マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[636: 匿名さん]

>633
おたく、アンポンタンもそこそこにね。
僕は支払い督促のことをかきこんでいるんだけどね。
競売はできないよ。
やるだけ弁護士を喜ばせることになり、管理組合の費用が
嵩むだけのこと。
過去の判例をしっかり勉強しなはれ。

[637: 匿名さん]

>>632
>>636

支払督促が話題になっているわけでもないので、いま、わざわざ持ち出す必要はないと思います。

[638: 匿名さん]

「一つの建物」の登記に関して、別のスレにこんなことが書かれているのを発見しました。
どういう意味なのか、どなたか教えていただけませんか？

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

[639: 暇入]

登記簿の表題部を分けて登記できるんでしょ。
戸籍も結婚してなくても一人だけの戸籍に出来ますよ。

[640: 暇入]

↑　訂正　区分所有の一つの部屋も表題部は独立してるから正確ではない。

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

管理組合を2つに分割できると説明したほうがわかりやすいかも。

[641: 匿名さん]

>638
登記は、１棟まとめてしなければいけないものじゃないという
ことでしょう。
その通りだと思いますよ。
但し、入口が別箇というのが条件ですが、キッチンとかトイレ等が
無くても構いません。
建物区分登記は、各住戸単位で１戸の建物とみなす登記に変更することが
できるものです。
エクスパンションジョイントや渡り廊下で繋がっているマンションを良く
みかけますが、殆どは便宜上１つの建物として登記されていると思います。
しかし、管理規約と登記は全く関係ありません。

[642: 匿名さん]

>>641
>登記は、１棟まとめてしなければいけないものじゃないということでしょう。

> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

４階～１０階を一つの建物（１棟）とすることができるということでしょうか？

[643: 匿名さん]

みなす登記ができるということです。
当然、各戸は１つごとに登記されているでしょうが。
４階～１０階だけで保険を掛けることもあるでしょうから。

[644: 匿名さん]

もめてますが、５９条での競売請求は区分所有法において出来る事。
団地でも単棟でも一つの管理組合総会での特別決議での議決が必要。
区分所有法見るなら詳しく解りますよ。

まれに団地型で修繕などの費用負担率や積立金、会計が別だったり変則になっている事とは無関係ですよ。

[645: 匿名さん]

>>643
>みなす登記ができるということです。

どういうことですか？

[646: 匿名さん]

>645
マンションで登記が問題になるのは、連担棟の建物の場合だけでしょう。
単棟型管理規約にするか、団地型管理規約にするかが迷うところです。
ライフラインの関係で、単棟型の管理規約が採用されていると思いますが、
いざ片方だけの棟が倒壊し、片方は殆ど被害がなかった場合の対応が
単棟型管理規約では対応できません。
それをどうしていくかが、今後に課せられた大きな問題点です。
但し、登記と管理規約は全く関係ありません。
あなたは、登記の何が知りたいのですか？

[647: 匿名さん]

みなす登記とか、みなし登記など存在しませんよ。

有るとするなら意味合いは違いますが不動産登記規則第92条
http://next-stage.at.webry.info/201007/article_28.html

おかしな理屈、勝手に作ってはいけませんよ。

[648: 匿名さん]

>646
管理規約で定めてください、最初から団地や複合型住宅ならそれなりの規約になってますよ。
特殊な例をツラツラと唱えられても意味有りませんね。

[649: 匿名さん]

>>646
>あなたは、登記の何が知りたいのですか？

以下の内容に関して、根拠を知りたいだけです。

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

[650: 匿名さん]

≪参考≫
不動産登記規則
第111条（建物）
建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、【土地に定着した建造物】であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。

[651: 匿名]

>>649 >>650
それが集合住宅の管理組合活動や区分所有法となんの関係が有るのでしょうか？
居室ではなく、建物自体の登記がどうかしたのですか？　　なにが言いたいの？

区分所有法には団地に対応した条文も当然有りますが、読んで理解して下さいな。

[652: 匿名さん]

>649
単なる揚げ足取りさんですか？

[653: 匿名さん]

単なる揚げ足取り？
とんでもない！

>登記は単棟型、団地型、連担棟型、何にも関係ありません。
> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。
>登記の勉強しなはれ。

と書いてあったので、勉強しているのです。

[654: 暇入]

> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

この場合、敷地との関係ははどうなるんですかね？
３階とそれ以上の部分の2つの区分所有ってことなら分かりますが。

[655: 匿名さん]

