マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[601: 匿名さん]

何でも批判するのではなく、もっと良くするにはどうしたらいいかとかの
提案もしてくださいね。

[602: 匿名さん]

無い知恵いくら集めても無駄　

[603: 匿名さん]

総会の出欠確認は
　１）出席
　２）委任状
　３）議決権行使書
特に、１）か３）が殆どでしょう。
わざわざ、代理人を探して以来するのは面倒ですからね。

[604: 匿名さん]

５９３はいいね。合格だよ。

[605: ↑↑↑↑↑↑↑↑]

何に合格なの？　　おたくに合格という権限があるの？　　　変な人だね～

それとも自分で書いて　自分で合格って認めてる自演クンかな

[606: 匿名さん]

>605
しかし、いいとは思いません？
悪いんだったらどこが悪いの？

[607: 匿名さん]

マンション管理士の選び方に問題があるのではないでしょうか。

[608: 匿名さん]

５９３は完璧だと思うけどね。
参考になるよ。
うちも次回から使おうっと。

[609: 匿名さん]

どーぞどーぞ　粗末な物ですが

[610: 働くママさん]

東急コミュニティ－の子会社のマンション管理会社コミュニティワンは、管理人が横領を行い、国土交通省より指示処分を受けたようです。
子は親に似て当然なんですか。
http://www.community-one.jp/pdf/20150326.pdf
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000620389.pdf

2015 年3 月26 日
お客様 各位
コミュニティワン株式会社　代表取締役社長 藤記 博

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づく監督処分について
拝啓 時下益々ご清祥のこととお喜び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
さて、この度、弊社は所管監督官庁である国土交通省関東地方整備局よりマンション管理適正化法に
基づく監督処分を下記のとおり受けましたので、ご報告申し上げます。
弊社は、今回の監督処分を厳粛に受け止め、深く反省するとともに、お客様には大変なご心配、ご迷惑
をお掛けいたしましたことをお詫び申し上げます。
既に再発防止に向けた社員教育及び業務フローの徹底を実施しておりますが、今後もより一層コンプラ
イアンスの強化を図り、お客様の信頼回復に向け全社一丸となって取り組んでまいりますので、引き続き、
ご指導ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。
敬具

記

１. 処分年月日 2015 年3 月25 日
２. 処分内容 『指示処分』
３. 処分理由
管理業務を受託している管理組合（一物件）において、元管理員が管理組合財産を不正に受領し、
当該管理組合に損害をあたえたこと
以上
【本件に関するお問合せ先】
コミュニティワン株式会社 マンション管理事業部 事業統括課 03-5435-6323
(受付時間10：00～17：00 水・日・祝を除く)

[611: 匿名さん]

管理員が、管理組合のお金を着服したとなっているけど、
通常のお金の流れはどうなっていたのだろうか。
うちの場合は、会計担当理事、理事長の押印後管理会社のフロントが
それを取りに来て、銀行に行きお金をおろして管理員に届け、それを
管理員が管理組合に渡しているけどね。
大きな金額で業者に支払う場合は、押印後口座引き落としを管理会社の
フロントがやっているけど。
管理員がタッチできるお金があるのが手落ちだね。

[612: 匿名さん]

うちは入出金共に振込オンリー。
現金化することは一切ないよ。

[613: 匿名さん]

振り込みオンリーが一番ですね。
しかし、管理員ごときに使いこまれるとは、
情けない理事会ですね。
ぼっとしていて、何にも考えずにただ任期が終わるのを
待っているだけの理事だろうね。

[614: 匿名さん]

管理組合に損害は発生してないでしょう。

[615: 匿名さん]

発生したけど戻したんでしょう
発生させたこと自体が罪です

[616: 匿名さん]

泥棒をしてみつかったら返せばいいというものではないね。
泥棒自体が犯罪だからね。

[617: 匿名さん]

H.20.6.20東京地判
５９条競売の要件を満たすには、先取特権の実行等他の民事上の
法的方法では功を奏せず、かつ将来も支払いの可能性がないか
著しく低い場合に限定されると判断して、欠席裁判であったが、５９条
での競売を認めなかった。

