マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[81: 匿名さん]

>79
全く品のないというか常識のない書き込みをするんだね。顔がみえないからといって
何でも書いていいとは限らないよ。非礼という言葉知ってる？
あなたみたいな者に対して、まともな書き込みはしたくないけど、競売は、抵当権の
設定されていない場合か、債権額がそのマンションの時価を下回る場合に限られます。
普通抵当権は設定されているでしょう。これを無剰余取り消しといいます。
又、共同生活に著しい障害を与える時、つまり共用部分の管理が十分に行えなく
なる事態へと発展した場合は、特定承継人から回収することができるということです。
これも、一人の滞納金の額ぐらいでは著しい障害まではいかないでしょう。
それから、他の判例により、支払い命令が出た場合でも支払いをしないとか、悪質な
場合は競売をすることはできますが、それでも金融債権が先で残ったものがあれば、
おこぼれにあずかることはできるということです。
どちらにしても、先取特権の滞納金での競売は、非常に難しいということです。

[82: 匿名さん]

飛ぶの待ったほうが早いんでしょ

[83: 匿名さん]

>>81
シロウトは困ったもんだね　５９条は区分所有者の団体の為の最強の法
＞５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続行される

区分所有法５９条による競売とは，区分所有者が管理費を滞納している場合に，その滞納行為はマンションの共同の利益に著しく害する行為であるとして，管理組合がその区分所有者に対してその者が所有する区分所有建物の競売を裁判所に訴えて請求するものです。
　５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続行される点がポイントです。
　ただし，この５９条による競売は，いきなり競売を申し立てるものではなくて，競売をするための判決が必要です。その前提として，管理組合は総会を開いて，全区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成を得なければなりません。
　５９条により競売が実施された場合には，その競売代金は，①手続き費用として管理組合が収めた予納金の返還，②抵当権者に配当　ということになり，当該競売代金からは管理費等の支払いは受けられません。
　しかしながら，競売の結果，新所有者に代われば，その新所有者自身が，旧所有者の管理費等の支払い義務を承継しますので，請求をすればこれを支払ってくるのが通常です。

[84: 匿名さん]

>>81
はいはい　少額でも可能だよ　判例↓
http://www.fukukan.net/paper/040801/work_matsuzaka.html

おたくも学習してから投稿しようね、恥かいてるよ。

[85: 匿名さん]

学習とか　どうかしましたかね

[86: 匿名さん]

↑　恥かいてるよ。 まともな投稿できないなら邪魔ですよ。

＞ハイハイ、５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続行される点がポイントです。

＞当該競売代金からは管理費等の支払いは受けられません。
　しかしながら，競売の結果，新所有者に代われば，その新所有者自身が，旧所有者の管理費等の支払い義務を承継しますので，請求をすればこれを支払ってくるのが通常です。

ということで特定承継人様が滞納管理費を支払って下さいますので、ありがたく受けとりましょう。
共同の利益を害する人は、粛々と手続きをし、排除するだけ、害は団体には不要です。

[87: 匿名さん]

おたくが一番恥かいてるよ　退場願うね～

[88: 匿名さん]

>86
競売ができればということが前提でしょう。
そうなれば特定承継人が支払ってくれるから問題はないけど、
肝心の競売ができるかがポイントですよ。

[89: 匿名さん]

>84
少額訴訟は６０万円以下だよ。
そんな少ない額で競売は受け付けてくれないよ。

[90: 匿名さん]

恥かくなんて言うから
示しがつかなくなってそうですね　苦笑

[91: 匿名さん]

>83
単純だね。
滞納金の競売は、総会決議さえあれば全てできるということだよね。
話しにならないよ。

[92: 匿名さん]

滞納金で簡単に競売にもっていけるんなら、少額訴訟や支払い督促など
せずに、最初から競売にもっていった方が楽だし、例え無剰余であっても
特定承継人が支払ってくれるし、今後も滞納の心配がなくなるから全部
そうするんじゃないの。
甘いね。

[93: 匿名さん]

弁護士もそっちの方が報酬貰えるよね
全部競売すればいいね

ってことになってないのはなんででしょう？

[94: 匿名さん]

>>87~>>92
低脳諸君　自分で検索して学習しなさい　判例含め沢山出てくるわい
５９条による競売には最低三つの要件が必要
悪質な滞納者にはすべて揃っている事でしょう

滞納者に支払い能力があるのなら　支払い命令や差押えで楽に解決だわ　
それが不可能だからのマンション法最強の権限　覚えとけ　低脳諸君　


無知という恥を知りなさい　低脳～　笑

[95: 匿名さん]

>94
あなたの方が恥を知りなさいよ。
非礼というか常識のない軽い人間なんですね。
どういう会社に勤めているのかね。
上場会社の社員や高級官僚ではないでしょうね。
高学歴でもないだろうね。