敷地のない建物が存在することになりますね。
一敷地一建物の原則を覆す新説です。
え～っと、１階から３階の建物を建替えるには・・・

困りましたね。

[656: 匿名さん]

めんどくさいので　むしでねがいます　

[657: 匿名さん]

>654
あなたはこの問題が発生したら、どうすればいいかわかりますか？
>マンションで登記が問題になるのは、連担棟の建物の場合だけでしょう。
>単棟型管理規約にするか、団地型管理規約にするかが迷うところです。
>ライフラインの関係で、単棟型の管理規約が採用されていると思いますが、
>いざ片方だけの棟が倒壊し、片方は殆ど被害がなかった場合の対応が
>単棟型管理規約では対応できません。
>それをどうしていくかが、今後に課せられた大きな問題点です。
登記のことは、もういいですから、こちらの方を教えてもらえませんか。

[658: 匿名さん]

>657
おたくの管理規約でそれぞれ取り決めして下さい、他になにか？
なければ御引取り下さい。

[659: 暇入]

登記の論点が出たからコメントしただけ。
それに興味ないのは私が関知することではないですね。

[660: 匿名さん]

>暇人さん・の偽物？
登記は興味がないので、658と一緒に退場ください。

[661: 匿名さん]

>660
おたくの組合だけの問題です、総会でお好きなようになさって下さい。
有る訳もない事ですが、無理に題材出さなくて結構、お引き取り下さい。

[662: 暇入]

661さんに一票

[663: 暇入]

質問するなら作法があるよね。

[664: 匿名さん]

匿名掲示板に作法とかあるの？

[665: 暇入]

あるよ。

[666: 匿名さん]

匿名掲示板に　プッとか（笑）とかを入れないとかね。

[667: 匿名さん]

最近ここが低調だな。
又、何か提案しなければいけないかな。

[668: 匿名さん]

最近鳩がマンションに良くくるようになりました。
何かいい撃退方法はありませんか。
防鳥ネットもありますが、美観を損なうのでできません。
理事会としても対応策に悩んでいます。
どなたか教えてください。

[669: 暇入]

超音波使えばいい

[670: 匿名さん]

>669さん
超音波ですか？
考えたこともありませんでした。
詳しく教えてもらえませんか。

[671: 匿名さん]

効かないよ、何やっても無理、あきらめが肝心。
カラスでも集まればいなくなるけど、被害は同じ事。

[672: まんかんし]

夜　鳩が留まるところに物理的な防止物を設置する

[673: 匿名さん]

＞防鳥ネットもありますが、美観を損なうのでできません。
というのなら、他に何をやってもハトはすぐ慣れてしまうので効果無し。
一応商売だから対策グッズは売ってるけど皆一時的な効果しか無い。
超音波や臭い作戦も無駄。

[674: 匿名さん]

鷹でも飼いましょう

[675: 匿名さん]

やはり防鳥ネットしかないんですかね。
今は、目立たないのもあると聞いていますが。
しかし、つけるところとつけないところがあっても
却って美観を損なうし。各戸負担でやってもらう
ことにしてもいいんでしょうかね。

[676: 匿名さん]

共用部分ですから、注意は必要でしょうね

[677: 匿名さん]

景観もですが、防災上も問題があります、
火災がベランダから広がります

[678: 匿名さん]

燃えない材質にしておけばいいです

[679: 匿名さん]

鳩は本当に嫌ですよね。
公園でみるときはかわいいんですけど。
糞がなければ、いてもいいんですが。

[680: 匿名さん]

鳩に対する対応策は、清掃員がこまめに清掃を
することです。

[681: 匿名さん]

手の届くところはそれでいいでしょうね
普通は手が届かないところで問題になりますからね

[682: マンション投資家さん]

うちの理事長は鳩胸です。

[683: 匿名さん]

>681さん
そうですね、確かに手の届かないところが問題ですね。
しかし、鳩対策は本当にやっかいですね。
住民からは苦情がくるし、アンケートを取れば外観を
きれいにしないと資産価値が落ちるとかいわれるし。
どっちの意見を取ればいいのか迷います。
総会決議で、開放廊下側だけでも、ネットを張るという
議案を提出しますかね。

[684: 匿名さん]

鳩駆除が一番です

[685: 匿名さん]

その鳩駆除が難しいんです。

[686: 匿名]

スレチね　ほかでやれ

[687: 匿名さん]

ほかってどこのスレ？

[688: 匿名さん]

自分も突っ込みたくなった　笑

ほかってどこなんだろ？？

[689: 匿名さん]

ここはマンションに関する何でも相談だよ。
スレ違いではないね。

[690: 匿名さん]

