マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[801: 匿名さん]

>798
マンション管理士は、法律のプロでもなく、建設のプロでもありません。
ただ、マンション管理の総合的な知識があり、それをマネジメントする
だけのことです。
マンションの経費の内訳を分析して、相場と比較したり、理事会や総会の進め方、
管理規約の改正方法、大規模修繕工事の進め方、全てを網羅した長期修繕計画の
立て方と１戸当り月の必要修繕積立金の算出をして、今後の積立金の値上げを
どう組合員へ広報していくかとかね。
又、滞納金に対する対応の仕方と少額訴訟や支払い督促の具体的なやり方の指導とか。
役員のなり手不足や知識不足、時間不足のために、管理会社主導からの脱却を図る
ためにやることもあるでしょう。

批判しているのは、だれがしているの？
マンションの住民ではないでしょう。
マンションの住民は、マンション管理士の存在すらも知らない者が殆どですよ。

[802: 匿名さん]

>マンション管理の総合的な知識があり
・・・裏付けは？
>マンションの住民は、マンション管理士の存在すらも知らない者が殆どですよ。
・・・どこの田舎の話？

[803: 匿名さん]

>800
悔しかったら、マン管の資格をとってから吠えるんだね。
マンションの住民がマン管士のことは殆どしらないのに、
やけに試験内容のことまで知っているじゃないの。
やっぱり、受験経験があるでしょう。
ただ、受験経験があるだけでも、マンション管理の知識は
一般住民よりはるかに上だろうがね。
資格を取れば、更に知識や情報がついていくだろうがね。
受験勉強だけでは、ほんの基本だけしか身につかないけど、資格が人を
育てていくからね。

[804: 匿名さん]

マンション管理士の認知度は限りなくゼロに近い。

[805: 匿名さん]

マンション管理士資格の必要性は限りなくゼロに近い。

[806: 匿名さん]

この世にマンション管理士が居なくても誰も困らない。

[807: 匿名さん]

管理会社も必死だな。
しかし、管理会社の社員は、一番マン管の資格保持者が
多いと聞いているけど。

[808: 匿名さん]

努力しても取れない者を侮辱しちゃだめだよ。
だって、かわいそうじゃないか。

[809: 匿名さん]

>悔しかったら、マン管の資格をとってから吠えるんだね。
・・・この決め付けが無能であることを表している。

[810: 匿名さん]

必要のない無駄で使いようのない資格を費用出してまで受験する暇人は老人だけ。

[811: 匿名さん]

>810
かわいそうだね。
人の取った資格を批判しなければならないとは。
何故管理会社の社員は、必要でない資格を勉強して、
お金と時間を使ってまで受験しているのかな？

[812: 匿名さん]

資格ないくせに無理しなくて良いよ、まぁ資格有っても使う組合とか無いけどね。
マンション管理士なんて専門家でもプロでもないから。

[813: 匿名さん]

確かに、去年の合格者をみてみると、高齢者が多いね。

～２９歳　　　　　７．１％
３０～３９歳　　２３．３％
４０～４９歳　　２４．９％
５０～５９歳　　２５．１％
６０以上　　　　１９．６％

[814: 匿名さん]

６０歳以上の合格者は、会社をリタイアしたマンションの理事
だろうね。
ボランティアとして取ったんだと思うよ。
この年代は、時間はあるし、元々優秀な社員だったんだろうから
合格者が多いんだろう。
しかし、合格率は７％程度と若者より低くなってはいるが。

[815: 匿名さん]

>マンション管理の総合的な知識があり
・・・裏付けは？

[816: 匿名さん]

管理会社と交渉能力や長年の馴れ合いから、
事務管理費や点検費用、工事発注システムの変更が
できずらければ、マン管士を活用すればいいかもね。

[817: 匿名さん]

>815
何か具体的に質問してみてよ。
直ぐ答えてあげるから。

[818: マンション管理士資格は]

別にありがたがる程度のものではなくて、
それすら合格しないおバカは金出しては
雇えないという最低限を保証するためのもんだよ。

あんなもん普通に勉強すれば合格するでしょう。
それすらできない人は不要ってこと。

[819: 匿名さん]

>>817
>何か具体的に質問してみてよ。
>直ぐ答えてあげるから。

法人ではない管理組合が、組合員を相手に訴訟を提起する場合の当事者適格について教えてください。

[820: 暇入]

