マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[621: 匿名さん]

>620
もう話題は新しいものにかわっているんだよ。
競売についての知識があまりないようですね。

[622: 匿名]

誰もそんな話してませんが　どうかしましたか？

[623: 匿名]

>621
５９条に依る競売申請の判例や事例、特殊性、競売が認められる場合、認められない場合など検索してみなよ。
いまさら何も議論することは無いけど、 誰でも知ってますがどうかしましたか？
確か、この板にもその話題で議論してるスレ有りましたよ、探せばいい。　もう解決済みだけどね。

[624: 匿名さん]

ありがとうございます。
調べてみます。

[625: 購入検討中さん]

横で悪いけど、
まともな管理会社が営業かけりゃ
すぐ決まる。

東京エクセリアの管理物件は抜き
放題！

ウハウハ！
まだ数千戸、もぎ取れるよ(笑)

辞めて管理会社を立ち上げた元東
京エクセリア社員が持ち出した大
家リストが欲しけりゃツテを探し
てみ。みんなで協力してやってる
から。

何故かっつうと、あまりにも管理
が出鱈目で家賃送金さえ儘ならな
い。だって馬鹿なんだもん。だか
ら営業すりゃ大家さんからは救世
主扱いだろ、大家さんには感謝さ
れ、入居者には喜ばれ、社会の為
にもなるし、その上、自社の管理
物件増えてメイプルリビングさん
なんかウハウハだから！

[626: 匿名さん]

団地マンションで法59条による競売請求をする場合、総会決議が面倒ではないですか？

[627: 匿名さん]

団地型でも単棟型でもやることは同じですよ。

[628: 匿名さん]

団地マンションで法59条による競売請求をする場合、団地総会では決議ができないので、棟総会を開催して決議をする必要がありますが、招集手続き等（理事長による招集手続きはできない）は面倒ですね。

[629: 匿名さん]

役員の中に、その棟の者は必ずいますから、
全然問題はありませんよ。

[630: 匿名さん]

>>629
>役員の中に、その棟の者は必ずいますから、全然問題はありませんよ。

その理事が音頭をとって、「その棟の区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するもの」を集めて棟総会を招集するのですか？
また、棟総会において指定された区分所有者（訴訟を提起すべき原告）は、その理事が指定されるケースが多いのでしょうか？

[631: 匿名さん]

そんなこと心配要りませんよ、滞納が有るからと、いきなり５９条での競売請求する訳じゃありません。
様々な対応で滞納請求した挙句の最終手段です、理事会は当然、総会でも知れ渡っている事と思います。
総会議決されるのは難しくは無いでしょう、後は専門家（弁護士）に任せましょう。

[632: 匿名さん]

嘘でしょう。
滞納金ごときで、弁護士を使うんですか？
支払い督促であれば、ネットで訴状を検索して、それに記載して
裁判所に送付するだけのことですよ。
もし、相談するにしても、
弁護士に相談にいくより、裁判所の相談係に聞く方が早いですよ。

[633: 匿名さん]

>>632
おたく、アンポンタンもそこそこにおねがいね。

支払い督促ではありませんよ、５９条を持ちだすなら、そんな事はとうに済ましているでしょう。
５９条に依る競売請求は最終手段、裁判所への申し立てを素人がするのは無理ですよ。
民事裁判ですからね。

[634: 匿名さん]

>>632
５９条競売請求訴訟で検索して、勉強してから投稿しなさい。
なにも理解されていないようですね、恥ですよ。

[635: 匿名さん]

>>631
>様々な対応で滞納請求した挙句の最終手段です、理事会は当然、総会でも知れ渡っている事と思います。

管理費等の滞納回収案件における59条請求は、理事長がその他の法的措置をもってしても解決しない場合の最終手段ということですね。
その最終手段は、団地管理組合（理事長）ではなく棟管理組合が対応し、しかも棟総会において指定された区分所有者が原告となって訴訟を提起するというのは荷が重いですね。

>>627
>団地型でも単棟型でもやることは同じですよ。

同じではないですね。

[636: 匿名さん]