ほかでやれさんはスルーしましょ！

[691: 匿名さん]

駆除は指定業者ならできる

[692: 匿名さん]

ハトの駆除はできないよ、業者が出来るのは飛来防止対策と清掃除菌くらい。
ハトを殺したり傷つけたりは絶対に駄目、巣を壊したり卵を壊したりしても罰せられます。
卵や雛も捕獲や処分は禁止、ベランダに巣を作られないようにしようね。
だいたい１００万円以下の罰金か１年以下の懲役刑。

だいたいが、ハトやカラスが寄ってくるマンションは不潔なんですよ。
ベランダ側、通路側を全てネットで覆うしか手は無いよ、そのうち来なくなる。

[693: 匿名さん]

お宅の持論はもいいわ。
一般的なお話で頼むね。

[694: 匿名さん]

↑
個人の持論ではなく一般的な話ですが　どうかしましたか？
鳥獣保護法　動物愛護法に沿って業者も対応します

お宅の無知から来るボヤキこそもう結構　
実のある投稿出来るようになってから来てね

[695: 匿名]

鳩の糞害は人に健康被害もでるみたい
人のほうが大切だしねーー

[696: 匿名さん]

指定業者は例外で捕獲処分できますよ
勉強がたりないですね

[697: 匿名]

↑
できません　根拠出してからインチキ書こうね

[698: 匿名さん]

検索すれば
https://www.env.go.jp/nature/choju/capture/capture1.html

[699: 匿名さん]

ハトやカラスの捕獲や処分の許可は余程じゃないと出ませんよ。
電力会社が電柱や電線に接して巣を作られたとかくらい、
危険な場合や農業などに悪影響が多大な場合位しか無理。
ベランダに巣を作ったくらいではムリ。
許可は業者ではなく、その件ごとに自治体から許可されるんだよ。

[700: 匿名さん]

No.696
No.698
これに要件出てるじゃない　マンションの迷惑ハトには関係ないよ

[1] 鳥獣保護法における野生鳥獣の捕獲等について

鳥獣の保護及び狩猟の適正化に関する法律では、野生鳥獣又は鳥類の卵については、狩猟により捕獲する場合を除いて、原則としてその捕獲、殺傷又は採取（以下、「捕獲等」という）が禁止されています。
　ただし、生態系や農林水産業に対して、鳥獣による被害等が生じている場合や学術研究上の必要性が認められる場合などには、環境大臣又は都道府県知事の許可を受けて、野生鳥獣又は鳥類の卵を捕獲等することが認められています。

[701: 匿名さん]

鳩糞被害でも許可は出ますよ
許可は案件ごとですが
実際に捕獲するのは指定業者の中から選択

[702: 匿名さん]

やったことあるから言ってるんですけどね
色々やりましたけど、シンプルに駆除が一番です

[705: 匿名さん]

ハト被害はちゃんと対処していかないと被害が拡大します
端的に、効果があるように対処していかないと、理事会が疲れます

[706: 匿名さん]

そのとおり
過度な動物愛護の話は
ｽﾚ違いだよ

[707: 匿名さん]

>>702
自治体それぞれ、対応違うからね。
ベランダに巣を作られるのは自己責任。
被害の著しいひよどりなんかも許可おりないからね。
捕獲用網で大猟なんだけどね～。

[708: 匿名さん]

＞過度な動物愛護の話は
日本の法律は守ろうな　おじいさん

[709: 匿名さん]

ハトレースのお爺さんですか　納得

[710: 匿名さん]

＞ハト被害はちゃんと対処していかないと被害が拡大します

物理的にベランダと通路を網で覆うしかありませんよ。　
音、光、超音波、匂い、糸張り、他の方法は無意味で費用の無駄。
隙間の無いように網張るしかないよ。

[711: 匿名さん]

現実的な意見ではないね
いまどき網とか張りません

[712: 匿名]

↑
他にネットや網以上に効果有るなら書いてみな　
ノーベル賞もらえるかもよ

反論するなら対案出してからにしろや　無知な証拠だ

[713: 匿名さん]

いつまで鳩ネタやってんだよ

[714: 匿名]

勝手だろ

[715: 匿名さん]

基本的には網でしょうね
結構色んなマンションについていますが、見えないですから

[716: 匿名さん]

網とかいまどきアナログ過ぎですよ。
よく勉強してから書き込むように。

[717: 匿名さん]