標準管理規約なら理事会決議で理事長ができますよ。管理規約に訴訟追行権の定めがなければ区分所有法に従うのでは？

[821: 匿名さん]

>819
またまた、マンション管理というか弁護士の範疇に関する質問になりましたね。
当事者適格は、訴訟追行権といわれることもあり、利害関係が対立している
者に認められる権利で、例えば、専有部分の配管の工事を、修繕積立金を
取り崩して管理組合としてやることに反対して、室内での工事をさせない
場合等に管理組合が区分所有者を提訴する場合等が変えられます。

[822: 匿名さん]

>819
そんな質問より、事務管理費やＥＶ保守点検費、管理員人件費とかの
相場とかの方が教えてもらって役に立つんではないの。

[823: 匿名さん]

当事者適格は管理組合に認められるのか？　理事長個人に認められるのか？

[824: 匿名さん]

>マンション管理の総合的な知識があり
>何か具体的に質問してみてよ。
>直ぐ答えてあげるから。

標準管理規約に関する質問も用意しているので、>>823 に直ぐ答えるように。

[825: 匿名さん]

どちらにせよマンション管理士は専門家でもプロでもありませんから、需要も無いんですよ。
必死で管理士宣伝してもアルバイトすら無いでしょうね、趣味で自慢でもして楽しんでたら良いだけ。

[826: 匿名さん]

>823
法人でなければ、当然理事長（管理者）ですよ。

[827: 匿名さん]

>823
自分が知っていることを質問して、満足したいんだろうね。

[828: 匿名さん]

>>826
>法人でなければ、当然理事長（管理者）ですよ。

理事長個人という意味？

[829: 匿名さん]

当然でしょう。

[830: 匿名さん]

>>当然でしょう。

理事長が任意的訴訟担当として訴訟を提起するということ？

[831: 匿名さん]

管理士試験で全問中３割は間違え回答する者に質問しても無意味と思うよ。レベル低いから。

[832: 匿名さん]

>830
そこまでは調べてないし、今調べようとも思わないね。
もし、自分のマンションでそういう問題が発生したら、真剣に
調べるけどね。
ただ、理事長の意思としは、任意ではないよね。
管理者としての責務だよ。

[833: 匿名さん]

>>821
>例えば、専有部分の配管の工事を、修繕積立金を取り崩して管理組合としてやることに反対して、室内での工事をさせない場合等に管理組合が区分所有者を提訴する場合等が変えられます。

この場合の訴えの利益は？

[834: 匿名さん]

>ただ、理事長の意思としは、任意ではないよね。管理者としての責務だよ。

本物のマンション管理士なら「任意的訴訟担当」ぐらい知っているぜ。

[835: 匿名さん]

住民のトラブル防止とか、全体としてやることにより、工費の節約や
工事期間中の負担の軽減が図れること。
管理組合としてやるのも、各戸がやるのも、各戸負担であることには
違いないけどね。

[836: 匿名さん]

どのような訴訟を提起するのかを聞いている。つまり、被告（区分所有者）に何を請求するの？

[837: 匿名さん]

任意的訴訟担当とは、本来の権利義務の帰属主体による、授権に基づいて
行われる第三者の訴訟担当のことをいうんだよね。
訴訟の効力はその第三者だけでなく、本来の帰属者本人に波及するということ。
しかし、もし裁判に負けて損害賠償責任が生じたとしても、理事長の賠償責任
は、区分所有者の一人としての責任であり、それは、勝訴した区分所有者と
同じ負担をするだけということ。

[838: 匿名さん]

>836
共同の利益に反することに対する訴訟で、部屋に立ち入り工事をすることを
みとめさせる。
場合によっては、競売。

[839: 匿名さん]

あなたが過去に経験したことを得意げに書き込んでいるんだよね。
僕は、単純に答えているけど、業務として依頼があったのなら、
真剣に調べて返答するけどね。
ただ、僕は単なるマンションの住民で、理事をするためにマン管の
資格を取ったんだよね。
単なる理事より、資格があった方が、そのマンションにとっては、プラスに
なるでしょう。
それだけわかればいいんですよ。
今から外出します。

[840: 匿名さん]

>マンション管理の総合的な知識があり

結論 ： この素人マン管士には全く当てはまりませんでした。

[841: 匿名さん]