このように、滞納金での競売は、まず不可能ということなんですね。

[618: 匿名さん]

いきなり関係無い投稿ご苦労さん、ググれば解るだろ、他人に聞くな。

[619: 匿名さん]

>618
ということは、あなたは６１７を完全に信用しているんですね。
滞納金での競売は絶対ありえないと。

[620: 匿名]

いきなり関係無い投稿ご苦労さん

[621: 匿名さん]

>620
もう話題は新しいものにかわっているんだよ。
競売についての知識があまりないようですね。

[622: 匿名]

誰もそんな話してませんが　どうかしましたか？

[623: 匿名]

>621
５９条に依る競売申請の判例や事例、特殊性、競売が認められる場合、認められない場合など検索してみなよ。
いまさら何も議論することは無いけど、 誰でも知ってますがどうかしましたか？
確か、この板にもその話題で議論してるスレ有りましたよ、探せばいい。　もう解決済みだけどね。

[624: 匿名さん]

ありがとうございます。
調べてみます。

[625: 購入検討中さん]

横で悪いけど、
まともな管理会社が営業かけりゃ
すぐ決まる。

東京エクセリアの管理物件は抜き
放題！

ウハウハ！
まだ数千戸、もぎ取れるよ(笑)

辞めて管理会社を立ち上げた元東
京エクセリア社員が持ち出した大
家リストが欲しけりゃツテを探し
てみ。みんなで協力してやってる
から。

何故かっつうと、あまりにも管理
が出鱈目で家賃送金さえ儘ならな
い。だって馬鹿なんだもん。だか
ら営業すりゃ大家さんからは救世
主扱いだろ、大家さんには感謝さ
れ、入居者には喜ばれ、社会の為
にもなるし、その上、自社の管理
物件増えてメイプルリビングさん
なんかウハウハだから！

[626: 匿名さん]

団地マンションで法59条による競売請求をする場合、総会決議が面倒ではないですか？

[627: 匿名さん]

団地型でも単棟型でもやることは同じですよ。

[628: 匿名さん]

団地マンションで法59条による競売請求をする場合、団地総会では決議ができないので、棟総会を開催して決議をする必要がありますが、招集手続き等（理事長による招集手続きはできない）は面倒ですね。

[629: 匿名さん]

役員の中に、その棟の者は必ずいますから、
全然問題はありませんよ。

[630: 匿名さん]

>>629
>役員の中に、その棟の者は必ずいますから、全然問題はありませんよ。

その理事が音頭をとって、「その棟の区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するもの」を集めて棟総会を招集するのですか？
また、棟総会において指定された区分所有者（訴訟を提起すべき原告）は、その理事が指定されるケースが多いのでしょうか？

[631: 匿名さん]

そんなこと心配要りませんよ、滞納が有るからと、いきなり５９条での競売請求する訳じゃありません。
様々な対応で滞納請求した挙句の最終手段です、理事会は当然、総会でも知れ渡っている事と思います。
総会議決されるのは難しくは無いでしょう、後は専門家（弁護士）に任せましょう。

[632: 匿名さん]

嘘でしょう。
滞納金ごときで、弁護士を使うんですか？
支払い督促であれば、ネットで訴状を検索して、それに記載して
裁判所に送付するだけのことですよ。
もし、相談するにしても、
弁護士に相談にいくより、裁判所の相談係に聞く方が早いですよ。

[633: 匿名さん]

>>632
おたく、アンポンタンもそこそこにおねがいね。

支払い督促ではありませんよ、５９条を持ちだすなら、そんな事はとうに済ましているでしょう。
５９条に依る競売請求は最終手段、裁判所への申し立てを素人がするのは無理ですよ。
民事裁判ですからね。

[634: 匿名さん]

>>632
５９条競売請求訴訟で検索して、勉強してから投稿しなさい。
なにも理解されていないようですね、恥ですよ。

[635: 匿名さん]