質問させていただきます。

1階の部屋で、南側の掃き出し窓のレールに不具合が生じ、うまく閉まらないとか不便があるようです。
他の部屋でも何件か同様な不具合があるらしいのですが、予定されているの大規模修繕工事の際に、その箇所を直す
工事も同時に行うよう見積りに記載されていました。
対象となるのは特に被害が大きい、最初に言い出した1件だけのようですが、約61万程かかるようです。
結構な工事内容で、窓枠の寸法自体を変えるようです。
築年数は15年ですが、僅か15年でここまでの工事が必要になる造りにも疑問を感じますが、それよりも工事費用を
管理組合負担とするところに疑問を感じています。

調べてみたところ、サッシの窓枠部分は共用部ではあるが、区分所有者に専有使用権があるので、その専有使用者の
責任と負担において修繕するものとする、とありました。
その原則からすれば、この工事費用を組合負担で支出するのは間違いであると気づきます。

近々ある総会で疑問を投げかけてみたいと思っていますが、今一つ自信が持てません。
今の管理会社の対応や仕事のやり方には、様々な疑問を持っています。
見積りの中にも、明らかに間違いと思われる数量が記載されています。
他にもたくさん疑問があり、不信感に変わっていきそうです。

[718: 匿名さん]

んじゃ、別の会社で見積り取ればいいのでは？
数量出すのは信義則的に問題ありません

一部屋のカバー工法だろうがひどい金額ですね
全部屋やらなくていいのですし、具合が悪いだけですので、その部屋だけ実費でやらせるのが筋でしょう

[719: 717]

>>718
早速のご回答ありがとうございます。

そうですね、見積りを複数取って比較検討することは普通にやりますよね。
でも、うちのマンションは大規模修繕すら相見積もりを取らず、管理会社に丸投げ
という感じです。理事会でそう決まったそうです。

この問題が出たとき、管理会社は全住民にわざわざアンケートまでして、不具合があるかどうかを調査しました。
7件ほどのお宅が「ある」と回答したようです。

先ほど述べた専有使用権という原則があるのなら、わざわざアンケートなどしなくてもそれを説明すれば済む話なのにしないのは、やはり工事発注に持ち込みたいという思惑があるのではと思ってしまいます。

多分、サッシレールの不具合は、それぞれの使用状況による所が大きいと思います。
その部屋は専用庭にたくさんの花木を植えてあるので、もしかしたら湿気が影響しているのではとも思えます。
原因究明が一番重要と思えますが、管理会社はそんなこともしません。
こんなことがまかり通れば「じゃあうちも」と、次々と何らかの工事を要求してくることも考えられます。
適切なアドバイスをしない管理会社の善管注意義務違反にはならないでしょうか？

[720: 匿名さん]

善管注意義務違反は取れると思いますよ〜

サッシに湿気はあんまり関係ないでしょうね
というか、無料で直してくれそうなら、普通は不具合あることにしますよね

全員じゃないなら自己負担ですよ〜
そうでないと管理組合がもっとも重視すべきな公平性が保たれませんから〜

何部屋で61万円でしょうか？

[721: 匿名さん]

専用使用権のあるところは、その区分所有者の責任と負担でやるというのが
一般的です。
しかし、管理組合として、一斉に更新工事をする場合は、管理組合が修繕積立金を
取り崩して、行うこともできます。
あなたの場合は、その工事を管理組合がやるとのことですが、それをやれば次に
悪くなった場合は、当然同じ扱いをしなければ公平性に欠けてしまいます。
理事が交代してから、その問題が起こった場合も、管理組合としてやらざるを
えなくなります。
もし、やるんであれば使用細則にその場合の対応を記載しておく必要があります。
ただ、工事金額が６１万円は高いですねえ。将来的にも発生する可能性は高い
のですから、ちゃんとした相見積を取る必要があります。
通常の工事では、理事長が管理会社と相談して、相見積を取り、それを理事会に諮って
出てきた相見積の中でどれがいいかを決めるだけです。
相見積の取り方も、管理会社推薦業者だけにするのではなく、理事会でネツトや
ＮＰＯマンション管理組合連合会等から業者を紹介してもらって相見積を取ると
いいと思います。
その工事費は、管理費の中から支出されるのですか？
もし、修繕積立金を取り崩すのであれば、総会決議が必要です。

[722: 匿名さん]

>でも、うちのマンションは大規模修繕すら相見積もりを取らず、管理会社に丸投げ
>という感じです。理事会でそう決まったそうです。

これ本当ですか？
これができたら、管理会社は儲かってしょうがないですねえ。
工事の周期は早めることができるし、工事費は高くても通りますからねえ。
これだったら、委託会社に支払う事務管理費は大幅に安くしても全然問題
ないでしょうし、多分委託費は安いんじゃないですか？