ほぼ全てのマンション管理士は似たようなものです。
原付免許でも７０点では合格できませんからね。

マンション管理士試験を受験する方の多くがレベルが低いということです。
常識が有る人間なら、役にもたたない資格は取りません。

[842: 匿名さん]

>例えば、専有部分の配管の工事を、修繕積立金を取り崩して管理組合としてやることに反対して、室内での工事をさせない場合等に管理組合が区分所有者を提訴する場合等が変えられます。
>共同の利益に反することに対する訴訟で、部屋に立ち入り工事をすることをみとめさせる。
>場合によっては、競売。

こんなことを堂々と書いてしまうマン管士に脱帽である。

[843: 匿名さん]

>842
そろそろあなたの結論を書きましょうや。
専有部分の配管工事を管理組合として、できるかについては
裁判例もあるけどね。

[844: 匿名さん]

>842
専有部分の配管を管理組合としてやることができるかに
ついてバトルをしましょうか。

[845: 匿名さん]

外野からだけど、無能な管理士に相談しなさい、返事できないから。
そんなこと個々の規約に基づいて総会で決議すること。
議論しても無駄、それぞれが結論違うから。

貴方ですね、他でもその議論したがって同じ投稿ばかりしてる人。
くだらないよ。

[846: 匿名さん]

氏名まで特定されているのに、無駄な足掻きはお止めなさい。

[847: 匿名さん]

何書いてるの？　想像妄想夢は寝てからにしなさい

[848: 匿名さん]

氏名？　って？　　書いたら良いじゃない　　何が知ってるの？　夢でも見てるの？



高齢者特有の…　ボケ？　　ですか？

[849: 暇入]

管理士否定派がぜんぶたぶちゃんにみえるみたいだが、たぶちゃんではない。
わたしは四年くらいの付き合いだからわかるけど。

[850: 暇人]

一方で、文章の癖から明らかに田淵氏の書き込みだってわかるものもありますね。

[851: 匿名さん]

理事会の決議は、２分の１以上の出席で、その過半数で決するとなっています。
理事が委任状を出した場合は、出席となるのですか。

[852: 匿名さん]

総会の案に、理事が総会で反対できるかどうかの問題です。

弁護士の回答は。法的にはＯＫ．道義的にはＮＯ。だそうです。

法治国家ですから、ＯＫに賛成、組合運営に道義的問題を持ち出すな。

問題が、悪い頭脳が、混乱を来す。勇気ある理事なら、他の理事は賛成でしたが

私は反対でした、と堂々とクーデターを起こすべし、組合員の民度が上がる。

[853: 暇入]

理事会は委任状使えませんよ。

[854: 暇入]

>>弁護士の回答は。法的にはＯＫ．道義的にはＮＯ。だそうです。
道義的にはＮＯ。はおかしいですね。
何のために集会を開くのか考えれば、わかるでしょ。
出席者の反対意見がごもっともで、理事が反対に転じたとしてもそれは制度として予定されていると考えていい。

>>私は反対でした、と堂々とクーデターを起こすべし、組合員の民度が上がる。
組合員の関心が高まる、ということでしょう。民度は不明。

[855: 匿名さん]

理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも、標準管理規約にも
記載されていません。
ただ、全員の同意があればオーケーとのこと。つまり、規約にその定めが
あればいいということ。
民法１０４条では、復代理は禁止されているが、４９条３項では、理事は、
定款行為、寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の
行為を他人に委任できるとなっています。
これは、配偶者等への代理出席のことです。
理事の議決権の行使の方法について、法は自治的規範である規約にゆだねていると解釈
できるとなっています。

民法１０４条
委任による代理人は、本人の許諾を得た時、又はやむおえない事由があるときで
なければ、復代理人を選任することはできないとなっています。
この、やむおえない事由とは、どこまでを指すのかは不明。

[856: 暇入]

>>４９条３項では、理事は、
定款行為、寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の
行為を他人に委任できるとなっています。

法人の場合です。

[857: 暇入]

理事会で委任状使うのであれば、理事会なんか廃止したらいいですよ。
毎回欠席の人ばかりになって、その委任状で理事長の独裁的運営になるのは明らか。
わざわざ集まる意味がありません。全部総会で予算取りして、理事長が執行でいいと思いますね。

[858: 匿名さん]

そうですね、法人の場合の規定です。
しかし、準用はできるのでは？
それと、１０４条のやむおえない事由があるときは、
復代理人を選任できるという解釈もできますよね。

