マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[701: 匿名さん]

鳩糞被害でも許可は出ますよ
許可は案件ごとですが
実際に捕獲するのは指定業者の中から選択

[702: 匿名さん]

やったことあるから言ってるんですけどね
色々やりましたけど、シンプルに駆除が一番です

[705: 匿名さん]

ハト被害はちゃんと対処していかないと被害が拡大します
端的に、効果があるように対処していかないと、理事会が疲れます

[706: 匿名さん]

そのとおり
過度な動物愛護の話は
ｽﾚ違いだよ

[707: 匿名さん]

>>702
自治体それぞれ、対応違うからね。
ベランダに巣を作られるのは自己責任。
被害の著しいひよどりなんかも許可おりないからね。
捕獲用網で大猟なんだけどね～。

[708: 匿名さん]

＞過度な動物愛護の話は
日本の法律は守ろうな　おじいさん

[709: 匿名さん]

ハトレースのお爺さんですか　納得

[710: 匿名さん]

＞ハト被害はちゃんと対処していかないと被害が拡大します

物理的にベランダと通路を網で覆うしかありませんよ。　
音、光、超音波、匂い、糸張り、他の方法は無意味で費用の無駄。
隙間の無いように網張るしかないよ。

[711: 匿名さん]

現実的な意見ではないね
いまどき網とか張りません

[712: 匿名]

↑
他にネットや網以上に効果有るなら書いてみな　
ノーベル賞もらえるかもよ

反論するなら対案出してからにしろや　無知な証拠だ

[713: 匿名さん]

いつまで鳩ネタやってんだよ

[714: 匿名]

勝手だろ

[715: 匿名さん]

基本的には網でしょうね
結構色んなマンションについていますが、見えないですから

[716: 匿名さん]

網とかいまどきアナログ過ぎですよ。
よく勉強してから書き込むように。

[717: 匿名さん]

質問させていただきます。

1階の部屋で、南側の掃き出し窓のレールに不具合が生じ、うまく閉まらないとか不便があるようです。
他の部屋でも何件か同様な不具合があるらしいのですが、予定されているの大規模修繕工事の際に、その箇所を直す
工事も同時に行うよう見積りに記載されていました。
対象となるのは特に被害が大きい、最初に言い出した1件だけのようですが、約61万程かかるようです。
結構な工事内容で、窓枠の寸法自体を変えるようです。
築年数は15年ですが、僅か15年でここまでの工事が必要になる造りにも疑問を感じますが、それよりも工事費用を
管理組合負担とするところに疑問を感じています。

調べてみたところ、サッシの窓枠部分は共用部ではあるが、区分所有者に専有使用権があるので、その専有使用者の
責任と負担において修繕するものとする、とありました。
その原則からすれば、この工事費用を組合負担で支出するのは間違いであると気づきます。

近々ある総会で疑問を投げかけてみたいと思っていますが、今一つ自信が持てません。
今の管理会社の対応や仕事のやり方には、様々な疑問を持っています。
見積りの中にも、明らかに間違いと思われる数量が記載されています。
他にもたくさん疑問があり、不信感に変わっていきそうです。

[718: 匿名さん]

んじゃ、別の会社で見積り取ればいいのでは？
数量出すのは信義則的に問題ありません

一部屋のカバー工法だろうがひどい金額ですね
全部屋やらなくていいのですし、具合が悪いだけですので、その部屋だけ実費でやらせるのが筋でしょう

[719: 717]

>>718
早速のご回答ありがとうございます。

そうですね、見積りを複数取って比較検討することは普通にやりますよね。
でも、うちのマンションは大規模修繕すら相見積もりを取らず、管理会社に丸投げ
という感じです。理事会でそう決まったそうです。

この問題が出たとき、管理会社は全住民にわざわざアンケートまでして、不具合があるかどうかを調査しました。
7件ほどのお宅が「ある」と回答したようです。

先ほど述べた専有使用権という原則があるのなら、わざわざアンケートなどしなくてもそれを説明すれば済む話なのにしないのは、やはり工事発注に持ち込みたいという思惑があるのではと思ってしまいます。

多分、サッシレールの不具合は、それぞれの使用状況による所が大きいと思います。
その部屋は専用庭にたくさんの花木を植えてあるので、もしかしたら湿気が影響しているのではとも思えます。
原因究明が一番重要と思えますが、管理会社はそんなこともしません。
こんなことがまかり通れば「じゃあうちも」と、次々と何らかの工事を要求してくることも考えられます。
適切なアドバイスをしない管理会社の善管注意義務違反にはならないでしょうか？

[720: 匿名さん]

善管注意義務違反は取れると思いますよ〜

サッシに湿気はあんまり関係ないでしょうね
というか、無料で直してくれそうなら、普通は不具合あることにしますよね

全員じゃないなら自己負担ですよ〜
そうでないと管理組合がもっとも重視すべきな公平性が保たれませんから〜

何部屋で61万円でしょうか？

[721: 匿名さん]