>>631
>様々な対応で滞納請求した挙句の最終手段です、理事会は当然、総会でも知れ渡っている事と思います。

管理費等の滞納回収案件における59条請求は、理事長がその他の法的措置をもってしても解決しない場合の最終手段ということですね。
その最終手段は、団地管理組合（理事長）ではなく棟管理組合が対応し、しかも棟総会において指定された区分所有者が原告となって訴訟を提起するというのは荷が重いですね。

>>627
>団地型でも単棟型でもやることは同じですよ。

同じではないですね。

[636: 匿名さん]

>633
おたく、アンポンタンもそこそこにね。
僕は支払い督促のことをかきこんでいるんだけどね。
競売はできないよ。
やるだけ弁護士を喜ばせることになり、管理組合の費用が
嵩むだけのこと。
過去の判例をしっかり勉強しなはれ。

[637: 匿名さん]

>>632
>>636

支払督促が話題になっているわけでもないので、いま、わざわざ持ち出す必要はないと思います。

[638: 匿名さん]

「一つの建物」の登記に関して、別のスレにこんなことが書かれているのを発見しました。
どういう意味なのか、どなたか教えていただけませんか？

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

[639: 暇入]

登記簿の表題部を分けて登記できるんでしょ。
戸籍も結婚してなくても一人だけの戸籍に出来ますよ。

[640: 暇入]

↑　訂正　区分所有の一つの部屋も表題部は独立してるから正確ではない。

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

管理組合を2つに分割できると説明したほうがわかりやすいかも。

[641: 匿名さん]

>638
登記は、１棟まとめてしなければいけないものじゃないという
ことでしょう。
その通りだと思いますよ。
但し、入口が別箇というのが条件ですが、キッチンとかトイレ等が
無くても構いません。
建物区分登記は、各住戸単位で１戸の建物とみなす登記に変更することが
できるものです。
エクスパンションジョイントや渡り廊下で繋がっているマンションを良く
みかけますが、殆どは便宜上１つの建物として登記されていると思います。
しかし、管理規約と登記は全く関係ありません。

[642: 匿名さん]

>>641
>登記は、１棟まとめてしなければいけないものじゃないということでしょう。

> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

４階～１０階を一つの建物（１棟）とすることができるということでしょうか？

[643: 匿名さん]

みなす登記ができるということです。
当然、各戸は１つごとに登記されているでしょうが。
４階～１０階だけで保険を掛けることもあるでしょうから。

[644: 匿名さん]

もめてますが、５９条での競売請求は区分所有法において出来る事。
団地でも単棟でも一つの管理組合総会での特別決議での議決が必要。
区分所有法見るなら詳しく解りますよ。

まれに団地型で修繕などの費用負担率や積立金、会計が別だったり変則になっている事とは無関係ですよ。

[645: 匿名さん]

>>643
>みなす登記ができるということです。

どういうことですか？

[646: 匿名さん]

>645
マンションで登記が問題になるのは、連担棟の建物の場合だけでしょう。
単棟型管理規約にするか、団地型管理規約にするかが迷うところです。
ライフラインの関係で、単棟型の管理規約が採用されていると思いますが、
いざ片方だけの棟が倒壊し、片方は殆ど被害がなかった場合の対応が
単棟型管理規約では対応できません。
それをどうしていくかが、今後に課せられた大きな問題点です。
但し、登記と管理規約は全く関係ありません。
あなたは、登記の何が知りたいのですか？

[647: 匿名さん]

みなす登記とか、みなし登記など存在しませんよ。

有るとするなら意味合いは違いますが不動産登記規則第92条
http://next-stage.at.webry.info/201007/article_28.html

おかしな理屈、勝手に作ってはいけませんよ。

[648: 匿名さん]

>646
管理規約で定めてください、最初から団地や複合型住宅ならそれなりの規約になってますよ。
特殊な例をツラツラと唱えられても意味有りませんね。

[649: 匿名さん]

>>646
>あなたは、登記の何が知りたいのですか？

以下の内容に関して、根拠を知りたいだけです。

> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

[650: 匿名さん]