>633
おたく、アンポンタンもそこそこにね。
僕は支払い督促のことをかきこんでいるんだけどね。
競売はできないよ。
やるだけ弁護士を喜ばせることになり、管理組合の費用が
嵩むだけのこと。
過去の判例をしっかり勉強しなはれ。

[637: 匿名さん]

>>632
>>636

支払督促が話題になっているわけでもないので、いま、わざわざ持ち出す必要はないと思います。

[638: 匿名さん]

「一つの建物」の登記に関して、別のスレにこんなことが書かれているのを発見しました。
どういう意味なのか、どなたか教えていただけませんか？

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

[639: 暇入]

登記簿の表題部を分けて登記できるんでしょ。
戸籍も結婚してなくても一人だけの戸籍に出来ますよ。

[640: 暇入]

↑　訂正　区分所有の一つの部屋も表題部は独立してるから正確ではない。

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

管理組合を2つに分割できると説明したほうがわかりやすいかも。

[641: 匿名さん]

>638
登記は、１棟まとめてしなければいけないものじゃないという
ことでしょう。
その通りだと思いますよ。
但し、入口が別箇というのが条件ですが、キッチンとかトイレ等が
無くても構いません。
建物区分登記は、各住戸単位で１戸の建物とみなす登記に変更することが
できるものです。
エクスパンションジョイントや渡り廊下で繋がっているマンションを良く
みかけますが、殆どは便宜上１つの建物として登記されていると思います。
しかし、管理規約と登記は全く関係ありません。

[642: 匿名さん]

>>641
>登記は、１棟まとめてしなければいけないものじゃないということでしょう。

> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

４階～１０階を一つの建物（１棟）とすることができるということでしょうか？

[643: 匿名さん]

みなす登記ができるということです。
当然、各戸は１つごとに登記されているでしょうが。
４階～１０階だけで保険を掛けることもあるでしょうから。

[644: 匿名さん]

もめてますが、５９条での競売請求は区分所有法において出来る事。
団地でも単棟でも一つの管理組合総会での特別決議での議決が必要。
区分所有法見るなら詳しく解りますよ。

まれに団地型で修繕などの費用負担率や積立金、会計が別だったり変則になっている事とは無関係ですよ。

[645: 匿名さん]

>>643
>みなす登記ができるということです。

どういうことですか？

[646: 匿名さん]

>645
マンションで登記が問題になるのは、連担棟の建物の場合だけでしょう。
単棟型管理規約にするか、団地型管理規約にするかが迷うところです。
ライフラインの関係で、単棟型の管理規約が採用されていると思いますが、
いざ片方だけの棟が倒壊し、片方は殆ど被害がなかった場合の対応が
単棟型管理規約では対応できません。
それをどうしていくかが、今後に課せられた大きな問題点です。
但し、登記と管理規約は全く関係ありません。
あなたは、登記の何が知りたいのですか？

[647: 匿名さん]

みなす登記とか、みなし登記など存在しませんよ。

有るとするなら意味合いは違いますが不動産登記規則第92条
http://next-stage.at.webry.info/201007/article_28.html

おかしな理屈、勝手に作ってはいけませんよ。

[648: 匿名さん]

>646
管理規約で定めてください、最初から団地や複合型住宅ならそれなりの規約になってますよ。
特殊な例をツラツラと唱えられても意味有りませんね。

[649: 匿名さん]

>>646
>あなたは、登記の何が知りたいのですか？

以下の内容に関して、根拠を知りたいだけです。

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

[650: 匿名さん]

≪参考≫
不動産登記規則
第111条（建物）
建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、【土地に定着した建造物】であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。

[651: 匿名]

>>649 >>650
それが集合住宅の管理組合活動や区分所有法となんの関係が有るのでしょうか？
居室ではなく、建物自体の登記がどうかしたのですか？　　なにが言いたいの？

区分所有法には団地に対応した条文も当然有りますが、読んで理解して下さいな。

[652: 匿名さん]

>649
単なる揚げ足取りさんですか？

[653: 匿名さん]

単なる揚げ足取り？
とんでもない！

>登記は単棟型、団地型、連担棟型、何にも関係ありません。
> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。
>登記の勉強しなはれ。

