ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

[ビギナーさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス船堀ってどうでしょうか。
駅まで徒歩3分って便利ですよね。
通勤や通学なども楽になりそうですが、周辺の住環境はでどうでしょうか。
共用部分もあっていいなと思いました。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

ザパークハウス船堀
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.28平米～90.73平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[1: 匿名さん]

いい場所ですね！
公開されてる間取りも手抜きがなくて高級志向なのがうかがえます。
手が届く値段だったらいいなぁ…。

[2: ご近所さん]

南側に残念な嫌悪ビル有り

[3: 匿名さん]

駅から近いのは便利そうですね。
立地的には単身者かDINKS向けですが、間取りは広いタイプもあるんですね。
共用施設もキッズルームがあるんですね。
日当たりはどうなんでしょうか？

[4: 匿名さん]

嫌悪施設ってパチンコ屋とスナックなどの雑居ビルですか？お隣は都民ハイムですよね。スーパーが近いので便利そうです。ただ、エントランスはどこにもってくるんでしょう。船堀は学区が微妙だと聞いたことがありますがどうなんでしょうか。

[5: 匿名さん]

以前別のスレで船堀地区は子育て世代には向いてないって書いてあったなー

保育園は激戦区、兄弟が既に入園していないかぎりまず入れない
小学校はパンク状態（プラウドができて急激に児童が増加したらしい）
中学校は荒れてるから子供が小学生のうちに葛西地区に引っ越し予定　みたいなコメントもあったよ。
それぐらい荒れてるみたい。

うちはDINKSだから気にしないけど。

[6: ご近所さん]

>>4
南西角の目の前の南側に汚い雑居ビルがあります。
居酒屋、スナック、マッサージ？等が入っており、夜中まで騒々しい日も。

[7: 匿名さん]

エントランスはその南西角あたりでは？

敷地東側隣接の駐車場って将来どうなるんでしょう？

[8: 購入検討中さん]

価格はどのくらいでしょうか。プラウドシティより安ければ確実に購入するのですが・・
立地はプラウドシティの方が良いですが、自走式なのがこちらは有利ですね。
駅からの距離は大差がないです。

[9: 匿名さん]

4.5帖の部屋は使いづらいですね。
昨今、5帖でも狭いと思っていたのですが。

13階建なので、14階建のプラウドと比較して、
天井高はこちらの方が良いのかな！？

4.5帖と狭くても、天井が高ければ・・・
モデルルーム早く見たい。

[10: 匿名さん]

駅にも近くて、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルームなども設備されている。
凄く便利でいいけど、三菱地所だけに価格帯も相当な感じになるのでしょうね。
まぁ、この立地ではあれば価格帯がどうであれ、人気が出ることも間違いないと思います。

[11: 購入検討中さん]

80m2の部屋いいですねー
5800万円くらいだと即買いしたい。
詳細が待ち遠しいー

[12: 匿名さん]

結構、大型マンションですね。
駅から近いのと間取りも広いので人気が殺到しそう。
お決まりの共用施設があり、ファミリー世帯も注目ですね。
ここは、立地もいいので値段次第ですね。
駐車場は少ないですが、駅近なのでそれほど固執しないかな。

[13: 匿名さん]

うちは子供が幼稚園なのでこれから学区も考えて検討しようと思っているのですが、ここ付近はあまり良くないようですね。駅が近いので魅力的ですが学区が残念。金額見て高いようだったら西葛西の大規模を購入しようかな…。

[14: 購入検討中さん]

なんか外観、プラウドシティを意識していますね・・・。そっくりです。
２重壁２重天井で階高がプラウドより高くて、価格がプラウドより安ければ検討します。
玄関の作りは良いと思いました。

[15: 購入検討中さん]

建築価格上がってるからプラウドよりは高いんじゃないかな
70㎡3LDKの中層階中部屋で5000万前後
4LDKは最上階若しくは上階無しの角部屋になるだろうから6000万超と勝手に予想

[16: 匿名さん]

堀船だからリーズナブルでお願いしたいところだけれど最近のマンションのお値段の傾向からすると15さんが書かれているような感じで行く可能性はありますかね。
駐車場は自走式駐車場になるとサイトには書かれていますね。
停められる台数はあまり多くはないかもしれないけれど、先の事を考えると機械式よりも良かったかも。

[17: 購入検討中さん]

ここは眺望はどうでしょうか？トキビルが邪魔して富士山や東京タワーは拝めないでしょうか。

[18: 購入検討中さん [男性]]

ここのマンション価格は、一坪あたり220〜230万円位でしょう。
エリア物件では野村不動産のマンションが高く、隣地にあるプラウドシティ船堀が一番の判断材料になるはずです。