≪参考≫
不動産登記規則
第111条（建物）
建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、【土地に定着した建造物】であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。

[651: 匿名]

>>649 >>650
それが集合住宅の管理組合活動や区分所有法となんの関係が有るのでしょうか？
居室ではなく、建物自体の登記がどうかしたのですか？　　なにが言いたいの？

区分所有法には団地に対応した条文も当然有りますが、読んで理解して下さいな。

[652: 匿名さん]

>649
単なる揚げ足取りさんですか？

[653: 匿名さん]

単なる揚げ足取り？
とんでもない！

>登記は単棟型、団地型、連担棟型、何にも関係ありません。
> ２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。
>登記の勉強しなはれ。

と書いてあったので、勉強しているのです。

[654: 暇入]

> １０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。

この場合、敷地との関係ははどうなるんですかね？
３階とそれ以上の部分の2つの区分所有ってことなら分かりますが。

[655: 匿名さん]

敷地のない建物が存在することになりますね。
一敷地一建物の原則を覆す新説です。
え～っと、１階から３階の建物を建替えるには・・・

困りましたね。

[656: 匿名さん]

めんどくさいので　むしでねがいます　

[657: 匿名さん]

>654
あなたはこの問題が発生したら、どうすればいいかわかりますか？
>マンションで登記が問題になるのは、連担棟の建物の場合だけでしょう。
>単棟型管理規約にするか、団地型管理規約にするかが迷うところです。
>ライフラインの関係で、単棟型の管理規約が採用されていると思いますが、
>いざ片方だけの棟が倒壊し、片方は殆ど被害がなかった場合の対応が
>単棟型管理規約では対応できません。
>それをどうしていくかが、今後に課せられた大きな問題点です。
登記のことは、もういいですから、こちらの方を教えてもらえませんか。

[658: 匿名さん]

>657
おたくの管理規約でそれぞれ取り決めして下さい、他になにか？
なければ御引取り下さい。

[659: 暇入]

登記の論点が出たからコメントしただけ。
それに興味ないのは私が関知することではないですね。

[660: 匿名さん]

>暇人さん・の偽物？
登記は興味がないので、658と一緒に退場ください。

[661: 匿名さん]

>660
おたくの組合だけの問題です、総会でお好きなようになさって下さい。
有る訳もない事ですが、無理に題材出さなくて結構、お引き取り下さい。

[662: 暇入]

661さんに一票

[663: 暇入]

質問するなら作法があるよね。

[664: 匿名さん]

匿名掲示板に作法とかあるの？

[665: 暇入]

あるよ。

[666: 匿名さん]

匿名掲示板に　プッとか（笑）とかを入れないとかね。

[667: 匿名さん]

最近ここが低調だな。
又、何か提案しなければいけないかな。

[668: 匿名さん]

最近鳩がマンションに良くくるようになりました。
何かいい撃退方法はありませんか。
防鳥ネットもありますが、美観を損なうのでできません。
理事会としても対応策に悩んでいます。
どなたか教えてください。

[669: 暇入]

超音波使えばいい

[670: 匿名さん]

>669さん
超音波ですか？
考えたこともありませんでした。
詳しく教えてもらえませんか。

[671: 匿名さん]

効かないよ、何やっても無理、あきらめが肝心。
カラスでも集まればいなくなるけど、被害は同じ事。

[672: まんかんし]

夜　鳩が留まるところに物理的な防止物を設置する

[673: 匿名さん]

＞防鳥ネットもありますが、美観を損なうのでできません。
というのなら、他に何をやってもハトはすぐ慣れてしまうので効果無し。
一応商売だから対策グッズは売ってるけど皆一時的な効果しか無い。
超音波や臭い作戦も無駄。

[674: 匿名さん]

鷹でも飼いましょう

[675: 匿名さん]

やはり防鳥ネットしかないんですかね。
今は、目立たないのもあると聞いていますが。
しかし、つけるところとつけないところがあっても
却って美観を損なうし。各戸負担でやってもらう
ことにしてもいいんでしょうかね。

[676: 匿名さん]