と書いてあったので、勉強しているのです。

[654: 暇入]

> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

この場合、敷地との関係ははどうなるんですかね？
３階とそれ以上の部分の2つの区分所有ってことなら分かりますが。

[655: 匿名さん]

敷地のない建物が存在することになりますね。
一敷地一建物の原則を覆す新説です。
え～っと、１階から３階の建物を建替えるには・・・

困りましたね。

[656: 匿名さん]

めんどくさいので　むしでねがいます　

[657: 匿名さん]

>654
あなたはこの問題が発生したら、どうすればいいかわかりますか？
>マンションで登記が問題になるのは、連担棟の建物の場合だけでしょう。
>単棟型管理規約にするか、団地型管理規約にするかが迷うところです。
>ライフラインの関係で、単棟型の管理規約が採用されていると思いますが、
>いざ片方だけの棟が倒壊し、片方は殆ど被害がなかった場合の対応が
>単棟型管理規約では対応できません。
>それをどうしていくかが、今後に課せられた大きな問題点です。
登記のことは、もういいですから、こちらの方を教えてもらえませんか。

[658: 匿名さん]

>657
おたくの管理規約でそれぞれ取り決めして下さい、他になにか？
なければ御引取り下さい。

[659: 暇入]

登記の論点が出たからコメントしただけ。
それに興味ないのは私が関知することではないですね。

[660: 匿名さん]

>暇人さん・の偽物？
登記は興味がないので、658と一緒に退場ください。

[661: 匿名さん]

>660
おたくの組合だけの問題です、総会でお好きなようになさって下さい。
有る訳もない事ですが、無理に題材出さなくて結構、お引き取り下さい。

[662: 暇入]

661さんに一票

[663: 暇入]

質問するなら作法があるよね。

[664: 匿名さん]

匿名掲示板に作法とかあるの？

[665: 暇入]

あるよ。

[666: 匿名さん]

匿名掲示板に　プッとか（笑）とかを入れないとかね。

[667: 匿名さん]

最近ここが低調だな。
又、何か提案しなければいけないかな。

[668: 匿名さん]

最近鳩がマンションに良くくるようになりました。
何かいい撃退方法はありませんか。
防鳥ネットもありますが、美観を損なうのでできません。
理事会としても対応策に悩んでいます。
どなたか教えてください。

[669: 暇入]

超音波使えばいい

[670: 匿名さん]

>669さん
超音波ですか？
考えたこともありませんでした。
詳しく教えてもらえませんか。

[671: 匿名さん]

効かないよ、何やっても無理、あきらめが肝心。
カラスでも集まればいなくなるけど、被害は同じ事。

[672: まんかんし]

夜　鳩が留まるところに物理的な防止物を設置する

[673: 匿名さん]

＞防鳥ネットもありますが、美観を損なうのでできません。
というのなら、他に何をやってもハトはすぐ慣れてしまうので効果無し。
一応商売だから対策グッズは売ってるけど皆一時的な効果しか無い。
超音波や臭い作戦も無駄。

[674: 匿名さん]

鷹でも飼いましょう

[675: 匿名さん]

やはり防鳥ネットしかないんですかね。
今は、目立たないのもあると聞いていますが。
しかし、つけるところとつけないところがあっても
却って美観を損なうし。各戸負担でやってもらう
ことにしてもいいんでしょうかね。

[676: 匿名さん]

共用部分ですから、注意は必要でしょうね

[677: 匿名さん]

景観もですが、防災上も問題があります、
火災がベランダから広がります

[678: 匿名さん]

燃えない材質にしておけばいいです

[679: 匿名さん]

鳩は本当に嫌ですよね。
公園でみるときはかわいいんですけど。
糞がなければ、いてもいいんですが。

[680: 匿名さん]

鳩に対する対応策は、清掃員がこまめに清掃を
することです。

[681: 匿名さん]

手の届くところはそれでいいでしょうね
普通は手が届かないところで問題になりますからね

[682: マンション投資家さん]

うちの理事長は鳩胸です。

[683: 匿名さん]