こちらが坪220万円でしたので、営業的には少しは高く売りたい思いがあるはずなので、225万円程度を見据えてると思います。

隣地のマンションとの比較で、坪10万円以上の差があれば、明らかにぼったくり感が出ます！

戸数も多いので無理は出来ないはずですが、あとはお客さんの反応をみて、最終的にはどこまで高く売れるか見極める予定だと思います。

[19: 匿名さん]

70㎡3LDKの中層階中部屋で5000万越え、低層でも4000万前半からでしょう。

[20: 匿名さん]

>>18さん
私は、坪250万前後と予想しています。
土地取得の価格次第なところはありますが、建設費高騰の中、坪220万〜230万は実現するのは難しいのではないでしょうか。

プラウドシティ船堀が判断材料になる事は否定しませんが、プラウドが売り出されていたのは2012年頃なので、その時期のマンションと単純に比較する事は難しいと思いますよ。

[21: 匿名さん]

土地の取得が50億1,600万円。
1戸あたり約2,000万円（利益乗せず）

建築費は如何ほど？？

私は2階3ＬＤＫの最安値住戸で4,400万円と予想します。

↑の方でプラウドシティの階高を比較対象にされている方がいますが、
プラウドシティの天井高は何センチですか？？

間取りや販売価格は調べられても、天井高は調べられなくて・・・
当時のパンフをお持ちの方がいたら、教えて下さい。。

[22: 購入検討中さん [男性]]

当時の価格として坪220万円が、今回の計画にて仮に250万円に高くなったとしますと、差額で坪30万円のアップ。平均面積ざっと70平米と戸数の294戸を掛けると、およそ18億円のプラス収支です。

土地の取得50億円に対して、18億円の建設費の増加はありえないと思います。建設費のアップがあるとは言え、数年の違いだけで、そんなに払いたくないですよね。

[23: 購入検討中さん]

こればかりは憶測の域を出ませんので、230万円超えてたら、営業担当者さんに高くないですかと理由を聴いてみるのもいいかも知れませんね。

[24: 匿名さん]

単純に販売価格差＝建築費の差額ではないでしょ。
立地も異なるし、販売時期、デベも違う。
デベや仕様によって価格は異なるのはあたりまえですよね。

[25: 匿名さん]

>>20です。

みなさん、色々なご意見ありがとうございます。

坪250万前後という予想は、明確な根拠がある訳ではありません。
私は2012年頃から新築マンションを探し始めたのですが、周辺の相場や最近の東京のマンション価格の高騰、近場のモデルルームの営業さんの声などをトータルで勘案した勝手な数字です。

しかし、この時期はどうしても価格の予測をしたくなるものですね。

[26: 購入検討中さん]

色んな意見が出ることは良いことですよね。(どっかの2チャンネルのような叩き合いみたいにはしたくないです)

冷静に考えて、デベや仕様など違えども、買う時期で400〜600万円など百万単位で高くなるって嫌ですね。それだけの金額を家具やオプションなどに回せたらいいてすけど。個人的な意見です。

[27: 購入検討中さん]

外観ですが、シンプルでかっこいいです。正直に私にはシンプル過ぎて本当は少し心配ですが、これからに期待したいです。良くも悪くも、今のところ特徴があまり見られない気がしております。
HPの設計者紹介のグラン三番町など、シンプルでも特徴のあるデザインをぜひお願いしたいものです

[28: 不動産業者さん [男性 40代]]

坪当り280〜300万想定との噂を聞きました。
本当なら、バブルの都心並ですね。

[29: 購入検討中さん]

もし本当にそうなら、戸建てか中古を買うわー。どん引きします。

[30: 匿名さん]

>>22
土地50億に対して建築費が18億増えたからありえないという考え方は普通しないです。
しかも294戸ではなく254戸ですので16億ではないでしょうか。
本プロジェクトは、延べ床約24000㎡で約7200坪です。
7200坪×専有率80%×250万円=144億円のプロジェクトに対して16億円の上昇で、上昇率11%と昨今の情勢からありえなくないです。
また、プラウドの坪220万円の内訳が、土地100万円（上記の1戸2000万円÷20坪）、利益40万円（利益率20%）、建築費80万円。
今の建築費は3年前の3割以上上がっており、あるゼネコン情報だと今の建築費は坪110万円ぐらいと聞いてますので、坪250万円という数字はおかしくないです。

[31: 購入検討中さん]

ヒント 消費増税有り プラウドシティより3%高いのは確実だと思います。
あっ タイミング的に10%になりそうですから5%は高くなりますね。
建材も10%は値上がりしています。ただ来期以降は原料市況が良化しますので
建築費は以前の水準に戻るかもしれませんね。
上げたものはなかなか下げないか。
プラウドシティの天井高は最上階で260です。

[32: 購入検討中さん]

設計者はザパークハウス晴海タワーズクロノレジデンスの担当者と同じのようですね。外観の雰囲気は一緒ではないですが、シンプルという点では少し似てる気がします。船堀は湾岸地区ではないので、クリア感はいいですが、さっぱりとし過ぎないでほしいです。