[96: 匿名さん]

↑
論理的に順序立てて物書けないオタクが低能なんですよ。
反論できるなら、それを投稿しなさい、愚痴や不満書いても誰も見ませんよ。

[97: 匿名さん]

>>87~>>93は　自身で調べもせずの思い込み　ただの野次馬にすぎない

自分で調べるなら　その間違えに気付き恥を知るだろうね　それを低脳と言うんですよ

[98: 匿名さん]

もっとも非論理的な人が　何か言ってるけど　どうかした？

[99: 匿名さん]

↑
おたくこそ無意味な投稿で　どうかしたの？　　反論すらできない低脳は邪魔ぁ～

[100: 暇入]

特別決議による競売は無理だろう。

９４は管理寺ではないか？よっぽど暇なのだろう。

[101: 匿名さん]

区分所有法５９条による競売とは，区分所有者が管理費を滞納している場合に，その滞納行為はマンションの共同の利益に著しく害する行為であるとして，管理組合がその区分所有者に対してその者が所有する区分所有建物の競売を裁判所に訴えて請求するものです。
　５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続行される点がポイントです。
　ただし，この５９条による競売は，いきなり競売を申し立てるものではなくて，競売をするための判決が必要です。その前提として，管理組合は総会を開いて，全区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成を得なければなりません。
　５９条により競売が実施された場合には，その競売代金は，①手続き費用として管理組合が収めた予納金の返還，②抵当権者に配当　ということになり，当該競売代金からは管理費等の支払いは受けられません。
　しかしながら，競売の結果，新所有者に代われば，その新所有者自身が，旧所有者の管理費等の支払い義務を承継しますので，請求をすればこれを支払ってくるのが通常です。

ハイ、この段取りで悪質滞納者は追い出して管理費回収しましょうね～

＞ハイ、５９条に基づく競売請求では，当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても，競売が続される点がポイントです。


これ、管理費滞納総額８０万位で競売掛けられた実例ね、要は滞納額じゃないのよ、少しは調べろ低脳。
　↓　
http://www.fukukan.net/paper/040801/work_matsuzaka.html

[102: 匿名さん]

>101
もう少し、書いてある内容をよく読みなさいよ。
全く読解力がないんだね。
話しにならないので、もう寝るよ。

[103: 匿名さん]

>>102
おたくがもう少し、書いてある内容をよく読みなさいよ。
全く読解力がないんだね。

特定承継人様に滞納管理費払ってもらうのが最善　

おたく何よんでんの？ だから低脳って言われるんだよ

[104: 匿名さん]

管理費滞納されてんだ

[105: 匿名さん]

管理費滞納の話題はこれで終了ですね、論破された事ですし。
御自分のマンションでの管理費滞納に役立ててくんろ。

それにしても、このスレにいる無知な管理士は反論すらできない程度なんだ、やはりな。

[106: 匿名さん]

＞役立ててくんろ

ですかぁ　笑
おばあちゃん世代かな？
論理的に書けるようになって出直しな^^

[107: 匿名さん]

>>106
おまえが論理的に書けるようになって出直しな^^ 　爺さん

[108: 匿名さん]

カッカしてどうした？

なにか気に障ったのかい？

[109: 匿名さん]

↑　出直しな^^ 　爺さん

[110: 匿名さん]

反論もできないんだ　ミジメ～

[111: 匿名さん]

>107
スレ主です。
いい加減、暴言を吐くのはやめなさい。
ここは、いろんな情報の提供や悩み等を解決していく場です。
建設的な意見をお願いします。

[112: 匿名さん]

外野からですが、暴言や単発のイヤミの投稿は一行での荒らし投稿の方ですね。
乱暴ですが５９条の解説も間違いではありません。
きっと反論できずはがゆいのでしょう。

[113: 匿名さん]

法５９条は、共同の利益に反する行為をした場合はその行為の停止等を請求する
ことができるとなっています。
そして、①行為の停止
　　　　②専有部分の使用禁止請求
　　　　③、①②では解決できない場合は、競売請求をすることができるとなっています。
これは、どちらかといえば、義務違反者に対する対応策であって、その中に滞納者が含ま
れるかは微妙な問題です。
又、①②を経ずに直接③を請求することもできますが、かなり難関です。
福岡地裁（あくまで地裁です）で認められた事例はありますが、これは稀有な例で、滞納者が
悪質（滞納そのものは悪質ではない）の場合等の条件が重なった場合に認められたもので、
通常では、金融抵当権者との兼ね合いもあり、裁判所が受理する可能性は極めて低いものと
予想されます。

[114: 匿名さん]

「目くそ鼻くそを笑う」状態になっているのは、スレ主の理解不足が
大きな原因であると思います。
たとえば、区分所有法第59条に基づく競売の話をしているときに、
>>81
>どちらにしても、先取特権の滞納金での競売は、非常に難しいということです。
など、頓珍漢な書き込みが散見されます。