※参考までに
　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合（遠隔監視料金は除く）
フルメンテ　　　４０，０００円～５０，０００円 　
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，１００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　６００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ２６０円～３８０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。
　　８）その他点検費用
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　　　
　　　　　＊水質検査
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

[723: 匿名さん]

１部屋で６１万円かあ。
業者は儲かるねえ。
管理会社もそうだけど。

[724: 匿名さん]

>>722
エレベーターはメーカーじゃなければ対応できるかもですね
その他は、かなりの割引価格でないと実現できないですよ〜
賢いところは、自分たちだけ良くしてるからね〜

大規模修繕云々の話は、きちんと理事会なり修繕委員会に参加してから言うべきでしょうね〜
61万円の話も、詳細確認してから書込みしたほうが間違いなさそうですね〜

[725: 匿名さん]

いちいち〜つける理由は？

[726: 717]

皆様、アドバイスありがとうございます。

見積りを見る限り、61万は1件のみの価格ですね。
サッシを新設し、窓枠の寸法も変わるとのことで、それに合わせて既存の窓ガラスを切断、調整するようです。

この件が既に決定事項との誤解を与えてしまったかもしれませんが、まだ見積りを提示されただけの段階です。
もうすぐこれを含めた臨時総会があるのですが、そこで疑問を投じるのに確固たる自信というか、しっかりした根拠を得たかったという思いがありました。

うちのマンション住民は、皆さん忙しいからなのか、こういうことに深く突っ込んで話をしてくる人がいません。
今度の秋に大規模修繕を予定しているのですが、修繕委員会なるものも立ち上げtなく、そんな話も聞こえません。
だから管理会社の誘導に乗っかって、提案そのままに話が進んでしまいそうな気がしています。
何とか阻止したい思いです。
　　

[727: 匿名さん]

引違いいっこだけでその値段は無いですね
レールの不具合なんて、自分で折り曲げてでもいなければ、調整だけで直りますよ

他の部屋と一緒にやるなら金払ってもいいでしょうけど
自分でサッシ業者呼んで直してもらう内容です
その部屋だけ悪いなら、何か原因がありますし
現状がどのようになっているかを、写真付きで出すべきでしょう

[728: 匿名さん]

>726
どちらにしても、理事会が補修工事や点検、大規模修繕工事に関して
無頓着すぎますよ。
管理会社はどこですか？

[729: 匿名さん]

しかし、全国には理事会が殆ど機能していないマンションは多いですよ。
特に５０戸以下の小規模マンションでその傾向が強いようです。
やはり戸数が少ないので、人材も限られるのでしょう。
役員数も３名前後しかいなくて、１年任期なので、誰も動きません。
全て管理会社任せになっています。
理事会も年に１回も開催されないところがあるくらいですから。
さすがに、総会は行われますが、全て管理会社が仕切ります。
形式的に２０分～３０分で終了します。
そういうマンションで、理事会が工事や各種点検を相見積を取って
やるというのは、無理でしょうね。
管理費や積立金の使い方に無理があっても仕方ないかもしれません。

[730: 匿名さん]

高齢化がますます進むこれからは第三者管理が主流。
今現在もそうだが、管理会社による管理が多くなる。
様々な事案に対するバックアップ体制の無い管理士への需要は無い。

[731: 匿名さん]

>730
需要があるから、マンション管理士は営業してるんでしょう。
国もマンション管理士の活用を推奨してますよ。

[732: 匿名さん]

＞需要があるから、マンション管理士は営業してるんでしょう。
無いと思うよ、皆その資格だけで商売してる訳じゃないし。
ググってみなさい、管理士資格だけで商売なんて不可能ですよ。
高齢者が趣味の資格として取り組める程度の資格、論外です。

[733: 匿名さん]

自分が神様かのような書き込みですが、
１００％のエビデンスあってのことですか？
なければあまりに愚かです。

[734: 匿名さん]

マンション管理士を批判するんだったら、合格してからいうべきだよ。
悔しかったら取ってみな。

[735: 匿名さん]

普通のサラリーマンが、宅建やファイナンシャルプランナーとか
社労士、行政書士とかの資格を持っているようなもの。
単なる資格をとっただけとね。
銀行員で不動産鑑定士の資格をもっている者もいるけど、開業したり
転職して１，０００万円以上の収入が得られる可能性はゼロに近いから
ただ、飾りとしてもっているだけ。