共用部分ですから、注意は必要でしょうね

[677: 匿名さん]

景観もですが、防災上も問題があります、
火災がベランダから広がります

[678: 匿名さん]

燃えない材質にしておけばいいです

[679: 匿名さん]

鳩は本当に嫌ですよね。
公園でみるときはかわいいんですけど。
糞がなければ、いてもいいんですが。

[680: 匿名さん]

鳩に対する対応策は、清掃員がこまめに清掃を
することです。

[681: 匿名さん]

手の届くところはそれでいいでしょうね
普通は手が届かないところで問題になりますからね

[682: マンション投資家さん]

うちの理事長は鳩胸です。

[683: 匿名さん]

>681さん
そうですね、確かに手の届かないところが問題ですね。
しかし、鳩対策は本当にやっかいですね。
住民からは苦情がくるし、アンケートを取れば外観を
きれいにしないと資産価値が落ちるとかいわれるし。
どっちの意見を取ればいいのか迷います。
総会決議で、開放廊下側だけでも、ネットを張るという
議案を提出しますかね。

[684: 匿名さん]

鳩駆除が一番です

[685: 匿名さん]

その鳩駆除が難しいんです。

[686: 匿名]

スレチね　ほかでやれ

[687: 匿名さん]

ほかってどこのスレ？

[688: 匿名さん]

自分も突っ込みたくなった　笑

ほかってどこなんだろ？？

[689: 匿名さん]

ここはマンションに関する何でも相談だよ。
スレ違いではないね。

[690: 匿名さん]

ほかでやれさんはスルーしましょ！

[691: 匿名さん]

駆除は指定業者ならできる

[692: 匿名さん]

ハトの駆除はできないよ、業者が出来るのは飛来防止対策と清掃除菌くらい。
ハトを殺したり傷つけたりは絶対に駄目、巣を壊したり卵を壊したりしても罰せられます。
卵や雛も捕獲や処分は禁止、ベランダに巣を作られないようにしようね。
だいたい１００万円以下の罰金か１年以下の懲役刑。

だいたいが、ハトやカラスが寄ってくるマンションは不潔なんですよ。
ベランダ側、通路側を全てネットで覆うしか手は無いよ、そのうち来なくなる。

[693: 匿名さん]

お宅の持論はもいいわ。
一般的なお話で頼むね。

[694: 匿名さん]

↑
個人の持論ではなく一般的な話ですが　どうかしましたか？
鳥獣保護法　動物愛護法に沿って業者も対応します

お宅の無知から来るボヤキこそもう結構　
実のある投稿出来るようになってから来てね

[695: 匿名]

鳩の糞害は人に健康被害もでるみたい
人のほうが大切だしねーー

[696: 匿名さん]

指定業者は例外で捕獲処分できますよ
勉強がたりないですね

[697: 匿名]

↑
できません　根拠出してからインチキ書こうね

[698: 匿名さん]

検索すれば
https://www.env.go.jp/nature/choju/capture/capture1.html

[699: 匿名さん]

ハトやカラスの捕獲や処分の許可は余程じゃないと出ませんよ。
電力会社が電柱や電線に接して巣を作られたとかくらい、
危険な場合や農業などに悪影響が多大な場合位しか無理。
ベランダに巣を作ったくらいではムリ。
許可は業者ではなく、その件ごとに自治体から許可されるんだよ。

[700: 匿名さん]

No.696
No.698
これに要件出てるじゃない　マンションの迷惑ハトには関係ないよ

[1] 鳥獣保護法における野生鳥獣の捕獲等について

鳥獣の保護及び狩猟の適正化に関する法律では、野生鳥獣又は鳥類の卵については、狩猟により捕獲する場合を除いて、原則としてその捕獲、殺傷又は採取（以下、「捕獲等」という）が禁止されています。
　ただし、生態系や農林水産業に対して、鳥獣による被害等が生じている場合や学術研究上の必要性が認められる場合などには、環境大臣又は都道府県知事の許可を受けて、野生鳥獣又は鳥類の卵を捕獲等することが認められています。