[859: 暇入]

それはご自由に。
実際には傍聴人でもいればともかく普通は密室なので本当に集まったのかどうかも不明ですから。

[860: 匿名さん]

準用ではなく類推適用だが、この場合であっても、「特定の行為」に限って委任ができるだけである。

[861: 匿名さん]

以下の資料の P.16～P.18 ぐらいは読んでね。

第１０回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会（平成２７年２月２６日）
（参考）主な論点ごとの考え方の整理
http://www.mlit.go.jp/common/001086684.pdf

[862: 暇入]

閣議も持ち回り（＝回覧板）でできるから、理事会もそれでいいだろう。電磁的方法で。
顔合わせないほうが反対しやすいよ。ガテン系の怒号とかもないし。

[863: 861]

平成２７年３月の最終的な報告書（案）は、以下のとおりである。

マンションの新たな管理ルールに関する検討会
報告書（案）　【 P.31～P.36 参照 】
http://www.mlit.go.jp/common/001086671.pdf

[864: 暇入]

案がどうしたの？

[865: 863]

報告書をご希望なら・・・

マンションの新たな管理ルールに関する検討会
報告書　平成２７年３月
http://www.mlit.go.jp/common/001089189.pdf

[866: 暇入]

新たな管理ルールって第三者管理しかありませんよ。
まもなく、建て替えが特別決議（４分の３）で可能になるでしょう。（現行５分の４）

[867: 暇入]

あと、立て替えの特例で、容積率の緩和も！

[868: 暇入]

あと、地震のときは、行政の全壊判定で取り壊しを可能にする、とか。
実質、ガレキなんだし。

[869: 匿名さん]

それは、法制審議会被災関連借地借家・建物区分所有法制部会マターですね。

[870: 匿名さん]

地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
が削除になりましたね。これが検討会が中断した理由でしたから。

[871: 匿名さん]

「地域コミュニテイにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」
この規約の項目を削除しなければなりませんね。

[872: 匿名さん]

最初から規約条項に入れてないマンションが多い、削除するなら総会で決議するだけ。無用条項。

[873: 匿名さん]

>872
入っていないマンションは、古いんじゃないかな。
築浅のマンションは、入っているからね。

[874: 匿名さん]

標準管理規約の改正があった翌年にできたマンションは
改正された管理規約になっているからね。
地域コミュニティの改正ができたのはいつだったかな。

[875: 匿名さん]

そんなに古くは無いね、国交省のデータかマンカンセンター検索すれば解るよ。
でも最初からコミュ条項や今では標準管理規約の３４条も載せないマンション有るみたいだよ。

[876: 暇入]

管理費で香典はおかしいですからね。
町内会がやること。

[877: 匿名さん]

コミュニティを形成されると、
管理会社は儲けどころを失ってしまうため
管理会社がコミュニティ形成の障害になる

そして、そもそもコミュニティ形成の手助けが、管理会社の知識経験や人材ではできない

防災や防犯の向上のためにコミュニティは大事だが、そのような事情により、なくなっただけだと思われる

[878: 暇入]

管理費を飲み食いに使って訴えられる事例が増えたため削除。

[879: 匿名さん]

NPO法人全国マンション管理組合連合会とはどのような組織ですか？

[880: 暇入]

ことし、
全国のマンション管理士会は再編され
すべて一般社団法人に移行しますよ。
都道府県ごとに一つの管理士会にまとめられて
連合会はその上部団体です。
現在までは一つの都道府県に何個も管理士会があったりして
行政との連携に支障があったのですよ。

[881: 匿名さん]

NPO法人全国マンション管理組合連合会は、マンション管理士会と無関係では？

[882: 暇入]

独占業務獲得への布石ですね。
考えられるのは
第三者管理する場合はマンション管理士資格を必須にするとか、
マンション管理士法の制定を目指しているみたい。

[883: 暇入]

あー、あはは
まちがい！
管理組合連合会はしらないですが
マンション管理士会連合会が管理組合の利益代表として機能するから
管理組合連合会はいらないでしょう

[884: 匿名さん]

いえいえ間違えるのも無理はない。そう、ここにもマン管士がでてくるので紛らわしいのです。
この方々は、マンション管理士会に所属しているのでしょうかね。

[885: 暇入]