専用使用権のあるところは、その区分所有者の責任と負担でやるというのが
一般的です。
しかし、管理組合として、一斉に更新工事をする場合は、管理組合が修繕積立金を
取り崩して、行うこともできます。
あなたの場合は、その工事を管理組合がやるとのことですが、それをやれば次に
悪くなった場合は、当然同じ扱いをしなければ公平性に欠けてしまいます。
理事が交代してから、その問題が起こった場合も、管理組合としてやらざるを
えなくなります。
もし、やるんであれば使用細則にその場合の対応を記載しておく必要があります。
ただ、工事金額が６１万円は高いですねえ。将来的にも発生する可能性は高い
のですから、ちゃんとした相見積を取る必要があります。
通常の工事では、理事長が管理会社と相談して、相見積を取り、それを理事会に諮って
出てきた相見積の中でどれがいいかを決めるだけです。
相見積の取り方も、管理会社推薦業者だけにするのではなく、理事会でネツトや
ＮＰＯマンション管理組合連合会等から業者を紹介してもらって相見積を取ると
いいと思います。
その工事費は、管理費の中から支出されるのですか？
もし、修繕積立金を取り崩すのであれば、総会決議が必要です。

[722: 匿名さん]

>でも、うちのマンションは大規模修繕すら相見積もりを取らず、管理会社に丸投げ
>という感じです。理事会でそう決まったそうです。

これ本当ですか？
これができたら、管理会社は儲かってしょうがないですねえ。
工事の周期は早めることができるし、工事費は高くても通りますからねえ。
これだったら、委託会社に支払う事務管理費は大幅に安くしても全然問題
ないでしょうし、多分委託費は安いんじゃないですか？

※参考までに
　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合（遠隔監視料金は除く）
フルメンテ　　　４０，０００円～５０，０００円 　
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，１００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　６００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ２６０円～３８０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。
　　８）その他点検費用
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　　　
　　　　　＊水質検査
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

[723: 匿名さん]

１部屋で６１万円かあ。
業者は儲かるねえ。
管理会社もそうだけど。

[724: 匿名さん]

>>722
エレベーターはメーカーじゃなければ対応できるかもですね
その他は、かなりの割引価格でないと実現できないですよ〜
賢いところは、自分たちだけ良くしてるからね〜

大規模修繕云々の話は、きちんと理事会なり修繕委員会に参加してから言うべきでしょうね〜
61万円の話も、詳細確認してから書込みしたほうが間違いなさそうですね〜

[725: 匿名さん]

いちいち〜つける理由は？

[726: 717]

皆様、アドバイスありがとうございます。

見積りを見る限り、61万は1件のみの価格ですね。
サッシを新設し、窓枠の寸法も変わるとのことで、それに合わせて既存の窓ガラスを切断、調整するようです。

この件が既に決定事項との誤解を与えてしまったかもしれませんが、まだ見積りを提示されただけの段階です。
もうすぐこれを含めた臨時総会があるのですが、そこで疑問を投じるのに確固たる自信というか、しっかりした根拠を得たかったという思いがありました。

うちのマンション住民は、皆さん忙しいからなのか、こういうことに深く突っ込んで話をしてくる人がいません。
今度の秋に大規模修繕を予定しているのですが、修繕委員会なるものも立ち上げtなく、そんな話も聞こえません。
だから管理会社の誘導に乗っかって、提案そのままに話が進んでしまいそうな気がしています。
何とか阻止したい思いです。
　　

[727: 匿名さん]

引違いいっこだけでその値段は無いですね
レールの不具合なんて、自分で折り曲げてでもいなければ、調整だけで直りますよ

他の部屋と一緒にやるなら金払ってもいいでしょうけど
自分でサッシ業者呼んで直してもらう内容です
その部屋だけ悪いなら、何か原因がありますし
現状がどのようになっているかを、写真付きで出すべきでしょう

[728: 匿名さん]

>726
どちらにしても、理事会が補修工事や点検、大規模修繕工事に関して
無頓着すぎますよ。
管理会社はどこですか？

[729: 匿名さん]

しかし、全国には理事会が殆ど機能していないマンションは多いですよ。
特に５０戸以下の小規模マンションでその傾向が強いようです。
やはり戸数が少ないので、人材も限られるのでしょう。
役員数も３名前後しかいなくて、１年任期なので、誰も動きません。
全て管理会社任せになっています。
理事会も年に１回も開催されないところがあるくらいですから。
さすがに、総会は行われますが、全て管理会社が仕切ります。
形式的に２０分～３０分で終了します。
そういうマンションで、理事会が工事や各種点検を相見積を取って
やるというのは、無理でしょうね。
管理費や積立金の使い方に無理があっても仕方ないかもしれません。

[730: 匿名さん]

高齢化がますます進むこれからは第三者管理が主流。
今現在もそうだが、管理会社による管理が多くなる。
様々な事案に対するバックアップ体制の無い管理士への需要は無い。

[731: 匿名さん]