[33: 購入検討中さん]

□プレミスト葛西
東西線 葛西駅徒歩2分 約240万円/坪
□エクセレントシティ小岩
総武線 小岩駅 徒歩3分 約245万円/坪
□クリスタルマークス
総武線 小岩駅 徒歩3分 約230万円/坪
□アイル両国 参番館
総武線 両国駅 徒歩3分 約250万円/坪

◼︎トーキョータイムテラス
都営新宿線 船堀駅 徒歩3分 約○○○万円/坪

→東西線や総武線から比べると、駅力としては同等もしくは若干下がる気がします。
戸数も多いので、230〜240万円/坪あたりではないでしょうか。

[34: 匿名さん]

すでに完成済み、着工中の物件で230万~240万/坪なら、もう少し価格は高くなるんじゃないでしょうか。西葛西の大規模二棟が230万~240万前後だとするとそれを超えてくるんでしょうか？それにしても小岩で250万近いんですね。

[35: 匿名さん]

価格板見ると
西葛西　徒歩7~8分→230万/坪
船堀　　徒歩3分　→？
駅距離考えるとこっちが高いのかな

[36: 購入検討中さん]

平均としては235～240万円前後くらい？
条件悪いところは225万円あたりから、良いところは250万円近くまでの幅のある設定とか？

[37: 購入検討中さん]

同じ船堀駅徒歩3分のエクセレントシティ船堀にとっては、こちらの物件は高く売る予定（想定）と言いたいところですね。逆も然りですが。船堀エリアでそんなにお金持っている人ばかりいるとは思えないですけど（あくまで勝手な憶測です）。

[38: 匿名さん]

>>37
購入者は周辺住民だけではないと思います。

[39: 購入検討中さん]

建築費の高騰などより今買うと割高なら（坪20～30万円の増で、70㎡で約500万円の負担増）、このタイミングで絶対に買う必要がなければ、焦らずに参考として見てみるなど慎重に検討することにします。長い人生の中の一生一度の買い物なので。それでも欲しいと思えば買おうかな。

[40: 匿名さん]

>>39
黒田日銀総裁の任期が2018年4月なので、それまでマンション価格が下落する可能性は低いですよ。
むしろ後伸ばしする程金利上昇リスクを負います。
マンション価格が上がって、金利も上がると最悪なことになりますよ。
一生に一度の買い物なのでよく考えてください。

[41: 購入検討中さん]

4店舗入るみたいですが、どういったお店でしょうかね。
もう決まっているような感じですけど、スタバとか入らないですかね。
船堀駅前にキリンシティが出来ますので、お洒落なお店がドンドン出来て欲しいです。
ここは近くに スーパーが4店もあるので非常に便利です。

[42: 購入検討中さん]

任期の時期うんぬんだけで、価格下落の可能性低いとは、安易な考え方の気がしますが。

[43: 購入検討中さん]

5輪までは幾分 好景気ムードを漂わし、上がり基調かと。
5輪後の下げ基調は疑う余地もありません。

[44: 匿名さん]

>>42
今の景気は金融緩和が作り出してるんだから、黒田さんの任期は大いに影響あるでしょ。
建築費の高騰によってマンション価格が高くなっていると言われているが、その高い価格で消費者が買えるのは、
住宅ローンが緩いのと、物価（マンション含む）上昇期待があるから。
東京都における住宅ローンの年収倍率は10倍の水準に達していることからもそれが分かる。
よって、金融緩和が継続される限りマンション価格が下落する可能性は低いと考えられる。

[45: 購入検討中さん]

>>44
正しいか正しくないかはさておき、2回目の内容にて展開の筋道が伺えました。一ご意見として参考にさせていただきます。

[46: 匿名さん]

>>40
要するに、今買うなら高値掴みは覚悟ですね
2020年以降は価格は下がるでしょ

[47: 匿名さん]

>>44
>東京都における住宅ローンの年収倍率は10倍の水準に達していること>からもそれが分かる


すみません、これはどういった意味合いでしょうか？
年収500万の人が5000万のローンを組んでいるということでしょうか？

[48: 購入検討中さん]

この地区の地盤はどうなのでしょう？強固でしょうか？
構造は制震、もしくは免震？？

[49: 購入経験者さん]

船堀や葛西など江戸川区のいくつかの小～中規模マンションをみましたが、地盤が強固とは言えない地域でしょう。
川に囲まれているので砂が蓄積してきた層が厚く、マンションを支える杭も30m～50mと結構深くまで打ち込んでいますよ。
直下型地震で、間の砂や粘土の層がどの程度影響受けるかですが。こんなのも参考になります。
http://towndata.net/service-tokyo-edogawa.html

[50: 購入検討中さん]

>>48
現在の杭施工を見ると、プラウドシティと同様に耐震構造と思われます。