弁護士会、弁理士会、税理士会、行政書士会など士会に登録しないと活動できないから、マンション管理士も同じようにしたいみたい。
なんでそうしたいのかはわかりません。
しかし、管理組合の内紛とか、弁護士とかでは敷居が高すぎて、マンション管理士会が相談窓口になるのはそれなりに意義はあると思いますね。
都道府県単位に再編された管理士会がADR代理権を持つようにするとかね。

[886: 暇入]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/res/1-1000/

↑ADR代理権のスレッド

[887: 匿名さん]

ＮＰＯだから、非営利ということでしょう。
マンション管理士会は営利企業です。
ＮＰＯ法人は、マンションの理事長連中が、交流会やそれぞれのマンションでの
管理運営上の悩み等を相談するために設けたものだからね。
そのお手伝いをしていくのが、ＮＰＯで当然報酬は無償。ボランティア団体というこ。

[888: 匿名さん]

ＮＰＯ法人の事業のなかに、「マンションの管理運営並びに建物・設備の維持管理に関する助言、相談、提言、啓発及び支援」などがありますが、これは外部の専門家に依頼するのでしょうか？

[889: 匿名さん]

>888
ＮＰＯの理事や顧問の中には、建築士やマンション管理士、
保険のプロ、弁護士等がいますので、理事（マン管士等）が質問に
こたえます。理事が分からなければ、建築士や弁護士、上部団体とかに聞いて
相談に答えてくれます。
そのＮＰＯの会員でなくても、マンションに出向き建築士やマン管士等が
勉強会や理事会での質問等に無料（一部交通費は負担のところもあります）
でやってくれますよ。
又、セミナーも開催されていますよ。当然無料です。

[890: 暇入]

それは素晴らしいですね。
しかし、全部タダでどうやって運営してるんですかね？

[891: 匿名さん]

たとえば、マンション管理に関する相談をする場合、相談員は立場を明確（弁護士やマンション管理士を名乗って責任を明確にするなど）にしていただけるわけですね？
相談員がマンション管理士である場合、その方は管理士会に所属していますか？
マンション管理士損害賠償責任保険の加入の有無を知りたいのですが・・・

[892: 暇入]

まー、リタイアしたひとが高額な年金を受け取りながら趣味でやってるのかしりませんが、そのうちボランティア禁止法ができるかも。

[893: 匿名さん]

マンション管理士は現状では趣味でしかないから。

[894: 匿名さん]

>890
マンション相互で運営していく団体ですから、
そこの会員になれば、会費が必要となります。
１戸当り３００円程度。５０戸であれば年間１５，０００円。
と入会金が１万～２万程度でしょう。
報酬なしですから、それでできるのですよ。

[895: 匿名さん]

無駄な費用です、お金出してまで頼る相手ではないようですね。

[896: 匿名さん]

報酬があるか、ないかは組織内部の問題です。
間違った助言、提言により問題が発生しても、ボランティアだからとか、無報酬だからとか言い訳しそうですね。

[897: 暇入]

耐用年数過ぎた部品の交換とか
まだしばらく使えますとか助言して
事故が起きたとか
マンション管理士損害賠償保険に
入ってると損害は担保されるが
入ってないとどうするのか不明
、そんな意味では言ってないとか
いうのかな。
そういう意味ではマンション管理士に
助言をもらって意思決定するのは
それなりにリスクヘッジにはなるけどね。たぶちゃんにはわからないと思うけど。

[898: 匿名さん]

>897
部品のチェックとかはしませんよ。
耐用年数とかは、一般論しかいいませんよ。
しかし、技術的なことは、建築士、法律は弁護士がついているんですよ。
まず相談があれば、それをいろんなところに聞いて確認し、それを基に
回答しますよ。
建築士も無料で、理事会や専門委員会へ出向き、勉強会や技術的な
ことは指導しますよ。
当然、弁護士の無料相談会もやってますよ。
セミナーは、業者の専門家がやりますしね。

[899: 匿名さん]

管理士には権限がなにも無いから何も言えないのは当然、ということで利用価値は皆無ということ。

たとえ第三者管理が盛んになってもマンション管理士を採用するマンションは限りなくゼロに近い。

[900: 暇入]

第三者管理はマンション管理士の独占業務になる見込み。
マンション管理士会連合会が法制化を推進中ですね。他に適当な資格がありませんからね。
資格の在り方は変わるかも。