[115: 匿名さん]

>113
>>金融抵当権者との兼ね合いもあり、

この点に関しては、
区分所有法第59条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難なときに、当該区分所有者から区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができる。そうして、この場合、区分所有権に設定されている担保権は競売することによって消滅する（いわゆる消除主義）と解するのが相当である。（東京高裁 平成16年5月20日決定）

[116: 匿名さん]

>114
１１３ですが、８１は匿名さんの書き込まれたものです。
決めつけて書き込みをするんではなく、書き込まれたものに対しての
対応をするようにしてください。
１１４は１１３に対しての書き込みなんでしょう。
８１とは関係ないですよ。

[117: 匿名さん]

『区分所有法５９条による競売』で検索すると判例等も多数ありますね。
現実に管理費滞納で競売に掛けられた方のブログや投稿も有るようです。

＞福岡地裁（あくまで地裁です）で認められた事例はありますが、これは稀有な例で
すでに稀ではなく、競売のみ手だてがない場合は認められるようですね。
また、その金額の大小にはさほど関係ないとか。
共同の利益、この部分が区分所有法の存在意義で、そこを守るために作られた法ですからね。

ただ、競売でも落されないようなマンションや団地は頭が痛いでしょう。
新しい所有者、特定承継人がいなければ滞納管理費も支払われないし。

[118: 匿名さん]

>>>８１は匿名さんの書き込まれたものです。
ならば、当初から、
>マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
>皆さんで答えていきませんか。
などと書かないことです。

[119: 匿名さん]

>115さん
配当を求めて行うものではなくという意味はどういうことでしょうか。
そして、福岡地裁では、滞納金の回収を共同の利益に反するということで、競売が
認められています。

[120: 匿名さん]

>118
等という意味がわかりますか？
要するにマンション管理に興味のある皆さんで、いろいろ意見を
出し合って問題解決をしていきましょうということです。
全てが正解ではないでしょう。だから、皆さんで書き込みをして
いき、結論を導き出していければいいのではないですか。

[121: 匿名さん]

>>119
>配当を求めて行うものではなくという意味はどういうことでしょうか。

区分所有法第59条は、当該区分所有者の区分所有権を売却することによって、当該区分所有者から区分所有権を剥奪することを目的としており、競売の申立人に対する配当を全く予定していないものであるから、剰余主義の適用はなく、民事執行法第59条第1項に定める消除主義が適用される。

[122: 匿名さん]

>>120 は、匿名さんの意見ですね。

[123: 匿名さん]

>119
と言うことで、競落後その特定承継人が滞納管理費を支払うことになる。
配当などは申請する事も必要もない、税の滞納での公売なら話は別ですがね。

[124: 匿名さん]

≪参考≫

一般社団法人 マンション管理業協会
＜マンション管理お役立ちコーナー＞
【滞納者に対する区分所有権の競売請求は有効ですか。】
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol07_2404.html#s04

[125: 匿名さん]

>>119
建物の区分所有等に関する法律

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき
他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して
有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）
及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は
業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
＞第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。


この説明で理解できますか？　　競売後承継人は区分所有法に従いこの責を負います。

[126: 匿名さん]

>125
滞納金に対する競売については、いろんな条件があり難しい面が
多々あります。
同じ東京高裁の事例でも、同様な滞納例でも、一方では競売を認め、
又一方ではみとめないという事例があります。
全て、他に方法がなければ競売にもっていけるとの書き込みは無理が
あると思われます。

[127: 匿名さん]

>121
いきなり削除主義では説明不足ですよ。
もっと詳しく書いてあるでしょう。

[128: 匿名さん]

>126
それぞれの区分所有者が泣き寝入りしないがために立法された区分所有法、
最後の手段ではありますが、条件がそろうならば５９条による競売が認められるのは事実です。

ただ、わずかでも他の算段がとれるのなら認められることは無いでしょう。
しかしながら、なんら差押え出来る物も事もなく、お手上げ状態ということが現実に多い。

管理組合としてはどのような手法でも共同の利益を害する所有者を排除し
新たな所有者にその負債（滞納管理費）を支払ってもらう事が優先事項。

[129: 匿名さん]

>>126
>他に方法がなければ、競売にもっていける

「長期間の管理費等の滞納は、区分所有法第6条第1項にいう、『区分所有者の共同の利益に反する行為』に該当する」は、異論のないところであり、問題は、「同法第59条の、『他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という要件」であるが、【他に方法がなければ、】は、そのものズバリの要件である。

[130: 匿名さん]

>>127
>いきなり削除主義では説明不足ですよ。
>もっと詳しく書いてあるでしょう。

民事執行法第59条第1項および第63条第1項を説明しろと？