>681さん
そうですね、確かに手の届かないところが問題ですね。
しかし、鳩対策は本当にやっかいですね。
住民からは苦情がくるし、アンケートを取れば外観を
きれいにしないと資産価値が落ちるとかいわれるし。
どっちの意見を取ればいいのか迷います。
総会決議で、開放廊下側だけでも、ネットを張るという
議案を提出しますかね。

[684: 匿名さん]

鳩駆除が一番です

[685: 匿名さん]

その鳩駆除が難しいんです。

[686: 匿名]

スレチね　ほかでやれ

[687: 匿名さん]

ほかってどこのスレ？

[688: 匿名さん]

自分も突っ込みたくなった　笑

ほかってどこなんだろ？？

[689: 匿名さん]

ここはマンションに関する何でも相談だよ。
スレ違いではないね。

[690: 匿名さん]

ほかでやれさんはスルーしましょ！

[691: 匿名さん]

駆除は指定業者ならできる

[692: 匿名さん]

ハトの駆除はできないよ、業者が出来るのは飛来防止対策と清掃除菌くらい。
ハトを殺したり傷つけたりは絶対に駄目、巣を壊したり卵を壊したりしても罰せられます。
卵や雛も捕獲や処分は禁止、ベランダに巣を作られないようにしようね。
だいたい１００万円以下の罰金か１年以下の懲役刑。

だいたいが、ハトやカラスが寄ってくるマンションは不潔なんですよ。
ベランダ側、通路側を全てネットで覆うしか手は無いよ、そのうち来なくなる。

[693: 匿名さん]

お宅の持論はもいいわ。
一般的なお話で頼むね。

[694: 匿名さん]

↑
個人の持論ではなく一般的な話ですが　どうかしましたか？
鳥獣保護法　動物愛護法に沿って業者も対応します

お宅の無知から来るボヤキこそもう結構　
実のある投稿出来るようになってから来てね

[695: 匿名]

鳩の糞害は人に健康被害もでるみたい
人のほうが大切だしねーー

[696: 匿名さん]

指定業者は例外で捕獲処分できますよ
勉強がたりないですね

[697: 匿名]

↑
できません　根拠出してからインチキ書こうね

[698: 匿名さん]

検索すれば
https://www.env.go.jp/nature/choju/capture/capture1.html

[699: 匿名さん]

ハトやカラスの捕獲や処分の許可は余程じゃないと出ませんよ。
電力会社が電柱や電線に接して巣を作られたとかくらい、
危険な場合や農業などに悪影響が多大な場合位しか無理。
ベランダに巣を作ったくらいではムリ。
許可は業者ではなく、その件ごとに自治体から許可されるんだよ。

[700: 匿名さん]

No.696
No.698
これに要件出てるじゃない　マンションの迷惑ハトには関係ないよ

[1] 鳥獣保護法における野生鳥獣の捕獲等について

鳥獣の保護及び狩猟の適正化に関する法律では、野生鳥獣又は鳥類の卵については、狩猟により捕獲する場合を除いて、原則としてその捕獲、殺傷又は採取（以下、「捕獲等」という）が禁止されています。
　ただし、生態系や農林水産業に対して、鳥獣による被害等が生じている場合や学術研究上の必要性が認められる場合などには、環境大臣又は都道府県知事の許可を受けて、野生鳥獣又は鳥類の卵を捕獲等することが認められています。

[701: 匿名さん]

鳩糞被害でも許可は出ますよ
許可は案件ごとですが
実際に捕獲するのは指定業者の中から選択

[702: 匿名さん]

やったことあるから言ってるんですけどね
色々やりましたけど、シンプルに駆除が一番です

[705: 匿名さん]

ハト被害はちゃんと対処していかないと被害が拡大します
端的に、効果があるように対処していかないと、理事会が疲れます

[706: 匿名さん]

そのとおり
過度な動物愛護の話は
ｽﾚ違いだよ

[707: 匿名さん]

>>702
自治体それぞれ、対応違うからね。
ベランダに巣を作られるのは自己責任。
被害の著しいひよどりなんかも許可おりないからね。
捕獲用網で大猟なんだけどね～。

[708: 匿名さん]

