209
三井くらいではないでしょうか。