>730
需要があるから、マンション管理士は営業してるんでしょう。
国もマンション管理士の活用を推奨してますよ。

[732: 匿名さん]

＞需要があるから、マンション管理士は営業してるんでしょう。
無いと思うよ、皆その資格だけで商売してる訳じゃないし。
ググってみなさい、管理士資格だけで商売なんて不可能ですよ。
高齢者が趣味の資格として取り組める程度の資格、論外です。

[733: 匿名さん]

自分が神様かのような書き込みですが、
１００％のエビデンスあってのことですか？
なければあまりに愚かです。

[734: 匿名さん]

マンション管理士を批判するんだったら、合格してからいうべきだよ。
悔しかったら取ってみな。

[735: 匿名さん]

普通のサラリーマンが、宅建やファイナンシャルプランナーとか
社労士、行政書士とかの資格を持っているようなもの。
単なる資格をとっただけとね。
銀行員で不動産鑑定士の資格をもっている者もいるけど、開業したり
転職して１，０００万円以上の収入が得られる可能性はゼロに近いから
ただ、飾りとしてもっているだけ。

[736: 匿名さん]

悔しいのですね、わかります。
まあガンバッテくださいな。

[737: 匿名さん]

>736
マン管の受験何回目？
それとももうあきらめたのかな？

[738: 匿名さん]

教えてあげなーい　笑

[739: 匿名さん]

マンション管理士の試験内容等に詳しいということは、
興味があり、以前受験の経験があるんだよ。
そうでなければ、マンション管理士とかの資格試験のこと
知ってる筈ないしね。
余程悔しいというかうらやましいんだろうが。
でも、批判するとみじめだよ。
頑張っている君には、特別に資格をあげたい気もするけど。

[740: 匿名さん]

おたく何を必死でマンション管理士を擁護したりするの？
使いようのない資格ということは建物管理業界や組合経験者なら誰もが知るところ。

御一人で必死の擁護投稿はミジメですよ。

[741: 匿名さん]

誰も擁護してないと思いますけど。
下品な書き込みをなさるのはなぜですかね。

[742: 匿名さん]

下品なのは無意味にマンション管理士の利用や地位向上を叫ぶかたと思いますが。
利用出来るほどの能力を持ったかたは、他の資格も併せ持ったかたで僅かですよ。
趣味で資格を持っている高齢者とか、そのレベルは仕事（プロ）とはみなせませんよ。

権限すらない資格で見切り発車の資格、標準管理規約で専門家の利用なんて条項まで設けたが、
当管理組合では笑のタネにされてますよ、『管理士のどこが専門家なのー！』ってね。
うちはその部分は削除して改正した管理規約使わせてもらってます。

[743: 匿名さん]

どんだけ神思考なんだ？自分は最高って思いこみしてるとかなら
触らないことにしよう。

[744: 匿名さん]

普通ですよ、管理士を崇めるような高齢者が異常なんですよ。
御自分でも取れるくらい簡単な資格ですから、低くみられるのを嫌うだけでしょう。

[745: 匿名さん]

いや、472に対してレスしただけなんだが…

[746: 匿名さん]

これのことね
マンション標準管理規約（単棟型）

（専門的知識を有する者の活用）
第３４条管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マン
ション管理士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的
知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、
相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。


国交省も必死だね　ムリに作った管理士資格が無意味だからと　こんなとこで宣伝するかなぁ～

管理規約に記載しなくても管理組合としては必要な場合弁護士や税理士に代書屋等々
専門家は普通に利用するのに　ワザワザ管理士の宣伝か？　呆れるね

[747: 匿名さん]

誰も宣伝してませんがなにか？勘違いしてるのかな・・・

[748: 匿名さん]

標準管理規約を利用した、ていの良い宣伝でしょ、規約設定なくてもできることだからね。

[749: 匿名さん]

何故マンション管理士というと批判したくなるんでしょうね。
マン管の資格を取るのは、営業をしようとする者は殆どいませんよ。
マンションの管理をしていく中で、総合的な知識があるのは
マンション管理士でしょう。
その総合力が必要なマンションがあったら、マン管士を活用すれば
いいだけのことです。
他人がマン管の資格をうらやみ、とやかくいうことはないでしょう。
理事になり手がなく、殆ど形骸化しているマンションで管理会社に
好き勝手にされているマンションがあった場合、顧問とかになってもらう
場合、税理士や建築士では無理でしょう。
やはり総合力はマンション管理士ではないですか。
特に、自分のマンションの理事になる場合は、大規模マンションなら
一人ぐらいはマン管の有資格者が欲しいですね。

[750: 匿名さん]

マンション管理士の試験に落ちた者が不満をいってるんだよ。
多分管理会社の社員だろうが、周りの優秀な社員は、マン管の
資格保有者だからね。
何故管理会社の社員がマン管の資格保有者が一番多いんだい。
必要なければ取らないし、会社概要の中にマン管の資格保有者○名
とか自慢家に入れて宣伝しないよ。