＞過度な動物愛護の話は
日本の法律は守ろうな　おじいさん

[709: 匿名さん]

ハトレースのお爺さんですか　納得

[710: 匿名さん]

＞ハト被害はちゃんと対処していかないと被害が拡大します

物理的にベランダと通路を網で覆うしかありませんよ。　
音、光、超音波、匂い、糸張り、他の方法は無意味で費用の無駄。
隙間の無いように網張るしかないよ。

[711: 匿名さん]

現実的な意見ではないね
いまどき網とか張りません

[712: 匿名]

↑
他にネットや網以上に効果有るなら書いてみな　
ノーベル賞もらえるかもよ

反論するなら対案出してからにしろや　無知な証拠だ

[713: 匿名さん]

いつまで鳩ネタやってんだよ

[714: 匿名]

勝手だろ

[715: 匿名さん]

基本的には網でしょうね
結構色んなマンションについていますが、見えないですから

[716: 匿名さん]

網とかいまどきアナログ過ぎですよ。
よく勉強してから書き込むように。

[717: 匿名さん]

質問させていただきます。

1階の部屋で、南側の掃き出し窓のレールに不具合が生じ、うまく閉まらないとか不便があるようです。
他の部屋でも何件か同様な不具合があるらしいのですが、予定されているの大規模修繕工事の際に、その箇所を直す
工事も同時に行うよう見積りに記載されていました。
対象となるのは特に被害が大きい、最初に言い出した1件だけのようですが、約61万程かかるようです。
結構な工事内容で、窓枠の寸法自体を変えるようです。
築年数は15年ですが、僅か15年でここまでの工事が必要になる造りにも疑問を感じますが、それよりも工事費用を
管理組合負担とするところに疑問を感じています。

調べてみたところ、サッシの窓枠部分は共用部ではあるが、区分所有者に専有使用権があるので、その専有使用者の
責任と負担において修繕するものとする、とありました。
その原則からすれば、この工事費用を組合負担で支出するのは間違いであると気づきます。

近々ある総会で疑問を投げかけてみたいと思っていますが、今一つ自信が持てません。
今の管理会社の対応や仕事のやり方には、様々な疑問を持っています。
見積りの中にも、明らかに間違いと思われる数量が記載されています。
他にもたくさん疑問があり、不信感に変わっていきそうです。

[718: 匿名さん]

んじゃ、別の会社で見積り取ればいいのでは？
数量出すのは信義則的に問題ありません

一部屋のカバー工法だろうがひどい金額ですね
全部屋やらなくていいのですし、具合が悪いだけですので、その部屋だけ実費でやらせるのが筋でしょう

[719: 717]

>>718
早速のご回答ありがとうございます。

そうですね、見積りを複数取って比較検討することは普通にやりますよね。
でも、うちのマンションは大規模修繕すら相見積もりを取らず、管理会社に丸投げ
という感じです。理事会でそう決まったそうです。

この問題が出たとき、管理会社は全住民にわざわざアンケートまでして、不具合があるかどうかを調査しました。
7件ほどのお宅が「ある」と回答したようです。

先ほど述べた専有使用権という原則があるのなら、わざわざアンケートなどしなくてもそれを説明すれば済む話なのにしないのは、やはり工事発注に持ち込みたいという思惑があるのではと思ってしまいます。

多分、サッシレールの不具合は、それぞれの使用状況による所が大きいと思います。
その部屋は専用庭にたくさんの花木を植えてあるので、もしかしたら湿気が影響しているのではとも思えます。
原因究明が一番重要と思えますが、管理会社はそんなこともしません。
こんなことがまかり通れば「じゃあうちも」と、次々と何らかの工事を要求してくることも考えられます。
適切なアドバイスをしない管理会社の善管注意義務違反にはならないでしょうか？

[720: 匿名さん]

善管注意義務違反は取れると思いますよ〜

サッシに湿気はあんまり関係ないでしょうね
というか、無料で直してくれそうなら、普通は不具合あることにしますよね

全員じゃないなら自己負担ですよ〜
そうでないと管理組合がもっとも重視すべきな公平性が保たれませんから〜

何部屋で61万円でしょうか？